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1、大连高新园区项目可行性研究报告大连高新园区项目可行性研究报告目录目录一、项目概要介绍二、项目公司简介三、项目资金规划与融资需求四、项目开发计划五、市场分析与项目销售安排六、项目总体投资融资安排七、项目成本费用估算八、项目借款预测九、项目经济评价大连高新园区项目可行性研究报告大连高新园区项目可行性研究报告一、项目概要介绍一、项目概要介绍高新园区项目位于大连高新园区海事大学正门对面，规划用地面积 44100平方米，用地性质为居住及公共服务配套设施，容积率约为 3.3。周边比邻翰林观海、学府 1+1、未来地铁 1 号线。项目被大型居住社区、大型超市、高品质商业中心、学府区、轻轨、地铁人流所包围。二、
2、项目公司简介二、项目公司简介大连獐子岛耕海房地产开发有限公司（以下简称“耕海地产” ）系长海县獐子岛投资发展中心全资子公司，成立于 2007 年 12 月，注册资本 1 亿元。公司于 2008 年 11 月引入完整的房地产操作团队。团队中层以上成员均来自于大连万科，具有丰富的房地产住宅项目操作经验。三、项目资金规划与融资需求三、项目资金规划与融资需求项目总投资额约为 158,713 万元：项目建设投资估算表 单位：万元序号项目项目建设投资所占比例项目建设投资158,713100%1土地获得价款57,028 35.93%2开发前期准备费6,159 3.88%3主体建筑工程费49,878 31.4
3、3%4主体安装工程费5,704 3.59%5社区管网工程费5,127 3.23%6园林环境费3,183 6.38%7配套设施费2,832 1.78%8资本化利息11,656 7.34%9管理费用6,624 4.17%10销售费用4,416 2.78%11其他费用6106 3.85%建设资金来源：项目投资的资金来源包括自筹资金、投资公司投入两部分组成。项目总投资 158,713 万元，资金峰值约 71,321 万元，耕海地产以自筹资金投入 30,000 万元，资金缺口约为 40,000 万元，尚需通过融资渠道解决。四、项目开发计划四、项目开发计划1、项目建设期：本项目计划于 2011 年 12
4、月取得土地使用权，计划于 2012 年5 月开工，2014 年 9 月竣工交付使用，建设期共计 28 个月（2.33 年） 。2、项目销售期：本项目销售期自 2012 年 11 月开始至 2013 年 12 月结束，共14 个月（1.16 年） 。3、项目开发期：综上所述，项目开发期自 2011 年 12 月至 2014 年 9 月共 33 个月（2.75 年） 。五、市场分析与项目销售安排五、市场分析与项目销售安排（一）市场分析（一）市场分析1.11.1 大连房地产政策大连房地产政策2010 年地产政策可谓频发，房地产市场扑朔迷离，而大连正处在全域城市化高速发展阶段，因此市政府在民生方面做了
5、很多工作：经济适用房的增加，社会保险费的征收业务移交方案，房地产诚信网络的建设以及拆迁方面的政策，无一不是为了进一步促进大连市房地产稳步健康发展。虽然大连是第 14 个颁布限购的城市，但在限制投资投机需求的同时，另一方面改善民生、以人为本的高瞻远瞩将积极增加住房用地的有效供给，加快推进保障性安居工程建设。表 1-3：大连房地产相关政策施行时间施行时间政策要点政策要点2010.1.2大连大连 20102010 年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在 80008000 户规模户规模 大连 2010 年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在 8000 户规模
