《2012年济南房地产市场分析 2012-98页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年济南房地产市场分析 2012-98页（98页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、天鸿地产本部营销管理部/本部投资发展部 2012年11月2012年济南房地产市场分析超规模大盘研究简述04济南各区域及代表项目销售分析03济南房地产市场总体分析02济南房地产宏观背景分析01报 告 目 录济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较济南11年GDP总量排名省内第三，低于青岛、烟台；GDP增速处于省内最低，但高于全国 9.2%的水平山东省GDP2011年为2010年的110.9%数据来源：山东省统计年鉴济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较济南市11年人均可支配收入省内排名1，略高于青岛；人均GDP省内排名第6（按常住人口计算）数据来源：山东省统计年鉴济南市经济社会发展状况及其
2、与主要城市的比较济南市人均可支配收入持续走高，房价收入比从2008年开始到2010年有所上涨，2011年回落数据来源：中指数据库-宏观数据库，国家统计局济南经济社会发展状况及其与主要城市的比较根据国际经验，红色框内的城市处于GDP及城市化的快速发展阶段，其新建住宅需求较多，房价收入 比应比其他区域高，而济南在此区域内房价收入比较低，说明其泡沫化程度较低，房价与居民收入相 对适应，而房价收入比有进一步上升空间。注：气泡宽度为“房价收入比”数据的1/20人均GDP城市化率济南市人口密度及省内对比济南市人口密度排名省内第二，高于青岛市；面积排名省内第十，低于青岛市数据来源：全国人口普查数据济南市人口
3、增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多， 而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅 需求有较强的上升空间济南市人口增速及省内占比2000-2010年全国人口年化增长率=0.57%数据来源：全国人口普查数据济南市人均居住建筑面积济南市城镇人口人均居住建筑面积呈现持续增长的趋势，略低于全国平均水平，但高于青 岛；预计城市化的快速发展及人口规模的快速增加是济南新建住宅需求的主要来源，而北 京的改善型需求相对较多数据来源：国家及省市统计局济南房地产市场总体分析02济南房地产行业企业关注度根据外地企业进驻个数排名来看，济南市场对于百强前2
4、0名企业有较强的吸引力，行业竞 争的激烈情况处于全国中上水平1-5月全国土地成交趋冷，但在二三线城市土地成交活跃；济南排名第四，且平均每幅建 筑面积处于前列，大宗拿地较多全国经营性用地成交建面排名前十（2012年1-5月）数据来源：CRIC，2012年数据截止至5月底城市 武汉成都沈阳济南重庆大同唐山天津常州合肥年份 1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月幅数6667102577133211938436占地 （万平方米）446377502358519352442391298196建筑面积 （万平方米）14571251106210601060104682
5、7697686663平均每幅建筑 面积 （万平方米）22.118.710.418.614.931.73.97.58.218.4金额 （亿元）268124138168198505412815962楼面地价 （元/平）183699412991581186847565618302319938最高溢价率122%54%159%81%253%71%50%83%商业 成交占比10%24%20%37%22%34%24%42%29%18%住宅 成交占比85%76%77%63%63%66%66%51%71%69%济南住宅用地市场分析济南住宅用地供销走势（2005-2012）数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地
6、成交规划建筑面积于08年出现急增，09年回落后，10年企稳回升，成交率持续走高、流拍 率减少，而2012年1-10月成交规模已超过09、10年，预计12年达到1200万平方米左右，与11年持平 ，为未来提供巨大的供应量，加剧供大于求的市场关系济南住宅用地市场分析济南住宅用地成交均价2012年有明显回升，但未达到09年的历史高位；且2012年溢价率与2008年均约等于0，为历史最低数据来源：中指数据库-土地版济南住宅用地市场分析济南住宅用地市场分析在16个典型二线城市的待开发住宅用地存量规模排名中，济南相对较少（排名第14）； 且待开发住宅用地存量的出清周期，济南亦处于中等水平（排名第9）数据来
7、源：中指研究报告，各城市待开发住宅用地存量的计算公式是：近三年半住宅用地成交总量（总建筑面积）-2010 年住宅 销售面积*60%-2011 年住宅销售面积*70%-2012 年上半年住宅销售面积*80%。济南自2005年以来商品住宅销售面积一直递增，虽10、11年增速有所下降，但依旧保持较高水平数据来源：中指数据库-交易数据库济南住宅市场分析销售济南2011年商品住宅成交结构显示，刚需产品占据主导济南住宅市场分析 销售济南2011年至今销供比（按销售面积/批准上市面积计算）总体为1.18，明显优于青岛、北京等城市，并于今年4月份开始持续走高，反应其市场供应量并未加剧库存压力数据来源：中指数据
8、库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析 供销比济南住宅销售均价一直保持较高增速，且2004与2010年增幅达到20以上，但11年增幅下滑较多数据来源：中指数据库济南住宅市场分析 成交均价济南商品住宅销售价格处于二线城市中等水平，今年平稳小幅上涨，但涨幅低于北京、 上海、深圳等一线城市数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析 成交均价济南住宅市场分析可售（存量）套数济南商品住宅可售(存量)套数于今年4月后有所回落，低于武汉、青岛、北京、上海、天津等城市可售(存量)套数数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析出清周期济南出清周期于今年2月达到最高值，随后快速降低出清
