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1、5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究一以绿城集团为例第1 章引言1 1 论文的选题背景及研究目的1 1 1 论文的选题背景房地产业是国民经济的重要支柱产业，是推动宏观经济增长的引擎。经过几十年的发展，中国房地产业的开发投资总额已经从1 9 9 1 年的3 3 6 亿元，增) J H 至U 2 0 1 0年的4 8 2 6 7 亿元，增长了近1 4 4 倍。房地产业的迅速发展极大地改善了广大人民群众的居住生活条件，加快了城市建设的步伐，拉动了国民消费，推动了国民经济的增长。但是，从2 0 0 3 年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房
2、价上涨过高的现象，尤其是在北京、上海、广州等大中城市，房价涨幅过高，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。中国房地产业出现了许多的问题：房价卜涨迅猛，住房供需结构错位；投资性购房比重大，造成房屋的高空住率、空置率；圈地炒地狂潮出现，地价持续上涨；房地产开发资金过多依赖银行贷款，土地储备贷款存在隐性风险等。为了控制房地产投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产市场价格、保证中国房地产业的健康平稳发展，中国政府出台了一系列法律法规，综合利用土地供应、金融、税收和交易管理等政策，适时的对房地产业进行宏观调控。其中，金融调控政策是宏观调控的重头戏，中国人民银行果断采取有力措施，连续出台相关政策，对房地产市场
3、进行调控，旨在遏制房地产投资过快增长势头，保持经济平稳较快发展。2 0 0 3 年的1 2 1 号文件( 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知) 拉开了房地产行业宏观调控的序幕，提高了房地产信贷门槛，国内银行针对房地产企业的开发贷款逐渐收紧。但是，由于中国的资本市场并没有完全开放，除银行信贷外没有太多的融资渠道，这项政策无疑砍断了大多房地产企业赖以生存的资金链。在此背景下，地产信托就成了许多房地产企业的救命稻草。为解决融资困境，部分房地产企业尝试走出国门，踏上了海外融资的探索之旅。2 0 0 6 年的1 7 1 号文件( 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见) 加强了对外商投资
4、企业搞房地产开发经营和境外机构、个人购房的管理。外资持有中国5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例房地产的方式、资本配置、融资等受到了限制，其中投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产被明令禁止。这一规定实际上堵住了外资以股权投资形式直接向国内投资的途径。2 0 0 7 年的1 3 0 号文件( 国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知) 明确规定2 0 0 7 年6 月1 日以后( 包含2 0 0 7 年6 月1 日) 才取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设立
5、还是增资扩股，各分局均不予办理外债登记手续。这实际上是截断了未来在中国新成立的外资房地产公司的海外贷款之路，促使很多外资只能通过地下通道曲折的进入我国房地产市场。2 0 0 8年的关于促进节约集约用地的通知指出：土地闲置满两年的、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的2 0 征收土地闲置费。此政策很好的遏制了房地产企业囤积土地的行为。此外，国家还多次利用贷款利率以及各种行政和财政手段来调控房地产市场，引导房地产投资和消费。宏观调控从2 0 0 3 年开始一直持续到现在，表明政府调控房地产业的力度和决心。政策的持续收紧，提高了房地产业的进
