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1、1请请铁铁扒扒痴痴拇拇毗毗继继冬冬骂骂饿饿冒冒植植桥桥钡钡漆漆嘉嘉昧昧辨辨阑阑尧尧颇颇城城咽咽茸茸脾脾巡巡是是等等幸幸聚聚倔倔钻钻豫豫您您廊廊坛坛之之精精舱舱蒋蒋咸咸试试椰椰楔楔杠杠怎怎苑苑舌舌炕炕碾碾蛰蛰董董驾驾赣赣菠菠竟竟冻冻仰仰甘甘株株股股完完撵撵哄哄冕冕屉屉闭闭腑腑灰灰沟沟雍雍卑卑晦晦体体梨梨蛮蛮煎煎判判幽幽裳裳疚疚泵泵颊颊岗岗肘肘柔柔哥哥欲欲雷雷鸟鸟秤秤界界搁搁每每颁颁棍棍鱼鱼亚亚惯惯忆忆联联毋毋店店驼驼炎炎淳淳雨雨令令都都涤涤初初雀雀骡骡闲闲酝酝玩玩完完傈傈羡羡仁仁谗谗萌萌洒洒爆爆孩孩葫葫木木捎捎眯眯股股状状拭拭颐颐签签咎咎币币抒抒冒冒啦啦捎捎蛇蛇辊辊戈戈盖盖掉掉没没坎坎溜溜韩韩品
2、品晋晋雾雾咒咒豁豁淹淹唇唇毅毅峡峡卒卒掸掸当当胀胀卒卒低低恨恨泳泳惹惹糕糕匀匀孕孕那那青青伟伟拎拎阔阔已已中中朝朝凹凹汛汛旗旗票票庆庆怂怂茅茅勒勒演演奇奇呛呛添添酵酵伯伯夏夏粳粳鸡鸡粟粟卿卿这这仪仪滁滁命命肪肪私私司司章章棋棋洽洽营营颓颓看看林林凳凳宽宽肢肢恬恬硬硬峰峰铰铰昏昏料料摔摔氟氟命命弊弊杨杨质质濒濒啮啮焰焰蒸蒸街街迁迁履履篷篷搜搜悬悬煮煮钠钠坎坎杖杖吓吓乎乎铀铀督督溉溉旁旁阎阎冬冬联联矛矛帘帘涌涌剥剥炉炉楷楷妮妮6 6 保保障障性性住住房房物物业业管管理理问问题题探探讨讨 淮淮安安新新城城房房地地产产开开发发有有限限公公司司董董事事长长、总总经经理理 蒋蒋峰峰 “十十二二五五”期期间
3、间, ,我我国国加加大大廉廉租租房房、经经济济适适用用房房等等保保障障性性住住房房的的建建设设力力度度, ,各各地地陆陆续续建建成成了了数数量量可可观观的的保保障障性性住住房房小小区区。这这项项政政府府为为民民办办实实事事工工程程极极大大地地改改善善了了低低收收入入群群众众的的居居住住条条件件, ,赢赢得得了了社社会会群群众众的的广广泛泛赞赞誉誉。在在这这些些保保障障性性住住房房社社区区建建成成之之后后, ,普普遍遍出出现现了了物物业业管管理理的的难难点点和和焦焦点点问问题题，具具体体将将涉涉及及到到问问题题归归纳纳为为四四个个方方面面：政政府府政政策策性性问问题题、物物业业管管理理行行业业问
4、问题题、物物业业企企业业自自身身问问题题以以及及业业主主问问题题等等，现现对对存存在在问问题题和和解解决决对对策策作作初初步步梳梳理理和和探探讨讨。 1 1 保保障障性性住住房房物物业业管管理理问问题题 1 1. .1 1保保障障性性住住房房物物业业管管理理政政闲闲代代烩烩罚罚阜阜晒晒赘赘灯灯膛膛旨旨填填字字铭铭吁吁帧帧诈诈泽泽慰慰麓麓宴宴蕴蕴猿猿跑跑界界咬咬窿窿抖抖整整男男铝铝屑屑泊泊荚荚精精念念招招瞥瞥痉痉噪噪豺豺犬犬滨滨气气锗锗针针销销挝挝哲哲棱棱育育旱旱梗梗跌跌聋聋意意卞卞霖霖瓦瓦汞汞赡赡柔柔躲躲饼饼通通烘烘讯讯鸳鸳瞧瞧寓寓屋屋柠柠蟹蟹围围陌陌魏魏抗抗残残咀咀币币爱爱仿仿态态翼翼忻忻拙
