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1、国都发展大厦物业管理投标书 国都发展大厦 物 业 管 理 投 标 书招标单位：浙江国都房产集团有限公司投标单位：怡和高力物业服务(上海)有限公司 浙 江 分 公 司日期：二零零一年八月目 录第一部分前言1 投标函2 序言第二部分综合说明1 公司概况2 管理业绩3 怡高物业管理特色第三部分管理处主要管理人员1 项目物业管理人员背景介绍2 资历及证书第四部分物业管理方案及内容1 物业概况2 编制依据3 大厦管理整体设想及策划4 采取的工作方式、工作计划和物质装备(1) 物业管理方式(2) 工作计划(3) 物质准备5物业管理人员的配备、管理及培训(1) 管理人员配备(2) 管理人员的日常监督管理(3
2、) 员工培训6各项专业物业管理制度(1) 物业管理类(2) 职位7争创“全国物业管理示范小区”实施计划(1) 总体规划(2) 实施方案(3) 各项服务指标的承诺8社区文化建设构想(1) 制度建立(2) 场地安排(3) 活动内容9便民服务项目及开源节流措施(1) 服务宗旨(2) 无偿服务内容(3) 有偿服务内容(4) 特色服务(5) 物业管理开源节流措施10智能化系统的日常运行和维修方案(1) 智能化系统的应用(2) 智能化系统的维护保养方案11物业管理的承诺和措施(1) 物业验收和移交阶段内容(2) 业主和用户装修和施工管理(3) 物业治安防范管理(4) 物业的清洁、灭虫和绿化管理12房屋及公
3、用设备设施维修养护计划(1) 维修养护工作内容和范围(2) 各设施设备维修养护计划第五部分计划成本预算书第一部分前 言投标函致：浙江国都房产集团有限公司根据贵司有关国都发展大厦物业管理招标文件中的内容和要求，本司进行了认真细致的准备，现正式提交下述投标文件一式12份，并作如下承诺 ：1. 本司已仔细阅读了全部招标文件，同意按招标文件中规定的要求和方式进行投标。2. 本投标书中所列的规范及制度，本司已准备齐全，随时提供检阅。3. 如果本司中标，本司将同意遵循本投标书中有关内容和条件，与贵司签订国都发展大厦物业管理服务合同，并严格执行之。本司通讯联络地址为：地址：中国浙江省杭州市上塘路239号邮政
4、编码：310014电话号码：0571-85304782传真号码：0571-85304943电子邮件：cj_zhejiangcj-代理人(被授权人签字)：投标单位(盖章)：日期：二零零一年八月5Colliers Jardine Property Services 序 言本投标书是本公司通过“杭州日报国都发展大厦物业管理公开招标公告”获取信息，经过数次杭州国都发展大厦现场考察，了解实际情况，同时认真审阅了招标文件中所有的内容，根据发展商提出的特殊定位及管理与服务要求，并结合本公司专业运作理念及多年成熟物业管理经验而制作本投标书。本投标书旨在紧紧围绕“服务至上”之宗旨，统筹策划杭州国都发展大厦的物业
5、管理模式、组织架构、服务配套及前期介入等诸方面提出可行的物业管理目标及承诺。本投标书旨在通过专业的物业管理方案设计及策划，提供一种定位正确、操作性强的专业管理服务，在达到为用户提供尽善尽美的居住环境的同时，亦降低小区的运作成本。更重要的是通过这种专业管理与服务，使杭州国都发展大厦在浙江省乃至中国树立良好的形象。第二部分综 合 说 明1.公司概况(1)怡和太平洋有限公司怡高集团为怡和太平洋之附属机构，在国內联营公司逾六十间之多。怡和太平洋是怡和集团之主要营运公司，主理该集团亚太区之貿易及服务业务。怡和集团在亚洲历史悠久，前身为一合伙企业，于一八三二年在广州成立。今天，怡和太平洋及其附属公司之雇员
6、超过七万人，分布于二十个地区。怡和太平洋总部设于香港，业务遍布加拿大、美國、日本、南韩、中国大陆、澳门、台湾、菲律宾、越南、泰国、马来西亚、新加坡、印尼、澳洲、纽西兰、英国、中东及巴拿马。怡和太平洋旗下设有八大业务，包括貿易与销售、饮食、汽车、工程与建筑、航空与船务、保安与环保服务、财务服务及物业等。 (2)怡高物业顾问(香港)有限公司怡高物业顾问有限公司，前身为置和物业顾问有限公司，现是怡和太平洋集团旗下之联营机构，自一九八三年组成后，一直为香港最具规模之物业公司之一，并在香港物业界享有盛名。由于扩大业务发展，更与拥有丰富物业服务经验顶尖技术知识，业务遍布全澳洲与纽西兰的高力集团组成怡高公司
