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1、长房天翼未来城商业策划报告谨呈：谨呈：20112011年年1010月月长沙同策咨询商业策划部高附加值，价格领跑，高附加值，价格领跑， 销售速度领袖销售速度领袖提升地块商业价值，实现提升地块商业价值，实现 利润最大化利润最大化科学规划产品，最大限度规科学规划产品，最大限度规 避销售风险避销售风险区域特色商业典范，东区域特色商业典范，东 塘商圈口碑之作塘商圈口碑之作项目地段优势无需再累赘项目地段优势无需再累赘 ，同策之于项目的意义就在于如何实现以上目标，同策之于项目的意义就在于如何实现以上目标，最大限度创造项目价值。在这样的目标下：最大限度创造项目价值。在这样的目标下：Part1Part1：商业如
2、何定位？：商业如何定位？Part2Part2：产品怎么规划？：产品怎么规划？Part3Part3：为什么这样做？：为什么这样做？Part4Part4：商业如何运营？：商业如何运营？商业判研整体定位形象定位功能定位业态定位Analyze System商业如何定位？商业如何定位？1商业概况商业概况p项目位于曙光中路与赤新路交汇的西北角；东临曙光中路；南接赤新路；北靠电信培训大楼；西临生物医药宿舍；曙光路为城市纵向重要干道。p项目商业主要包括纯商业面积14724小户型公寓、商务楼面积近2万（不含底商）；商业总面积34421平米。商业判研商业判研项目商业解读项目商业解读商业比重大，为项目核心盈利点，总
3、体规划富有特色，小区商住分离，互不干扰，并通过退让形成一个商业小广场，聚集人气，化解地块高差；区域商业中心众多，对人流有极大吸纳能力，本项目商业形象及业态定位上必须富有特色，才能吸引附近人群来此消费。商业被分隔多块，不是相对集中，特别是内部有高差，如何科学规划人流动线，项目需重点考虑。商业定位思考商业定位思考项目附近多为传统式临街铺面，形象档次一般，消费环境差，项目对面为项目附近多为传统式临街铺面，形象档次一般，消费环境差，项目对面为探矿机探矿机械厂的宿舍，形成压迫感，械厂的宿舍，形成压迫感，周边主要人群均往附近商圈消费（周边主要人群均往附近商圈消费（如东塘、左家坪、赤如东塘、左家坪、赤岗冲、
4、车站南路，均在岗冲、车站南路，均在2KM 以内以内），项目商业要吸引客群，必须要有），项目商业要吸引客群，必须要有特色特色；项目商业特色可以体现在项目商业特色可以体现在外观上、业态上、主题概念上外观上、业态上、主题概念上，由于，由于主力消费人主力消费人群为周边成熟小区常住客户，建议业态引进上要偏邻里生活配套类，群为周边成熟小区常住客户，建议业态引进上要偏邻里生活配套类，打造社区配打造社区配套商业典范套商业典范；受体量限制，项目商业无法规划成区域商业中心，但形象打造上要体现档次，尤受体量限制，项目商业无法规划成区域商业中心，但形象打造上要体现档次，尤其是商业业态要重点引进区域内空缺的高档品牌，以
5、其是商业业态要重点引进区域内空缺的高档品牌，以差异化、优质的业态差异化、优质的业态吸引吸引客户；客户；整体定位整体定位情景式邻里生活广场情景式邻里生活广场情景式：区别于周边传统式、零散型街铺，主张体验型消费，寓购于乐，区域新兴商业亮点。邻里生活广场：弥补区域内高档社区商业的不足，打造全新的邻里休闲、娱乐、消费的主要场所，商业档次高，功能多样。u“中国传统文化商业街”提炼出邻里小巷格调的富有历史文化邻里小巷格调的富有历史文化建筑风格现代中式仿古 风格u“欧式风情商业街”提炼出休闲生活、小资情调的现代化生活品味休闲生活、小资情调的现代化生活品味情景体验式元素设计中式仿古情景体验式邻里生活中式仿古情