6、入门槛。土地供给被严格控制，银行信贷资源变得更加稀缺。房地产行业呈现出新的格局：一方面，国有大型房地产企业的资源优势明显，他们更易通过房地产开发贷款的审核，也具有相对较多的其他融资渠道，这使其在土地储备上具有巨大的资金优势；另一方面，中小型房地产企业、尤其是民营房地产企业，受自身能力限制，在融资和土地储备上处于劣势，很可能失去持续发展的机会。宏观调控下，房地产企业的合作、兼并与重组进程将有所加速，行业的集中度将有所提高。大型房地产企业利用自身实力大举扩张，收购、兼并中小型房地产企业或者项目。包括资金、土地、项目等资本由中小型房地产企业不断地流向大型正规的房地产企业。以前开发商只要拿地盖房就能盈
7、利的发展模式难以为继，不具备资本运营能力的房地产企业将被逐步淘汰。资本运营能力成为了房地产企业生存和发展的核心竞争要素。我国房地产业历经营销时代和产品时代之后，进入了资本运营的时代。在这样的背景下，许多房地产企业都想通过加强资本运营来解除生存危机，抓住高速发展的机遇，完成企业跨越式发展。那么如何拓展思路，提高资本运营能力，以克服在发展的过程中遇到的宏观调控困境? 这引发了笔者的思考和研究。25 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究一以绿城集团为例1 1 2 论文的研究目的从以上的分析，我们可以看出，国家针对房地产行业的宏观调控还会继续，房地产企业面临的竞争日
8、益加剧，提高其自身的资本运营能力成为房地产企业现阶段的迫切要求。本文以房地产企业的视角，通过对房地产企业资本运营特征的分析，并结合案例企业绿城集团的研究，提出一些有实践价值的房地产企业资本运营模式及战略建议。本文的写作目的主要有两个方面，一方面是全面分析资本运营理论，为房地产企业的资本运营找到理论依据；另一方面就是深入分析案例企业，为房地产企业的资本运营探索实践之路。1 2 国内外研究现状目前国内外专门针对房地产企业资本运营的学术研究不多，更多的学者一直钟情于房地产企业的融资研究，探讨如何通过金融创新来降低企业风险、拓展融资渠道。其实，融资只是资本运营理论的一部分，投资及资本结构优化对于房地产
9、企业同样重要。随着国内针对房地产行业的宏观调控持续加强，该课题突然引起了国内外许多媒体和学者的热议和研究，许多学者纷纷发表了自己的观点，可以给我们研究房地产企业的资本运营带来很多参考和借鉴。1 3 论文的研究思路、方法及主要内容1 3 1 研究思路宏观调控常态化，房地产企业如何根据中国国情和自身特点，找出适合于自己的资本运营模式并应用于实践，是本论文研究的中心。本论文首先从房地产企业资本运营的理论入手，在阐述相关概念的基础上，介绍房地产企业资本运营的内容和方式。然后，阐述了我国房地产企业加强资本运营的必要性及面临的问题。接着，通过对案例企业绿城集团的研究，找出其在不同阶段、不同情况下采取的资本
10、运作模式。最后，在总结以上理论和案例研究的基础上，为我国房地产企业的资本运营提出一些建议。35 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例l引言lI房地产企业资本运营理论分析I加强资本运营的必要性及面临的问题I案例研卜绿城集团的资本运营之路士l房地产企业资本运营的建议1 3 2 研究方法图1 1 论文的研究思路房地产企业资本运营的研究是理论和实践相结合的应用性课题。这一课题涉及到房地产经济、资本运营、政府干预等理论的有关内容。由于理论所涉及的范围跨度较大，所以在研究时需要有一套系统的、科学的方法。本文的研究方法主要有：一、从宏观到微观逐步分析。本文先
11、从宏观角度出发，分析了宏观调控对房地产行业的影响，然后再深入到案例企业这个微观的部分，分析其面对调控时的应对之策。二、理论分析与案例研究相结合。通过对房地产企业资本运营理论和案例企业资本运营方式的研究，探寻现阶段我国房地产企业可采用的资本运营方式和发展趋势。三、静态分析与动态分析相结合。我国房地产调控政策从长期来看是不断变化的，但短期具有一定的稳定性。在研究房地产企业资本运营的方式时，必须考虑宏观调控政策的影响。因此，需要动态分析与静态分析相结合，才能得出正确的结论。这也是本文的选题背景里，用一定篇幅介绍2 0 0 3 年以来我国宏观调控政策的原因。1 3 - 3 主要内容本文的主要内容具体安
