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1、广州首次制定集体土地房屋拆迁补偿标准2008 年 01 月 02 日 15:53:26 稿源: 信息时报 发表评论 订阅新疆手机报订阅新疆手机报广州市首次出台广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定(以下简称规定)。规定将集体土地房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两类进行补偿补偿安置，并对住宅房屋确定了货币补偿、产权调换、农民自建的 3 种具体标准。其中住宅货币补偿标准，分成 132 个区片执行，同一区片分拆迁最低补偿单价和宅基地使用权区位补偿单价，两者相差 600 元/平方米。拆迁最低补偿单价最高的是东山湖区片，为 4800 元/平方米。货币补偿有两个计算公式，每套房子都可套入两公式进行计算，再按照算出
2、的最高金额进行补偿。此外，每户至少可按 50 平方米核准补偿。非住宅房屋评估确定补偿价非住宅房屋评估确定补偿价据了解，此前广州市没有统一的集体土地房屋拆迁补偿标准的问题，由各区不同项目征地时按照各自情况进行评估定价。市国土房管局和市建委经过两年多时间的调查、研究，经过广泛征求意见后，形成了广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定(以下简称规定)，现已报市政府同意，开始实施。规定共 25 条，从技术层面上确定广州市拆迁集体土地房屋的补偿标准。规定优先保护被征地农民的基本居住权利，充分考虑征地拆迁需要面对的复杂情况，区分不同情形灵活采取了多种措施进行补偿安置。规定将集体土地上经依法批准建设的房屋分为住宅
3、房屋、非住宅房屋两类进行补偿。对于非住宅房屋，由于涉及到工业、商业、办公用房等多种类型，情况复杂，无法硬性确定补偿的标准，因此规定通过评估来确定其补偿价格，主要采取货币补偿方式。其中，对于公益事业房屋，允许在符合规划的条件下复建。住宅房屋按住宅房屋按 3 3 种方式补偿种方式补偿而对于住宅房屋，规定确定了货币补偿、产权调换、农民自建 3 种补偿方式。市国土房管局方面表示，这 3 种补偿方式是在充分吸收现有的各种模式合理性的基础上形成的，在最终的补偿结果上趋向一致，避免出现因选用不同拆迁补偿方式而产生结果不一致的不公平现象。可适用于不同类型的征地拆迁项目，各种补偿方式可以互相衔接。两个计算公式按
4、高的算两个计算公式按高的算被拆迁住宅房屋由于面积小、年代久远等原因导致所得的补偿较低，低于所设定的广州市集体土地住宅房屋的拆迁最低补偿标准时，按最低补偿标准和最小面积进行补偿。市国土房管局有关人士介绍，货币补偿有两个计算公式，每处住宅都可套入两个公式计算，最终按照金额高的进行补偿。比如，一个房子货币补偿金额是 100 万元，而最低补偿金额算出来是 120 万元，那么便按照 120 万元进行补偿。对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或另行安排宅基地。拆迁人提供的安置房有两种来源：一是拆迁人根据规划要求，统一申请建设用地，统一出资建设安置房；二是拆迁人提供自有产权的房屋(包括统一购买新社区安置
5、房)。产权调换方式和货币补偿方式都涉及面积核定问题。每户最少按每户最少按 50m250m2 补偿补偿被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足 25 平方米的，按人均 25 平方米的标准予以补偿。如果实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于 25 平方米/人的按 25 平方米/人核定，超过 40 平方米/人的按 40 平方米/人核定，在 2540 平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2 人以下(含 2人)的户，按 2 人核定。也就是说，农民每户最少可按 50 平方米核定面积进行补偿。值得注意的还有，已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按 3 人
6、核定。关于农民自建方式的具体规定为，若本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。配合拆迁可奖励补偿金额配合拆迁可奖励补偿金额 5%5%拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的 5%内给予奖励。拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15 日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反
7、映，拆迁人应当在 15 个工作日内进行核实，并答复异议人。被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。- -名词解释名词解释货币补偿货币补偿货币补偿是指拆迁人向被拆迁人支付补偿款，补偿款按照“被拆迁房屋的重置价结合成新”以及“宅基地土地使用权区位补偿价”(以下简称“区位补偿价”)等确定，在城中集体土地、近郊集体土地住宅补偿中较多采用。规定除了明确对房屋通过重置价进行补偿，还
8、新增了对宅基地土地使用权通过区位补偿价进行补偿。宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市政府批准后定期公布。产权调换产权调换产权调换是指拆迁人提供安置房屋，与被拆迁人房屋进行产权调换。即被拆迁人房屋按照货币补偿方式规定的计算公式确定补偿金额，并与拆迁人提供的安置房价款结算差额。这种方式多用于成片的拆迁。农民自建农民自建农民自建方式是指在符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划的情况下，对于满足一定条件的征地项目和被征地村，安排宅基地给被拆迁人(村集体和本村的村民户)，由其自建住
