《房地产业对经济发展促进作用的实证分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产业对经济发展促进作用的实证分析（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、经济学动态2( X )5年第7期房地产业对经济发展促进作用的实证分析王飞房地产业如何推动经济增长以及房地产业的产业关联效果(对相关行业的带动效应)已有不少文章做了重要的分析,其中顾云昌(19 98)、李启明(2田2)和王国军等(2( X 抖)对这一领域,特别是房地产业的产业关联效果的分析做出了重要的贡献。本文认为在探讨房地产业对经济增长的促进作用时应该从房地产开发和房地产销售两个方面来进行,缺少任何一个都是不全面的。一、房地产业的经济和社会效果表l房地产业的开发和销售情况(单位:万平方米、亿元 )1 1 1 1 19 , 7 7 719 98 8 819 99 9 920 00 0 0200
2、1 1 1200 2 2 22 00 3 3 3能能工房皿皿4 4 9肠5 5 5 507 70. 1 1 15 68曰. 6 6 66 58洲.9 9 97叫11. 了了9 41皿. 0 0 0117公叹0 0 0面面积积积积积积积积积竣竣工房皿皿巧819. 7 7 7175防。6 6 6 2 14 10 8 8 825 1时. 9 9 929 86 7.4 4 4孙9花.8 8 8414创. 1 1 1面面 积积积积积积积积积本本年断开工工140器。92 03田。, 0 0 0225 79. 引引295眨一 64 4 43 73洲. 18 8 842 8田。5 2 2 2砚7D7。 5 5
3、 5房房1 固积积10,舫。叔叔士663 75 0 0 018 了 97洲洲24401.15 5 53 05艾. 72 2 23 47 19。3 6 6 6月J S巴 , ,其其中住宅宅宅宅宅宅宅宅宅房房且精, ,90 1压17 7 7121肠. 3 0 0 0l咭 5阴.53 3 318 6 37。 13 3 32 24 11. 90 0 0268阳.29 9 9:;:;, : : :面面积积了8巧 月夏夏1 082 7. 10 0 012, 97. 87 7 716 570. 2 8 8 81 ,日荃。 75 5 523 7叮3 1 1 1 1 1其其中住宅宅宅宅宅宅宅宅宅住住宅投资颇颇4
4、 79 1旧旧6 676. 脸脸6 17丘al l l6 5, 478 8 8 8 87日28. 印印90习氏18 8 8( ( (形成团定演演演演演演演演演演演演演演演产产的价1) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )(U脚 氏勿勿勿勿住住宅梢,颇颇颇20 07. 田田24 14. 的的32 2 9.田田40 21。田田495 氏田田6 44 3. 田田黄满盈发展。此外,由于居住环境的改善又会增加对装演、家具、电器等的需求。表1中的数据是最近几年我国房地产业的开发和销售情况。从中可以看 出近年来无论是开发还是销售都取得了明显的发展。在表1中,住宅投资额是指当年全社会住宅投资中形成固定资产的
5、价值,包括房地产商的住宅投资、企事业单位和行政机关团体的住宅投资以及个人住宅投资。全社会住宅投资在2( XX )年时投资金额为6 59 4.7 8亿元,随后2( X )1年增长7.6%,2印2年增长11.7%,达到了79 28.5 9亿元,2( X )3年则增长1 3.9%,达到了如3 0.1 8亿元。表1中的住宅销售则是指商品房的销售价值(额),并不是商品房的销售增值,也就是说还没有去除掉建造价值。在 2 0 世纪卯 年代末这一部分还不到住宅投资的一半,但一直以2 0%以上或3 0%左右的速度快速增长,2( X )3年商品房的销售价值已经达到住宅投资的7 0%。通过19 97年投人产出表可以
