山建资产评估期末重点

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1、前三章前三章 1、 评估概念：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特 定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，在一 系列评估假设基础上，对被评估资产在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业 意见的行为和过程。 2、 资产评估基准日:即资产评估依据的时间基点和资产评估结论对应的时点 3、 作为资产评估对象的资产具有以下基本特征： 资产必须是经济主体拥有或者控制的。依法取得财产权利是经济主体拥有并支配资产的 前提条件。 资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。 4、 按资产能否独立存在分类：可确指的资产和

2、不可确指的资产。可确指的资产是指能独 立存在的资产。不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而独立存在的资产。 5、 资产评估的工作目标就是要判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。 6、 资产评估特点：市场性，公正性，专业性，咨询性（关键） 7、 资产评估基本作用：咨询作用，管理作用，鉴证作用 8、 资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用： 资产评估的特定目的对资产评估 的条件和目标具有约束作用 资产评估的特定目的贯穿资产评估全过程，影响评估 人员对评估对象界定、资产价值类型选择等等，是评估人员在进行具体资产评估时必 须首先明确的基本事项之一 资产评估的特定目的是界定评估对象的基础

3、 资产 评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 9、 资产的业务类型是影响甚至是决定评估结果价值类型的一个重要因素，但是，它绝不 是决定资产评估结果价值类型的唯一因素。 10、资产评估的原则：资产评估工作原则：独立性原则，客观公正性原则，科学性原 则 资产评估经济技术原则（包括预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，评估时点 原则） 11、资产的分类：按资产的存在形态分类：有形资产，无形资产；按资产的构成和是 否具有综合获利能力分类：单项资产，整体资产；按资产能否独立存在分类：可确指 资产（能够独立存在的资产，除商誉外都是） ，不可确指资产（不脱离企业有形资产而 单独存在的

4、资产，如商誉） ；按资产与生产经营过程的关系分类：经营性资产，非经营 性资产；按企业会计制度及其资产的流动性分类：流动资产，可供出售金融资产，持 有至到期投资，长期股权投资，固定资产，无形资产，其他资产 12、价值类型选择影响因素（1）资产评估特定目的直接决定（2）资产自身的功 能、利用方式和使用状态内因（3）评估时时间、地点、市场条件外部因素这 三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。 13、关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值 a.市场价值(资产评估中的市 场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可使用条件下所 能实现的交换价值的估计值。) 广义

5、的市场价值，是泛指经过市场（条件下）形成的 价值的统称，或者是指利用市场价格衡量各种货物或服务的价值的总称。狭义的市场 价值，可能并无严格的定义，只是相对于广义的市场价值而言，是针对特定条件或在 特定领域使用的、有限制条件的价值概念 P44 例 3-5；P104 案例；P118 例 5-12；P119 例 5-13b.市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。它是一个相对于狭义及资产评估 专有的市场价值概念的专有名词。它并无独立的定义，而是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值的统称。 14、市场途径，市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类 比分析来估测资产

6、价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的 总称。 15、市场途径的基本前提：其一，要有一个活跃的公开市场；其二，公开市场上要有 可比的资产及其交易活动。 16、收益途径：收益途径的基本前提：收益途径及其方法是依据资产未来预期收益经折现 或本金化处理来估测资产价值的。它涉及到 3 个基本要素：一是，被评估资产的预期收益； 二是，折现率或资本化率；三是，被评估资产取得预期收益的持续时间。 17、成本途径：资产的评估值资产的重置成本-资产实体有形损耗-资产功能性贬值-资产 经济性贬值 资产有形损耗率=资产有形损耗额/资产重置成本100 第四章第四章 1.、资产评估程序是指资产评估机

7、构和人员执行资产评估业务形成资产评估结论所履行的 系统性工作步骤。 （1）狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人和相关当 事人提交资产评估报告书。 （2）.广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终 止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。 2、.程序 （1）接受资产评估委托明确相关事项（2）.签订资产评估业务约定书（3）编制资产评估 作业计划（4）资产勘察（5）搜集资产评估资料（6）评定估算（7）编制和提交资产评估 报告书（8）资产评估工作档案归档 3、.业务约定书基本内容 (1).资产评估机构和委托方名称 (2)资产评估目的

8、 (3)资产评估对象 （4）资产评估基准 日 （5）出具资产评估报告的时间要求 （6）资产评估报告使用范围 （7）资产评估收费 （8）.双方的权利和义务及违约责任（9）签约时间 （10）双方认为应当约定的其他重要 事项 第五章第五章 一.1.市场售价类比法给可以对房地合一价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。 2.市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 3.适用条件一市场二交易实例资料 4.格指数参照物交易日房地产价指数评估基准日房地产价格 参照物个别因素值素值评估对象房地产个别因参照物区域因素值素值评估对象房地产区域因 参照物交易情况值正常交易情况值参照物交易价格交易日期

