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1、房产证和产权证房产证和产权证常见案例问题解答常见案例问题解答1.买房子时房产商要是没有给房产证和产权证有什么关系买房子时房产商要是没有给房产证和产权证有什么关系2.2.政府开发的没有房产证（政府开发的没有房产证（价格相对较低价格相对较低,但没有产权证但没有产权证,可以办理按揭可以办理按揭,请问这种房子购买请问这种房子购买 后后,以后会有什么纠纷吗）以后会有什么纠纷吗）3.车库可以单独办房产证吗车库可以单独办房产证吗4.只有土地使用证能卖房吗？只有土地使用证能卖房吗？5.房开商卖房没有房开商卖房没有国有土地使用证国有土地使用证和和商品房预售许可证商品房预售许可证6.售后公房房产证增加产权人所需手
2、续是哪些售后公房房产证增加产权人所需手续是哪些7.如何增加新产权人如何增加新产权人8.证中如何去除产权人？证中如何去除产权人？9.房产证上如何更名？房产证上如何更名？10.房改回迁房改回迁 11.2010 全国房价排行榜全国房价排行榜 TOP100 1.买房子时房产商要是没有给房产证和产权证有什么关系？买房子时房产商要是没有给房产证和产权证有什么关系？这是典型的小产权房，我国法律明确禁止该种房屋的交易。不动产权利是以登记作为标准的，该房屋产权和土地使用权都不能进行登记，不得上市交易。如果购买了此房，以后将很难出手，并且由于不能登记，该房屋不具有升值空间。现在法律和政策虽然都明文禁止此类房屋，但
3、是还没有具体处理方式，按照现行的法律，如果该房屋涉及拆迁之类的问题，只能是退还原房款，最多再适当给一点安置费，是不可能和有产权登记的房屋同一赔偿标准的。2.政府开发的没有房产证政府开发的没有房产证（价格相对较低,但没有产权证,可以办理按揭,请问这种房子购买后,以 后会有什么纠纷吗?）这个房子原则上是没法买的。合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你，没有办法进行过户手续。从以往历史来讲，很多房屋在计划经济条件下比如使用权或者原来单位即便购买了，没有土地这一块儿，包括公房再上市，经济适用房再上市，在住房制度的改革过程中，将来会看到市面流通的房子一定是房
4、地一体的，有土地没有房子或者有房子没有土地这个房产的产权是不干净的，所以购房人一定要树立一个房地一体的概念，房屋和土地的相应权属关系应该是契合的，否则在交易、出售、转让、出租、抵押上都会发生法律问题。如要购买此房：1、确认此房是否属此房所谓此房主人的房产，并不是他说了是就是的。鉴定的唯一凭证只有房产证， 所以此房可以说不是你所谓的房主人的房,至目前为止他是无权将该房产卖与你的。2、如仍须购买此房,你们之间应进行正常的合法的转让程序，如现房主无法取得此房产权证那么请您千万别购此房，就算是你付了钱这房也没有任何证据证明此房是你的。3、千万记住：必需在购买前确认产权清晰，房产证是唯一的鉴定凭证。因为
5、在房产交易中非常强调产权的完整及清晰。二手房交易中必须注意的一些问题1.房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。2.房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。3.交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，
6、即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。4.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权
7、为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。5.市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。6.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。7.单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单
8、位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。8.物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。9.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。10.合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题
9、还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。3.车库可以单独办房产证吗车库可以单独办房产证吗?只要层高超过 2.2 米的车库可以单独办理房产证，办理了房产证的车库可以过户、转让他人，但要求交纳税费及备好过户相关手续。4.只有土地使用证能卖房吗？只有土地使用证能卖房吗？城市是不行的。农村有的地方还没有要求办理房产证，房产交易是可以直接用土地使用证过户的。 没有房产证就没法办理过户手续,所以不能出售5.房开商卖房没有房开商卖房没有国有土地使用证国有土地使用证和和商品房预售许可证商品房预售许可证1、 城市商品房预售管理办法第六条 商品房
