《众诚海翔白水县商业街综合体》由会员分享，可在线阅读，更多相关《众诚海翔白水县商业街综合体（95页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、众诚海翔 白水县商业街综合体项目认知及营销推广提案精彩纷呈 尽在一城志诚策划本次提案为营销推广提案，后期我公司将根据项目进度和销售节点提供各阶段性营销推广细案。综合体项目认知白水商业街 综合体 项目对于白水县而言无论是从城市形象、城市进程、版块推进或者城市生活方式改变等，都具有划时代意义与价值！这要求我们在审视这个项目的时候，必须超越项目本身，站在时代演变、城市发展、文化交融的视角，去审视、思考它所承载的历史史命、城市价值和人文内涵！所以，我们说志诚策划对于白水，对于生活在这座城市的人们它的诞生，将为我们提供：这是一个伟大的时代，这是一次伟大的实践公元2011年，一次伟大实践，诞生闪耀白水的居
2、住蓝本志诚策划 一个四圣文化与高品质都市综合体的理念完美融合的范本 一个古老的文化复兴与白水都市化进程的里程碑式的标志 一个全新的现代与本土、历史与现代交融的品质生活方式传承 保护 复兴 开创吸纳 融合 诞生 开创所以，今天.志诚策划我们不谈大而泛的营销理论和方法的陈词说教 我们不谈机械的都市综合体的价值功能和特点我们只谈 基于理性分析之上对于项目的精神认知； 项目对于城市化发展所起的时代意义； 在传统与现代、都市与本土交融后所呈现的全新生活方式，以及 对 这座城市的生活品质的价值提升；真实地把握项目所涵盖的历史、人文价值、城市功能价值和未来 给 予人们的生活方式价值，是我们得以准确地把握项目
3、本质、取信 和 赢得市场的根本！志诚策划由此，我们的思考出发点：1、这不是一个单纯的地产项目； 2、这也不是一个常规意义上的都市综合体； 3、它是悠久的四圣文化与先进都市规划理念交融、碰撞的实践； 4、它是在高视角下白水城市生活方式及品质的全新实践； 5、它代表着一个区域崛起的新时代志诚策划我们的思考关于商业街综合体的理解与提炼基于我们思考的出发点，我们将从以下 3个层面给出商业街综合体内在价值的理解，并由此提出项目的营销推广思路的延展。志诚策划NO1：城之理想领演城市变迁白水之梦NO2：生活方式国际生活港品质之城NO3：国际经验真正都市综合体HOPSCA志诚策划NO1：城之理想领演城市变迁在
4、白水城市发展格局中具有历史性推动作用主要体现在以下几个方面志诚策划商业街项目对于白水的价值：中心区品质生活标志它是基于城市发展的高度之上！是传递时代进程的、城市变迁进程的、是未来的、具有时代感的！依托县城的四圣文化，形成商务、居住、休闲、购物消费、宜商宜住的城市中心，打造白水城市名片，全面提升县城的都市化发展进程。推动产业结构升级，聚集最丰富、最优质的高端城市生活方式，成为一个“宜商、宜居、宜游”的现代化中心城区。志诚策划NO2：生活方式都市生活港品质生活 关键词：居住 购物 娱乐 休闲汇聚城市优质资源，打造国际品质生活港主要体现在以下几方面志诚策划洞察白水生活品质生活之城生活品质主要包括以下
5、几个方面经济生活品质+文化生活品质+社会生活品质+环境生活品质志诚策划由品质生活之城的定位和白水特有的历史文化传统，城市自然环境条件，经济发展状况，我们所理解的白水需要这样的生活高品味的都 市生活方式精致优雅的 人文生活味富有品质感 的生活享受商业街综合体零售、餐饮、娱乐、休闲、酒店、居住为一体等诸多功能为 一体的综合性、现代化、高品质的建筑综合体标志。品质居住+品质商业+品质休闲+品质购物志诚策划它对于白水的意义不仅仅代表一个成功的都市综合体，不仅在于形成一个“人流、物流、财流、经济流、商业流聚集的城市商业中心！它是一种全新的“城市商业模式、居住模式”，一种将“城市高端商业、生活、休闲、娱乐
6、”等资源集合于一体的 “都市化品质生活方式”，一个一站式享受高端城市生活和商业资源的“优质活力生活港”。志诚策划NO3：国际经验真正都市综合体HOPSCA关键词：酒店、商业、餐饮、居住、公寓、空中花园HOPSCA-城市的坐标主要内涵解读志诚策划豪布斯卡（HOPSCA）是英文单词HOTEL（酒店）、OFFICE（办公）、公园（PARK）、商业（SHOPPING MALL）、CLUB（会所）、公寓（APARTMENT）首字母的缩写， 代表集合酒店、写字楼、公园、商业、会所、公寓为一体的高端城市综合体。第一代自然蔓延型乡村混合型第二代功能区分模式CBD、CLD第三代城市资源集约式豪布斯卡（HOPSC
