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1、融侨半岛商圈研究立业机构 重庆立业研究中心提供项目研究高新区九龙坡区渝中区北部新区南坪三角碑观音桥杨家坪CBD涉外商务区渝北区沙坪坝区北碚区巴南区南岸区大渡口区江北区西永茶园解放碑融侨 半岛城市关系融侨半岛的城市中心化高新区九龙坡区渝中区北部新区南坪三角碑观音桥杨家坪CBD涉外商务区渝北区沙坪坝区北碚区巴南区南岸区大渡口区江北区西永茶园解放碑融侨 半岛融侨半岛基本属性占地 3000亩总建面 350万方总规划人口 8-10万人左海湾规划总建面 168万方左海湾商业规划总建面 10-12万方项目定位 城市滨水景观高尚居住社区项目资源 品牌、江景、规模、城市区位、南滨滨江路长江大桥菜园坝大桥海铜路大
2、田坝正街南坪西路南湖路江南大道明佳路桃园路南铜路南城大道海峡路学府大道青龙东路大石路融侨路南坪东路烟雨路鹅公岩大桥光电路响水路宏声路白鹤路融侨半岛融侨半岛周边关系12453轻轨站轻轨站轻轨站初构融侨半岛商圈初构融侨半岛核心商圈一二级商圈占地 490 万平方米一级商圈占地 220 万平方米二级商圈占地 270 万平方米商圈片区街区街区 编号街区范围代表项目1级 商圈融侨 半岛龙湖观山水街 区1、2赵家坝立交桥以北，沿光电路与明佳路交汇处龙湖观山水、双子星座、金色家园 等 融侨半岛街区15、24- 26包括整个融侨半岛，东起菜园坝长江大桥，沿融侨 路路，南接光电路，至赵家坝立交桥接鹅公岩大桥 南桥
3、头融侨半岛、一米阳光、帝豪峰等2级 商圈海峡 路海峡路街区27大石路立交东侧，沿海峡路两侧区域东至南湖路幸福里、海峡路两侧住宅区等会展 居住 区会展居住街区13-14 16-18、 23西起菜园坝长江大桥，含南滨路临江段，东接重庆 长江大桥南以海铜路为界亚太商谷、浪高会展国际等经开 区南湖街区9-12海峡路以南，南致兰花路东致学府大道为界美堤雅城、回龙湾、骏逸天下产业聚集区8、19- 22丹龙路以东，海峡路以南，青龙东路以西美心集团、康师傅、嘉陵本田等南坪 西路南坪西路28南坪西路大道沿线，西至南铜路，东至南坪转盘为 界金阳骑龙山庄，南国佳苑等四五 小区四、五小区3-7海峡路以北，南坪西路以南
4、，西至桃园路明佳路， 东至万寿路和金山支路为界四、五小区居民楼为主，如怡丰花 园、泰正花园等初构融侨半岛核心商圈策略地图商圈人口环境分级商圈界定未来人口总量融侨接受度商业竞争环境策略地图商业板块划分人口推导原理200820102012商圈人口结构商圈人口密度年龄家庭知识收入融侨半岛商圈研究 本阶段工作的核心问题： 准备担当主角的融侨处在怎样的核心商圈环境中？商业消费环境引导性消费特征商务群体消费特征消费区位消费偏好消费频率消费水平融侨敏感因素融侨消费偏好消费者背景特征商业竞争总量商业竞争分布规模对比业态布局租金分布客群结构南滨板块专题业态专题商业板块对比重点竞争项目常规性消费特征融侨接受度融侨
5、消费偏好商务消费偏好常规商务消费偏好分级商圈人口密度市场初步建议项目区位及属性初步指向的商圈轮廓商务群体背景特征研究总体结论消费者样本配比商圈人口环境调研方法城市开发对人口的影响人口数量人口结构房屋的开发属性（企事业单位房、商品房、经济适用房、拆迁安置房）户型结构可供居住的房屋总量工作指向：研究商圈人口规模趋势及人口结构，寻找项目潜在客群的 初步特征业主入住率房屋竣工速度房屋的城市属性（新开发区、旧城区、旧城改造区、未来入市区）房屋的品质属性（高档、中档、低档）调研方法商圈人口调查实地勘察规划人口总量二手店调研渠道调研案头调研入住率户型配比人际渠道 统计局渠道 街道办渠道 规划局渠道数据库信息