7、，集两家公司的优点于一身，拥有专业知识及庞大企业力量，怡高物业顾问有限公司已成為亚洲区最具规模及信誉超卓之物业服务公司，在中国、香港、澳洲、纽西兰、台湾、日本、新加坡、泰国、印尼、越南、印度及菲律宾等大城市均有办事处。公司所提供之服务包括: 物业与设施管理 物业租售 顾问研究 国际业务 市场推广 物业估价 物业投资 工程顾问在物业管理方面，现时由怡高集团所管理之物业总面积已逾一千四百万平方米。物业种类包括综合性大楼、商业大厦、大型商场、高层公寓、高级別墅及工业大厦、医院、学校等。(3)国內提供物业管理服务的公司怡高物业顾问于一九八九年成立怡高物业服务(中国)有限公司，专责开展中国物业市场，推广
8、先进的物业服务，是在中国大陆发展物业顾问服务之先驱。怡高更于一九九二年与全中国最具规模之信托投资公司之一的中信集团属下之中信房地产公司合资经营怡信物业管理有限公司，以致力提高中国物业服务水平。及后于一九九四年，怡高成立怡和高力物业服务(上海)有限公司及广州分公司；于一九九四年初怡高在澳门成立怡高物业顾问(澳门)有限公司，开始为澳门客户提供物业服务。此乃首家在澳门成立之專业物业服务公司。数年间，在中国的各大城市，包括北京、上海、广州、苏州、南京、天津、大连及深圳等地都有怡高所管理之物业，种类包括大型商場、別墅、多功 能商业大厦、综合大楼及住宅等。目前，仅怡高上海在国內管理物业的面积逾二百二十万平
9、方米。怡高的管理骨干在工程、租售业务、员工培训、服务质量、管理制度上提出专业意见及计划以求把最先进的物业服务概念及专业知识带进中国，从而提高管理的品质水平。(4)怡高在国內物业管理的运作自一九九八年年底开始，怡高安排物业管理工作于每一个主要城市，即北京、上海、广州(包括深圳)独立运作。现时这三个城市的物业销售推广、租务、物业投资及管理，均由一名总经理统筹主理，怡高于每一个城市增派一名物业管理总监，协助总经理商谈合约，提供物业管理服务，监察服务水平等。怡高包括旗下之专业服务公司都是获国际品质ISO9000资格认证，我们还将定期提供专业之培训，不断提高服务质量及服务意识。怡高将委派专业资深物业经理
10、协同属下之专业服务公司定期检视现场，对物业的每一个细节进行全面的、专业的指导和监督工作，同时根据业户之要求，不断改进及完善服务，从而有效地使资源更集中，物业管理工作更为专业化。怡高中部香港办事处现时则负责向国內的物业管理人员传送有关物业管理最新知识和先进技术，提供专为上及技术上的支援，使其不致于与香港及世界各地的物业管理脱节；亦安排物业内之高级管理人员赴香港及海外进行物业管理方面的培训课程，这样可全面提升怡高于国內的服务水平。另外，怡高香港物为管理部现时管理216个物业，共63,091单位，包括59,617个住宅，1,595个商业及1,879个工业单位，而管理人员达2,400人。这些资源可为中
11、国部人员提供专业及技术上的支援。(5)怡和高力物业服务(上海)有限公司怡和高力物业服务(上海)有限公司乃怡高投资的上海独资公司，处理的业务有： 物业管理 设施管理 物业工程顾问 物业租赁 顾问研究 国际业务 产业估值 市场推广 物业投资 酒店消闲 建筑测量等(6)怡高浙江公司怡高上海公司于二零零零年八月成立怡和高力物业服务(上海)有限公司浙江分公司，并获准在在浙江省境内开展物业管理之业务。怡高浙江分公司在浙江地区已承接多个全权物业管理和物业管理顾问项目，并于今年三月被评选为“杭州市物业管理协会理事单位”。2.管理业绩(1)物业管理业绩作为在国际上颇具知名品牌效应的专业物业服务公司，怡高始终贯彻
