平陆土地一级开发项目初步调研汇报

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1、 平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 1 页 共 60 页.平陆土地一级开发项目初步调研汇报平陆土地一级开发项目初步调研汇报目目 录录第一章第一章 项目概况项目概况1-1 平陆县在山西省的位置1-2 平陆县域总体规划与本项目位置1-3 现有市政工程和基础设施1-4 项目各地块位置与占地面积1-5 项目现状特点1-6 项目协议洽谈概况1-7 项目参考地价第二章第二章 项目周边房地产业现状项目周边房地产业现状2-1 平陆县城房地产现状2-2 三门峡市房地产现状2-3 运城市房地产现状2-4 风陵渡开发区房地产现状第三章第三章 项目周边大型市场现状项目周边大型市场现状3-1 平

2、陆建材市场现状3-2 三门峡市大型市场现状3-3 运城市大型市场现状3-4 风陵渡开发区市场现状第四章第四章 关于建设大型市场的设想关于建设大型市场的设想4-1 建设大型市场的重要性4-2 茅津渡是建设“黄三角”大型市场的理想地点4-3 大型市场建设内容规划4-4 建设铝型材集散地是茅津渡大型市场的重要特色4-5 引进发达地区的产品和管理人才是大型市场成功的关键4-6 依托无铬化纳米先进技术及产品领导相关产业的市场平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 2 页 共 60 页.第五章第五章 项目规划设想项目规划设想5-1 项目地块 1 规划设想5-2 项目地块 2 规划设想5-

3、3 项目地块 3 规划设想第六章第六章 项目经济效益分析项目经济效益分析6-1 地块 1 项目经济效益分析6-2 地块 2 中高档住宅项目经济效益分析6-3 地块 2 普通住宅项目经济效益分析6-4 地块 2 大型市场项目经济效益分析6-5 地块 3 公建项目经济效益分析第七章第七章 项目分期实施计划与资金计划项目分期实施计划与资金计划7-1 地块 1 项目分期实施计划与资金计划7-2 地块 2 中高档住宅项目分期实施计划与资金计划7-3 地块 2 普通住宅项目分期实施计划与资金计划7-4 地块 2 大型市场项目分期实施计划与资金计划7-5 地块 3 公建项目分期实施计划与资金计划7-6 项目

4、总体实施计划与资金计划第八章第八章 项目的主要风险与对策项目的主要风险与对策8-1 地块 1 项目的主要风险与对策8-2 地块 2 住宅项目的主要风险与对策8-3 地块 2 大型市场项目的主要风险与对策8-4 地块 3 公建项目的主要风险与对策8-5 项目总体的主要风险与对策二五年九月六日平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 3 页 共 60 页.第一章第一章 项目概况项目概况平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 4 页 共 60 页.平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 5 页 共 60 页.1-21-2 平陆县域总体规划与本项目位

5、置平陆县域总体规划与本项目位置平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 6 页 共 60 页.1-31-3 现有市政工程和基础设施现有市政工程和基础设施条山大街和黄河大道 2005 年可通车； 通往地块 1 的道路需由投资方加宽； 地块 1、2、3 的上水均需由投资方自行打井解决； 地块 1、2、3 的下水均需由投资方自行处理； 地块 1、2、3 的供电、电讯、供气均需由投资方自行处理。1-41-4 项目各地块位置与占地面积项目各地块位置与占地面积地块 1：黄河大桥桥管处向西至引黄电灌站之间的向阳坡面(除盘平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 7 页 共 6

6、0 页.南村嵩店居民组和三益明庄园占地外)，土地面积约 580 亩；地块 2：黄河大桥桥东沿黄河大道向东沿伸 2 公里，土地面积约1000 亩；地块 3：黄河大桥东桥头至黄河大道起点之间的土地，作为世界傅氏宗亲联谊总会会馆的建设用地，土地面积约 25 亩。上述三块土地总面积约 1605 亩(其中会馆用地由甲方提供)，用地现状为园地、农用地、未利用土地。1-51-5 项目现状特点项目现状特点地块 1：黄河大桥桥管处向西至引黄电灌站之间的向阳坡面(除盘南村嵩店居民组和三益明庄园占地外)，土地面积约 580 亩；现状如下：平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 8 页 共 60 页

