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1、北京市国土资源和房屋管理局北京市国土资源和房屋管理局 北京市物价北京市物价局局 京国土房管拆（2003）808 号 关于发布北京市房屋重置成新价 评估技术标准的通知 各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构： 为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部房地产估价规范(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原北京市房屋估价办法、北京市住宅楼房估价技术规范作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下： 一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 二、按照北京市城市房屋拆迁管理办法和北京市集体土地房屋拆迁管理办法
2、进行房 屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。 三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、 海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为 227 元/分，其他远郊区(县)为 182 元/分。 四、本标准自 2003 年 10 月 1 日起施行。原市房屋土地管理局和市物价局 1996 年 11 月 1 日关于 发布修订后的北京市房屋估价办法的通知(京房地评字1996573 号)、市房屋土地 管理局 1997年 1 月 7 日关于实施北京市房屋估价办法有关拆迁问题的通知(京房地拆 字 1997 第 018 号)、市房屋土地管理局和市物价
3、局 1999年 7 月 6 日关于印发北京市住宅 楼房估价技术规范的通知(京房地评字1999655 号)同时废止。 北京市房屋重置成新价评估技术标准北京市房屋重置成新价评估技术标准 目 录 第一章 总 则 1-1 立法目的和依据 1-2适用范围及重置成新价定义 1-3 估价技术路线 1-4 未列入的项目 第二章 平房、中式楼房重置成新价评估 2-1、估价路线、部件及分值 2-2、标准间 2-3、计算公式： （1）砖木结构房屋 （2）砖混结构房屋 （3）中式楼房 2-4、房屋部件计分表 （1）屋面计分表 （2）屋架计分表 （3）墙身计分表 （4）门窗计分表 （5）顶棚计分表 （6）地面计分表 （
4、7）装修计分表 （8）设备计分表 （9）附属物计分表 2-5、柱高差率表 2-6、砖木结构房屋成新评定说明 2-7、砖木结构房屋成新折余率表 2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明 2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表 2-10、块料面层成新评定说明 2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明 2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表 2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表 2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表 2-15、附属物据实估价表 2-16、树木估价表 第三章 楼房重置成新价评估 3-1、计算公式 3-2、楼房基本
5、价格表 （1）住宅楼房基本价格表 （2）非住宅楼房基本价格表 3-3、楼房折余率： （1）楼房成新评定说明 （2）楼房直线折旧参数说明表 3-4、增项价格： （1）增项价格表 （2）增项成新评定说明 3-5、区域系数： 3-6、装修及附属物重置成新价的评估 第四章 附则 4-1、规定价格与实际偏离的情况 第一章 总 则 1-1 立法目的和依据 为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部房地产估价规 范(GB/T50291-1999)，特制定本标准。 1-2 适用范围及重置成新价定义 本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价
6、时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水 平，重新建 造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。 1-3 估价技术路线 本标准采用成本法测算。 1-4 未列入的项目 本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。 第二章 平房、中式楼房重置成新价评估 2-1 估价路线、部件及分值 平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分 ，再按 规定的分值计算房屋价格。 房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。前六 类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条
7、件计分。各部件分数分别见屋面计分表、 屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面 计分表、装修计分表、设备计分表、附属物 计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条 件不同的，按比例计分。各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。 分值由市国土房管局公布。 2-2 标准间 房屋的标准间：平房为建筑面积 20 平方米，中式楼房为建筑体积 60 立方米。其计算公式为： （1） 平房 标准间数=建筑面积 20 （2） 中式楼房 标准间数=房屋基底面积 柱高 60 2-3 计算公式： （1） 砖木结构房屋 房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身