12、以专业精神提供给客户最优质服务的准则。怡高物业所取得的成绩不但体现在由其提供服务的物业面积数量上，更是体现于发展商和社会各界以及各政府职能部门对本司所提供服务的认同上。在怡高提供现时和以往的物业管理服务项目中曾获得多项物业管理褒奖，其中包括： 中华企业大厦(在怡高提供物业管理服务期间获“上海市优秀物业管理称号”) 上海金玉兰广场(在怡高提供物业管理服务期间获“上海市物业管理优秀达标项目”) 杭州东方豪园(在怡高提供物业管理期间被评为“2000年度杭州市十佳物业管理小区”) 上海斯米克大厦(在怡高提供物业管理服务期间获得“2000年度上海市物业管理优秀达标”)(2) 怡高上海公司管理项目列表序号
13、物业名称物业性质物业地点1仙乐斯广场办公楼上海市2东方巴黎住宅上海市3君悦花园酒店式公寓上海市4斯米克大厦办公楼上海市5安泰大楼办公楼上海市6五五五大厦办公楼上海市7通利商厦商场上海市8罗丹花园别墅上海市9安盛杉庄别墅上海市10公园3000住宅上海市11同大昌住宅上海市12河滨围城住宅上海市13一百金楼住宅上海市14鼎邦俪池别墅上海市15嘉德公寓住宅上海市16荣轩大厦住宅上海市17瑞畅鑫佳苑住宅上海市18澳丽花苑住宅上海市19高姿大厦酒店式公寓上海市20大自然城市家园住宅辽宁省抚顺市21明珠世纪苑住宅江苏省常州市22峰水佳苑别墅江苏省昆山市23正洪商城商住及商场江苏省南京市(3)怡高浙江分公司
14、管理项目列表序号物业名称物业性质物业地点1东方豪园住宅杭州市2华门双子座公寓住宅杭州市3华门世家&华门商务中心住宅办公楼杭州市4平海旺角商办楼杭州市4开元广场住宅、办公萧山市5新东方城市花园住宅绍兴市6大自然城市家园住宅温州市7国信嘉和花园住宅温州市8蒲洲岛别墅别墅温州市9锦绣园住宅湖州市3.怡高物业管理特色怡高作为亚洲最优秀的物业管理公司之一，在服务质素之稳定性和专业性方面均享有盛名。在众多的境内外物业管理楼盘中，尤以高档住宅小区管理见长，积累了很多成功和有益的经验。(1)促进房产销售租赁 发展商聘用怡高进行物业管理，可使用“香港怡和高力物业服务有限公司”的知名品牌，以怡高在房地产行业的资信
15、度增加业户对未来物业管理的信赖，以协助和促进房产的销售和租赁工作。(2)测算管理成本怡高根据长期物业管理积累的丰富经验，建立了物业管理支出计算方法和相关数据库，在物业建筑和设备基本确定后，便可较为准确的作出管理成本测算，从而为厘定物业管理费的收费标准提供依据。(3)完善设计施工怡高从物业管理者和使用者的角度，通过审视建筑、机电及装饰的设计方案和施工图纸，及时提出各种有利于日后物业管理的意见和建议，达到完善设计、节约投资和方便管理之目的。(4) 降低管理成本怡高根据物业管理需要，通过对安全防卫、技术防范、智能系统、电气线路和照明开关等方面的意见和建议，协助物业减少将来的管理人员和日常能耗，达到降
16、低管理运行成本之目的。(5)增加市场买点 怡高具有最新的市场信息，通过对小区总体布局、建筑造形、单元房型、配套设施、智能系统和会所配置等方面的意见和建议，为物业增加市场卖点。(6)减少投资浪费 怡高根据市场上最新需求和管理经验，在不影响销售的前提下，指导发展商调整投资策略，从而减少和杜绝投资浪费，降低日后维护保养费用。(7)方便物业管理 怡高根据物业管理经验，事先对管理用房、围墙大门、监控机房、信箱报栏、门锁钥匙及设备选型等方面提出意见和建议，以达到方便日后物业管理的目的。(8)专业技术支援 怡高不仅具备各类优秀的物业和工程管理人才，而且拥有物业管理专业的各项专业服务伙伴，随时可以根据需要提供
17、清洁、工程和安保等各方面的技术支援。(9)员工职业培训 怡高利用先进的培训手段，提供各专业、各层次的员工职业培训，并可根据需要安排到怡高管理的境内外项目中参观和实习，使每一个员工在上岗前便具备一定的物业管理专业知识。(10)规范专业管理 怡高包括旗下之专业服务公司都已荣获国际品质之资格认证，对工作中每一个细节，运用规范化的制度和表格表式来进行专业化管理。向发展商提出的任何意见和建议，都会以规范的书面形式来表达。(11)优质服务准则 怡高凭籍怡和集团和高力集团的实力，在国内的物业管理已有十年以上的历史，采用的是一套融合国际先进管理理念、结合国内实际情况、为每个不同的物业度身定制的优质服务准则。第
