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1、目录一、项目概况 第 03页1、地块概况 第 03页2、区域环境 第 04页3、交通状况 第 05页4、基地现状 第 06页二、市场环境及项目情况分析 第 07 页1、酒店式公寓与商业街区的发展状况 第 07 页2、项目所在区域经济社会环境概况 第 09 页3、项目周边情况 第 10页1）酒店式公寓项目分析 第 10 页2）商业项目分析 第 13页三、项目 SWOT 分析 第 23页1、优势（S） 第 23页2、劣势（W） 第 24页3、机会（O） 第 26页4、风险（T） 第 28页四、产品定位 第 29页1、整体定位 第 29页2、商业步行街定位 第 30页3、酒店公寓定位 第 38页五、
2、目标客户分析 第 39页1、消费客户分析 第 39页A现有消费客户分析 第 39页专业好文档开发商：上海鎏元置业 有限公司 编制单位： 上海世合不 动产机构 共 71 页 第 3 页B未来消费客户分析（5 年规划） 第 45 页C. 总结 第 47页2、投资客户、客户组成 第 49页六、项目经营与盈利分析 第 53 页1、经营模式 第 53页2、盈利模式 第 57页七、投资估算及资金筹措 第 58 页1、投资估算 第 58页2、资金筹措估算 第 58页八、经济效益分析 第 59页1、总收入估算 第 59页2、总成本估算 第 60页3、利润估算 第 60页4、风险分析 第 61页5、基本结论 第
3、 61页附表：一、项目开发费用明细估算表二、项目投资分配表三、损益测算表四、现金流量表五、贷款利息测算表一、一、 项目概况项目概况1地块概况地块概况本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项目的南面为佘山镇的主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区的主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。本项目的开发建设内容为：一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商专业好文档开发商：上海鎏元置业 有限公司 编制单位： 上海世合不 动产机构 共 71 页 第 5 页铺所组成。基地总用地面积: 35470 m2建筑总用地面积：15872.13 m2总建筑筑面积：60961.62 m2酒店式公寓建筑面积：
4、13115.93 m2街道及水岸商业建筑面积：39384.07 m2酒店式公寓地下停车库面积：2687.36 m2商业地下停车库面积：5774.26 m2总地上建筑面积：52500 m2总地下建筑面积：8461.62 m2容积率：1.47建筑密度：44.41%酒店式公寓户数：215 户总停车数：276 部酒店式公寓区停车数：66 部商业区停车数：210 部2 2区域环境区域环境外部环境：外部环境：松江将在 2008 年初步建成一个同纬度世界上最好的植物园辰山植物园,市政府每年拨款 1 个亿作为植物园扩建维护的专项资金。松江新城区将建成一个超大型影城东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设一个世界
5、上第二个地下五星级酒店。佘山月圆园还将建设一个大型艺术品 SHOPPING MALL，计划投资 30 亿元人民币，这也将进一步促使佘山地区的商业繁荣。松江区还将建设一个大型、现代的娱乐场所和一个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。中部环境：中部环境：佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。一条是桃源路，一条是青松路。桃源路发展轴：桃源路是一条横贯佘山镇的主要干路，是出入佘山镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团、镇区商业文化中心组团、教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区的主要生活轴，也是 东向西的商业景观轴。青松路发展轴：以西佘山风景区为景观轴的开端；沿线布置旅游服务
6、配套组团、镇区商业文化中心、三官塘滨水绿地；以北部公园结束，是一条绿地旅游景观轴。该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。内部环境：内部环境：专业好文档开发商：上海鎏元置业 有限公司 编制单位： 上海世合不 动产机构 共 71 页 第 7 页本项目作为佘山镇区内的第一个大型商业项目，在设计上充 分体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区 相呼应。本项目不仅给旅游者提供了一个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇 区弥补了没有大型商业中心的空白。3.3. 交通状况交通状况本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心 35 公里，离虹桥机场 18 公里。在建中的
7、轻轨 9 号线一期工程 2007 年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离一下子缩短为 20分钟左右，基本建成“二纵三横”高速公路网和“三纵四横”市域干线网。加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的旅游者和当地居民出入十分便捷。4.4. 基地现状基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。根据初步的计划，本地块将建设一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街的改造，进一步提升整个区域的商业氛围。二、二、 市场环境及项目情况分析市场环境及项目情况分析1 酒店式公寓与商业街区的发展状况酒店式公寓与商业街区的发展状况1）酒店式公寓）酒店
