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1、2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：690317892008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789师宗县绿海房地产开发有限公司师宗县绿海房地产开发有限公司明辉商住花园营销推广方案明辉商住花园营销推广方案云南今一房地产经纪有限公司云南今一房地产经纪有限公司YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED.2007年年6月月云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN JINYI REAL ES
2、TATE AGENT CO.,LED.1目录目录1 总 论.21.1 报告编制依据及目标.21.2 报告研究范围.21.3 项目概况.32 市场预测与项目定位研究.42.1 项目市场研究.42.2 项目定位分析.63 项目营销推广方案(分为住宅营销推广方案与商铺营销推广方案).83.1 住宅营销推广.83.2 商业营销推广 .113.3 目标客户群的占领销售引导 .163.4 整体营销战略 .163.5 促销手段 .163.6 营销计划 .184 总论.184.1 项目建议.184.2 结论.19云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,
3、LED.21 1 总总 论论1.11.1 报告编制依据及目标报告编制依据及目标随着楼市的逐步升温 ,地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，使其实际的操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。 本可行性研究暨营销策划报告是云南今一房地产经纪有限公司（以下简称我公司）受师宗县绿海房地产开发有限公司委托，即将在师宗开发的第二个商住项目的合作意向进行编制。由于本项目是师宗县绿海房地产开发有限公司的第二个房地产开发项目，我公司建议：项目应遵循市
4、场化运作原则，以师宗县经济和师宗房地产业的持续大发展为背景，依托当地已有相当规模的房地产市场，以全程营销策划为主线统领全局，通过科学翔实的市场调查和市场分析，用当代最新的房地产开发模式对该项目进行准确的市场定位和营销策划，力争将本项目开发建设成特色精品楼盘，探索出一条完全市场化的房地产开发崭新模式，在满足师宗县住宅及商业房地产市场需求，推动师宗县经济发展的同时，为开发商、项目合作方和消费者获取利益最大化，为开发商、项目合作方和消费者获取利益最大化，实现三方共赢实现三方共赢。同时，通过我公司高效率、高品质的全程专业化服务，树立师宗绿海房地产开发有限公司的企业形象，创立绿海公司最大化的树立师宗绿海
5、房地产开发有限公司的企业形象，创立绿海公司最大化的品牌效应，为公司的可持续发展奠定基础。品牌效应，为公司的可持续发展奠定基础。1.21.2 报告研究范围报告研究范围根据开发商对该项目的初步构想，本研究工作范围主要是曲靖市和师宗县房地云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED.3产市场分析及消费者调查、项目定位及营销战略、项目建设规模及功能、投资估算及项目经济效益评估等。1.31.3 项目概况项目概况1.3.11.3.1 项目名称：项目名称： 师宗明辉商住花园1.3.2 项目地点：项目地点： 师宗县通源街师宗县交通局旁1.3.3 开开
6、发发商：商：师宗县绿海房地产开发有限公司1.3.4 项项目目经济经济技技术术指指标标： ：（根据（根据场场地地现现状和政府状和政府规规划要求概算）划要求概算）师宗明辉商住花园师宗明辉商住花园项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号序号 项项 目目单单 位位指指 标标1总用地面积公顷3.822总建筑面积1340292.1住宅面积724252.2商业建筑面积371802.3车库面积217603办公建筑面积26644 住宅平均层数8层5人口密度人/3864 容积率(含地下层面积)%3.515绿化率(含平台绿化)%39.5%4 建筑密度%385停车位个445云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN
7、 JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED.42 2 市场预测与项目定位研究市场预测与项目定位研究2.12.1 项目市场研究项目市场研究2.1.12.1.1 师宗县经济、房地产业的持续发展是本项目成功的根本保证师宗县经济、房地产业的持续发展是本项目成功的根本保证区域概况区域概况师宗县位于云南省东南部，地形酷似站立玉兔，地处东经10342 10434、北纬2420 2500之间。东与广西西林隔江相望，南与红河泸西县、文山丘北县毗邻，西与陆良相连，北与罗平县接壤。全县总面积2783平方公里，其中山区面积占90%左右。县城所在地丹凤镇，海拔1850米。人口区划。全县总人口38万