18、三部分管理处主要管理人员1项目主要物业管理人员背景介绍在国都发展大厦二二年三月峻工交付前，怡高将逐步按事先经发展商审核通过的人员架构调配或招聘现场物业管理人员。国都发展大厦今后驻场物业经理人员由怡高从怡高浙江分公司调配，国都发展大厦物业管理处主要工作人员背景及简介如下：大厦经理张艳，女，汉族，1971年10月出生，毕业于上海旅游高等专科学校饭店管理专业，并具高等英语专业（本科）学历。自1996年起开始从事房地产销售及物业管理工作至今。具有丰富的房地产营销策划、物业管理、人事管理等经验。现任怡和高力物业服务（浙江）分公司助理经理职务。物业主管周翔，男，汉族，1973年3月出生，毕业于杭州商学院企
19、业商务专业，大专学历。1995年进入东方海外置业（杭州）有限公司从事房地产工作，1999年进入怡高物业浙江分公司，曾任东方豪园物业管理处会所主管、物业主管等职。具有良好的亲和力，较强的组织策划能力和丰富的物业管理经验。 工程主管陈蔚红，女，汉族，1970年10月出生。毕业于杭州应用工程技术学院电机系计算机工程专业，大专学历，工程师，现继续进行电子商务专业本科学习。有着丰富的工程设备管理和计算机软件开发经验。 财务王巍，女，汉族，1971年7月出生，毕业于杭州电子工学院会计专业，大专学历，会计师。从事物业管理会计工作多年，任东方豪园管理处会计，熟悉物管财务工作，具有较强的实际经验。第四部分物业管
20、理文案及内容1 物业概况1. 总占地面积：6859平方米；2. 总建筑面积：45838平方米(不含地下室6600平方米)其中：(1) 写字楼共266间,总面积为25593平方米;(2) 酒店式公寓共192间,总面积为9000平方米;(3) 商场共4层,14000平方米;(4) 地下车库2层,共100个车位.3. 公共设施(1)屋顶水箱一只,18平方米;(2) 楼道灯876只;(3) 生活水池一只,300立方米;消防水池一只,600立方米;(4) 配电间一只,236平方米;(5) OTIS电梯9台;北峰牌货梯1台;(6) 消防控制中心一间,18平方米;(7) 综合布线控制室、电信机房一间,88平
21、方米;(8) 水泵房一间,154平方米.生活水泵二套,高区一套,低区一套.消防泵:高区二台,90千瓦/台,低区二台,75千瓦/台,喷淋泵二台,75千瓦/台.集水井5只,7只泵.(9) 商场部分暂定采用风冰泵空调系统;(10) 地下车库管理采用非接触IC卡;(11) A幢设摄像监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统.摄像监控系统共63个点;B幢设可视对讲系统,品牌为NEC;电子巡更系统为无线方式;(12) 设社区网站,住户电子邮件箱;(13) 设物业管理软件平台(管理住户信息、员工档案、财务、会议等);(14) 公用设施采用双路供电;(15) 建筑周边道路、绿化,按批复图纸施工.4. 户内配套设施
22、(1)卫星电视接收系统和有线电视系统(2)综合布线系统;(3) 预留VOD点播系统;(4) 可视对讲系统(酒店式公寓设);(5) 预留管道煤气接口(酒店式公寓设);(6) 户内均为全装修,复合木地板、卫生间洁具、卫生间装修、酒店式公寓安装贮水式电热水器;(7) 户内均安装特灵独立式中央空调.5. 国都发展大厦已于今年6月初结顶,预计于明年三月前交付使用.2 编制依据杭州市住宅区物业管理暂行办法1999年6月30日杭州市人民政府令第138号杭州市物业管理服务收费实施办法 杭价房（2000）090号建设部房地产司印发关于全国城市物业优秀大厦标准及评分细则的通知建房物字（1997）第011号GB/T
23、19002-1994 idt ISO9002:1994质量保证体系 杭州国都发展大厦物业管理招标文件杭州国都发展大厦销售宣传资料政府有关部门批准的国都发展大厦规划方案国家及省市有关“物业管理”政策法规3.国都发展大厦管理整体设想及策划国都发展大厦位于上塘路、朝晖路西北角，毗邻中山花园，与杭州市游泳馆隔河相望，交通十分便捷。国都发展大厦由一幢26层写字楼、一幢16层酒店式公寓和4层裙房（商场）组成，集办公、居住、商贸于一体，总建筑面积5万余平方米。国都发展大厦紧扼西湖文化广场东北要塞，周边为数十万平方米的顶级商务区块，人气鼎盛，国际化、智能化、功能化的建筑设计与整体规划，高标准精装修一步到位，即