7、.地块 2：黄河大桥桥东沿黄河大道向东沿伸 2 公里，土地面积约1000 亩；现状如下：平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 9 页 共 60 页.地块 3：黄河大桥东桥头至黄河大道起点之间的土地，作为世界平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 10 页 共 60 页.傅氏宗亲联谊总会会馆的建设用地，土地面积约 25 亩。现状如下：1-61-6 项目协议洽谈概况项目协议洽谈概况土地一级开发合作协议书土地一级开发合作协议书甲方甲方(山西省平陆县人民政府)基本无疑义的主要条款如下:第一条第一条 合作一级开发土地基本情况合作一级开发土地基本情况1.1 合作一级土

8、地位于：地块 1：黄河大桥桥管处向西至引黄电灌站之间的向阳坡面(除盘南村嵩店居民组和三益明庄园占地外)，土地面积约 580 亩；地块 2：黄河大桥桥东沿黄河大道向东沿伸 2 公里，土地面积约1000 亩；地块 3：黄河大桥东桥头至黄河大道起点之间的土地，作为世界傅氏宗亲联谊总会会馆的建设用地，土地面积约 25 亩。平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 11 页 共 60 页.上述三块土地总面积约 1605 亩(其中会馆用地由甲方提供)，具体用地面积以测绘部门勘测定界范围内的土地面积为准。四至范围见协议附件。1.2 上述 1、2、3 块用地现状为园地、农用地、未利用土地。第二

9、条第二条 合作土地一级开发并转让土地使用权的标的合作土地一级开发并转让土地使用权的标的2.1 关于地块 1、地块 2 土地补偿和受让价格的约定：2.1.1 建设用地红线范围内以土地使用权证为准的面积，其受让价格在 50000 元/亩以内（含土地出让金） ；2.1.2 建设用地红线范围以外的土地一级开发费用，按实际发生的成本价支付（不含黄河大道的成本，但县规划的五纵街道经过该区域时，面积计算在内） 。2.2 地块 3 由甲方提供给，会馆主建筑不低于 15 层。2.3 地块 1、2 土地受让总投资约 8000 万元。第三条第三条 合作双方的工作职责合作双方的工作职责3.1 甲方负责授权乙方进行本协

10、议地块 1、2、3 区域土地一级开发，监督和指导乙方具体工作，办理土地补偿、拆迁、征用、储备、出让、供地工作。3.2 乙方负责本协议地块 1、2、3 区域一级开发和取得土地所需的资金筹备，按时足额给甲方提供土地受让费，具体实施该区域的土地一级开发工作，完成该区域范围内的前期工作、拆迁工作、基础设施建设工作等项内容。乙方选择建设项目立项时，必须符合国家产业发展政策和用地政策，确保甲方完成征地报批工作。具体工作和要求如下：3.2.1 资金筹措和运用：负责进行本协议区域征地成本及土地补偿及一级开发所需全部资金的筹措、运用和管理，资金筹措及时全额到位。3.2.2 前期工作：完成地块 1、2、3 区域内

11、拟建项目的市场调研工作，并组织整体规划方案设计工作，直至完成地块内各分地块的修建性详细规划。完成该区域土地一级开发立项报批工作和办理规划意见平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 12 页 共 60 页.书工作。3.2.3 拆迁工作：配合甲方有关部门，与本协议地块内的产权单位和个人签署搬迁补偿协议。3.2.4 基础设施建设工作：完成本协议地块综合规划方案，并依据规划方案完成道路建设和管线建设，开发区管线接至各建设用地分地块红线。第四条第四条 资金来源及管理资金来源及管理4.1 由乙方负责筹集征地成本、开发资金，并负责所筹集资金的管理和运用工作。4.2 在本协议地块 1、2、3