9、修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数交易情况修正系数参照物交易价格房地产评估价值【例 5-1】 参照物房地产的交易价格为 2000 元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交 易价格相比偏高 5%，则修正后的正常交易价格为：平方米）/（元1905）510（1002000正常价格上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低 2%，则修正后的正常 交易价格为：平方米）/（元2041）98（1002000正常价格二.收益途径的理论依据是预期原理，及对未来所能获得的收益得到的满足的预期。 三.房地产的折现率是一种期望的投资收益率，投资收益率的大小与投资风险成正相关。 第六章第六章 一机器设备

10、评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 （61） 或 机器设备评估值=重置成本成新率-功能性贬值-经济性贬值（62）二.进口设备其他成本费用的估测总步骤： 计算到岸价【离岸价加上国外运费和运输保险费） 】CIF= FOB（1+海运费率） （1+保险费率） 到岸价、关税、消费税、增值税、车辆购置费之和=【CIF（1关税税率） 】 【1+（消费税税率增值税税率车辆购置费率）（1消费税 税率） 】 银行财务费= FOB银行财务费率 外贸手续费= CIF外贸手续费率 海运费=设备离岸价海运费率 国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）保险费率 关税=关税完税价格关税税率 消费税税率消费税税率-1

11、关税）（关税完税价格消费税增值税=（关税完税价格+关税+消费税）增值税税率 银行财务费= 设备离岸价费率 外贸手续费= 设备到岸价费率 车辆购置税=（关税完税价格+关税+消费税）税率 三.市场途径的评估步骤 1.收集有关机器设备交易资料 2.选择可供比较的交易实例作为参照物 3.量化和调整交易 情况的差异，以被评估设备作为标准 4.量化和调整品牌方面的差异 5.量化和调整功能方 面的差异 6.量化和调整新旧程度方面的差异 7.量化和调整交易日期的差异 8.确定被评 估机器设备的评估值 第七章第七章 1、 无形资产超额收益率的估测方法：直接估算法、分成率法、差额法 2、 无形资产转让销售利润分成

12、率的估测方法：分成率换算法、边际分析法、约当投资分 成法 3、 直接估算法（简单了解） 4、 分成率法（掌握） 分成率法是以运用无形资产后的销售收入或销售利润为基数，乘以无形资产的分成率来 确定无形资产超额收益的方法。 其评估计算公式为： 超额收益=运用无形资产后的销售收入（或新增销售收入）销售收入分成率 或： 超额收益=运用无形资产后的销售利润（或新增利润）销售利润分成率 此方法关键是估测和确定销售收入或销售利润以及相应的分成率。 销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率 例题例题： 某企业拟转让一项印染技术，受让方在未取得该技术之前，年利润额在 50 万元的 水平上，如果受让方购买了该项

13、技术，年利润每年将会比上年增加 20 万元。 假定该技术的经济寿命还有 5 年，折现率为 10，则该项技术的销售利润分成率测算如下：受让方使用无形资产后每年的利润总额是：70 万元、90 万元、110 万元、130 万元和 150 万元，每年新增利润是 20 万元、40 万元、60 万元、80 万元和 100 万元。第八章第八章 1、在企业价值评估中，对溢余资产有两种处理方式： 一是，一是，进行“资产剥离” ，将企业的无效资产在进行企业价值评估前剥离出去，不列入企 业价值评估的范围； 二是，二是，在无效资产不影响企业盈利能力的前提下，用适当的方法将其进行单独评估，并 将评估值加总到企业价值评估

14、的最终结果之中，或将其可变现净值进行单独列示、披露。 第十章第十章 关于进行资产评估有关事项的说明”的基本内容 这部分是由委托方与资产占有方共同撰写并由负责人签字加盖公章，签署日期。 第十一章第十一章 1、 资产评估主体：是指资产评估业务的承担者，具体包括资产评估工作的从业人员及其 由评估人员组成的评估机构。 （有偿） 2、 按现行的资产评估管理体制，资产评估机构是指获得国务院或省、自治区、直辖市人 民政府国有资产管理行政主管部门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和非国有 资产评估资格的资产评估操作机构。 3、资产评估机构职业资格制度-分级制度（业务范围不同） 资产评估机构的职业资格主要划分

15、为 A 级和 B 级两个等级。A 级资产评估机构可以从事包 括股票上市企业资产评估在内的所有资产评估项目；B 级资产评估机构可从事除企业股份 化上市外的所有资产评估项目。 第十二章第十二章 资产评估管理体制分为： （1）以德国为代表的政府干预型管理模式：是指对资产评估行业的管理，在充分发挥资产 评估行业协会自我管理的基础上，由政府进行较大范围和政府干预的一种管理模式。 （2）以英国为代表的行业自律型管理模式：是指主要由民间职业团体对资产评估行业进行 监管的一种模式。 （3） 以美国为代表的政府监管下的行业自律型管理模式：这种模式既强调政府管理又强 调行子自律管理。529. 0581.402050.213)135.93790.88643.82376.74637.63()090.62640.54078.45056.338218.110%1150 10%1130 10%1110 10%190 10%17010%1100 10%180 10%160 10%140 10%12054325432（）（）（）（）（）（）（）（）（）（）（利润分成率