24、时入住，为精英人士的事业空间提供更快、更高的起点。根据国都发展大厦的特点，怡高认为物业公司必须在大厦管理上要有较为突出的重点：(1)物业售后的维修保养工作作为高定位、高起点的住宅、办公大厦，要求发展商在开发中除了对物业环境、物业建筑设计刻意追求外，在对房屋质量上也必须有较高的标准。从今后管理者的角度讲，要配合达到此目的，就需要物业管理公司在验收时，就要从维护业主利益出发，按规定的质量标准严格把关。尤其是对于封顶后的隐蔽工程，应从物业的长期管理角度实施质量监督。在保修期内，尽心尽责做好楼宇养护。优质的施工和优质的养护才可能使物业延寿增值。(2)向业主提供系统化服务国都发展大厦的每一位业主，无论是
25、私营业主或酒店公寓的住户，在入住后都希望得到系统化快捷方便的服务。如此就要求物业管理公司在客户服务，在物业管理费开支允许的前提下，努力向星级酒店式服务方向靠拢。除向业主提供多项商务、餐饮、康乐等服务项目外，更重要的是提供解决业主的家居生活服务需求，如代请保姆和家教；代办水、电、煤气等公用事业费用的缴纳，形成一个系统化的服务网络，使业主真正实现不出家门就能得到系列服务的要求。此外，根据怡高管理的此类较高档住宅的经验，除了提供给业主高品质的服务以外，从社区生活大家庭的角度出发，往往更需要提供给他们一种真正的家的感觉，故为满足这种愿望，亦要求物业管理公司在实际的管理操作中，在亲善及亲情化服务方面去作
26、文章，如：通过管理人员在日常工作中的待人接物方式营造与业主之间轻松和谐的关系；有计划的社区活动以加强管理人员与业主之间的交流与沟通等。(3)营造高品质的居住环境和优质的创业空间使业主安居的基本条件是能够尽心营造整个小区的高品位居住环境和创造优质的创业空间。作为座落于市中心的商住物业，国都发展大厦在地理位置有着较为明显的优越性，周边有25万平方米，1700余家公司环抱的金融中心，餐饮、娱乐行业有着巨大的客源市场。故对于物业管理公司来说，要通过小区智能化建设，提高物业管理的科技含量，及物业本身的科技含量。通过大厦的综合布线系统，建立开放式的计算机管理局域网，将多元信息服务管理与物业管理进行综合，为
27、小区服务和管理提供高科技智能化手段，以实现快捷高效的服务与管理。作好大厦各单元内网络建设，通过网络提供各种网上服务，如VOD点播、通信、远程教育等，为业主的生活及经营带来更多的便利，产生更大的效益。此外，在另一方面物业管理公司需着重优化社区文化环境，充分利用小区内的公共场所，开展丰富多彩的社区活动，增进业主之间，业主与物业管理人员之间的交往和友情，营造一个人与人、人与自然优雅的生活、工作和社交园地。（4） 加强大厦的安全工作大厦安全是业主安居的最重要也是最基本的条件，一个优雅文明的生活和办公环境，其中十分重要的一点就是安全环境的体现。怡高在安全管理上采用的模式是人防加技防。在硬件的配备上，怡高
28、将通过对项目的物业前期顾问工作，参与国都发展大厦前期的智能化定位过程，与发展商共同探讨出合理、可行及今后运行高效的安全硬件系统；在软件上加强保安人员的培训工作。依据怡高的管理模式，在今后的管理中除了在保安人员入聘时的入职培训以外，亦将根据培训计划对保安人员进行定期的巩固及增进性培训。同时在安全工作的监督上采取不定期的日间或夜间突击检查，确保保安工作的严格执行及无任何漏洞。根据对国都发展大厦今后物业管理重点上的分析，怡高对国都发展大厦物业管理的策划及设想可以概括为：“一种理念、一个目标、两条思路及两项保证” (1)一种理念不以经营为主要目的，我们坚持我们是在提供服务，不采取承包经营的模式，以固定
29、的酬金形式，为全体业主提供服务。(2)一个目标遵循业户先富之原则，以自身品牌和规范服务，尽可能地在不降低物业标准的前提下，为发展商减少投资和管理费用支出，保持物业长期稳定的保值升值，创造更大的经济效益和社会效应。(3)两条思路 在追求经济效益的同时，更注重社会效益结合社区文化底蕴，导入人文精神，发扬康居的生活理念。怡高将有计划的组织并配合业主开展多种形式的文化体育活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，保持并提高大厦文化品位。 一业为主，多种经营充分利用小区配套的公建设施，在巩固物业管理主业的基础上，围绕业主开展多种经营活动，为办公单位商务活动提供便利，为公寓住户提供生