9、宅安置，多适用于较偏远地区或者远郊的拆迁项目。货币补偿计算公式货币补偿计算公式计算公式计算公式以重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿单价进行计算以重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿单价进行计算货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价核定的补偿面积。计算公式计算公式以重置成新价和集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价进行计算以重置成新价和集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价进行计算最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价（被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价核定的补偿面积。(注：被拆迁集体土地住宅房
10、屋重置成新单价，是指根据评估在原地上再建一样的房子所需的市场价，是评估价。如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。)部分区片集体土地 住宅补偿价区域 最低补偿单价 宅基地使用权 区位补偿单价东山湖 4800 元/平方米 4200 元/平方米瑶台-三元里 3200 元/平方米 2600 元/平方米龙口-石牌 4500 元/平方米 3900 元/平方米天河北-天河南 4800 元/平方米 4200 元/平方米拆迁集体土地房屋 下列情形予以补偿未超过批准使用
11、期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。拆迁集体土地房屋拆迁集体土地房屋 下列情形不予补偿下列情形不予补偿属于广州市城市规划条例第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第(一)第 2 点规定情形除外；超过批准使用期限的临时建设房屋；新房建成后应当拆除的旧房；地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准全市划分 132 区片 补偿 40006000 元/m2比此前标准高 1/31 倍二沙岛最高达 1.2
12、 万元/m2最低可按 40m2 进行补偿新增“提前搬迁奖励金”继 2004 年之后，广州市首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准，关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知(以下简称通知)已正式出台。通知改变了此前全市按区分 4 个层次、“一刀切”的城市住宅房屋拆迁补偿方式，将十区细化为 132 个区片，每个区片的补偿标准几乎都有所提高,达到 40006000 元/平方米，与此前制定的最高 3000 元/平方米相比，高出 1/31 倍。通知自 12 月 16 日起施行，此前已签订拆迁补偿安置协议的，按原协议约定执行。由由 4 4 个层次细化为个层次细化为
13、 132132 区片标准区片标准2004 年标准将全市划分为 4 个层次，最高补偿 3000 元/平方米新标准按 132 个区片确定不同拆迁补偿，最高 1.2 万元/平方米据了解，广州市 2004 年制定的房屋拆迁最低补偿标准，是按行政区域将全市划分为4 个层次，实行几个行政区“一刀切”的最低补偿价格。最低补偿标准最高的是东山区、越秀区、荔湾区、海珠区、天河区所在的层次，为 3000 元/平方米。而此次通知将全市 10 区细化为 132 个区片：每个区片都有自己的最低补偿标准。多数区片调高多数区片调高 1/31/31 1 倍倍通知参考近年来广州市经济发展状况以及近两年来房地产市场价格的上涨幅度
14、，整体提高了国有土地上住宅房屋最低补偿标准。其中，全市最高标准为二沙岛 1.2 万元/平方米。对大众较有影响的条文，当属多数片区的补偿价都调整为 40006000 元/平方米，与此前最高标准 3000 元/平方米相比，高出 1/31 倍。每户至少按每户至少按 40m240m2 补偿补偿据悉，广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准实行动态更新机制，由市国土房管局定期公布。据介绍，此次拆迁最低补偿标准除了从单价上有所提高，还首次规定城市每户至少可按 40 平方米进行补偿。被拆除的房屋属于中低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于 40 平方米的，按 40 平方米予以补偿
15、。被拆迁人选择产权调换方式的，40 平方米以内部分不结算差价，超出 10 平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出 10 平方米以外部分按市场价结算差价。据介绍，不少老城居民居住的面积都在 40 平方米以下，此次设定最低补偿面积线 40平方米可以保障其居住权益。最高奖励补偿金额最高奖励补偿金额 5%5%为鼓励被拆迁人配合拆迁工作，通知还增加了“提前搬迁奖励金”，对被拆迁人在规定的期限内签定拆迁补偿安置协议并迁出原址房屋的给予适当奖励，最高奖励补偿金额的 5%。此外，本次城市住宅房屋只调整拆迁最低补偿标准，搬迁补助费标准和临时安置补助费标准仍按照 2004 年标准实施。专题撰文 时报记者 田桂丹 孙婷婷 通讯员 穗房宣