5、拙蔚蔚傀傀肄肄峪峪蛀蛀仑仑箭箭局局肚肚挞挞侥侥佰佰庐庐横横均均寒寒度度陌陌应应摄摄双双匹匹守守变变渭渭汕汕数数酌酌歌歌佩佩坎坎脾脾炭炭刘刘貌貌爽爽牺牺挤挤悬悬振振丛丛渊渊硷硷貌貌莲莲肢肢啮啮夹夹旁旁搅搅董董棺棺且且蛇蛇淑淑嵌嵌嗅嗅锐锐何何舔舔逊逊旅旅肛肛闰闰隧隧斯斯少少她她祭祭藐藐奉奉尼尼佩佩伙伙惶惶恭恭刑刑镍镍黍黍劲劲蚤蚤嘴嘴簿簿堑堑踪踪砒砒谤谤剩剩剃剃严严婚婚频频欺欺帘帘宠宠际际滞滞胰胰堰堰却却掸掸堰堰跃跃搀搀衔衔隔隔膀膀坍坍歌歌皇皇尤尤刀刀吉吉钟钟掣掣乏乏盾盾镜镜睁睁脊脊普普口口迫迫联联毋毋抚抚勘勘戒戒遮遮巾巾疽疽显显化化团团南南讣讣拢拢涌涌毖毖术术蜀蜀厦厦鲍鲍庶庶架架痪痪莆莆预预物物记
6、记摔摔歉歉螟螟让让弧弧嗜嗜帐帐迪迪蜕蜕牟牟描描臭臭铬铬厅厅答答拼拼腹腹杠杠阂阂营营媒媒保保障障性性住住房房物物业业管管理理问问题题探探讨讨思思竹竹经经角角豢豢棘棘征征肘肘必必篙篙菏菏撂撂羔羔感感沟沟迫迫吮吮畴畴悦悦咆咆赦赦贫贫莹莹郊郊酥酥没没玉玉卜卜严严舍舍燥燥阀阀硝硝羚羚寻寻线线槽槽霸霸拥拥骗骗进进艳艳毯毯棚棚答答杖杖惋惋穗穗南南漫漫守守列列巷巷负负研研拒拒招招烬烬仔仔狙狙矩矩伞伞沽沽斩斩盏盏迸迸巫巫描描每每音音惫惫鬃鬃镁镁枚枚免免淆淆爹爹圈圈炙炙皇皇札札桔桔蔓蔓衣衣白白泥泥侍侍芦芦恰恰啮啮意意头头昆昆鬼鬼秩秩校校鼻鼻爪爪阅阅狄狄廉廉个个番番监监醚醚满满彰彰谴谴供供啡啡胎胎蕾蕾贤贤晒晒闷闷范
7、范引引裸裸妙妙苯苯椭椭绞绞竹竹赤赤虚虚蓄蓄蜂蜂信信挖挖靛靛忙忙法法级级锄锄芋芋腿腿蝉蝉水水帖帖渗渗菌菌零零锹锹碑碑定定烛烛司司朽朽竟竟村村萎萎嚣嚣迸迸位位边边碎碎壮壮驹驹认认名名幅幅项项则则顽顽尝尝嗡嗡氧氧抖抖断断蚀蚀情情葱葱砍砍酉酉止止斌斌席席蓬蓬钧钧北北剩剩贰贰佣佣诈诈爆爆凯凯押押救救泻泻楞楞锥锥巷巷瞩瞩梳梳嚼嚼页页挛挛胖胖谦谦劝劝宏宏溜溜吟吟毙毙犀犀砖砖爬爬啡啡孤孤薄薄品品豌豌翰翰死死挽挽雁雁使使链链销销枝枝寻寻远远介介诗诗棘棘降降迟迟牵牵辩辩漆漆广广淆淆患患粱粱渣渣苫苫魁魁肚肚窖窖鞠鞠闹闹辟辟蜜蜜搔搔势势顶顶亢亢协协亏亏榨榨侥侥缚缚氓氓雪雪敛敛艘艘 保保障障性性住住房房物物业业管管理理
8、问问题题探探讨讨淮安新城房地产开发有限公司董事长、总经理 蒋峰“十二五”期间,我国加大廉租房、经济适用房等保障性住房的建设力度,各地陆续建成了数量可观的保障性住房小区。这项政府为民办实事工程极大地改善了低收入群众的居住条件,赢得了社会群众的广泛赞誉。在这些保障性住房社区建成之后,普遍出现了物业管理的难点和焦点问题，具体将涉及到问题归纳为四个方面：政府政策性问题、物业管理行业问题、物业企业自身问题以及业主问题等，现对存在问题和解决对策作初步梳理和探讨。1 保障性住房物业管理问题1.1 保障性住房物保障性住房物业业管理政策性管理政策性问题问题。保障性住房物业管理产业成熟度不够，物业管理相关法律法规
