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1、放弃买房的努力，所以炒房者仍然会炒 房。 因此，笔者认为，利率7 折优惠调整 打击的只是刚性需求，对炒房者基本无 效。7 折优惠毕竟还是优惠，还有8 折或 8 5 折 ，哪怕取消优惠政策完全不打折 ， 该买房的还是得买房 ，该炒房的还是要 炒房。 不过 ，尽管7 折利率调 整政策在 现阶 段似乎起不到多少立竿见影的效果，但 却释放出一个强烈的信号 ：国家在金融 政策方面开始进行实质性的收紧。 遏制房价过快上涨首先要严厉打 击炒房行为 已成共识，简单的取消7 折 利率优 惠措施 ，并不 能从根本 上抑 制炒 房 ，最有可能就是针对二套房或多套房 进行征税或调控。如果从土地、税收、 信贷方面出台更
2、为严厉的调控政策，必 然 能收到 良好效果 。 比如 ，对房 产持有 环节增 税 、提 高首付 比例 、加息 等。银 监会 主席刘 明康在博 鳌论坛 上表示“ 北 京有 些银 行 自主将 二套房 首付提 至5 到6 成 ”。4 月 1 3 日，住房和城 乡建 设部也召 开 电视 电话会议 ，强调要 坚决 遏制部 分 城市房 价过快 上涨 ，限 制购置多 套房 或 大批量购置住房的炒房行为。住建部相 关负责人表示 ，要在努力增加普通商品 住房供 应的 同时 ，着 重加强 需求管 理 ， “ 逼出来”的房地产新政 文0顾建发 ( 上海社 会科学院房地产业研究中心 ) 实行更为严格 的差 别化信贷和
3、税收政 策，抑制投资投机性购房，进一步加强 市 场监管 。 可以说，无论是中央政府还是相关 部门，都 已经开始密切关注高房价，并 陆续出台抑制炒房行为的政策。如果针 对多套房或大户型的房产征收房产税， 将 意 味着 个 人持 有 环 节 的成 本 增 加 ， 影响投资性购房对未来的投资预期收益 率 ，堪称遏制高房价的 “ 第一利器”， 威慑力远远超过其它税政和信贷政策， 直接对平衡贫富差距、优化分配结构起 到明显效果，从而从利益分配上打击了 投机性购房行为。 房地产市场再现疯狂 “ 最近 ，你买楼 了没? ”这句话 近 来成 了很多温州人见面 的问候语 。 “ 急售房不急了，滞销房好卖了， 想
4、议价没 门了 ，不跳价很难 了。”年 初还能议价5 一1 0 ，如今却变成跳价 5 一 1 0 。不到3 个月 ，上海二手房市 场，已从议价时代转身到跳价时代。 “ 疯狂抢购”也再现北京楼市。北 京房地产交易管理网数据显示，3 月北京 共成交期房商品住宅8 6 4 2 套，除去保障 性住房，实际成交的期房商品住房的套 数为7 0 3 1 套，环 比2 月，实际成交的期房 商品住房套数上涨了7 5 2 。与新房市场 相比，北京二手房交易更为火爆 ，整个3 20 I O M a y 月份，北京二手房网签量2 7 2 1 9 套 ，其 中住宅2 5 7 4 7 套 ，仅 次于 2 0 0 9 年的9
5、 月、1 1 月、1 2 月 ，成 为有史 以来的第 四高。与此 同 时，不少楼盘再现 “ 千人排号抢 购 ” 的场 面 。 位于 南 四 环 内 的 首开石 榴派 ，预计 推 出3 0 0 多套 房，已有3 0 0 0 多人报名参加搜房 网 团购 ；位 于 西 四环 外 的 大成 郡，销售员称1 O 0 套房有2 0 0 0 人 排队。 扬 子 晚 报 记者 评 点江 苏 “ 楼 市 八怪 ：一 夜 单 价飞 涨5 0 0 0 元 ，本想买一套只够买半 间 ；一房难求排队哄抢 ，想买 到房得 “ 烧高香”；二手房一 天就, 11 2 0 万 ，同样的房差价达数 十万 ；房子越贵越有人买 ，豪