12、 的土地一级开发所用资金由乙方全部负担。4.3 土地一级开发成本的核算与公司收益的确定：4.3.1 土地一级开发总成本包括征地拆迁补偿费用、基础设施建设费用及前期费用、一级开发乙方收益等。4.3.2 征地拆迁补偿费主要包括居民、单位补偿费、拆迁工程费、清运费、拆迁服务费、测绘评估费及其他相关费用。4.3.3 市政基础设施建设费用指为达到本协议建设用地区域五通一平和配套完整所发生的相关基础设施建设费用。4.3.4 前期费用主要包括市调费用、规划设计费用、立项报批费用、项目策划费用等。4.3.5 其他费用还包括相关税金、以及其他乙方为完成一级开发工作而支付的各项费用。4.3.6 一级开发乙方收益按

13、照年度计算，每年收益按乙方当年资金占用的 10提取（计算公式为：收益每笔当年资金占用额该笔资金占用时间(天)/36010） ，计入土地开发成本，在土地使用权转让后一次性算清，不再另行考虑管理费和资金占用费。4.3.7 上述各种费用以甲乙双方共同确定的数额为准，如所涉及的相关政策费用发生变化，经双方协商一致后可作相应的调整。第五条第五条 相关费用及支付方式相关费用及支付方式平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 13 页 共 60 页.5.1 本协议签订后十日内，乙方向甲方支付该协议的定金人民币100 万元，作为双方履行本协议全部内容的保证。5.2 土地使用权受让费支付方式：土

14、地受让费在各地块分期分批进行土地征用工作开始时,根据报批进度需要,由乙方向甲方及时支付各期费用，确保土地补偿和征地报批顺利进行。土地出让金在签订国有土地使用权出让合同时支付。1-71-7 项目参考地价项目参考地价在平陆老城区及条山大街两侧，达到五通一平（含土地出让金）的地价为 67 万元/亩。现仍处于地价上涨之中。小批量的土地，去年在老城区南边以 6 万元/亩购买的土地，现以 8 万元/亩容易出手。建议地价谈判策略：不要简单地从 5 万元/亩往下压价，要更多地从红线外土地方面多算非建设用地面积，而实际上又可做市场用地（如地块 2 中的大沟是非常好的市场用地，而规划图中划为绿化用地）。第二章第二

15、章 项目周边房地产业现状项目周边房地产业现状2-12-1 平陆县城房地产现状平陆县城房地产现状2-1-12-1-1 平陆县简介平陆县简介九曲黄河从青藏高原脱缰而出，盘桓内蒙高原，流入山西，由北向南，浩浩荡荡，过壶口，出龙门，正在高唱“春风得意马蹄轻”之际，却在晋、秦、豫金三角交界处忽然由南向东来了个大转弯。这段转弯的黄河，象母亲的胳膊，把一块美丽富饶的土地搂在怀中。这块幸运的土地古称“虞国”，现叫“平陆”。她北依中条山，南俯母亲河，山川秀丽，人杰地灵。平陆县地处晋、秦、豫黄河“金三角”，南临黄河水，北靠中条山，是山西的南大门。辖 6 镇 1 区 4 个乡，223 个行政村，24 万口人，总面积 1173.5 平方公里。平陆县山垣沟滩遍布，地形地貌复杂，矿产资源丰富，开发潜力巨大。有3195 条沟，268 座山，71 个滩，24 条垣，已探明的矿藏达 26 种，总储量在 25平陆土地一级开发项目调研汇报 北京高能投资咨询有限公司第 14 页 共 60 页.亿吨以上。特别是铝土、煤、铁、石膏等品质优、易开采，加工开发前景喜人。平陆县临河靠山，气候独特，沟多坡多，林广地沃，