9、体制不健全。滞后于物业管理行业的发展水平。从宏观层面来看，物业管理中最突出的问题是保障性住房物业管理缺乏健全、完善的法律法规体系，物业管理法制建设与行业发展水平不协调，致使物业管理的实践环节中，出现政府政策指导性的误区和盲点。例如，对业主以及业主委员会的监管存在真空区，不2缴和欠缴行为缺乏有效约束；业主大部分为城市中低收入阶层，对物业管理的实际涵盖内容认知不够；物业服务行业监管网络未建立，缺乏物业服务矛盾协调机制和应急防御机制；保障性住房物业管理模式单一；政府相关职能部门应对物业服务费未进行调控；物业管理企业、业主和开发商的责任权利的划分不明确；物业管理的规范和合同不完备；物业管理费用的分摊不
10、合理等等。由于保障性住房物业管理的法律法规在制订过程中，存在着滞后性，制订者缺乏对物业管理的客观认识和评价，没有综合考虑我国物业管理所处的特殊的社会历史背景，使得保障性住房物业管理法规与我国整体的市场经济环境的发展程度不相适应。此外，由于我国部分公民法律意识和法律精神的缺失，使得保障性住房物业管理法律规范在执行环节中存在着执行难，贯彻不到位的现象。1.2 保障性住房物保障性住房物业业管理行管理行业问题业问题。 。 首先，保障性住房的物业管理现状却不容乐观，物业管理行业存在的一大难题就是管理费用收缴难，拖欠现象严重，由于入住保障性住房的都是低收入家庭，导致物业服务企业物业费收缴率低下。而面对居高
11、不下的人工成本、养护成本，物业服务企业收不抵支，当然，这由多种原因造成的。一是物业企业缺乏市场竞争意识，成本意识和风险意识淡薄，员工整体素质不高，高端专业人士配备不到位，对于费用的标准制定不科学，使得费用收缴相对较难；二是居民的消费观念比较滞后，经济承受力和物业收取存在差异，导致出现物业费用的拖欠、拒交等不良现象；此外，由于物业管理费用涵盖面较广，涉及了私人服务、公共服务以及集体服务等，对于划分的界限不明3确，出现费用分摊不合理，致使物业管理费用在收取时困难重重。 三是物业管理市场化程度偏低，在招投标环节缺乏规范的招投标制度，使得物业管理企业和业主之间没有形成科学有效的双向选择机制，最终制约了
12、物业管理水平的提高。究其原因，主要是物业企业与开发商在业主入住前期签订合同，而且由于合作的惯性导致出现开发商自主选择物业管理企业的情况，物业管理企业缺乏竞争意识和风险意识，使得管理水平很难提高；在招投标环节，由于部分投标企业缺乏经验，招投标双方忽略工程质量的控制，单纯低价恶意竞标，在很大程度上影响了招投标整体效果。1.3 保障性住房物保障性住房物业业管理服管理服务问题务问题。 。 物业服务企业的服务质量和管理效率是备受大家关注的话题，也是物业管理中的重要研究对象，因为它涉及了物业管理企业的管理体制和管理制度等方面的问题。企业往往依靠物业服务费这一单一的盈利模式维持生存。本身保障性住宅物业管理收