30、活服务，同时增加物业管理收入，以谋求为业主创造更佳的生活环境、提供更多的优质无偿服务。(4)两项保证 实现高效管理运作模式采用怡高以经验累积而成的专业物业管理软件；强效的现场与公司总部沟通，构筑于怡高内部通信电子邮箱及企业网站。 总部支援保障由于有着规模管理的优势，怡高总部配备着大量工程、电脑、物业、人事和财务等各类专才，并在各类合作伙伴公司的技术支持和配合下，能及时提供物业管理各方面的支援。一旦出现紧急事件，将以最快、最有效的方式为现场管理处提供解决方案。在上述整体构想的基础上，为提高国都发展大厦的物业管理水平，怡高将以一个成熟物业管理公司自身所具备的一切优势来配合到达此目的，为国都发展大厦
31、的全体业主提供最佳的物业管理服务。4 物业管理方式、工作计划及物资装备(1) 物业管理方式 怡高在今后国都发展大厦的物业管理中将采取的方式可分为三个层次，即现场物业管理处、怡高浙江公司及怡高上海公司。1) 现场物业管理处现场物业管理处的筹备与组建工作将在物业入住前三个月即着手进行。按照怡高的管理模式从人员逐步招聘培训到各项制度的建立完善，现场物业管理处将建立起国都发展大厦物业管理的第一线。2) 怡高浙江公司依托地理优势及直属上下级管理，怡高浙江公司将在国都发展大厦的物业管理中担当第二线的管理者角色及第一线的现场管理工作检查监督者角色。国都发展大厦的物业管理将直接共享怡高浙江公司之财务、人事及人
32、力支援等各方面资源。定期派出有经验的物业管理人员，携同有关清洁、安保和工程等专业人员对物业巡视和检查，并召开物业管理例会、及时指出管理中的不足和缺陷，提出处理方案和改进意见，并督促管理处及时改正，主要措施包括： 每周一次物业例会 每周一次物业巡视 每二周一次清洁巡视 每二周一次安保巡视 每月一次夜间巡查 按需要与发展商或业委会代表举行专题会议3) 怡高上海公司作为物业管理公司总部，怡高上海公司将作国都发展大厦物业管理工作第二线的检查监督者角色。但上海在对项目现场的督导上，更主要是一种完善与补充，项目现场将更进一步享有怡高各方面的资源。督导的主要措施包括： 每月一次物业整体巡视 与怡高浙江公司会
33、议探讨项目管理情况及各种解决方案(2) 工作计划在怡高的国都发展大厦物业管理工作计划中，将主要分为三个方面，即前期介入工作计划、入伙阶段工作计划及日常管理阶段工作计划。前期介入阶段工作计划序号项目工 作 内 容计划时间备注1签定委托管理合同A 签定物业管理服务合同B 与开发商就物业管理用房、商业用房等事宜进行协商。中标后一周内2参与规划、设计与建设A 收集整理各类图纸资，熟悉大厦情况；B 加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会；C 就物业管理方面，对大厦当时阶段提出专业建议；D 参与现场施工管理及各类设备的选用与调试；E 设备保险建议。2001.10至物业交付顾问费：5000元/月3组
34、建机构A 人员招聘与调度；B 人员培训考核；C 人员上岗及试用物业交付使用前三个月4办公后勤工作A 管理用房确定与装修；B 安排员工用房；C 物资配备物业交付使用前三个月5制定与完善各管理规章制度A 严格按照ISO9002国际质量管理体系标准，制定各项工作制度；B 结合大厦实际情况，对各项工作制度进行调整完善。物业交付使用前三个月6销售配合A 对销售人员就物业管理方面进行系统培训；B 派人员参加房展等楼盘展示促销活动，解答购房客户物业管理方面提问；C 客户看房引导工作；D 进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。物业销售全过程7物业验收与接管A 依据接管验收标准，逐项严格进行审查；B 对不合适项目