7、A）的发展模式是未来城市发展的方向。它是一种 城市功能、资源的叠加，即“第三代城市”发展模式。志诚策划关于项目核心内涵价值的梳理NO1：城市发展新里程领演城市变迁的伟大实践NO2：品质生活新里程引领国际化品质生活方式样板NO 3 ：都市综合体新里程白水真正意义上的都市综合体商业街 综合体 三大核 心气质志诚策划依此标准，我们可以看到白水本质上，缺少真正意义上的都市综合体！白水商业街综合体的第三个层面的价值：它为白水带来了一个真正意义上的都市综合体。它是真正的国际级标准HOPSCA它是纯粹的、唯一的，它将吸引全白水人的目光！所以说，商业街综合体开发的成功与否，对于白水县后期的开发都具有开创和借鉴
8、价值，这是一次富有时代意义和使命的开发，是众诚海翔企业发展历史上的一次重要里程碑！志诚策划住宅营销策划提案志诚策划引 言房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经 营理念相一致，才能使品牌深入人心。我们将“用心、品味、感动”做为商 业综合体项目的开发理念，“用心”是企业行为的准则，也是立足业界，长 远发展的根本；“品味”是产品的质量方针和品质保障；“感动”是开发理 念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计功能配套等方面对客户需求的 关怀。本策略，做为概要性阐述，随市场的变化情况适时调整。如何将庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何构建一个从战略到战术到战役一气呵
9、成，打动市场的市场攻击体系？如何构建一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高、中、低多种推广平台的立体推广体系？志诚策划卖点梳理n 树立产品品牌，体现商业街项目的四个品牌价值：n 使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化n 以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象区域价值品牌商业中心腹地产品价值品牌高档品质住宅+商业步行街产品附加值品牌地标式建筑，个人、家庭在精神层面的成功感受投资价值品牌商铺未来的投资价值志诚策划项目检索n 项目名称：白水县商业街综合体项目n 开发商：西安众诚海翔置业有限公司n 项目规模：占地面积约13.71亩，总建筑面积89478平方米n 容积率：
10、9.06n 项目地址：渭南市白水县新兴路与粟邑路之间志诚策划SWOT分析优势（strength）位于白水县城中心位置，地理位置优越项目品质、配套优势周边生活配套完善 劣势（weakness）周边交通条件不理想南北面邻街，居住环境有噪音污染商业面积规划较大，购买力要求较高，对县城经济实力较弱的白 水县来说很具挑战性 志诚策划机会(opportunity)县政府重点项目，容易引起市场较高的关注度 住宅项目规模小，易于短平快操作地域受房地产政策面影响较小威胁（threat）后期房地产政策带来的不确定性影响销售对周边地区辐射力较小，客源局限性较大后期周边开发项目带来的竞争压力SWOT分析志诚策划定价原
11、则n 从项目各个单位的实际情况出发 n 充分考虑开发商的利润回报 n 紧密联系项目工程进度 n 结合项目销售策略和项目的销售预期 志诚策划价格策略采取低开高走的价格策略以几套相对偏低单价或总价的单位作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出高于市场价格的主力价位，营造不断升 值趋势。 第一阶段：通过高端形象推广积累意向客户， 带动市场聚集人气 ； 第二阶段：物超所值的高性价比入市； 第三阶段：低幅多频调价， 价格逐渐上涨， 产生 “升值” 的市 场 印象，同时铸造平衡、幅度较大的价格走势。低价辅助策略：低单价低总价 正式开盘销售时，挑选位置、户型一般的几套房源，以较低单 价 或较低总价首