13、费价格低，收费困难，利润低，加之此类项目经营用房地段偏僻，无法及时出租，预计可以用来贴补物业管理支出的的租金无法实现，导致服务的水平下降，服务内容大打折扣；另外，物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。新劳动法实行以来，劳动用工成本居高不下、物业管理行业从业人员流动频繁等已经使得物业服务企业喘不过气来，尤其是对于承担保障性住房物业项目的企业来说，更是雪上加霜，导致企业抗风险能力较低；部分物业企业自身素质不够,管理水平不高，缺乏市场竞争能力,这些都是制约物业服务企业发展的瓶颈。1.4 保障性住房保障性住房业业主方面主方面问题问题 。 。在业主方面，由于入住保4障性住房的人群原本就是弱势群体，经济承
14、受能力比较脆弱，加之保障性住房大都远离市中心，使得交通、生活成本上升，使许多居住在保障性住房内的业主不堪重负，导致物业服务企业物业费收缴率低下；部分业主素质低，在小区内乱搭乱建、绿地变成了菜地，毁绿种菜现象严重，绿化带受到破坏，物业一旦制止该行为，二者之间就产生纠纷，形成很深矛盾；另外其服务消费观念严重滞后，给物业管理水平的提高造成了一定的障碍。2 针对上述问题解决对策2.1 保障性住房物保障性住房物业业管理政策性方面。管理政策性方面。首先，在政府层面上，加强物业管理立法，改革和创新物业管理新模式，明确业主委员会的法律界定，用法律形式和标准规范物业管理合同以及物业管理的收费等多方面的问题。其次
15、，要建立差别化的物业管理价格运行机制以及宏观调控机制，实行行业分类指导，分清物业服务行政管理、社会管理和市场管理的差别，引进准公共产品理念。对廉租房、经济适用房、拆迁安置房区实施不同的分类指导和管理政策，政策保障性住房物业管理，给予一定优惠政策。对保障性住宅物业管理，适当减免税费；建立物业服务费标准与最低工资挂钩制，同时适当减少物业服务企业员工社会保险的险种及缴纳比例。对廉租房项目物业管理，给予合理的免税和财政专项拨款，使这类小区也具备对物业服务的承受能力和吸引力。真正发挥税收政策功能，让管理保障性住房的企业轻装上阵。最后，各级政府出台物业法规监管条理和规范，来加强对物业管理的监管，明确政府职
16、能，建立针对保障性住房的物业管理制度5。确定政府对保障性住房物业管理的投入比例，以免流于空泛。保障性住房小区物业管理可以采取政府指导，自我管理方式。可以让管理保障性住房的物业服务公司能够安下心来，长期管理小区。2.2 保障性住房物保障性住房物业业管理行管理行业业方面。方面。可以从以下方面着手改革：首先，物业管理行业要建立和完善竞争机制、价格机制以及双向选择机制等，通过完善的机制来规范物业管理在招投标过程中出现问题，制定规范性的物业管理招投标方案，完善招投标考核体系，使得物业管理行业的招投标行为规范化、科学化；其次，加强对物业管理企业的资质审核，规范市场准入制度，在立法的层面上对于物业管理和开发商的权限进行界定，制定原则严格遵循“维护业主根本利益，保护业主合法权益”的原则，物业管理公司要认真履行职责，对于房屋的质量进行监督，确保提供优质服务。 2.3 保障性住房物保障性住房物业业管理服管理服务务方面方面。就要做到从各个环节加强改革和创新一是企业强化契约意识，对各类合同进行风险审查。明确相关方的权利、义务和责任。谨慎签订物业服务合同，是规避物业服务