6、大致推算出商品房销售的增值占商品房销售额的比例大致为1 0%以上。由于 近几年来商品房销售增长迅速和房价上涨较快,这一比例已远远高于1 0%了。资料来源:中国统计年鉴和固定资产投资统计年 鉴(各年版 )。房地产业的发展是同房地产的开发和销售密不可分的,其对经济发展的促进作用也正是通过这两方面体现出来的。其中,房地产的开发主要是通过投资(确切地说应为当年房地产业开发投资 中形成的固定资产,也可以看做是本年度完成的房屋建造价值)来带动经济发展的,具体通过住宅建筑产业以及它所直接或间接带动相关的行业部门的增长从而推动经济的发展,主要相关行业有建筑材料、钢铁、机械、运输、建筑设计和商业等。这部分产业见
7、效快而且显著,可以立即提高国内生产总值。房地产的销售首先直接促进了房地产销售业的发展,具体为商品房销售的增值,也就是本年度通过市场买卖 的商品房的销售价值与建造价值的差额直接计人国内生产总值。其次房地产销售也可以带动相关行业的二、房地产业的产业关联分析按支 出法核算的国内生产总值包括三部分:最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口。而涉及到我们通常所说的房地产业时,是把它分为开发和销售两部分分别计算其固定资本形成再计人国内生产总值中的。如前面所述,房地产业开发的固定资产形成,也可以看做是本年度完成的房屋建造价值,销售的 固定 资产形成为商品房销售的增值。在投入产出表中,这两部分也都计人固定
8、资本形成,但房地产开发计人建筑业所对应的固定资本形成,而房地产销售则计人房地产业所对应的固定资本形成。这样,我们在估算房地产业对相关行业的带动效果时也必须分别计算房地产开发的带动效果和房地产销售的带动效果。由于我国在编制投人产出表时没有单独列出住宅建筑业,只是笼统地列 出一个一45一建筑业我们在估算房地产开 发对其他行业 的产出及附加价值诱发系数时只能利用整个建筑业的投人产出结构来代替住宅建筑业,这样做虽然会有些偏差,但考虑到整个建筑业之间存在很强的类似性,所估算的结果还是具有很强的参考价值。下面,从产业关联的角度来分析房地产开发和销售对各行业及全国的产出或附加价值的影响。其主要观点是当对某一
9、行业有一单位最终需求时该行业以及全国 的总产出的增加要大于l,这主要是因为各行业之间存在相互关联,彼此之间又诱发 出新的需求从而增加了各行业 的产出及全国的总产出、我们应用投入产出分析方法中的产出均衡公式来展开具体的分析如果各行业的产 出列矢量用X (矢量中各元素为各行业的产出额),中间投人系数矩阵用A,居民消费需求列 矢量用 凡(矢量中各元素为对各行业产品的消费需求,下同),政府支 出列 矢 量 用凡,固 定资本形成列矢量用F.,出口列矢量用F。,进口列矢量用F、表示的话,则下面公式成立:X=AX十F十玖;+F l+FF一FM考虑到进 J需求 同国内生产活动和国内最终需求密切相关,在此我们把
10、它作为内生变量来处理,认为进口同国内总需求,即 国内中间需求(A x)与国内最终需要(凡十凡、+F.)的和成正 比。据此计算出各行业的进口系数,即进口需求同国内最终总需求的比值。把这些进口系数对角化后得到进口系数的对角矩阵M,相对应的r=I一M为国产自给率的对角矩阵( l为单位矩阵)根据上 面的公式,我们就可以得到产 出列矢量的决定公式:X二BP(F (:+凡+F,)+B凡其中B表示逆矩阵I一(卜M)A一。_ 卜式右侧各项分别为消费诱发出的产出Br Fc、政府支出诱发出的产出BP凡、投资需求诱发出的产出BI TI、出口需求诱发出的产 出BFE。从上 面的公式可以看出,产出等于各项最终需求的产出
11、诱发额之和。用i表示单位行矢量的话,各项最终需求的产出诱发系数分别为B作c/ (iF c )、B班七/(iF c)、Br FI/(iF;)、BFE(iFE)。如果各行业的附加价值系数的对角矩阵(把附加价值率行矢量对角化后得到的矩阵)用V来表示的话,则相应的附加价值诱发 额分别为v邵F ( =、VBFF,、YBr F;、V BFE,相应的附加价值诱发系数分别为V BPF./(i卜:)、V B件七/(iF。;)、V BP卜l/(iF,)、V BF。,F二)同样,把房地产 开发或销售的 固定资产形成分离出来,单独列为相应最终需求列矢量的话,也可以计算出房地产开发和销售的产出诱发系数及其附加价值诱发系
