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1、西峡鹳河大道项目定位报告项目属性及目标分析项目属性 项目目标项目地块位于世纪大道与 鹳河大道交汇处东南角， 现状用地为净地，存在大 量沟壑，地块呈不规则状。问题界定：对于本项目，我们将基于 价值视角下，充分理解地 块价值，做出符合市场的 建议。 1、如何带动整个西峡甚至 周边县区客户购房？ 2、如何实现产品差异化？ 3、如何实现项目利润最大 化？研究标的：区域交通本案区域拥有四通八达的交通网络，鹳河大道、紫金路贯穿南北，世 纪大道、伏牛路、人民路都设在区域内。世纪大道鹳 河 大 道紫 金 路人民路伏牛路交通优势明显区域环境位于世纪大道与鹳河大道交汇处东南侧，现状为净地。北临世纪大 道，西靠鹳河
2、大道，东至紫金路，南依伏牛路，可通往县区各个方 向。目前该区域生活配套设施较少，休闲景观资源良好。世纪大道鹳 河 大 道紫 金 路人民路伏牛路北侧规划中的广电大楼北侧规划中的体育公园南侧紫金华府南侧滨河花园南侧县政府西侧鹳河南侧广场北侧世纪大道西侧鹳河大道地块现状地块存在大量沟壑，紧邻二道河，目前一栋酒店已封 顶。我们的目标：企业以实现项目利润最大化为根本目标；项目启动期以低成本启动，迅速回流资金，为后续开发打基础； 在西峡县创造超性价比住宅产品先河； 提升企业形象。我们的目标：政府通过本项目开发，提升区域形象； 加快该区域与县中心区域的融合； 期望通过本项目开发提升政府及社会满意度；现实约束
3、条件：城市新区，特征不明显处于城市发展新区，生活配套设施较差；周边项目众多，未来会对本项目形成冲击。区域背景 西峡县位于河南省西南部，系 豫、鄂、陕三省交汇处的“金三 角”地带，处在西安武汉郑州三 大城市圈和南阳洛阳十堰三中等 城市的中间核心地带，西邻陕西 省，属南阳市。面积3454平方千米，全县总人口 429317人。其中，城镇人口83235 人。境内河流众多，属长江流域丹江 水系的鹳河纵贯全县南北，并与 526条大小河流呈羽状分布于崇 山峻岭之中。主要河流有鹳河、 淇河、峡河、双龙河、丹水河 等。区位西峡县地处豫、鄂、陕 三省结合部，和陕西省 商南县紧紧相连，承东 启西，是东引西进的“ 桥
4、头堡”。西峡县交通便利。境内 有G312线、G311线、 G209线三条国道，S33 5、S331、S249三条省 道，宁西铁路和已经动 工建设的宁西高速公路 穿越全境。交通西峡县交通内、外向交通发达栾川淅川商南内乡、 镇平、 南阳文化西峡历史源远流长、文化积淀深厚。自古以来，许多圣 哲贤达、历史名人曾在西峡留下了传奇遗踪：颜母坟、 酒仙刘林坟、孔子回车返鲁、屈原苦谏楚王、武则天建 造行宫、李自成兵屯西坪操场，李白、孟浩然、白居 易、李商隐、苏辙、司马光等都曾游历西峡而留名作。 金代著名诗人元好问曾出任西峡县令，留下了 100多首歌 吟西峡山水田园风光的诗词佳句。西峡还是原宛西民团 司令别廷芳
5、实施宛西自治的大本营。 恐龙文化重阳文化老子道教文化地质文化仲景文化哪吒文化菊花文化丰富的历史和文化，沉淀出深厚的人文氛围。产业结构西峡县始终坚持“抓二带一促三”，坚持不懈调整经济结构，近年来西峡县 经济结构持续调整，整体实力明显增强，全县生产总值由2002年的28.8亿 元增长到2009年的125.3亿元，比上年增长17.7%。三次产业结构调整为15.8: 64.4:19.8 。城市经济进入快速扩张期城市经济高速发展，为房地产经济打下了坚实基础，也带来了 良好的发展契机。产业结构农业农业和农村经济全面发展。2009年西峡县实现农林牧渔业总产值33.69 亿元，按可比价计算，较上年增长4.2%