6、 类比案例推导 人口推导小区现场周边 小区物管 售楼部周边二手房门店居民访谈小区内部及附近 售楼部附近人口结构小区属性人口结构入住率人口结构人口结构规划人口总量入住率户型配比人口结构户籍统计小区属性小区属性户型配比人口推导原理未来人口总量未来社区开发总量人口周期量社区开发进度社区品质结构人口结构人口周期密度商圈范围界定未来人口密度逆向推导 & 类比推导 & 系数叠加修正人口推导原理数据来源推导要素（系数修正）推导过程推导结果最终修正总人口数 P（u,i）=Oxii=2008年2012年人口死亡率（L=0.00466） 2007年南岸区统计年鉴人口自然增长率（K=0.00214）小区入住率(xi
7、) i=2008年2012年2008年人口总量及人口结构调研分居室户均人口数（人） 1=1.9、2=3.1、3=3.7、4=4、 5=5.6单个小区分居室规划户数Ni (i=1居,2居,3居,4居,5居)总人口数 W=N11+N22+N33+N44+N55二次修正总人口数 O=R-M+S年均死亡人数M=WL年均新增人数S=WK项目属性人口修正系数Qv，(v=1 -6)首次修正总人口数R= WQvP（u,i）=W（Qv- L+ K） xiW = N11+N22+N33+N44+N55R= WQvO=R-M+SM=WLS=WKP（u,i）=Oxi融侨半岛商圈人口发展（万人）三级商圈57.39 一二
8、级商圈20.6226.5330.3239.33一级商圈3.815.517.9311.57二级商圈16.8121.0322.4027.76200820102012未来28.7%14.3%商圈片区2008年 （万人）2010年 （万人）2012年 （万人）未来 （万人）1级商圈融侨半岛片区3.61 5.28 7.65 11.27 2级商圈海峡路片区0.59 0.62 0.65 0.75 会展居住区0.29 1.61 2.28 2.80 经开区5.71 7.78 9.65 11.31 南坪西路2.63 3.11 3.46 3.99 四小区3.11 3.26 3.22 3.84 五小区4.68 4.8
9、7 3.42 5.38 合计20.6226.5330.3239.33融侨半岛商圈人口发展（万人）融侨半岛片区和经开区等大盘密集区将是新人口规模聚集和增长的片区。融侨半岛商圈人口密度（人/万方）一二级商圈421542619一级商圈173250360二级商圈6227798292008201020121000人/万方20082012商圈人口密度图示20081000人/万方284365727108911121219202122 23242625131514181617商圈人口密度图示20122811000人/万方28 1920212426254365727911131514181617101222 2
10、3融侨半岛商圈人口结构 年龄与家庭商圈内30-40岁人口最为集中，而一圈人口结构相对分化，30岁以上人 口比重相对突出。商圈内三口之家比重最高，而一圈家庭结构相对简单 化，30岁以上人口比重相对突出。融侨半岛商圈人口结构 教育与收入商圈内人口以中高学历为主，一圈人口文化程度相对较高。商圈内人口 家庭年收入以5万元以下为主，一圈人口相对收入较高，收入8万以上的 家庭比重明显上升。28128 1920212426254365727911131514181617101222 23知识型高收入型人口分布示意城市化的人口特征 密集化、年轻化、知识化、高收入化、居住独立化城市建设和社区开发，创造居住环境，
11、带来周边居住性新移民，商圈人口总量在未来 4年内将增加9.7万人，尤其是未来两年人口增加最为迅猛，潜在消费市场较为乐观。城市开发方向和节奏，决定城市人口聚集的区域和周期，融侨半岛片区、经开将是未 来主要的新增人口区。新区开发以人口红利型的居住人口为主，商圈人口中30-40岁中青年人口比重较高， 三口之家及中高学历为主，家庭年收入以5万元以下为主。原有旧居住区则相对中老 年化，家庭人口结构相对复杂，收入水平相对偏低。相对而言，一级商圈人口年龄相对分化，30岁以下口比重较高，家庭结构相对简单 化，高学历化，高收入化，年收入8万元以上的家庭比重明显较高，商圈潜在消费市 场具有较高的消费力。文化程度和
