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1、1曹县环岛花园商业策划及 实施策略建议报告曹县环岛花园商业策划及 实施策略建议报告2013年年5月（初稿）月（初稿）本方案由张建完成本方案由张建完成 j i a n 68612126.co m 的策划方案2本方案由张建完成本方案由张建完成 本曹县环岛国际商业策划及实施 策略建议报告本曹县环岛国际商业策划及实施 策略建议报告 撰稿。针对我们前期所做目标消费者 及潜在商户进行深入访谈，并对本地 竞争项目进行研究后，所做商业策划 及实施策略建议报告。撰稿。针对我们前期所做目标消费者 及潜在商户进行深入访谈，并对本地 竞争项目进行研究后，所做商业策划 及实施策略建议报告。j i a n 6861212
2、6.co m 的策划方案3项目概况项目概况环岛花园新城(三期)项目位于环岛公园曹县城区中心，用地面积71655平方米、建筑面积20万平方米，位置长江西路以南，规划路以北，芦山路以东，环岛花园二期以西。整个项目拟分为二期开发，一期投入3.8亿元.环岛花园新城(三期)项目位于环岛公园曹县城区中心，用地面积71655平方米、建筑面积20万平方米，位置长江西路以南，规划路以北，芦山路以东，环岛花园二期以西。整个项目拟分为二期开发，一期投入3.8亿元.二期投资2.2亿元，总建筑面积20万平方米。项目建筑类型主要由商品住 宅、大型商场、商业店铺、五星级会所以及双语幼儿园组成。二期投资2.2亿元，总建筑面积
3、20万平方米。项目建筑类型主要由商品住 宅、大型商场、商业店铺、五星级会所以及双语幼儿园组成。项目概况介绍项目概况介绍j i a n 68612126.co m 的策划方案4项目概况项目概况项目基本经济指标项目基本经济指标项目总规划用地：107亩整体分布：住宅+商业+公建容积率：2.8地块规模较大，呈不规则形。北南西东北南西东项目宗地项目宗地地块南面有曹县试验中学，是地 块附近有优势的配套，为区域居 民子女入学提供便利，同时也提 升了地段的自然价值。地块东侧和东南侧有开发完成 的环岛花园一、二期，澳洲大 酒店，超市、银行等生活配套， 地块周边配套齐全、居住氛围 浓厚。地块西面为居民生活区，规划
4、中 中心学校开发中地块北面为长江西路，是城市南 北交通大动脉。曹县水岸城邦就 设置于此，对区域经济及地段价 值带动作用大。j i a n 68612126.co m 的策划方案5项目概况项目概况配套条件配套条件目前生活购物、教育医疗等 配套设施齐全，配套环境总 体较好。经济指标经济指标项目规模中等，项目需要 分期操作及组团规划。区位条件区位条件 目前是曹县中心区域，但 随着曹县县政府整体北迁， 县城向北发展。环境条件环境条件目前地块周边自然条件一般， 生活环境较好：地块东侧有规 划中实验中学、东侧有银座超 市、县人民医院、银行等生活 配套，地块周边具有得天独厚 的配套优势。地块条件地块条件地块
5、形状分割后不完全规整， 增大项目整体规划的难度。交通条件交通条件交通道路系统较为完善，曹 县县政府设置于此长江路， 居民出行较便利。地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值地块理解地块理解j i a n 68612126.co m 的策划方案6研究模型研究模型j i a n 68612126.co m 的策划方案7目 录目 录1.0 城市发展特性研究城市发展特性研究 2.0 项目成功的关键因素分析项目成功的关键因素分析 3.0 商业策略商业策略 4.0 商业规
