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1、工程部维修作业操作手册工程部维修作业操作手册 目 录 一、目的 二、工程部组织架构 三、工程部部门职责 四、工程部各岗位每日工作标准流程 五、维修人员行为规范 六、建筑及附属公共设施作业规程 七、机电设施作业规程 八、住户室内维修作业规程 九、公共设施设备应急操作流程 一、目的 规范物业公司维修管理工作，指导新建物业维修队伍的日常工作，熟悉了解物业维修管理重点，提高物业管理水平。 二、工程部组织架构 工程经理/ 主管 电工岗 水工岗 电梯岗 弱电岗 综合 维修岗 三、工程部部门职责 三、工程部部门职责 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定； 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水
2、、消防、电梯、弱电系统及 建筑装修项目的验收和资料核实工作； 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施； 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同 评审； 负责工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送关部门评审； 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、 工程项目进行技术审核； 负责所有设施、设备系统的管理、运行、维修； 配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作； 负责配合服务中心客服派发的维修施工单； 负责小区内紧急情况的处理工作。 四、工程部各岗位日工作标准流程 1、工程主管岗位日工作标准流程 内容 工作范围 相
3、关支持文件 岗 位 职 责 1.熟悉所管理的项目规划，公用设施设备的种类分布，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况。 2.参加项目物业管理验收和接管工作，及时提出工程质量问题，收集项目工程资料并及时将工程资料存档备查。 3.制订房屋、公用设施、设备、公用管线的维修养护计划并组织实施；制定并组织实施项目供水系统、供电系统、消防系统、智能化系统的维修计划以及定期检查、检修工作，要求电梯分包方提供电梯的年度维修保养计划并监督其实施。 4.指导维修、施工，参与重大项目维修施工工作，严把现场质量关。 5.负责对设施维护员一般业务技术培训和业务考核。 6.及时安排维修工为业户提供服务，现场督
4、导维修工作，走访、回访业户，把维修工作做在投诉之前。 7.每月统计分析公共水电使用情况，提出可行性的节能意见。 8.审核业主装饰、装修方案。 9.协助处理工程方面重大投诉。 10.完成领导交办的其他任务。 设施设备养护计划 工程部绩效考核标准 日 重 点 工 作 1.每日检查主要设备的运行技术状况，设备运行记录、交接班记录，发现问题立即组织处理，重大事情立即上报。 2.每日检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。 3.每日现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。 4.实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，对技术难题指导、培训，发现问题及时采取纠正措施。 5.每日
5、审阅运行报表，掌握所管项目公共区域日、周、月能耗状况，发现异常，分析原因，提出改进方案和计划。 6.安全工作是部门第一位，包括设备安全、人员安全、项目区域安全隐患预防工作。 应急预案手册 表 格 工程部主管日巡检表设施设备保养计划表员工绩效考评表 2、电工岗位日工作标准流程 内容 工作范围 相关支持文件 日 重 点 工 作 1、每天对配电室内设备进行4次检查，并将运行情况填写在电力运行记录表上； 2、每天对生活水泵、消防水泵控制柜进行一次检查； 3、每月对双电源柜、动力柜、控制柜进行检查； 4、每年对配电室内的电气设备进行至少一次的停电全面检修； 5、每月/双月对部门电费进行核对； 6、每年三