6、景体验式邻里生活中国传统文化商业街中国传统文化商业街欧式风情商业街欧式风情商业街+ + 提炼提炼形象定位形象定位融入中式仿古建筑元素，使建筑展示出独特的文化内涵，不仅仅满足购物休闲，更是一个商业景点，使客户流连忘返。形象定位形象定位p情景式不是一句口号，而是要打造极具体验式的商业，带给客户的是全新的消费体验。p情景式体现在街面铺装、灯饰造型、商业小品、导视系统等，营造邻里休闲文化场所。形象定位形象定位形象支撑形象支撑长沙为一座古城，东塘作为长沙老商圈，具备打造具历史人文特色商业街的基础，独具特色的商业外形将成为本项目商业一大特色。从市场调查分析，项目附近多为传统式商业街铺，经营分散，形象一般，
7、新形成的社区商业街多打欧陆风情的名号，类似的中式的商业形 态为市场空白。周边高消费人群一般往平和堂等商圈消费，项目商业只有打出特色才能吸引人流，商业建筑风格主体仍为融入中式元素的现代建筑，与小区住宅及环境可以相融。形象定位形象定位形象支撑形象支撑项目周边小区众多，人气不缺，缺乏的一个良好的消费环境，建议将项目打造成一个情景式商业街，以此吸引人流。项目赢利点在商业，要实现商业利润最大化，必须要实现高租金、高价格销售，目前周边街铺租金偏低，业态一般，为项目高档次业态规划提供契机。形象定位形象定位功能定位功能定位融入创新元素的消费场所，精细化邻里生活功能，走中高档次路线精细化邻里生活功能，走中高档次
8、路线；通过功能分区将各个业态科学的穿插组合，使各区域之间形成合理的既有分散又有组合的布局方式，对本项目商业划分进行弱化，加强了各块状区域的特色性、互补各块状区域的特色性、互补 性和多元化，商业布局更具活力性和多元化，商业布局更具活力；打造一个集休闲娱乐、文化教育、活动交流、卫休闲娱乐、文化教育、活动交流、卫生健身、餐饮购物生健身、餐饮购物等全功能性的社区邻里生活中心邻里生活邻里生活邻里活动交流中心邻里活动交流中心健身休闲养生中心健身休闲养生中心文化教育培训中心文化教育培训中心卫生医疗美容中心卫生医疗美容中心生活服务配套中心生活服务配套中心餐饮娱乐购物中心餐饮娱乐购物中心功能定位功能定位 六大功
9、能中心彰显完美邻里生活六大功能中心彰显完美邻里生活功能定位功能定位为本项目及邻里社区提 供高品质的配套服务， 提升商业整体形象扩大项目的辐射范围，吸 引该区更多的高端人群来 项目消费关注邻里亚健康人群， 城市人对身心健康的关 注逐渐的成为新的消费 点不仅只是配套，而是邻 里往来交流、娱乐消费 的主要场所休闲时尚消费休闲时尚消费高级邻里配套高级邻里配套邻里舞台中心邻里舞台中心健康文化消费健康文化消费商业功能商业功能业态定位业态定位业态组合原则业态组合原则突出项目的高档次、情景式、健康性的高端消费的同突出项目的高档次、情景式、健康性的高端消费的同 时，亦要考虑到作为社区商业配套的合理规划；时，亦要
10、考虑到作为社区商业配套的合理规划；引入经营能力强、承租能力高的业态，以提高商业整引入经营能力强、承租能力高的业态，以提高商业整 体的经营能力和租金水平，从而实现商业销售高价格；体的经营能力和租金水平，从而实现商业销售高价格；有效控制品牌店铺和非品牌铺比例，争取项目利润最有效控制品牌店铺和非品牌铺比例，争取项目利润最 优组合；优组合；主力商主力商家构想家构想及引入及引入理由理由吸引人流吸引人流 提升项目档次提升项目档次吸引人流吸引人流 提升项目档次提升项目档次高级社区配套高级社区配套提升教育配套提升教育配套 和文化气息和文化气息高级休闲配套高级休闲配套高级休闲类餐饮高级休闲类餐饮知名品牌服饰店知
11、名品牌服饰店银行等高级生活配套银行等高级生活配套培训、书吧等文教中心培训、书吧等文教中心品牌品牌SPASPA、美容、健身、美容、健身业态组合比例业态组合比例: :购物类购物类21.3%21.3%、餐饮类、餐饮类36.7%36.7%、休闲类、休闲类24%24%、服务类、服务类18%18%业态定位业态定位业态组合策略业态组合策略业态定位业态定位p为方便区别，现将商业 依次标为1-8#栋；1-2#栋为邻里活动区邻里活动区；3-6#栋为生活服务区生活服务区；7-8#栋为主题功能区主题功能区；邻里活动区邻里活动区业态定位业态定位商家定位商家定位：功能多层次化、居民大众化消费为主；消费群体定位消费群体定位