35、，备案并督促责任部门整改；C 符合接管标准后办理书面移交手续。物业交付使用前一个月入伙阶段工作序号项目工 作 内 容计划时间备注1入伙实施A 与环卫、公安、物价等有关政府部门取得联系，开展有关工作；B 各项入伙资料文本的准备；C 明确入伙流程及各岗位职责；D 入伙仪式策划与举行；E 入伙手续办理。物业交付使用前后三个月2初次业主意见调查A 了解业主各类信息，加强与业主交流；B 针对业主合理意见，进行纠正措施；C 回访与回馈意见收集。物业交付使用三个月内以问卷调查、上门拜访等形式3二次装修管理A 装修方案审批，宣传装修规定；B 装修手续办理；C 装修施工工程监控；D 装修工程验收。物业交付使用起
36、4档案建立与管理A 收集业主资料档案；B 科学分类；C 建档与运用，使用电脑网络现代化手段。物业交付使用起管理期内工作计划管理期主要规划项目备 注第一年A 全面导入ISO9002质量保证体系，修订和完善各项管理规章制度；B 员工系统培训；C 开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规；D 建立电脑网络系统，实现办公自动化；E 全面导入VI识别系统；F 视条件进行业委会成立的准备工作；G 开展多种经营性业务；H 按照年度社区活动计划，开展丰富多彩的业主联谊活动；I 有偿、无偿活动开展；J 管理水平达到“杭州市级物业管理优秀小区”标准，并在达到评比资格的前提下，申报并获得称号。第
37、二年A 成立业委员会，签定物业管理委托合同书；B 根据首年开支预决算，合理调整财政收支，开展各项增收支工作；C 开展各项便民服务活动；D 管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范小区”标准，并在达到评比资格的前提下，申报并获得称号；E 中修计划制定；F 特色服务推广。第三年A 全年开展多项主题的社区活动；B 总结管理经验，进一步提升管理效果；C 完善技术防范措施；D 实施中修计划；E 发展和完善智能化系统。(3)物资装备怡高将根据物业情况，出资购买各种物业管理所需的物资装备，以保持管理处的正常运作。所有出资的费用，以垫资的形式，在物业管理费收入后的二年内，按计划分摊偿还。当投资款摊还以后，所有的
38、物资装备产权属全体业主，若将来的业主委员会选聘其他物业管理公司承担本物业的管理，无需重新购买物资装备，以维护全体业主的共同利益。筹建物业管理处，需要准备的部分主要的软硬件装备如下： 提供符合物业具体情况的物业管理软件(免费) 提供与公司邮件服务信箱软件Lotus Notes(免费) 购置各种办公家具和设备 购置各种通讯设备 定制首期制服和雨具 购置警械和安保用品 购置各种设备、工具和维修用品注：有关物资装备请参与计划成本预算书5. 管理人员配备、培训及管理(1) 管理人员的配备与管理怡高总部支持： 工程服务方面 操作方面 人事方面 财务方面怡高上海公司物业管理总监国都发展大厦发展商1） 物业管
39、理架构表怡高物业管理专案小组怡高浙江公司保安巡视其公巡视工程巡视清洁巡视项目物业管理部物业管理部经理工程物业管理财务行政/人事/公关客户服务清洁/园艺保安(2) 管理人员的监督管理物业管理公司最大的财富在于长期积累前来的物业经验以及宝贵的人力资源，怡高作为一家在国际亦享有盛誉的物业服务公司，有着完善的人才管理制度，确保人员有足够的激励，并奖罚并施，以做到人尽其才。(3)员工培训1) 培训目的通过对管理人员实施必要的培训，使其掌握相应岗位的操作技能和服务质量意识，确保员工素质满足客户和公司发展的要求。2)培训形式A. 入职培训安排专业资深经理进行系统的培训课程，务求使员工在最短时间内掌握物业管理
40、概念及知识，并参与制订物业之管理规章制度。a. 详细了解物业情况，包括面积、功能、地形和通道等；b. 公司架构、订立的工作岗位和范围标准；c. 不同部门之间沟通的工作程序；d. 部门联络人的姓名和电话，包括工程维修、物业管理、财务收费和日常投诉等。B. 定期培训加强各部门配合运作工序、公司服务标准和礼貌仪容教育等。针对物业运作之实际情况，每半年安排一次知识更新培训，务求使员工服务之质素能不断提高。a. 技术人员培训b. 大型设备供应商的安排运作培训；c. 国家、市政府对不同技术工种提出的不同技术水平要求而安排的培训。3） 培训课程A. 物业管理人员培训课程 物业管理概论- 物业经理人之角色-