9、周期（按套）=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数时间北京上海广州深圳天津杭州南京武汉厦门福州青岛济南 2012年7月8.8610.517.8020.446.657.4419.966.2510.7818.07 2012年6月10.1812.158.837.9424.358.559.6523.787.6413.7123.1114.71 2012年5月9.7414.3010.049.2428.5711.9811.3524.9810.2216.3921.1917.23 2012年4月10.7715.3012.8311.4829.0215.5411.9723.5214.6820.5420.5319
10、.91 2012年3月11.8615.8211.9911.3027.1820.6812.8723.9115.0320.6418.4119.94 2012年2月16.6816.7512.7513.1129.4031.6416.4623.5016.1423.3316.2620.60 2012年1月16.7616.2112.6212.7526.7327.1718.2424.3615.9020.7915.8919.83 2011年12月15.6213.9012.3611.4221.7321.5517.4223.2914.0416.7713.9015.96 2011年11月18.3612.459.921
11、0.1920.1619.3217.4822.6711.8612.6014.1714.12 2011年10月17.1110.758.918.4915.7815.4222.8610.6011.8313.5512.42 2011年9月15.7210.159.338.8514.8915.4323.5311.6810.7412.6112.94 2011年8月15.099.108.038.1414.2414.5723.3411.638.8112.5112.74 2011年7月15.3910.027.278.6415.3113.9423.1412.458.4912.329.49 2011年6月14.919.
12、406.318.2013.4810.9622.6812.728.2710.818.56 2011年5月11.958.086.817.589.788.9421.8911.569.348.978.93 2011年4月10.737.789.417.388.467.8620.0310.817.617.429.05 2011年3月10.136.1610.335.856.826.2316.268.826.296.258.57 2011年2月9.174.8612.175.545.015.3514.977.355.585.958.78 2011年1月8.824.3615.206.234.425.0613.06
13、6.456.945.32 数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南出清周期目前低于青岛、武汉、天津，而高于北上广深等一线城市数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所济南住宅市场分析出清周期济南住宅市场分析住宅新开工面积济南住宅新开工面积于今年上半年并未出现与一线城市类似的下滑，开工热度依旧不减，销售/新开工 面积的比值，济南高于青岛，低于其他大中城市，市场中期的供应量较大数据来源：中指数据库-开发经营数据库、统计局济南住宅市场预测单位： 万平方米数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；2010年批准上市面积按照2011年至今的销供比估算；其他来自中指数据库-开发经营数据库
14、、统计局住宅新开工面积于2010年至今涨幅较为明显，但2011年及今年上半年批准上市面积远低于2010年至 今的新开工面积，可见开发商推盘上市的意愿较低，济南2011年1月至今年年6月的【（新开工面积- 批准上市面积）/2012年上半年月平均销售面积】=22个月，即表明济南至少需要22个月来去化此新 开工面积，再加上库存去化周期14.7个月，可见未来3年（ 36.7个月）济南市场供应基本供应充足； 但其销售面积增长较快，而新开工面积增速逐步下滑，未来预计会对库存压力有所缓解青岛住宅市场预测青岛2011年1月至今年6月的【（新开工面积-批准上市面积）/2012年上半年月平均销售面积】=14.6
15、个月，在加上库存去化周期23.1个月，可见未来3年多（ 37.7个月）青岛市场供应基本供应充足；而其 销售面积下滑较多，而新开工面积增速有所回升，未来预计会对库存压力有所加大单位：万平方米数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；2010年批准上市面积按照2011 年至今的销供比估算；其他来自中指数据库-开发经营数据库、统计局北京住宅市场预测北京2011年1月至2012年6月的【（新开工面积-批准上市面积）/2012年上半年月平均销售面积】 =23.8个月，在加上库存去化周期10.18个月，可见未来3年（ 33.8个月）北京市场供应基本供应充 足；但其销售面积增长较快，而新开工
16、面积增速大幅下滑，未来预计会对库存压力有所改善单位：万平方米数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；其他来自中指数据库-开发经营数据库、统计局。济南住宅市场总结有利因素：n 省内人口向济南、青岛聚集，人口增速较快，处于城市化快速发展阶段n 人均可支配收入省内排名第一，高于青岛，购买力较强n 人均居住面积低于全国水平，有改善的需求n 济南销供比较好，住宅库存量有下降的趋势n 住宅销量持续提高，08-11年年均增速为28.5%n 待开发住宅用地存量在二线城市中处于中等水平，明显好于青岛n 库存面积处于中等水平，出清周期为14.7个月，略高于一线城市，而低于多数的二线城市，明显好于青岛济南住宅市场总结不利因素：n08年以后土地成交量大幅持续走高，08-11年年均成交住宅建筑面积为960万平方米，12年预计达到1200万平方米，全国排名靠前n新开工面积相对较多，从08年的391万平米增长到11年的830万平米，但12年增速明显下滑n与住宅用地的供应量及新开工面积相比，住宅销量面积仅从08年的33