6、划及设计建议商业规划及设计建议 5.0 小结小结j i a n 68612126.co m 的策划方案81.0 城市发展特性研究城市发展特性研究1.1 城市概况 1.2 城市经济发展水平 1.3 居民生活水平 1.4 社会消费发展概况 1.5 城市规划及发展政策 1.6 城市商业发展概况及趋势 1.7 城市研究小结1.1 城市概况 1.2 城市经济发展水平 1.3 居民生活水平 1.4 社会消费发展概况 1.5 城市规划及发展政策 1.6 城市商业发展概况及趋势 1.7 城市研究小结j i a n 68612126.co m 的策划方案91.1 城市概况城市概况曹县是山东省首批曹县是山东省首批
7、20个省管县之一，位于个省管县之一，位于山东省山东省西南部，处于鲁豫皖苏四省八县交界西南部，处于鲁豫皖苏四省八县交界 处，是山东省处，是山东省人力资源人力资源第一大县，第一大县，国务院国务院批准的对外开放县，批准的对外开放县，中原经济区中原经济区县市之一。历县市之一。历 史悠久，民风淳朴。公元前史悠久，民风淳朴。公元前1700年商汤建都于此，年商汤建都于此，“中国芦笋之乡中国芦笋之乡”、“中国泡桐加工之 乡中国泡桐加工之 乡”、“中国食品工业百强县中国食品工业百强县”、“中国平原绿化先进县中国平原绿化先进县”。中国首批规模化克隆牛实验基 地。中国首批规模化克隆牛实验基 地。 j i a n 6
8、8612126.co m 的策划方案10城市概况城市概况曹县位于曹县位于中原中原腹地，腹地，山东省山东省西南部，地处西南部，地处鲁鲁、豫豫两省八县交界处，是东部企业两省八县交界处，是东部企业 向中西部地区梯次转移的桥头堡和承接带，向中西部地区梯次转移的桥头堡和承接带，中原经济区中原经济区东部县市之一。全县总东部县市之一。全县总 面积面积1969平方公里，耕地平方公里，耕地197万亩，辖万亩，辖27处乡镇街道和一个省级处乡镇街道和一个省级经济技术开发经济技术开发 区区，其中，其中3个街道、个街道、19个镇、个镇、5个乡，个乡，1179个行政村，个行政村， 2759个自然村，个自然村，2013年
9、曹县总人口约年 曹县总人口约162万万,居民主体为汉族，曹县人民居民主体为汉族，曹县人民政府政府驻磐石街道办事处所在地。驻磐石街道办事处所在地。 j i a n 68612126.co m 的策划方案111.1 城市概况城市概况曹县交通便利，南临曹县交通便利，南临新亚欧大陆桥新亚欧大陆桥的的陇海铁陇海铁 路路国家大动脉，国家大动脉，京九铁路京九铁路纵贯全境，纵贯全境，济广高济广高 速速（G35）、日兰高速（）、日兰高速（G1511）、）、105 国 道、国 道、220国道和十二条省干道交织成国道和十二条省干道交织成网网。县城。县城 距离距离商丘商丘国家铁路枢纽和国家铁路枢纽和菏泽菏泽铁路枢纽均
10、为铁路枢纽均为 50公里公里.距离距离郑州新郑国际机场郑州新郑国际机场190公里公里,距离距离 济南遥墙国际机场济南遥墙国际机场270公里。目前，全县共有 公路通车里程公里。目前，全县共有 公路通车里程2233.79公里，其中，国道两条， 即公里，其中，国道两条， 即105、220国道，总里程为国道，总里程为29.1公里；省道公里；省道 5条，即临商路、聊商路、枣曹路、刘民路、 庄青路等，总里程为条，即临商路、聊商路、枣曹路、刘民路、 庄青路等，总里程为186.3公里；县乡公路公里；县乡公路10 条，即许单路（条，即许单路（63公里）、古南路（公里）、古南路（42.19公 里）、曹梁路（公 里
11、）、曹梁路（35公里）、岗韩路（公里）、岗韩路（18.5公 里）、前汪楼公 里）、前汪楼-庄寨（庄寨（24.6公里）、闫青路 （公里）、闫青路 （17.6公里）、德商路公里）、德商路-孙老家（孙老家（12.3公 里）、临商路公 里）、临商路-韩集（韩集（18.4公里）、曹郭路 （公里）、曹郭路 （15.4公里）、韩集公里）、韩集-定黄路（定黄路（7.5公里）， 总里程公里）， 总里程254.49公里；乡村路公里；乡村路400余条，总里 程余条，总里 程1763 .9公里。公里。交通发展交通发展j i a n 68612126.co m 的策划方案12城市经济发展情况城市经济发展情况2010年全