6、宅 别墅都不愁卖 ；精装标准越来越 高档，装潢总价够买一套房 ；1 8 V 近期住建部规定。商品房取得预售许可后1 0 日内须公开房源房价。 套退房5 0 0 0 人抢 ，摇到号就像中大奖； 第一 天排 队拿 号抢 房 ，第二 天迅速 上 网 卖房；主城新房单价1 5 万元叫卖，购房 者称太便宜不敢买。 根据国家统计局统计：3 月，全国7 0 个大 中城市房价 同比上涨 1 1 7 。北 京、 上海 、深 圳 、杭州 、南 京等 重新 出现 部 分 新 盘 排 队抢 购 、房 价 大 幅上 涨 的 现 象 。 人们不禁要问：房地产如此疯狂究 竟为哪般? 乱相需用 “ 重典”来整治 早在 去 年
7、底和 今年 初 ，国务 院分 别 出台 了 “ 国 四条 ”和 “ 国 十一条 ” ，概 括起来有 以下四个方面 ：第一，增加保 障性用房。第二，鼓励和支持人们购买 自住房和改善性用房。第三，要抑制投 机性 和 投资性 的住 房 ，主要 是 采取 经济 和法律手段。第四，要管好市场。政府 有责任管好房地产市场 ，就是依法对那 些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违 法违规行为进行惩处 。 很 遗憾 ，市 场根 本不理 会 政府 的一 番 苦心 ，众 多投 资者 把楼市 当做 股市 来 炒 ，以至于房 价越 来 越高 ，引 起市 场恐 慌 。 国务院总理温家宝4 月 1 4日主持召 开国务院常务会议
8、 ，研究部署遏制部分 城市房价过快上涨 的政策措施。会议确 定了实行更为严格的差别化住房信贷政 策 ，对购买首套 自住房且套型建筑面积 在9 0 平方米 以上的家庭，贷款首付款比 例不得低于3 0 ；对贷款购买第二套住房 的家庭，贷款首付款比例不得低于5 0 。 国务 院1 7臼又发布 了国发 2 0 1 0 1 1 0 号令 “ 关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨的通知”， 共 1 0 条措施( 业 内称 “ 新国十 条 ”)，要求进一 步落实各地 区、各有关部门的责任，坚决遏 制部分城市房价过快上涨，切实 解决城镇居 民住房 问题 。对 商品 住房价格过高、价格上涨过快、 供应紧张的地区，
9、商业银行可根 据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民暂停发 放购买住房贷款。地方政府可根 据实 际情 况 ，采取临时 陛措施 ， 在一定时期内限定购房套数。同 时，国务院首次提出遏制房价过 快上涨问责制，实行省级政府负 总责、城市政府抓落实的工作 责任制 ， “ 对稳定房价、推进保障性住 房建设工作不力，影响社会发展和稳定 的，要追究责任”。 可 以说 ，政府这次 出台的 “ 新 国 十条”应该是2 0 0 3 年房地产调控以来涉 及面最广 、力度最大、影响最深远的一 次 ，亦可 以说 是 民怨沸 腾 的房地 产市场
10、对 中央政策 的一次 “ 倒逼” 。 是房地产市场重现火爆。2 0 0 8 年 下半年 ，由于受国际金融危机 的影响， 我国经济面临着严峻的考验。在此背景 下，中央政府出台了4 万亿保增长、扩内 需的投资规划 ，其中房地产担当着重要 的角色 ，并出台一系列刺激措施 ，房地 产业不负众望，在2 0 0 9 年国民经济 “ 保 八”任务中作出重要贡献。然而，我们 也应该看到：随着房地产市场的回升 ， 全国各地普遍 出现了房价上涨过快等问 5 7 题 ，在一 些一二 线大城 市 ，房 价不断 飙 升 ，地 王频频 出现 ，各地 方土地 出让 金 纷纷创出历史最高水平。 二 是 产 业 资 本 也 来
11、 炒 房 。 由于 受 国际大环境的影响，我国制造业尤其是 外贸出口企业没有如期走出困境，于是 出现了产业资本向外部溢出的现象。一 些拥有几 百万 、几 千万 甚至上 亿元 资金 的私营老 板认 为 ，在 当前 形势 下寻找 资 金 出路 ，最 好的办 法就是 炒股买房 。然 而 ，上证指数 从6 0 0 0 多点跌倒 1 6 0 0 多点 的巨大风险，让那些蠢蠢欲动的资金望 而却步。相比之下，从现在来看还没有 “ 套 ”过 人的 中国楼市 非常 吸引这 些产 业 资本 ，买几套房 产保值 增值 现象相 当 普遍 ，一个 人拥有 十几套 、几 十套房也 不 是个别现象 ，这一 情况在 以前则
