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1、房地产开发企业特殊经济业务的会计处理房地产开发企业特殊经济业务的会计处理一、房地产开发企业经营活动的主要业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：1土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务
2、。2房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋经营指房屋的销售与出租销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房商品房、出租房出租房、经济适用房经济适用房安置房安置房和代建房代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1 1开发经营的计划性。开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其
3、他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一六统一”原则原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2 2开发产品的商品性。开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3 3开发经营业务的复杂性。开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂经营业务内容复杂企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多涉及面广，
4、经济往来对象多企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来，还会因商品房的代销、物业管理与中介公司、物业管理公司发生经济往来。此外，因协议转让、招投标、拍卖取得土地使用权与国土资源管理部门和其他与土地相关的单位发生经济关系，因共同开发房地产工程项目与其他房地产企业发生经济关系。4 4开发建设周期长，投资数额大。开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，
5、少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5 5经营风险大。经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。6 6、房地产行业的商品房预售制度、房地产行业的商品房预售制度根据中华人民共和国第八届全国人大常委会第八次会议通过中华人民共和国城市房地产管理法及建设部颁布的城市商品房预售管理办法规定，从 1995 年 1 月 1 日开始实施房地产商品房预售制，这是国家对房地产行业的政策扶持。三、特殊经济业
6、务的会计处理三、特殊经济业务的会计处理由于房地产开发企业经营活动的特殊性而形成一些有别于一般工业、商业企业特殊的经济活动，并带来其会计核算一些特殊处理（包括税务处理的特殊性）。房地产开发企业有别于一般工业、商业企业的特殊经济事项包括：（一）关于销售开发产品收入的确认问题（一）关于销售开发产品收入的确认问题1 1、现房销售收入确认条件、现房销售收入确认条件房地产开发企业开发、建造用于出售的住宅、商业用房、及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，在开发产品完工经有关部门验收合格即作为完工产品；开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应按以下原则确认销售收入的实现；（
7、1） 采用一次性全额收款方式销售开发产品的采用一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认销售收入的实现。【例 1】一次性全额收到购房款，并按售房合同办理好有关商品房移交手续后，应作以下账务处理：借：银行存款银行贷：经营收入（主营业务收入）在企业所得税年度纳税申报时应将全年发生的房屋销售收入填列企业所得税年度纳税申报表主表第 1 行次，填入企业所得税年度纳税申报表附表一（销售收入明细表）第 5 行次。主表第 1 行次全部填报内容为：主营业务收入，销售材料、废料、废旧物资的收入，无形资产转让收入，租赁收入，出租、出借包装物的收入（包括逾期的押金收入），
8、自产、委托加工产品视同销售的收入；销售收入明细表该第 5 行次（房地产开发业务收入）全部填列内容为：包括建设场地（土地）的销售收入；商品房销售收入；配套设施销售收入；代建工程（代建房）收入；商品房售后服务收入；出租房租金收入。借：经营税金及附加贷：应交税金应交营业税（按经营收入 5%计缴）应交税金应交城市维护建设税（按应交营业税 7%计缴）其他应交款应交教育费附加（按应交营业税 3%计缴）在企业所得税年度纳税申报时应将全年发生经营税金及附加填入企业所得税年度纳税申报表主表第 13 行次，该第 13 行次填报全部内部为：企业销售（营业）收入业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地
9、增值税和教育费附加等。（2）采用分期付款方式销售开发产品的采用分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日期确认销售收入的实现。付款方提前付款的，在实际支付时确认销售收入的实现。按销售合同或协议确认销售收入实现时，其账务处理与例 1 相同。（3）采用银行按揭方式销售开发产品的采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。按揭购房相关手续填制“个人住房抵押贷款申请书”一式两份。提供下列证明资料：A、借款人本人及参与还款亲属的身份证、户口本的原件和复印件，借款人与配偶不属同一户口本的还要提供婚姻证明；B、借款人为外地