12、数。表2和表3为我们依 据19 97年中国投人产出表(12 4个部门)计算出 的房地产开发和销售的产出诱发系数和附加价值诱发系数。在表2和表3我们只列出了同房地产开发和销售密切相关的前1 1个行业(包括其自身在内),由于受篇幅所限省略了其他行业的结果。下 面使用表2和表3的产 出诱发系数和附加价值诱发系数来估算一下房地产对各行业 及全 国的产出和附加价值(或G DP )的诱发额。2( X犯年住宅投资额为877 5.3亿元,依据表2可估算出这些投资大约带动建筑业、商业、砖瓦及石灰和轻质建筑材料制造业、水泥制造业、钢压延加工业分别增加 8 81 0.4 0 亿元、95 6.5 1亿元、卯3.9 0
13、亿元、8 95.1 0亿元、89 5.r o亿元的产值,带动全行业总产值增加2 316 6.8亿元。相应地商品房销售大约带动房地产业、金融业、建筑业、砖瓦 及石灰和轻质建筑材料制造业、商业分别增加75 0.7 0亿元、4 0.1 8亿元、3 1.2 5亿元、2 1.5 8亿元、2 0.8 3亿元的 产值,带动全行业总 产值增加113 3.8 6亿元也就是说20 02年整个房地产开发 和销售带动全行业产值大约增加2 43( X).的亿元。表2房地产开发的产出诱发 系数及附加价值诱发系数产产出诱发系数数数附加价值诱发系数数建建 筑业业1.0 0生生生建筑业业0.加9 9 9商商业业0.工 0 9
14、9 9 9 9商业业口, 055 5 5砖砖瓦、石灰灰O, 1 03 3 3 3 3砖瓦、石灰灰O吐1 1 1和和轻质建筑筑筑筑和轻质建筑筑筑材材料制道业业业业材料制造业业业水水泥制造业业0. 10 2 2 2 2 2水泥制造业业口.02 5 5 5姻姻压延加工业业0. 1 02 2 2 2 2电力生产产0.02生生和和和和和供应业业业金金月制品业业0.帕4 4 4 4 4金属制品业业0.02 2 2 2其其他电气奄 川 城城0.0 56 6 6 6 6钢压延加工业业0. 02 1 1 1及及器材制造业业业业业业水水泥制品及石石O沥6 6 6 6 6煤炭采选业业0.019 9 9棉棉水泥匆摘业
15、业业业业业电电力生产产O二肠6 6 6 6 6石油开采业业口.019 9 9和和供应业业业业业业石石油加工业业0. 05屯屯屯非定属矿及其其0.01 8 8 8他他他他他矿采选业业业非非金属矿及及0.0生 5 5 5 5 5电丫言业业0.01 8 8 8其其他矿采选业业业业业业金金行业业2.6生O O O O O全国G印印0日32( (经济学动态2田5年第7期表3房地产悄售的产出诱发系数及附加价值诱发系数产产出诱发系数数数附加价值诱发系致致房房地产 业业1.0 09 9 9 9 9房地产业业0.7 6 6 6 6舍舍琳业业0.沥4 4 4 4 4金嫩业业0.璐毛毛建建筑业业O。沮2 2 2 2
16、 2商业业0. 01 毛毛砖砖瓦、石灰和和0.帕9 9 9 9 9建筑业业0.012 2 2轻轻质建筑材料料料料料料湘湘储业业业业业业商商业业O。0 28 8 8 8 8砖瓦、石灰和轻质质0.012 2 2建建建建建筑材料湘随业业业水水泥制造业业0.呢O O O O O煤炭采选业业0.c o7 7 7其其他社会服务务0.020 0 0 0 0电力生产和供应应0. 0 07 7 7业业业业业业业业电电力生产和供供0. 015 5 5 5 5其他社会服务业业0.0 05 5 5应应业业业业业业其其他电气泪撇撇0。015 5 5 5 5水泥制遗业业O。0 05 5 5及及器材制造业业业业业业煤煤炭采选业业0.0 1 令令令其他普通泪以制制00 0咦咦遗遗遗遗遗业业业金金属制品业业0.0 13 3 3 3 3电f言 业业0.0 0峨峨全全行业业!.留咯咯咯全国C份份0.8 70 0 0同样,利用附加价值诱发系数可以测算出么刃2年这些住宅投资大约带动建筑业、商业、砖瓦及石灰和轻质建筑材料制造业、水泥制造业和钢压延加工业的附加价值分别增加2 53 6.伪