12、很少 出现。 三是房地产 发展 过快的负面影响 显现。应该说房地产快速发展短期内对 经济拉动作用非常明显。然而，也应该 看到过度依赖房地产业的负面影响。首 先 ，容 易 形 成 国 民 经济 对 房 地 产 的依 赖症 。2 0 0 9 年杭 州 、上海 、北京 的土地 出让 金都超过 了1 0 0 0 亿 ，分 列全 国前三 甲，要占当地财政收入的3 0 以上 ，土 地 出让金已成为地方政府不可或缺的收 入来源。其次，对其他产业容易产生挤 出效应。在2 0 0 9 年，随着房价的大幅度 上涨，其他产业资金纷纷被吸引进来， 众 多非主营房地产业务的央企凭着财大气 粗，争做新 “ 地王”。其三
13、，高房价、 高地价对 城市创 新和 吸引人 才不利 。在 一些人才招聘会上 ，许多高学历人才面 对上海的高房价，纷纷望而却步 ，退而 转战长三 角其他城市。 5 8 四是 住房保 障滞后 。尽管 中央政 府 十分重视 住房保 障 ，但 在老百 姓的 眼里 总感 到是 “ 雷声大 雨点小 ” 。住房 保 障 在 我国 已有 十多年 的历 史 ，总 体来说推 进速度 比较缓慢，覆盖面也非常有限。 随着城 市房价 节节攀 升 ，低 收入住 房 困 难 家庭 的矛盾 更加突 出 ，政府 的压 力也 越来越 明显。 因此 ，采取 前所未有 的 “ 重典 ”来 “ 医治”房地产 已势在必行 。 实效如何还
14、看执行力 实 际上 ，这 次 国家在 出台政策 时 ， 面 临着两 难选择 ：既要 平抑房 价 ，遏 制 房地 产市场 泡沫 ，又不 能打压过 猛 ，致 使房地产市场产生崩盘危险。二套房首 付调至5 0 比例 ，三套房停贷 ，地 方政府 可根据实际情况，采取临时性措施，在 一定 时期 内限定购房 套数 ，这些措 施都 相 当的严厉 ，将 对房 价和房地 产市 场产 生重大影响。 然而 ，对于 此次 “ 史上最严 厉调 控 政策 ”所能起 到 的实 际效 果 ，相 当部分 人士抱以谨慎的态度。 事实上 ，此次调控政策的许多 内 容 ，已经体现在去年底 国务 院出台的 “ 国 四条 ” 中。但从过
15、 去半年 多 的经历 来 看 ， “ 国四 条 ” 没 有 一 条 得 到 了 落 实。增加保障性用房在许多地方未有实 质性 的突破 ；政府“ 鼓励 和支持 人们购 买 自住 房和改 善性 用房” ，但 随着调控 力度 的加码 ，优惠条 件越 来越少 ，这 次 出台的二套房首付5 0 ，对那些改善型 购房 者来说 平 白无故增 加 了首付款 和多 付利 息 ，可以说是 被 “ 误 伤 ”了 ；调 控 政 策主 要 目的是抑 制房 地产 市场投机 ， 但 事实上 受 到抑制 的 ，往往 并不是那 些 财 大气粗 的炒房 者 ，而 是普通 自住型购 买者；此外，对于开放商圈地不用、捂 盘惜售、哄抬
16、房价等违法违规行为的惩 处 ，也是板 子高 高举起 ，轻轻落 下 ，至 今没 看到有 哪家开 发商 因此类行为 而受 到 惩 处 。 有 关提 出遏 制 房 价过 快 上 涨 的 问责制，是否 会动真格?一个字 “ 难” !犹记2 o 0 6 年 ，针对 控制房价上 涨等问题 ，国办 曾转发建设部、发改委 等 9 部 委关 于调 整 住房供 应 结 构稳 定住 房价格的意见，当时国务院亦曾提出考 核 ，要 求各地 把调 整住房供 应结构 、控 制房价 过快上 涨纳入 经济社 会发展工 作 目标责任制。然而，4 年过去了，又有哪 一个省、哪一个市在实施?从2 0 0 3 年开 始多轮房地产宏观调控 ，但房价却越调 越高 。2 0 0 6 年和 2 0 0 8 年房地产 市场稍微 作了一些调整 ，结果却引来了2 0 0 7 年和 2 0 0 9 年的报复性上涨。 因此 ， “ 新国十条”是一剂猛药，但 是否能起到效果，还要看具体的执行力