6、。将建 设 500 套左右“创业式保障租赁住房”作为尝试，专门提供给引进的人才或大学 毕业生，从而不断完善住房保障体系。2010.1.13政府工作报告中关于房地产行业指导意见政府工作报告中关于房地产行业指导意见 加快住房保障体系建设。加强中小套型、中低价位商品住房和创业租赁房建 设，通过货币补贴方式安排经济适用房 8000 套，对符合廉租住房条件的家庭实现 应保尽保。稳步提高住房公积金缴存基数和比例，进一步扩大覆盖面和惠及面。 加强监管调控，促进房地产市场健康平稳发展。2010.7.25关于进一步推进房地产诚信网建设的通知关于进一步推进房地产诚信网建设的通知 对全市从事房地产开发企业的基本信息
7、、从业行为、不良记录将进行网上公 示。今后，凡因房地产开发诚信问题引起群众集体上访、被媒体披露造成严重不 良影响；房地产开发发生重大安全事故；房屋建筑发生严重工程质量事故；开发 企业多次出现不良经营行为或对存在的不良行为拒不整改的，市建委将采取联动 机制严厉制裁，一经发现，全面“封杀”。2010.10.19大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产 市场平稳健康发展的意见市场平稳健康发展的意见 限新购一套住房，包括二手存量房；差别化信贷；预售制度规范管理；外地 人限贷；加大廉租房和经济适用房的建设（资料来源：
8、网络资料、政府公布资料）（资料来源：网络资料、政府公布资料）1.21.2 大连重点规划大连重点规划表 1-4：重点规划信息列表规划要点规划要点城市规划城市规划大连规划大连规划“一环一岛四片十区一环一岛四片十区” 打造世界旅游集散地打造世界旅游集散地 未来我市旅游产业发展空间布局一环一岛 四片十区。一环：概括为 “国家海岸”+“温泉走廊” ，即空间上由西部风情海岸、南部动感海岸、东部体 验海岸和北部温泉走廊四段构成；一岛：指长山群岛和近海岛礁；四个旅游片区： 南部都市旅游片区，东部黄海旅游片区，西部渤海旅游片区和北部生态旅游片区； 十区：分为龙门、安波、步云山、长兴岛、花园口五大旅游经济区，金渤
9、海岸、 金石滩、北部湾三大旅游度假区，钻石湾商务、旅顺口历史文化两个主题旅游区。西岗区西岗区 20102010 年建设规划年建设规划 西岗区 2010 年建设规划：北部改造工人村老旧住宅、中部打造奥林匹克广 场中部商圈、南部长春路南段进行开发改造，在银沙滩区域，沿 3.6 公里海岸线， 在 70 万平方米土地上规划建设集海上游乐园、度假会所、五星级酒店、游艇俱 乐部等主题功能于一体的大型综合性现代旅游项目，推进西岗区旅游业的升级换 代。金石滩金石国际运动中心概念规划完成金石滩金石国际运动中心概念规划完成 金石滩金石国际运动中心概念规划完成，其总体定位是一个集国际运动赛事、 休闲度假、高端商务会
10、议、文化娱乐、体育健身为一体的国际高水准的海滨运动、 旅游度假胜地。金石国际运动中心预计建设总投资 80 亿元，规划总建筑面积约 500 万平方米，初步测算，大连金石国际运动中心建成后，就业人口可达万人。区域建设区域建设普湾新区成立普湾新区成立 金州区三十里堡、适合 2 个街道，瓦房店市的炮台福州湾 2 个镇，普兰店市的铁 西，丰荣、太平 3 个街道和海湾工业区共同组成，土地面积 1008.5 万平方公里， 总人口 40.2 万人。拆迁拆迁旧区拆迁旧区拆迁 在今后两年内，沙河口区还将陆续对辖区内等 10 余个危旧房屋地块进行拆 迁改造。预计总规划占地面积约 23 万平方米，拆除房屋建筑总面积约
11、 24 万平方 米，拟规划建筑面积约 69 万平方米。涉及动迁户数 3943 户，动迁人口 1.2 万余 人。（资料来源：网络资料、政府公布资料）（资料来源：网络资料、政府公布资料）旅游地产主导大连，旧区改造城市换新颜旅游地产主导大连，旧区改造城市换新颜大连规划大连规划“一环一岛四片十区一环一岛四片十区” 打造世界旅游集散地：打造世界旅游集散地：大连的规划从“大大连”到“西拓北进”最后到“全域城市化”目标逐渐明朗，细节逐步完善。而大连作为整个东北最受欢迎的城市，旅游规划是其中的重中之重。此次提出具体的可执行方案，对大连“世界级的旅游集散地”做了准确的定位。拆迁、改造推动大连发展：拆迁、改造推动
