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1、2009 年闵行区房地产市场运行状况及年闵行区房地产市场运行状况及 2010 年展望年展望上海房协网 来源：上海市房地产行业协会闵行工委 发布日期：2010-5-20 2009 年的闵行楼市与整个上海乃至全国各大中城市一样，在摆脱了2008 年全球金融危机以及美国次贷危机的阴霾后，出现了强力反弹，成交量、价均已达到历史最高点。自 2008 年底，国家出台了一系列刺激楼市政策(包括营业税、契税、银行贷款利率等方面的优惠措施)，2009 年上半年，压抑了一年多的大量刚性需求集中释放，闵行住宅市场快速回暖，下半年改善型需求和投资型需求积极入市，助推了闵行楼市节节攀升，全年成交套数较 2008 年翻一
2、番左右。但供应方面，受 2008 年金融危机及市场预期不明确影响，闵行 2009 年房源供应较为紧缺，供不应求矛盾突出。受市场成交量快速回升的影响，闵行房地产市场成交价格也水涨船高，成交均价逐月持续上扬，全年闵行区总销售额近 800 亿元左右，再创历史新高。2009 年国家相对宽松的金融政策为开发商买地提供有力支持，开发商重拾了市场信心，加大了开发建设力度。2010 年闵行房地产市场供应量将逐渐增加，但在 2009 年成交量大量释放以及房价高涨的前提下，预计在 2010 年的成交量会有一定程度的抑制。随着 2010 年政府旨在遏制高房价的相关政策陆续出台，闵行房价涨幅将逐步放缓，但仍将维持上升
3、走势。2009 年闵行房地产市场回顾供给：政策拉动效果显现，受益于需求增长，但供应量明显不足2009 年闵行房地产市场在政府“保增长、扩内需”等一系列优惠政策的拉动下，效果逐渐显现，住宅成交量快速回升，刺激了开发商的推盘意愿，全年住宅新增供应量较上年明显好转，新增供应面积稳步提高，2009 年 112 月闵行住宅累计新开工面积 297.28 万平方米，预售上市面积 228.8 万平方米。从各月走势来看，全年各月上市量波动较大，一季度由于季节性影响、金融危机以及开发商对房市预期不明朗，新增供应较少，市场以去化存量房源为主；从二季度开始，随着市场需求的不断升温，闵行楼市供应力度逐渐加大，但受市场优
4、惠政策到期以及年底部分开发商采取放缓销售策略的影响，商品住宅供应市场出现萎缩的状态，总体看闵行全年供应量较为紧缺。成交：楼市回升势头强劲，交易量快速增长，后期涨幅有所放缓自 2008 年底，国家出台了一系列刺激楼市的优惠措施后，2009 年二季度起压抑了一年多的大量刚性需求逐渐释放，闵行商品住宅市场快速回暖，进入 5 月以后，随着改善型需求和投资性需求的逐渐入市，闵行楼市交易量更是节节攀升。全年累计成交商品住宅 680万平方米，同比大幅上涨 53。一方面，由于 2008 年房地产市场低迷，悲观情绪弥漫，前期累积的购房意愿集中释放，有效地拉升了 2009 年市场成交量。另一方面，银行信贷规模的增
5、长刺激了购房需求增加，改善、投资型需求相继入市，高端住宅迅速走俏，成交量不断上涨，为 2009 年闵行楼市划上了一个圆满的句号。价格方面受需求增长的刺激，呈现快速上涨的趋势，12 月新建商品房预售成交均价为 18000 元/平方米，同比上涨 20，比年初(13000元/平方米)上涨 38。造成价格大幅上涨的主要原因包括：一是国家出台了一系列刺激楼市的政策，鼓励住宅市场发展；二是市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；三是随着地王频现，土地价格高涨，带动楼盘价格不断提高；四是上海及闵行特殊的地利位置，加上受迪士尼、虹桥商务区等板块概念的影响，一定程度上带动价格上调。品牌开发企业、中