12、收入水平相对较高的人群还主要分布在经开区、会 展区等新开发区域。融侨半岛商圈人口总体特征商圈消费特征调研方法商圈消费调研问卷法常规性消费特征3级商圈 16%样本商务客群调研1级商圈 52%样本2级商圈 32%样本工作指向：研究项目基本属性所具有的集客能力以及商圈潜在客群的消费规律商圈调研融侨接受度背景特征融侨接受度融侨敏感因素引导性商务消费融侨敏感因素引导性消费特征常规性商务消费消费常态消费场所消费偏好消费能力消费引导地点、交通、距离流派、品牌、因素频率、额度问卷设计思路接受度消费期望消费能力消费意向、敏感因素流派、品牌及细分频率、额度消费者背景年龄家庭教育就业样本结构总体样本470一圈样本2
13、447845148244商务样本45性别男女 总体样本 %51.848.2 一圈样本 %52.147.9 年龄（岁）1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455总体样本 %0.215.28.828.219.419.74.32.41.9一圈样本 %08.37.931.821.516.95.84.53.3家庭成员（人）1234567 总体样本 %4.417.750.214.911.21.40.2 一圈样本 %5.815.845.214.915.42.50.4 家庭年收入 （万元）33-55-88-1010-1515-2020 总体样本 %418.528.525.8
14、10.766.4 一圈样本 %4.315.526.127.112.66.87.7 文化水平初中及 以下高中/中 专本科专科硕士及 以上总体样本 %4.521.347.9233.3 一圈样本 %4.115.75521.14.1 背景特征常规性消费特征常规消费特征 南坪商业评价南坪商业档次总体评价南坪最缺乏的商业受访者普遍认为南坪商业档次不高，商务群体尤为如此。中高档零售百 货和中高档休闲娱乐场所被认为是南坪地区比较缺乏。常规消费特征 消费地点总体样本一圈样本零售消费以南坪为主，休闲娱乐和餐饮除南坪以外，南滨路和解放碑的选择 度较高，其中一圈群体这两种业态消费的外向程度相对较高。常规消费特征 外出
15、消费交通工具总体样本一圈样本零售消费具有就近性和便捷性，距离近，交通方式以步行和公共交通为 主，休闲与餐饮类的距离跨度相对较大，目的性较强，因而出租车和私 家车的选择比重相对较高。一圈样本选择私家车明显高于普通样本。常规消费特征 接受交通时间总体样本1圈样本零售的就近性和性价比表现交通距离的控制上，10分钟以内车程距离为主 ，餐饮消费则以20分钟以内车程为主，休闲娱乐距离跨度较大，局部可达 到30分钟甚至更远，消费的目的性最为突出。常规消费特征 常去品牌店休闲娱乐餐饮消费大众熟知的品牌，或本土知名的品牌，均拥有较高数量的长期顾客，有 迅速聚集人气的引挚作用。常规消费特征 关注因素休闲娱乐消费餐
16、饮消费休闲娱乐消费对交通、价格、服务、设施因素最为看重。餐饮消费最为看 重的因素为服务、价格、交通、品质。一圈样本对交通看重的程度高于总 体样本。常规消费特征 周消费频率1圈样本总体样本零售消费频率相对最高，其次为餐饮，频率均为1-2次，休闲娱乐消费频率 最低，平均每周1次或更少。一圈样本的零售消费频率相对更高，休闲娱乐 的频率则相对偏低。常规消费特征 人均消费额度总体样本 元/次一圈样本 元/次人均消费以80元以下为主，一半样本不超过50元，休闲娱乐的常规消费水 平高于餐饮，100元以下的比重总体较高。一圈样本消费能力相对突出， 50-100元的消费群体明显高于普通群体，且150元以上休闲消费群体也有 相对较高的比重。引导性消费特征引导性消费 前往融侨消费接受度80.3%的被调查者对融侨商业消费表现出较好的意向性，另有15.1%的群体