12、大连发展：在今后两年内，沙河口区还将陆续对辖区内等10 余个危旧房屋地块进行拆迁改造。涉及动迁户数 3943 户，动迁人口 1.2万余人。旧城的拆迁改造一方面能使土地在利用，改善区域状况，提高区域价值；另一方面，也能在一定程度上促进房地产的发展。2 2、20102010 年大连市房地产市场年大连市房地产市场 20102010 年大连经济环境向好年大连经济环境向好, ,确保房地产投资环境健康发展确保房地产投资环境健康发展; ; 主城区土地市主城区土地市场成交量、价创新高，联合拿地成趋势；场成交量、价创新高，联合拿地成趋势；商品房商品房成交量现波动，成交量现波动，成交均价成交均价 92199219
13、元元/ /平平, ,盘中一度突破万元大观；盘中一度突破万元大观；20112011 年市场供应仍将以金州新区和甘井子区为年市场供应仍将以金州新区和甘井子区为主。主。2.12.1 房地产投资状况：固定资产投资持续快速增长，房地产投资增长房地产投资状况：固定资产投资持续快速增长，房地产投资增长 38.2%38.2%01002003004005006007001-2月3月4月5月6月7月8月9月（亿元）0%15%30%45%全社会固定资产投资房地产开发投资房地产投资占比图 2-1：2010 年 1-9 月大连房地产投资月度情况对比（数据来源：（数据来源：统计局、政府公布年鉴）统计局、政府公布年鉴）20
14、10 年前三季度，大连市固定资产投资持续快速增长，各月自年初累计投资增速均超过 30%。全市累计完成固定资产投资 2944.2 亿元，增长 35%，高于全省投资增速 3.6 个百分点，在全省 14 个地市中位居第七，比上年同期前移 6位。其中，完成建设项目投资 2460 亿元，增长 34.4%；完成房地产开发投资484.1 亿元，增长 38.2%。此外，大连市固定资产投资向第一、三产业倾斜，结构继续调整。1-9 月，第一、二、三产业完成投资分别为 211.4 亿元、1176 亿元、1556.7 亿元，同比增速分别为 80.5%、18.8%、52.5%，三次产业投资比为 7.2：39.9：52.
15、9，第一、三产业投资比重分别上升 1.7 个和 4.9 个百分点，第二产业投资比重降低 6.6个百分点。2.22.2 土地市场土地市场综述：综述：20102010 年主城区土地市场成交量创历年新高，主城区挂牌年主城区土地市场成交量创历年新高，主城区挂牌土地土地 9393 宗，一宗，一宗暂停挂牌，成交土地宗暂停挂牌，成交土地 9292 宗，无流拍土地。土地成交建筑面积高达宗，无流拍土地。土地成交建筑面积高达 1716.561716.56 万万平，平，楼面价楼面价达达 40524052 元元/ /平，创历史新高。平，创历史新高。开发商联合拿地成趋势。开发商联合拿地成趋势。见附表见附表 3 32.2
16、.12.2.1 土地挂牌分析土地挂牌分析土地挂牌概况土地挂牌概况：挂牌土地：挂牌土地 93 宗，宗，1 宗暂停宗暂停表 2-1：2010 年主城区土地挂牌状况表挂牌宗挂牌宗数数挂牌总建面（万挂牌总建面（万平）平）成交总建面成交总建面（万平）（万平）成交总金额成交总金额（亿元）（亿元）成交平均楼面价成交平均楼面价（元（元/ /平）平）93172.88171.65688.674052.51（注：仅住宅及其配套公建用地，下同）（注：仅住宅及其配套公建用地，下同）（数（数据来源：政府公布数据）据来源：政府公布数据）2010 年大连主城区挂牌土地共计 93 宗，其中一宗用地性质为公建的地块暂停挂牌。2010 年土地交易放量如此之多主要是三大因素推动所致。一是楼市“暖意”传导所至。虽然 2010 年调控频现，商品房出现交易量的波动，但全年楼市并无降价趋势，向好的形势影响了开发商对后市的预期，增大了拿地积极性。二是“保增长”压力所致。土地出让收入在地方财政中一直占据相当高的比例。在“保增长”的政策取向之下