8、分数+门窗分 数） 柱高 差率 标准间数 成新折余率+装修分数 成新折余率+设备分数 成新折余率+附属物分数 成新折余 率 分值+附属物据实估价 成新折余率的确定：按砖木结构房屋成新评定说明和砖木结构房屋成新折余率表执行；在房屋各 部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按各类房屋折余率表计算；不计残值的，按 成新百分比计算。 柱高差率的确定：按柱高差率表执行。 附属物据实估价按附属物据实估价表执行。 （2） 砖混结构房屋 房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数） 柱高差 率 标准间数 （成新折余率+使用年限折余率） 2+装修分数 成新折
9、余 率+设备分数 成新折余率+ 附属物分数 成新折余率 分值+附属物据实估价 成新折余率的确定：按砖混结构完损等级评定说明及折余率表执行；使用年限折余率的确定：按砖 混结构房屋使用年限折余率表执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定。 柱高差率的确定：按柱高差率表执行。 附属物据实估价按附属物据实估价表执行。 （3） 中式楼房 房屋及附属物重置成新价= （屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数 ） 标准间 数 成新折余率+装修分数 成新折余率+设备分数 成新折余率+附属物分数 成新折余率 分值+附属 物据实估价 成新折余率的确定：按砖木结构房屋成新评定说明和砖木
10、结构房屋成新折余率表执行；在房屋各 部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按各类房屋折余率表计算；不计残值的，按 成新百分比计算。 附属物据实估价按附属物据实估价表执行。 2-4 房屋部件计分表 （1） 屋面计分表 项目 说明 简称 单位 分数 瓦 屋 面 琉璃瓦 各种釉子的琉璃瓦 琉璃 1 间 102.18 筒瓦 筒瓦下满铺望板、油毡 瓦 2 间 29.14 筒瓦 筒瓦下满铺席箔 瓦 3 间 17.71 合瓦 合瓦下满铺望板 瓦 4 间 29.36 合瓦箔 合瓦下满铺席 瓦 5 间 18.79 石板瓦 石板瓦下满铺望板、油毡 瓦 6 间 26.55 石板瓦 石板瓦下满铺席箔 瓦
11、7 间 19.10 水泥瓦 水泥瓦下满铺望板、油毡 瓦 8 间 16.06 水泥瓦 水泥瓦下满铺席箔 瓦 9 间 10.80 灰 瓦 屋 面 干插瓦 有无合瓦边稍垄不予区分 灰瓦 1 间 9.58 仰瓦 灰梗有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分 灰瓦 2 间 8.87 棋盘心 前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心，屋脊及分 间垄为合瓦，其余为青灰 灰瓦 3 间 11.82 棋盘心 前坡合瓦后坡棋盘心 灰瓦 4 间 15.51 灰 屋 面 青灰顶 不分平顶、坡顶，含麦壳灰 灰 1 间 6.68 焦渣顶 不分平顶、坡顶，含泥顶 灰 2 间 3.86 混 凝 土 屋 面 现浇板 各种现浇的钢筋混凝土屋面 浇 间
12、19.53 槽型板 预制槽型板 预 1 间 23.86 圆孔板 预制圆孔板 预 2 间 16.77 加气板 预制加气板 预 3 间 14.37 其 他 玻璃钢 各种钢性玻璃坡顶屋面 玻坡 间 9.16 玻璃钢 各种钢性玻璃平顶屋面 玻平 间 7.75 木板油毡 木板上铺油毡、石子坡顶屋面 板毡坡 间 11.16 木板油毡 木板上铺油毡、石子平顶屋面 板毡平 间 8.89 铅铁 镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡 铅 1 间 15.98 铅铁 镀锌瓦楞铁下铺席箔 铅 2 间 10.20 铅铁 干挂黑铁板 铅 3 间 6.78 石棉瓦 石棉瓦下铺望板、油毡 石棉 1 间 11.80 石棉瓦 石棉瓦下铺席箔
13、石棉 2 间 6.18 干挂瓦 小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦 干挂瓦 间 3.16 附计: 一、 屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。 二、 平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项 目的 80%计 分，并随房折旧。 三、 用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的，按席箔计分。 四、 利用地下室顶面作房屋地面的，分别按以下计算： （一） 在地下室顶面上做木地板的，按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。地下室顶 面为木地板又 作上层地面的不重复计分。 （二） 在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面 所属项目的 80%计分。 （三）
14、在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的，即视为地下室屋面，房屋地面不再计价。 五、 其他屋面，如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧；彩色瓦楞铁屋 面并入铅 1。 （1）屋架计分表 项目 说明 简称 单位 分数 中 式 屋 架 七檩柁 高级做法，进深大于 6 米 中架 1 间 36.3 七檩柁 普通做法，进深大于 6 米 中架 2 间 26.47 五檩柁 高级做法 中架 3 间 22.93 五檩柁 普通做法 中架 4 间 18.05 平台柁五檩 高级做法 平柁 1 间 14.04 平台柁五檩 普通做法 平柁 2 间 13.23 平台柁四檩 普通做法 平柁 3 间 10.57 平台柁三檩
15、普通做法 平柁 4 间 8.92 硬山搁 七檩以上、进深大于 8 米 硬 1 间 11.4 硬山搁 七檩、进深大于 6 米 硬 2 间 9.19 硬山搁 五檩、进深大于 4 米 硬 3 间 7.53 硬山搁 四檩、进深4 米 硬 4 间 5.34 人 字 架 木屋架 跨度6 米 人架 1 间 9.60 木屋架 6 米跨度8 米 人架 2 间 12.98 木屋架 跨度8 米 人架 3 间 16.58 小型木屋架 木屋架间屋架间距 1 米以内 人架 4 间 8.56 钢木屋架 跨度6 米 人架 5 间 9.50 钢木屋架 6 米跨度8 米 人架 6 间 12.78 钢木屋架 跨度8 米 人架 7 间 17.05 小型钢木屋架 屋架间距 1 米以内 人架 8 间 8.90 钢 屋 架 钢屋架 跨度6 米，角钢檩，石棉瓦屋面 钢架 1 间 11.68 钢屋架 6 米跨度9 米，角钢檩，石棉瓦屋面 钢架 2 间 17.55 钢屋架 跨度9 米，角钢檩，石棉瓦屋面 钢架 3