6、。 全年粮食总产量105216吨，比上年减产1.6%。夏粮总产量36846吨，比 上年减产4.4%；秋粮总产量68370吨，增长0.1%。油料总产量6129吨， 增长17.3%。烟叶总产量4364吨，增长11.3%；蔬菜总产量189483吨， 增长5.7%。西峡农业调整优化西峡县近年来按照产业化的思路，加快农业结构调整步伐，“果药菌” 三大特色产业发展壮大。产业结构工业西峡县坚持工业主导、民营主体、园区集聚、集群发展，工业经济快速膨胀。已“宛 药、西保、龙成”三大集团为龙头，西峡工业经济已形成了四大优势产业群体。 一、中药制药产业群。以河南宛西制药股份有限公司为核心，企业达到7家，年产中成药2
7、500吨， 年产值达到8亿元，主导产品“仲景牌”六味地黄丸年产6000万瓶，市场占有率达到80%。 二、炼钢及炼钢辅助材料产业群。以西保集团、龙成集团、宇通公司为主，企业达到60多家，年 产值22亿元，年产保护材料12万吨，产品不仅畅销全国各大钢厂，还出口俄罗斯、马来西亚、越 南、菲律宾等国家和地区，产品市场占有率达到95%。炼钢产业以南阳汉冶钢铁有限公司为龙头， 全部投达产后年可实现产值30亿元。 三、汽车配件铸造产业群。以河南西峡汽车水泵股份有限公司、西峡县内燃机进排气管有限公司、 西峡县特种材料铸造有限公司为龙头，企业达41家，年产值5亿元，生产汽车水泵、进排气管等汽 车配件50个种类、
8、1050个品种，汽车水泵、排气管市场占有率达30%和35%。其中汽车水泵生产和 销量稳居全国第一。 四、农副产业加工生产群。以哪吒食品饮料公司、西峡神菇集团、西峡猕猴桃总公司为主，主要从 事猕猴桃和香菇产品加工、冷藏，企业达到600多家，年产值近1.6亿元。 在三大集团的强势带动下，工业已形成了全国重要的中药制药、炼钢及炼钢辅助材料、汽车配件铸 造三大工业基地。工业迅猛发展产业结构旅游业西峡县围绕丰富独特的旅游资源，加大景区建设力度，加快产业发展步伐，西峡旅游由小 到大，异军突起，被评为“中国生态旅游大县”“十佳最具发展潜力的旅游大县”。 近年来西峡县建成开放了老界岭、恐龙遗迹园、鹳河漂流等十
9、大精品景区，形成了“山水龙园”四大特 色。成功申报了伏牛山国家地质公园和世界地质公园。建成4A级景区2个（鹳河漂流、恐龙遗迹园）、 3A级景区4个（龙潭沟、蝙蝠洞、石门湖、五道艟）、国家级水利风景区1个（石门湖）；建成了7家星 级宾馆、300多家农家宾馆，全县旅游日接待能力达到1.2万人。老界岭、鹳河漂流分别授予“中国最佳 休闲度假胜地”，龙潭沟被授予全省首批旅游标准化示范景区，西峡县被确定为全省旅游开发重点县、 旅游体制改革试点县。2009年全年各景区共接待游客265.6万人次，同比增长17.6%，门票收入9600万元， 同比增长10.5%，旅游综合收入9.7亿元，同比增长18.3%，取得了
10、显著的经济效益和社会效益。 建筑业保持较快发展。全年全社会建筑业增加值4.7亿元，比上年增长22.5%。传统产业带动第三产业的突飞猛进第三产业的快速发展为城市功能的转型打下了基础，也为消费需求带来了转变发展趋势中心组 团西北方向发展西峡县建成区的格局主 要集中在中心组团，以 组团集中模式为主，呈 滚动发展态势。 由于城市格局及西向受 到鹳河、东向受到国 道、南向受到工业区制 约等因素的影响，城市 的主要发展方向为西 北。 从长期来看，西北新区 发展定位以休闲居住区 为主。在发展中寻求城市格局 的转变发展趋势占据传统的风水宝地，优良的自然景观资源、便捷的交通，使其成为自发形成的 住宅集聚“生活区
11、” 。城市发展带来的变化新居住区的形成城市中 心高尚居住 区发展趋势：从城市化进程看本项目按照城市化进程一般 规律：项目处于西峡县城市 化的核心点上。特征：交通及各种生活配套 快速完善； 区域客户多样性； 市场前景看好。市场分析发展阶段 产品形式发展趋势市场类型市场特征消费特征竞争特征产品特征不成熟市场经济性或目标性开发模式，主要 考虑客户群体消费能力，容易形 成高端、低端两极分化改善居住空间、应对人口 结构的演变或追求身份的 认同等，两极分化缺乏竞争，主要体 现在户型、物业管 理等方面产品单一化，主要注 重住宅空间布局的和 整体物业环境的改善半成熟市场多元化开发模式，依据城市整体 环境的改善