12、：主要满足项目小区及周边小区的居民定制；主体功能主体功能：为满足老中青少各年龄层需求，提供 一个休闲、娱乐、活动、文化、交流等活动中心；定位支撑定位支撑：p主要人流通道区，位处桂花路连接东塘商圈的最便捷通-赤新路上，人流量大；p居住人口密集区，便于消费（项目社区主入口、对面亚华香舍社区、西靠长沙电信 分公司和生物制药厂宿舍）；p物业相对集中；内容功能区楼栋楼栋业态业态面积面积邻 里 活 动 区 1#栋一层音响书店、洗衣房、文具店、花艺店、 面包房、特色餐厅1008平米 （单铺区间45100平 米）二层足疗养生会所、健身俱乐部1008平米 （分隔成两间）三层网吧、培训机构、幼教机构1008平米
13、（分隔成两间）2#栋邻里交流会所 以棋牌室、麻将室、儿童/老人活动中心、图书馆等 为主，主要为满足小区及周边社区人群休闲需求。1024平米业态定位业态定位16M16M16M1#一层1#二层1#三层网吧、培训机构、幼教机构网吧、培训机构、幼教机构足疗养生会所、健身俱乐部足疗养生会所、健身俱乐部音响书店、洗衣房、文具店、音响书店、洗衣房、文具店、花艺店、面包房、特色餐厅花艺店、面包房、特色餐厅邻里交邻里交 流会所流会所邻里交邻里交 流会所流会所邻里交邻里交 流会所流会所业态定位业态定位主力品牌商家推荐主力品牌商家推荐足浴养生会所：足浴养生会所：物业选址要求：p城市的主要消费区域内或附近；p交通顺畅
14、，有15个停车位以上；p面积在8001200平米最佳；p二楼及二楼以上的经营场地，所在临街 面要有进入经营场所的门面通道； p二楼以上需有电梯设置；业态定位业态定位健身俱乐部：奇迹健身物业选址要求：p500米以内写字楼、商务楼情况；p3公里内的社区分布情况，及同等 娱乐休闲场所；p面积在5001000平米；p层高4米以上，需有空调、燃气点 接口； p二楼以上需有电梯设置；业态定位业态定位主力品牌商家推荐主力品牌商家推荐业态定位业态定位主力商家建议主力商家建议培训机构：环球雅思消费人群：适合少青中各层次个性化培训；业态定位业态定位 同策备选主力商家资源休闲养生类休闲养生类：健身俱乐部健身俱乐部：
15、幼教机构幼教机构：业态定位业态定位邻里休闲会所邻里休闲会所棋牌室棋牌室桌球室桌球室高尔夫练习场高尔夫练习场小会议室小会议室亲子活动室亲子活动室图书室图书室生活服务区生活服务区业态定位业态定位商家定位商家定位：精品化、个性化、差异化，体现项目形象档次的商业形态为主；消费群体定位消费群体定位：在满足项目小区及项目周边小区的居民同时，辐射到项目 1.5公里内的消费群，以及外向流动人群；主体功能主体功能：为满足居民个性化、差异化、精细化需求， 打造高品味、高水准的生活服务中心；定位支撑定位支撑：p位处城市次干道曙光路与桂花路交汇间，外向车流与人流量大；p物业昭示性好；p商业形象的主要展示区；内容功能区
16、楼栋楼栋业态业态面积面积生 活 服 务 区 3#栋一层品牌餐厅、银行、邮政、通讯1420平米 （每间分隔成4080平米）二层中西餐厅、茶餐厅、茶楼等1263平米 （分隔成两间）4#栋一层公寓式办公楼大厅、商业配套（精品 超市、灯酒店、旅行社）935平米二层证券机构、餐厅等935平米5#栋一层主题酒店大厅、精品店410平米二层咖啡馆410平米6#栋品牌美容美体、美发机构、Spa生活馆618平米业态定位业态定位卫卫卫卫卫卫卫卫品牌餐厅、银行、邮政、通讯品牌餐厅、银行、邮政、通讯中西餐厅、茶餐厅、茶楼中西餐厅、茶餐厅、茶楼3#3#一层3#二层物业选址要求：p面积250500平米、面宽12以上；p电力需200千瓦以上，150MM三项铜芯线，需接入到 户并预留5米以上；给排水需蝗供进水管管径为50MM （内径40MM）以上，排水提供管径为110MM两条，并 接入到户择指定位置；p需提供15平方米以上距离餐厅10米以内的空地安