6、月对防雷接地系统进行一次全面的检查，并测试接地电阻，接地电阻值不大于4； 7、测试电力电缆的绝缘阻值（每五年需要进行一次绝缘测试，入住10年以上的物业，每二年测试一次，绝缘电阻需要0.5M）； 8、每月对住户电表箱进行一次检查； 以上检查、维保项目，严格按照公司体系文件的要求在质量记录表格中填写相应频次的检查记录（如周 检、月检、年检等）。 设施设备养护计划 表 格 设备/设施保养维修记录表 设备/设施检查记录表 电力运行记录表 3、水工岗位日工作标准流程 内容 工作范围 相关支持文件 日 重 点 工 作 1.每天对生活水泵设备、泳池设备进行一次巡查，发现问题及时维修并在设备/设施保养维修记录
7、表中记录； 2.每周对生活水泵、消防泵、泳池水泵及设备设施进行一次检查和维护并记录。对生活供水管网进行一次巡检； 3.每月对生活水泵、消防泵及管网、阀门、进行一次检查和维护并记录。对污水泵、雨水泵及管网、阀门、积水井进行一次巡检； 4.每季度对消火栓、设备房内的灭火器、泳池泵及管网、阀门、沙缸、水底灯及变压器进行一次检查和维修并记录。对排水管网、化粪池污水井、雨水井进行一次巡查； 5.每半年对生活泵、消防泵、水景泵进行一次半年检查，并测试各设备的接地电阻和相间电阻； 6.每年对生活水泵、消防泵、水景泵进行一次年度检查并测试各设备的接地电阻和相间电阻，并全面检修；7.每年三月对泳池水泵（可以根据
8、实际情况调整，但泳池开放前必须完成检修工作）及设备设施、排水泵及管网、阀门、积水井进行一次全面的检查，并测试各设备的接地电阻和相间电阻（排水泵只检测接地电阻）； 设施设备养护计划 表 格 设备/设施保养维修记录表 4、电梯岗位日工作标准流程 内容 工作范围 相关支持文件 日 重 点 工 作 1.日检： 1)平层机构：主要检查平层的准确度，标准为：层门地坎和轿门地坎的高度差为03mm； 2)检查开关门是否正常，有无异常声响，安全触板开关是否灵活可靠，力矩堵转开关是否灵活； 3)曳引机和电动机：曳引机的油位是否在油位线上，必要时添加润滑油； 4)接触器：检查触头衔铁接触情况是否良好，是否有异常声音
9、； 5)检查驱动电动机有无异响和过热现象，制动器线圈温升不超过60度； 6)变频器（或大功率模块）、冷却风机工作是否正常； 7)检查控制柜元件、电子板工作是否正常，温度是否正常、有无异味、异响； 8)应急通讯装置的检查：机房与轿厢、轿厢与监控中心及机房与监控中心五方通话对讲是否清晰畅通。 9)每次电梯公司维修保养应填写电梯供方维修保养记录表； 10)每月应填写电梯服务供方月服务效果评估表； 11)每季度应填写电梯保养质量检查表。 注：因电梯型号不同 设施设备养护计划 表 格 电梯服务供方月服务效果评估表 电梯供方维修保养记录表 电梯保养质量检查表 5、弱电岗位日工作标准流程 内容 工作范围 相
10、关支持文件 日 重 点 工 作 1.每天对弱电设备进行检查，对出现故障的设备及时进行维修。 2.每周对居家对讲设备、门禁控制及停车场系统设备、电锁、录像设备、监控设备、电脑一卡通系统等设备进行一次检查维护。 3.每月对居家对讲、无线对讲、消防对讲、居家报警、门禁系统、红外报警等进行双向测试；对摄像机镜头进行清洁保养；对监控效果较差的进行调整；对一卡通系统的授权、发行、挂失等情况进行检查，核对各系统的时间；对消防系统的送风阀、排烟阀、防火卷帘门、主机备用电池、打印机、蜂鸣器、接地系统、消防广播、消防对讲等设备进行一次检查清洁维护。 4.每季对视频电缆、监控主机、分割器、录像机、摄像机外罩、云台等