8、人，非农业人口4.5万,占总人口的13%左右，其中农业人口占总人口的87%左右，人口密度为每平方公里137人。共辖丹凤、雄壁、彩云、葵山4个镇及竹基乡、龙庆彝族自治乡、五龙壮族自治乡、高良瑶族苗族自治乡，共4镇4乡5个社区106个村民委员会767个村民小组。经济发经济发展展师宗县是全国烤烟基地县、全国重点产煤县。年产烤烟40余万担，原煤储量6.3亿吨，以低灰、低硫、发热量高居全省质量之首，水能资源蕴藏量32万千瓦，2006年全县实现生产总值26.79亿元，比上年增长13.04%。其中第一产业增加值8.22亿元，增长9.3%；第二产业增加值10.98亿元，增长12.6%；第三产业增加值7.59亿
9、元，增长17.97%。三大产业结构比例为30.7比41比28.3。财政总收入3.05亿元，比上年增长22%。其中地方财政一般预算收入1.5亿元，比上年增长24%。一般预算支出4.2亿元，增长37%。社会各项存款余额19.7亿元,比上年增长7.39%；贷款余额12.8亿元,比上年增长16.39%；城乡居民储蓄总额11.4亿元，增长13.8%。城镇居民人均云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED.5可支配收入9382元，比上年增长8.03%。农民人均纯收入2061元，比上年增长10.6%。经过多年的努力，师宗已成为全国烤烟生产基地县、
10、重点产煤县、生态示范区建设试点县和云南省柑桔生产基地县、速生杉木林基地县。房地房地产发产发展展师宗县的房地产开发还处于萌芽状态，本县开发楼盘项目较少，而且不上规模,不上档次，随着人们的生活水平不断的提高,这远远满足不了师宗这样一个经济大县的发展需求。从目前各项目销售情况来看，普通多层住宅、别墅销售走势较好，高层住宅的市场接受程度和市场供应量之间还有一定差距，商业地产热度只青睐优势地段的项目。师宗县目前商品房的项目主要有：师宗县华品房地产开发有限公司师宗县华品房地产开发有限公司项目名称：文化商贸广场商住楼项目地点：丹凤东路78号占地面积：23586.47m2建筑面积：43392.18 m2楼房建
11、筑面积：105-160 m2套数：130套左右别墅：80套左右楼房价格：1100-1260元/ m2别墅价格：2000-3200元/ m2设计单位：东川区建筑设计院建筑公司：宜良光远建筑工程公司师宗县金溪房地产开发有限公司项目地点：老县政府和公安局中间项目具体情况不祥。云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED.62.22.2 项目定位分析项目定位分析2.2.1 项目名称定位项目名称定位案名：师宗县明辉商住花园师宗县明辉商住花园 2.2.2 项目档次定位项目档次定位根据项目特点和所处区位，建议将本项目定位为：中中高档精品住宅小区物业
12、高档精品住宅小区物业2.2.3 项目目标市场项目目标市场根据区域消费群市场的调查,按客户特征划分,本项目目标客户主要可分为以下几类:(1)普通工薪阶层(包括企事业单位职工)购买用途:居家、休闲客户特征:这部分人消费能力较强、,消费意识较为超前,容易接受新生事物.年龄一般在25-45岁之间,有一定的学历和专业技能,有足够的经济能力满足基本的小康生活,对生活质素有一定的美好憧憬与追求、但又较为精明、谨慎、注重实际,不愿意或不足以追求华而不实,超越自身负担能力的豪宅.客户关注:设计理念超前、规模大、档次高、配套完善生活方便,较实惠的价格.(2)本地的个体经营户购买用途:居家、投资客户特征:这些个体经
13、营户和私企老板主要集中在师宗县城和各个乡镇,他们正处于事业的黄金时期,经济实力强,平时忙于工作和生意,对居家的安全、档次、交通及子女的生活和学业有着较强的要求，年龄3045岁。客户关注:地段、环境、景观、车位、多种配套设施等.(3)离退休干部和职工购买用途:居家、休闲云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED.7客户特征:这部分客户主要集中在师宗县城和各个乡镇离退休干部和职工,他们辛苦了大半辈子,有一定的积蓄,子女一般都有自己的事业或工作.所以这部分客户需要一个生活便利、环境幽境、康乐的居所来安享晚年生活.客户关注:便利的生活配套、
14、幽境康乐的社区环境等.明辉商住花园明辉商住花园项目客户定位表项目客户定位表市场客户内销市场内销市场外销市场外销市场地域师宗地区曲靖各县市昆明/其他地区目标客户公务员、教师、企业职工、医生、单身白领等准备迁居曲靖的群体和部分物业投资者部分物业投资者置业目的自住或投资或自营自住或投资或自营投资或自营销售方式现场销售/宣传展示会/转介绍/电话/邮寄/招商说明会电话/邮寄/招商说明会二、项目的SWOT分析本项目地段位置较为优越，但又存在着一些影响项目销售的因素，以至商住商铺有销售难度。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。（一）优势点（S）1、