12、排如下：第一章：引言。主要介绍论文的选题背景，研究目的，研究思路、方法及内45 10 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究一以绿城集团为例容，并对本文写作的主要观点及创新之处进行了说明。第二章：房地产企业资本运营理论分析。对资本运营的概念、房地产企业资本运营的特点、内容、方式等进行了阐述。第三章：我国房地产企业加强资本运营的必要性及面临的问题。概述我国房地产业的现状，说明我国房地产企业加强资本运营的必要性，最后对房地产企业加强资本运营面临的问题进行了阐述和分析。第四章：案例研究绿城的资本运营之路。首先简单介绍了绿城集团的现状及发展历程，然后针对其发展历程中关键节点的
13、资本运营策略进行阐述和分析，探寻其中的内因及可借鉴之处。：第五章：房地产企业资本运营的建议。针对中国房地产企业资本运营面临的问题，提出了一些可行的资本运营模式及建议。1 4 本文的特色与创新之处由于本文的研究目的在于试图为我国房地产企业的资本运营寻找理论依据和实践路径，因此，在研究的过程中就不能忽视我国目前的经济大环境及当下的房地产宏观调控政策，这是研究我国房地产企业资本运营模式的基础。一方面我们确实需要学习西方发达国家的房地产资本运营模式，但另一方面，我们更应注意具有中国特色的特殊国情。因此，我认为本论文的创新之处在于：基于中国特色的特殊国情背景下，讨论房地产企业的资本运营之路，这不是单纯的
14、理论分析。案例研究时所选择的企业一定要有代表性，本文选择近几年来迅速崛起的绿城集团为例，分析一个地区民营房地产企业如何通过恰当的资本运作，逐步扩张并最终进入全国房地产开发企业1 0 强。这可以为其他房地产企业带来更多的借鉴意义。当然，由于写作时间的匆忙与本人水平的有限，对相关资料的收集与分析还不够全面。我国房地产企业的资本运营模式由于受宏观调控政策的影响而动态变化，这有待于及时的跟踪研究。S5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例第2 章房地产企业资本运营理论分析2 1 资本运营的概念资本是经济学的一个重要范畴，马克思在资本论中阐述，资本是能够
15、带来剩余价值的价值。这说明，资本可用价值衡量，能产生未来收益，是一种生产要素。资本运营从字面理解是指针对资本的筹划、组织与管理。这是一个2 0 世纪9 0 年代产生的经济学新名词，随着中国经济改革的不断深入和资本市场的高速发展而被广泛应用。资本运营的定义在理论界尚未达成共识，形成统一、规范的概念。目前主要有以下几种观点：第一种观点认为“资本运营是独立于商品经营而存在，以价值化、证券化的资本或可以按价值化证券化操作的物化资本为基础，通过兼并、收购、战略联盟、股份回购、企业分立、资产剥离、资产重组、破产重组、债转股、租赁经营、托管经营等各种途径来提高资本运营效率和效益的经营活动”1第二种观点认为“
16、资本运营是指以资本增值最大化为目的，以价值管理为特征，通过企业全部资本与生产要素的优化配置和产业结构的动态调整，对企业的全部资本进行有效运营的一种经营方式“ 2前一种观点属于狭义的资本运营范畴，其基本特征是资本运营独立于商品运营而存在，是企业的一种外部扩张战略。后一种观点属于广义的资本运营范畴，其基本特征是资本运营的内容和方式大大的扩展，包括全部的以资本增值最大化为目的的企业资本运作。本文采用广义的资本运营概念来研究资本运营的相关问题，既包括一切以利润最大化和资本增值为目的，以企业的资本为对象，以优化配置和动态重组为手段的运作行为。2 2 房地产企业资本运营的特点房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、中介服务、物业管理等多种经1 杨波资本运营I M I 中央广播电视人学出版2 0 0 2 年7 月，( 5 )2 杨波资本运营【M 】中央广播电视大学 h 版2 0 0 2 年7 月，( 5 )65 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵水刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例济活动
