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1、 目目 录录报告摘要.31 项目基本情况.62 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析.62.1 北京市概况及投资环境分析.62.2 北京市宏观经济发展基本情况.62.3 北京市商业发展现状分析.62.4 北京市商业地产市场的基本情况 .122.5 北京市商业地产市场发展总结.193 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据.194立地开发条件.194.1 项目立地条件 .194.2 项目地块基本指标.204.3商业区位及道路交通.204.4 附近商业及生活配套 .294.5 市政基础及公建配套设施.304.6 立地综合评述 .315 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况.315.1供给
2、分析 .315.2 需求分析 .345.3 租售分析 .385.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 .415.5 商业用房项目SWOT分析.426 项目定位及设计建议.446.1 市场定位 .446.2 产品定位 .506.3 目标客户定位 .547 项目综合分析.57报告摘要报告摘要1 1、项目概况、项目概况 龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。2 2、项目分析结果、项目分析结果通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下：2.12
3、.1项目优势项目优势项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好；项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费；项目西靠CBD商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足；燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流；项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求；开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。2.22.2项目劣势项目劣势项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳；项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间；项目周边的基础设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要一定的时间；项目现有的商
4、业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。2.32.3项目机会项目机会商业发展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪；项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一；项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大；与OUTLETS等商业的业态错位互补，将可能形成“1+12”的效果；项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补；未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。2.42.4项目威胁项目威胁未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁；处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用；项目周
5、边楼盘商业（如世纪华侨城）对本项目客流具一定的分流作用。综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。良好的发展空间。3 3、项目定位建议、项目定位建议3.1项目整体定位通过分析，我们建议项目的定位是：为北京东南区域居民提供餐饮、娱乐和为北京东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（购物服务的休闲娱乐型购物中心（ShoppingShopping CenterCenter） 。项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKE
6、T） ，同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。3.2 项目规模定位根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在9 9万平方米左右，其中包万平方米左右，其中包括约括约2 2万平方米的停车场和万平方米的停车场和7 7万平方米的商业面积。万平方米的商业面积。3.3 项目功能建议方案根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种
7、可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。方案一：特色业种为大型影城和家居建材城；方案二：特色业种为大型影城和电子数码城。我们认为第一种相对比较适合。我们认为第一种相对比较适合。1 项目基本情况项目基本情况龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。为了更好的对龙房商道项目进行定位和规划，北京龙鼎华房地产开发公司委 托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并
8、根据分析 结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析投资环境、宏观经济市场与商业市场分析2.1 北京市概况及投资环境分析北京市概况及投资环境分析详细内容见附录二2.2 北京市宏观经济发展基本情况北京市宏观经济发展基本情况详细内容见附录二2.3 北京市商业发展现状分析北京市商业发展现状分析我们认为北京市的商业发展有以下主要特征：城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求还是对庞大购买力的追逐，北京的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，可以说北京的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，北京市商业的
9、年平均增长速度均在15%左右，这要比同期GDP平均增长速度高出约1/3左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表的先进商业业态在北京得到了年均增速30%以上的高速发展。商业重心逐步迁移，伴随着北京的城市化进程与住宅开发，商业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西、北四环的商业发展已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助2004年年底商业领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在北京的战略布局。三环、四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。2.3.12.3.1影响商业发展的需求因素分析影响商业发展的
10、需求因素分析影响一个城市商业发展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分析。2.3.1.12.3.1.1 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石截止2003年末，北京市常住人口1456万人，其中户籍人口1148.8万人。外来人口307.2万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成一个巨大的消费市场规模。与此同时，伴随着北京房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的相对富裕人口开始涌入北京置业与就业（北京有的楼盘甚至有超过50%以上的购买者是外地人） ，这使得北京人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也使得北京的消费规模达到一个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。2.3.1.22.3.1.2领先全国的购买力水平是北京商业真正繁荣的关键领先全国的购买力水平是北京商业真正繁荣的关键近几年，北京市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收入水平持续增长。200