12、县预计完成生产总值年全县预计完成生产总值141.1 亿元，亿元， 同比增长同比增长16.9%；三次产业比 调整到；三次产业比 调整到20.653.925.5，二三产业 比，二三产业 比 重提高重提高2.7个百分点；农民人均纯 收入个百分点；农民人均纯 收入5505 元，同比增长元，同比增长10%；完；完 成 地方财政收入成 地方财政收入8.09 亿元，同比增长亿元，同比增长 23.9%；规模以上工业企业发；规模以上工业企业发 展到展到 272 家，预计实现主营业务收入家，预计实现主营业务收入 310.8 亿元、工业增加值亿元、工业增加值77.9 亿元、 利税亿元、 利税 38.1亿元，分别增长
13、亿元，分别增长26.7%、 27.5%和和29.3%；完成进；完成进 出口总额出口总额 3.15 亿美元，外商直接投资亿美元，外商直接投资1965 万 美元。万 美元。 “十一五十一五”期间，期间， 生产总值年 均增长生产总值年 均增长18.6%，地方财政收入年均增 长，地方财政收入年均增 长38.3%，农民人均纯收入年均增长，农民人均纯收入年均增长 12.8%，二三产业比重提高了，二三产业比重提高了14.5 个 百分点，新增规模以上工业企业个 百分点，新增规模以上工业企业140 家。家。 j i a n 68612126.co m 的策划方案13居民生活水平居民生活水平曹县人口规模总量，具备
14、支持零售商业规模化发 展所需要的人口条件人口密集度高是商业地产开发及零售商选址的有 利条件之一曹县人口规模总量，具备支持零售商业规模化发 展所需要的人口条件人口密集度高是商业地产开发及零售商选址的有 利条件之一2010年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额0.6 亿元，亿元， 增长增长18.5%。金融机构各项存款 余额。金融机构各项存款 余额104 亿元，比年初增加亿元，比年初增加18 亿元，亿元， 贷款余额贷款余额80.1 亿元，比年初增加亿元，比年初增加 6.4 亿元。亿元。 城乡面貌明显改善。城乡面貌明显改善。2010 年完成城建投资年完成城建投资11 亿元，五年累 计完亿元，五年累
15、计完 成投资成投资30亿元，亿元， 实施了实施了33 项市政工程，项市政工程， 新建环岛公园、新建环岛公园、 四季河公 园，四季河公 园， 改造提升人民公园，完成绿化面积改造提升人民公园，完成绿化面积200万平方米。新建城市小区万平方米。新建城市小区26 个，竣工面积个，竣工面积 105 万平方米。万平方米。2010 年投资年投资1.87 亿元，改造县道亿元，改造县道170 公 里，城乡交通状况明显改善。累计投入公 里，城乡交通状况明显改善。累计投入3.6 亿元，实施河道清淤治亿元，实施河道清淤治 理、 农村安全饮水、桥涵闸改造等工程，农村基础设施进一步完善。理、 农村安全饮水、桥涵闸改造等工
16、程，农村基础设施进一步完善。 社会大 局和谐稳定。各类保险参保人数达到社会大 局和谐稳定。各类保险参保人数达到26万人，离退休人万人，离退休人 员养老金按时足 额发放。五年累计新增城镇就业员养老金按时足 额发放。五年累计新增城镇就业8.8 万人，发放城乡万人，发放城乡 低保资金低保资金 1.1亿元。亿元。 j i a n 68612126.co m 的策划方案14居民生活水平居民生活水平社会商品零售总额增长社会商品零售总额增长人均纯收入增长人均纯收入增长地区生产总值达到地区生产总值达到350亿元，年均增长亿元，年均增长19.9%，三次产业比调整，三次产业比调整9.6:55.1:35.3；地方财政收入达到；地方财政收入达到30亿元，年 均增长亿元，年 均增长30%；全社会固定资产投资达到；全社会固定资产投资达到122亿元，年均增长亿元，年均增长22%；社会消费品零售总额达到；社会消费品零售总额达到280亿元，年