8、式公寓专业好文档开发商：上海鎏元置业 有限公司 编制单位： 上海世合不 动产机构 共 71 页 第 9 页近年上海产权酒店的供销情况近年上海产权酒店的供销情况2000 年单身公寓现身上海滩，2002 年产权酒店领异标新，2003年房地产投资风喧嚣一时，小面积、低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展？soho 办公延续了发展了产权酒店，soho 成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了 04、05 年市场供应持续平稳、保证了 04 年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营
9、上都变成 soho 办公的概念（如绿地的感性达利、悦达国际大厦、国际新时空等） 。但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。2）商业街区）商业街区目前房地产市场投资状况目前房地产市场投资状况于 2004 年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。这一年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在：（1）投资客户占购房客户的比例越来越小，由 2003 年 16%-17% 下降到目前的 6%。（2）房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼等经营性产品成为投资重点。（3）由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹象，加上国际基金（如摩根士丹利等海外基金大量收购上
10、（如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产）海商业地产）对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。2 项目所在区域经济社会环境概况项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额 7500 万元，比上年增长 26.2%。财政收入专业好文档开发商：上海鎏元置业 有限公司 编制单位： 上海世合不 动产机构 共 71 页 第 11 页6315.35 万元，比上年增长 19.59%；支出 7327 万元。人均年收入 49504950 元，劳均年收入 8600 元。年末银行储蓄额 5.26 亿元，比上年增长 21%。房地产房地产以集镇改造、市政动迁和度假区、新城区建设为契机，全年实现增加值 132
11、8 万元，比上年增长 121.7%；利税 1075 万元，比上年增长 91.6%。完成商品房建设投资 1.34 亿元，比上年增长283.7%；商品房施工面积 1.34 万平方米，比上年增长 192.1%；竣工、销售商品房面积 8.5 万平方米，比上年增长 346.4%。凭借山林自然风光，更兼“佘山” 、 “月湖”品牌优势，佘山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱增。一批顶级房产“紫园” 、 “佘山银湖别墅”等正次第崛起。3项目周边情况项目周边情况1）酒店式公寓项目分析（1）目前地区酒店出租状况分析表图表显示：a. 地区总量不大，仅有 339 套，且目前出租情况不尽
12、如人意，月均出租数仅有 200 套。b. 设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜一筹9295906233958 43 292015083815431249 62.5%45.0%32.5%32.5%44.1%90.0% 85.0%60.0%50.0%73.3%050100150200250300350400森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%房间数平均月租出房间数 淡季 平均月租出房间数 旺季平均月出租率（百分比） 淡季 平均月出租率（百分比） 旺季专业好文档开发商：上海鎏元置业
13、有限公司 编制单位： 上海世合不 动产机构 共 71 页 第 13 页（2）目前地区酒店价格分析表图表显示：目前三星级酒店房价(长包价)200 元/日-280 元/日二星级价格较低,在 150 元/日-170 元/日280200170 150050100150200250300森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村均均价价（3）目前地区酒店宾馆经营分析表图表显示：以佘山年年旅游人次 150w 人次计，日均 人流量为 4100 人，旅游人群的消费意向中住 宿消费占 9%15%，约 400600 人，而目前佘山宾馆的房间总数为 330 间，入住人总数约为日均 318 人，日平均出租率 62.6%。数据表明：数据表明： （1 1）现在佘山宾馆的出租情况一般。）现在佘山宾馆的出租情况一般。（2 2）目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。）目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。（3 3）由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有）由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。佘山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率 日均接待人数 标间价格（元）森林宾