10、居民的，除以上条件外，还须提供其所在地户籍管理部门开据的户籍证明原件，或暂住证；C、借款人所在单位的人事或劳资部门提供的收入情况证明；D、借款人提供自筹部分购房资金的证明；E、借款人与售房单位签订的预售合同（期房），或售房合同（现房）。其中外销商品房合同须经公证，内销商品房售房合同需经商品房所在地的商品房交易中心登记。程序A、提出贷款申请贷款审批签订；B、抵押借款合同办理公证及抵押登记；C、发放贷款偿还贷款利息取回产权证。采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款实际收到日及余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现时，其账务处理与例 1 相同。（4）采取委托方式销售开发产品的采取委托方式销售
11、开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。根据 20032003 年年 8 8 月月 1 1 实施的实施的江苏省房地产中介收费管理办法江苏省房地产中介收费管理办法规定商品房销售代理费：中介服务企业受商品房开发(建设)单位委托代理销售商品房，按成交价格总额的 0.4-1.2向开发(建设)单位收取代理费。实行独家代理销售的，按不超过成交价格总额的 2.5向委托方收取代理费。【例 2】在按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，应作以下账务处理。借：应收账款（银行存款银行）贷：经营收入（主营业务收入）
12、借：经营税金及附加贷：应交税金应交营业税（按经营收入 5%计缴）应交税金应交城市维护建设税（按应交营业税 7%计缴）其他应交款应交教育费附加（按应交营业税 4%计缴）在向中介服务企业支付商品房销售代理费时：借：销售费用（营业费用）贷：银行存款银行在企业所得税年度纳税申报时应将全年发生的销售佣金填列企业所得税年度纳税申报表主表第 14 行次，填入企业所得税年度纳税申报表附表三（管理费用、销售费用明细表）第 3 列第 18 行次（即销售费用-销售佣金）。主表第 14 行次全部填报内容为：填报本期发生的管理费用和销售费用。已计入“销售（营业）成本”的有关费用不得重复扣除。佣金会计核算：采用权责发生制
13、处理。内资企业：扣除办法第 53 条规定，允许扣除的佣金，必须同时具备；非雇员非公务员，非回扣、非贿赂。第一，必须具有独立从事中介服务的单位和个人：国税函20041002 号；第二、必须支付了价款，并取得合法的凭据（营业税专用发票）；第三，向个人支付的佣金不得超过服务金额的 5%。采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。【例 3】借：应收账款（银行存款银行）贷：经营收入（主营业务收入）借：经营税金及附加贷：应交税金应交营业税（按经营收入 5%计缴）应交税金应交城市维护建设税（按应交营业税 7%计缴）其他应交款应交教育费附加（按应交营业
14、税 4%计缴）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。该方式在销售实现时，其账务处理与【例 1】相同。采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。该方式在销售实现时,其财务处理与【例 1】相同。（5）部分商品房采取带装修的销售方式进行销售的部分商品房采取带装修的销售方式进行销售的，应按以下原则确认收入的实现带装修商品房销售的合同，如果只有一个，装修只是商品房销售的一部分，那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付
15、客户才能确认销售收入实现。如果商品房销售合同与装修合同一分为二，销售收入包括商品房销售收入和装修销售收入，各自独立，那么就应当将它们视作两笔交易，即商品房销售和装修业务，分别确认销售收入的实现。税法规定：即使分二份合同，只要房屋销售行为之前发生的装修支出，一税法规定：即使分二份合同，只要房屋销售行为之前发生的装修支出，一律按销售不动产税目征税。律按销售不动产税目征税。对房地产开发企业自行开发商品房的销售，不可以采取完工百分比法确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才可以按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。2 2、期房销售、期房销售（1）企业销售未完工开发产品
16、所取得的收入（包括定金）作为预售收入。（2）预售房屋的工程进度应达到多层结构封顶、高层主体结构完成 2/3以上后，房地产开发企业方可要求购房人办理按揭贷款手续，相关收入确认时相关收入确认时间与现房按揭销售相同间与现房按揭销售相同。（3）房地产开发企业、销售代理企业进行商品房预售应在开户的商业银行设立商品房预售款专控账户商品房预售款专控账户（应作为企业会计核算规范化管理建议）（应作为企业会计核算规范化管理建议）。商品房预售所得的款项按规范化管理应存入专控账户（专控开户行全年借方发生额合计数应与“预收账款-预收购售款”贷方发生额合计数相符），用于相应的工程建设或用于归还房地产开发工程贷款。（4）企业应按开发项目设置明细账进行销售收入、预售收入的核算。（6）账务处理：企业收到预售收入（预收购房款，包括按揭购房从银行转入的款项）时：【例 4】借：现金（银行存款）贷：预收账款预售收入项目同时，按规定计算预缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企