12、而逐步演变，以适应 城市中坚阶层需求，开发体量开 始提速改善居住环境，满足依附 于城市生活与发展的理性 需求特征明显主要体现在地段、 配套、生活环境等 方面在物业类型变化的同 时，产品同质化明显 ，但仍以自居型为主基本成熟市场市场细分特征明显，以满足不同 层次的客户群体需要，开发主要 在于引导不同圈层群体的消费观 念，开发体量加速需求多元化，理性需求与 感性需求并存，并逐渐向 社会圈层靠近竞争要素多样，理 性元素感性诉求化 特征明显产品快速向多元化发 展，投资型、过度型 等多类产品出现吸引 更大圈层的关注成熟市场土地价值的增长带来急速的版块 运动，市场开发主流整体倾向于 高端物业，物业层次提升
13、，并向 更大的领域分流，开发体量迅速 膨胀需求品质化，大量二、三 次置业群体的出现，对理 性、感性需求均有了质的 提升版块价值竞争明显 、其次主要为物业 特色及附加价值等 方面多元化产品不断升级 ，在保持创新的基础 上，产品的品质逐渐 成为主要因素高度成熟市场土地的稀缺性决定市场的衰落， 开发的主要考虑方向是利益的最 大化，在此基础上决定物业组合 模式，开发萎缩主要为价值的认同，逐渐 回归到居住空间层面缺乏竞争，主要在 于价格能否符合消 费的适应性受圈层的影响，产品 发展逐渐回归单一化城市框架的不断拉大、模式的转变使得西峡房地产市场处于不成熟市场向半成熟 市场过度的阶段，下一步的发展方向将由“
14、单一化”向“多元化”的方向迈进发展阶段西峡县房地产市场最大的特点多次置业其发展阶段取决于本地居民的收入状况西峡房地产市场处于发展初期，未来市场前景广阔西 峡 现 阶 段 房 地 产 市 场 特 征供应特征需求特征竞争特征出现较大规模开发产品多样化和较高附加值市场供应量迅速上升较高收入人群和高端置业群体居多刚性需求旺盛需求集中于中、高端产品市场成熟度低竞争目标：市场份额本案凤凰城紫金华府帝景天城代表楼盘示意图项目展示紫金华府凤凰城帝景天城项目名称总建（万 ）类别现均价（元/ ）建筑风格销售情况优势帝景天城23高层、大型 商业、酒店3700现代1期2012-1月开盘，推 出2栋高层住宅共约 370
15、套，截止目前销 售约320套。剩余房 源为二房及复式。规模优势/区位优势/城 市综合体（商业体量较 大）/绿化景观/户型设 计/赠送空间紫金华府3.22高层、底商3600现代2011-6月开盘销售， 目前剩余三房10套左 右。现房实景凤凰城6.49高层、底商3900ARTDECO本次推出1栋高层， 共39套，剩余约6 套。120-150两种面 积段。建筑风格/园林景观/户 型设计/地温、中央空调项目分析1、从区位上看，帝景天城相较于本案更加接近于中心区域，且周边配套、资源等更加完善。 2、从规模上看，帝景天城为次城市综合体，本案不存在规模优势。 3、从建筑形态上来看，都为20F以上的高层建筑；
16、多层、小高层产品稀缺。 4、从建筑风格上看，以现代简约低端形象为主，立面表达无昭示性，出现ARTDECO高端形象 ，但在塑造、表现手法上品质感不强，奠定了本案打造中高端物业基础。 5、从园林景观上来看，大多数项目都有大型中心景观表现，且以水系园林居多，给本案景观的 打造提出了更高要求。产品形式项目名称产品主力户型面积区间帝景天城高层三房、四房130-174紫金华府高层两房、三房122-153凤凰城高层三房、四房120-204市场反馈不同户型受欢迎程度三房（130-170） 四房（170左右） 两房 小面积户型销售情况1期2012-1月开盘，推出2栋高层住宅共约370套，截止目前销 售约320套。剩余房源为二房及复式。2011-6月开盘销售，目前剩余三房10套左右。本次推出1栋高层，共39套，剩余约6套。120-150两种面积 段。从上表可以得出结论，西峡县中高端品质 项目销售情况良好，市场呈现供不应求的 现状。紫金华府3600帝景天城3700凤凰城3900各项目价格从3600-3900元/，地段、 景观资