12、先推出，消除客户对项目高端形象所带来的心理 价 位的抗性。志诚策划销售周期销售周期说明 入市时机 并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目本身的实际情况和市场环境所决定的。因此，项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 志诚策划销售周期房地产市场销售有明显的季节性，房地产市场的销售周期一般是从每年的5月份开始，然后持续加温， 直至11月份，而这段时间里，又以 5、6月 份和9、10月份的销售活动最为频繁。 根据白水商业街项目目前的进展状况，志诚在对前期的各项工作时间及节
13、点进行分析后，销售周期为 2011年6月起至2012年10月底止，共计16个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目最迟于2011年6月份进入市场开始认筹， 具体销售周期可分为市场亮相及客户积累期、公开强销期、持续销售期和尾盘销售期四个阶段。以下为各阶段具体时间及工作内容： 志诚策划营销通路营销中心 营销中心作为项目形象展示的窗口和销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。井然有序的购买氛围，良好的购买体验将给购房者带来更为持久的心理感受，有助于提高项目软价值。因此，营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重要组成部分，充实营销中心的各方面物料和装备，从所见、所闻全方位让客户了解信息，除
14、具备硬件资料（如模型、效果图、楼书等）外，还需要高素质、专业的营销人员。志诚策划营销中心选址：富仕广场南侧销售现场分区：模型展示区、控台、洽谈区、签约区、看板展示区、办公区六个区域模型要求：主模型（整体鸟瞰模型）、产品单体模型装修风格：简洁、大气、注重细节， 色调和谐高雅；以标准色为主，采用冷暖搭配，既有商业气氛，又不失轻松活泼， 内部充分运用灯光、水、玻璃、绿化植物的交和作用， 使场地内外通透并具有现代气息。营销通路志诚策划现场氛围营造视觉体系 看板展示区：运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设，看板色调 与 营销中心整体风格相匹配，进行项目内容的展示说明； 各功能标牌：销售人员标牌、接待处、
15、签约处等标牌，让买家明确 功 能，突出运作专业性； 听觉体系 选择曲目符合项目特色，建议播放一些小提琴协奏曲、班得瑞（瑞 士） 音乐合辑； 味觉体系 根据季节有选择性的提供各类型饮品，如夏季提供茶和各种饮料， 冬 季提供茶和咖啡等，由客户自主选择。营销通路志诚策划触觉体系营销中心内各接触面圆润光滑、手感温润，最重要的是一尘不染，需配备专业的保洁员，随时确保营销中心环境的整洁。嗅觉体系嗅觉是有记忆的，在售楼处优雅的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾。可摆放造型优美的干花，塑造高尚的情调。综合感观体系售楼员的言谈举止，音容笑貌会给客户留下美好的心理感受， 良好的专业素养使其确信项目的整体素质，从
16、而对项目有了充分的认可。营销通路志诚策划营销中心CI体系 VI：标准色的使用，整体装修布置的协调与项目的整体定位相一 致 员工衣着得体，色调温馨大方，款式时尚脱俗，可选用立领 套装，男士以西装为主。 BI：员工举止得体大方，亲切礼貌，把每日的宣誓程序安排在售 楼部前广场，让每天的仪式成为一道亮丽的风景线。 MI：与开发理念和项目的整体定位相吻合，要求员工待人诚恳， 工 作认真负责，对待客户细心周到。 CIS：企业形象与品牌传播战略 CI：是指通过打造良好企业形象，形成个性化品牌的一种营销理 念 BI：行为识别，对外回馈、参与活动、对内组织、管理和教育 MI：理念识别，指形成良好的企业文化和管理理念 VI：视觉识别，品牌的平面设计和推广营销通路志诚策划内部认筹以内部认筹的形式建立一种客户优先权，主要的作用是增强客户的归属感。认筹客户享有优先选房权，可在开盘时享受一定的优惠，视情况还可享受社区的收费项目的优惠。（如物业服务费，具体情况待定）认筹