11、进行清洁保养；对背景音乐和紧急广播进行转换测试和维护；对消防系统的主机、联动柜、送风阀、排烟阀、防火卷帘门、消防广播、消防对讲、消防栓破玻璃按钮、灭火器材等设备进行一次检查联动测试维护。 5.每半年对弱电系统进行接地、防雷器进行检查测试；对消防系统的主机、联动柜、备用电池、送风阀、排烟阀、防火卷帘门、消防广播、消防对讲、手动按钮等、消防栓按钮、消防泵、喷淋泵、电梯迫降、CO2灭火系统烟感/温感等设备进行一次抽查、清洁，联动测试、核对地址编码图、确保其功能正常。 6.每年三月对无线对讲天线系统进行一次全面的检查和保养。 7.以上检查、维保项目，严格按照公司体系文件的要求在质量记录表格中填写相应频
12、次的检查记录（如周检、月检、年检等）。 设施设备养护计划 表 格 设备/设施保养维修记录表 消防联动柜运行记录表 消防主机运行记录表 自动消防设施测试报告 6、综合维修岗位日工作标准流程 内容 工作范围 相关支持文件 日 重 点 工 作 1.每天对小区各公共设施进行一次巡视检查，发现问题及时处理； 2.每周检查一次娱乐健身器材，测试各功能使用情况，视情况进行保养，并记录； 3.每周检查一次桑拿设施、电、煤气热水器（特别是煤气胶管）、音响、灯光等； 4.每周对房屋的本体共用部分进行一次巡查（包括外立面墙面、各管道、防烟门、单元门等），发现问题及时处理并记录； 5.每月对各类空调机的过滤网进行清理
13、、擦拭； 6.每年对室外金属制品的油漆表面至少进行一次全面的除锈防腐处理； 7.每年至少一次对室外木质材料设施进行防腐、翻新保养； 8.空调架、防盗网每三年粉刷一次； 9.楼梯间墙面、台阶、扶手每五年粉刷一次； 10.天台、外墙面每十年粉刷一次； 11.以上检查、维保项目，严格按照公司体系文件的要求在设备/设施保养维修记录表中填写相应频次的检查记录（如周检、月检、年检等）。 设施设备养护计划 表 格 设备/设施保养维修记录表 设备/设施检查记录表 五、维修人员行为规范 1、维修人员仪容要求 服从安排，对有争议的安排先服从后申报，不得擅自离岗。 对待客户礼貌、平和，不卑不亢；迎面相遇主动点头问好
14、。 维修过程中，遇客户询问，应耐心解答、说明。 2、维修人员服饰要求 上班期间着规定制服，制服干净、整洁，无明显油污、破损。外套钮扣须全部扣上；衬衫第二颗钮扣以下须扣上；不可敞开外衣、挽起衣袖、裤脚； 上班佩戴工作牌，工作牌端正佩戴在左前胸。 3、维修人员工具使用 工具箱（包）统一拎在左手（或挎左 肩处），并保持整洁； 工具实行定配管理，专人负责，保持 清洁并摆放整齐； 手持工具应离地向上，置于手侧； 较沉重、尺寸较大工具、物料等，应 整理整齐，用推车或三轮车运送至工 作地点；工作结束，应及时整理，用 推车或三轮车放还原处，妥善保管； 不得将工具（铁锹等）沿地拖行或扛 在肩上行走。 六、建筑及
15、附属公共设施作业规程 六、建筑及附属公共设施作业规程 设施设备种类： 公共设备设施包括： 1、建筑物及附属设施 8、健身器材 2、供配电室 9、儿童游乐设施 3、给排水 10、雕塑小品等 4、电梯 5、消防设施 6、智能化 7、景观水系 1.建筑及附属设施 单元楼道的要点: 1、单元门的维护（维护的重要性、开启是否灵活、要随时关门、锁门闭门器随季节温度变化要调整） 2、楼道设备的维护（照明、各种表井、防火门、楼梯扶手） 3、楼道的墙、地面维护（地砖无破损） 2.建筑及附属设施 天台护栏维护要点： （按计划维护、日常巡查发现问题要 及时处理，避免安全隐患） 屋面避雷设施的维护要点： 接闪器、引下
16、线、对地电阻 3.建筑及附属设施 道路维护要点： 1、巡查发现路面砖、路牙损坏 的维护； 2、季节性维护（夏季为多发季 节，特别是大的行道砖由于热胀 冷缩的原因问题会很多）。 4.建筑及附属设施 景观小品的维护要点： 1、木艺景观的维护 2、喷泉水系的维护 3、假山小品的维护 （维护不及时造成水泵锈死案例） 游乐设施的维护要点: 1、日常巡查维护（使用是否 安全） 2、年度保养维护（除锈、刷 漆、润滑等） 举例： (游乐设施损坏维护 不及时存在安全隐患的严 重性） 5.建筑及附属设施 七、建筑机电设施作业规程 1.供配电系统的操作要点： 1、配电房的巡查与维护(检查各种电流 、 电压表等是否处于正常，不正常及时