10、预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证 。 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 也就是说，开发商在未取得预售证的情况下售房是违法行为，开发商会受到相关行政部门的处罚。 2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 因此，你不但可以提出退房请求，还
11、可以要开发商承担赔偿责任。 6.售后公房房产证增加产权人所需手续是哪些售后公房房产证增加产权人所需手续是哪些其实“加名”不只是在房地产权证上增加一个产权人的名字那么简单。从法律上来说， “加名”实质上是增加房屋的共有权人。按照目前法律法规规定，要增加房屋的共有权人，可以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。一是赠与。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给其儿子。张三和其儿子第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原
12、房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加张三的儿子为房屋共有人。如资料齐全，市国土房管局可以在 1 个工作日内核发房地产权证。7.如何增加新产权人如何增加新产权人1、通过买卖的方式办理流程如下：A、签订买卖合同（买卖双方为原产权人与新变更后的所有产权人） ；B、缴纳相关税费（若产证登记时间不满5年，则需要缴纳以下税费：1、营业税：所出售份额的5.5%；2、个人所得税：所出售份额的1%；3、契税：所出售份额的1.5%，若非普通住宅则为所出售份额的3%。若产证登记的时间满5年或者是售后公房则免交营业税） ；C、缴纳相应税费后办理交易过户。二、通
13、过赠与的方式办理流程如下：A、签订赠与合同，确定赠与房产的份额（即受益额） ；B、办理赠与公证（涉及以下费用：1、公证费：受益额的2%；2、契税：受益额的3%；3、印花税：0.1%）C、缴纳相应税费后办理交易过户。8.证中如何去除产权人？证中如何去除产权人？1、首先看产权人之间的关系。如果是夫妻关系，则只需要携带结婚证、身份证、户口簿、房产证原件，夫妻本人直接去房产交易中心办理变更手续即可，费用大致在 100 元左右。2、如果产权人之间非夫妻关系的，则需要通过买卖或赠与的形式办理。如果是买卖的，由交易各方本人带产证、身份证原件去交易中心打印买卖合同，签完买卖合同后再去交易中心办理交税手续，之后
14、再去交易大厅办理过户手续即可。如果是赠与的，要先前往交易中心打印赠与合同，办理赠与公证，再前往交易中心缴纳税收办理交易过户手续。9.房产证上如何更名？房产证上如何更名？增加或者减少房产证上的产权人，可以采用买卖或赠与两种方式来办理。一、采用买卖方式房屋原有产权人必须同增加或减少的产权人签署一份房屋买卖合同 ，规定具体的房屋产权转移份额（视具体情况而定）和金额。然后，带身份证、户口薄、产权证以及房屋买卖合同等，到交易中心办理登记过户手续。按照合同约定的交易金额，向交易中心支付有关税收。二、采用赠与方式原有房屋产权人可以先起草一份房屋赠与文书，将房屋产权的一部分赠送给准备增加的产权人。该文书经公证
15、处公证，随同交易中心专用于房产转让的格式申请书、身份证、婚姻状况证明等，到交易中心办理登记过户手续。现在买卖房屋除了缴纳契税之外，两年之内的房子现在还涉及到营业税的问题10.房改回迁房改回迁 房管局房管局 办理时间：办理时间： 周一至周五周一至周五 申办材料：申办材料：一、房改回迁需提交的材料一、房改回迁需提交的材料1投资发票（增加面积的需提交）投资发票（增加面积的需提交） ；2产权转移通知单（增加面积的需提交）产权转移通知单（增加面积的需提交） ；3产权人身份证复印件；产权人身份证复印件；4合同书（增加面积的需提交）合同书（增加面积的需提交） ；5价格计算表（增加面积的需提交）价格计算表（增
16、加面积的需提交） ；双方职工介绍信（增加面积的需提交）；双方职工介绍信（增加面积的需提交） ；6拆迁协议；拆迁协议；7原房屋产权证；原房屋产权证；8拆迁证明信，需盖拆迁办公室印章、房管局拆迁科印章、开发公司印章；拆迁证明信，需盖拆迁办公室印章、房管局拆迁科印章、开发公司印章；9房屋平面图（加盖开发公司印章）房屋平面图（加盖开发公司印章） ；10房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）房屋所有权登记申请书（收件窗口领取） 。二、领取房产证需携带证件二、领取房产证需携带证件1产权人身份证原件；产权人身份证原件；2收件清单；收件清单；3办事效率监督卡。办事效率监督卡。注：取证时必须产权人到场，若产权人不能到场取证，需提交委托或公证。注：取证时必须产权人到场，若产权人不能到场取证，需提交委托或公证。 办理程序：办理程序： 1收件窗口交件收件窗口交件2证件审查证件审查3收费窗口交费收费窗口交费4发证窗口发证发证窗口发证注：注：1房产的总登记、初始登记、转移登