6、高档楼盘成交表现突出2009 年闵行楼市持续热销，不少优质楼盘取得了不错的销售业绩，其中浦江镇 122-11 号地块商品房和招商雍华苑摘取了 2009 年预售面积的前三甲，万源城、浦江镇 122-11 号地块商品房项目和银都名墅荣获预售金额的前三名，天恒名城、夏朵园、上海网球俱乐部公寓二期荣获现售面积的前三名，万源城、上海网球俱乐部公寓二期和夏朵园荣获现售金额的前三名。从项目销售情况来看，2009 年中高档楼盘最受市场追捧，绝大多数位于非中心区域，成交热点逐渐向城市外围迁移，一方面，中心城区供应相对稀少，同时价格偏高，自住需求一般倾向于周边热点板块品质户型相对较好的优质楼盘，实力开发商的项目普
7、遍受市场认可，成交较为火爆。其中虹桥商务区、浦江镇、都市路别墅区等区域，在整体开发、轨道交通和快速道路等基础设施建设的带动下，板块价值不断提升，区域项目价格持续增长。2010 年闵行房地产市场展望尽管近期国家出台一系列“抑制性”政策，但总体看 2010 年闵行房地产市场整体环境依旧向好，在政府的适当调控下供应有望得到改善；需求方面，由于闵行住宅市场潜力巨大，尤其是世博会的举办、虹桥商务区的开发以及闵行在上海乃至整个长三角的独特区域优势，将有效拉动闵行房地产市场需求；价格方面，将继续保持平稳的态势，但在国家遏制高房价政策的影响下，涨幅将进一步趋缓。世博会和商务区带动住宅需求提升，后期需求潜力较大
8、在国家适度宽松的财政政策和货币政策引导下，闵行房地产发展的宏观经济大环境未有明显改变，同时在城市化进程不断推进，新增人口对住房需求不断增加的影响下，2010 年闵行房地产投资将稳定增长，上海世博会和虹桥商务区效应也将进一步促进闵行房地产市场增长，因此 2010 年住宅市场需求前景比较乐观。供应将有所增长，但短期内仍面临供应不足的压力2009 年住宅开发投资、施工面积和竣工面积同比降幅逐渐收窄，这意味 2010 年闵行住宅供应储备将出现好转。加上政府加大中小户型、中低价位供给的政策调控，预计 2010 年闵行住宅市场新增供应较2009 年会有明显改善，但短期内供应不足的问题依然会存在。住宅成交保
9、持稳定，价格增速会逐渐放缓我国房地产市场总体运行平稳，尤其是在宏观经济企稳回升的良好大环境下，闵行作为国际化大都市的重要组成部分，在“双中心”建设和世博效应的有力拉动下，内外部需求持续进入，后劲较足，预计成交量可望保持平稳。但目前房价的过快上涨以及持续高位上行，对市场的健康发展不利，目前政府已经明确需要对房价进行适度控制，因此 2010 年房地产价格在保持上涨趋势的同时，增速将逐步减缓。市场需求进入一个平稳阶段，再度大增的可能性不大2009 年，闵行房地产市场由年初的低谷迅速转向持续火热，2008 年被抑制的需求已经大量释放，为遏制 2009 年下半年以来快速入市的投资和投机型购房者，国务院常务会议提出了“遏制部分城市房价过快上涨势头” ，随后出台了土地出让金新政，二套房贷首付提升至4 成等一系列抑制性措施，预计 2008 年底出台的各项刺激楼市的优惠政策在 2010 年还会进行部分调整，在一系列紧缩性政策效应下，预计 2009 年火热的楼市格局将得到一定程度的抑制，商品住宅成交将会一定程度的回落。2010 年闵行房地产市场整体环境较好，供应方面在政府的适当调控下将有所改善，需求方面，闵行商品住宅市场需求仍比较旺盛，购房者对房屋的增值保值预期依旧较高，房地产价格仍会保持平稳上升的态势，但涨幅会有所回落。（闵行工委供稿）