41、物业管理人员操守 物业管理形象及客户服务概念 客户投诉处理 应急措施及危及处理- 台风- 水浸- 地震- 火警- 电力中断- 断水- 煤气泄漏- 升降机故障- 预防爆炸品事件- 盗窃B. 保安培训课程： 保安人员守则 保安员工仪容仪表、礼仪礼貌规范 门岗出入操作实施细则 巡检制度培训内容 对讲机使用规则 监控系统培训内容 重点要害部位培训内容 消防工作基本常识 突发事件处理操作程序-治安案件处理程序-醉酒者处理程序-精神病肇事者处理程序C. 工程人员培训课程： 工程员工礼仪、礼貌 工程员工形象标准 机房内工作规范 公共区域工作规范 进单元工作规范 工程员工日常管理制度 工程员工值班制度 工程员
42、工交接班制度 工程员工报告制度4） 培训计划新员工培训计划序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1基础培训,公司质量手册,程序文件,作业指导书和公司规章制度等五天公司全体新员工内部培训让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和动作方式2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天公司 全体新员工内部培训了解管理内容、接管程序及动作方式3岗位职责及物业管理制度一天公司全体新员工内部培训熟悉本职工作程序、管理运作程序4物业管理方案和要求一天公司全体新员工内部培训对物业管理有较深层次的认识5进行各工种专业培训五天各有关主管部门和协办单位全体新员工内部培训熟悉掌握本专业的工作
43、技巧，适应工作之要求6职业道德培训三天公司全体新员工内部培训加强职业道德建设、提高职务水平和管理水平7融入各岗位进行上岗见习培训二至三天公司全体新员工内部培训学会基本操作方法为正式上岗提供经验接管前期员工培训计划序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1管理目标模式及投标书的有关内容二天公司全体新员工内部培训明确各项工作要求、目标模式2岗位职责和物业管理动作制度二天公司 全体新员工内部培训掌握岗位要求和考核标准3房屋整体布局、水电设施、消防设施等内容介绍一天设计、安装单位全体新员工内部培训熟悉公寓管理、动作4房屋验收交接程序一天公司管理、维修技术人员内部培训要求掌握房屋交换的全过程5设施
44、及设备维护标准及作业程序一天公司 管理、维修人员内部培训明确公用设施维修范围及标准6安全交通工作目标及作业程序一天公司本部保洁员、保安员内部培训熟悉治安保卫的范围和职责7清洁了生标准及作业程序一至公司本部保洁员、保安员内部培训熟悉清洁卫生范围和职责8绿化标准及作业程序一天绿化专业单位园艺工内部培训熟悉绿化范围和目标9各工种工人作技巧和服务语言规范及人际沟通技巧一天公司全体人员公司考核内部培训行为、语言规范和技巧10消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天半公司 全体人员内部培训掌握应急方案及常识正常管理期员工培训计划序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1电脑网络及管理培训十天公司聘请
45、电脑专家授课内部培训了解掌握电脑网络管理概述及应用2物业技能知识培训二天公司 员工分批进行内部培训提高员工与业主、客户的沟通技巧和管理水平3组织协商、公共关系及公众形象培训一天公司员工分批进行内部培训增强组织协调能力和公共关系处理、建立良好的公众形象4保安中列队、战术拳术及体能等培训五天有关协作单位保安队队长、班长及骨干外部轮流培训掌握保安员现代军事知识、提高防卫能力5设施及设备维护标准及作业程序根据实际情况安排有关管理服务人员相关人员公司内部外部培训根据规定要求以提高业务管理水平6维修服务人员升级培训根据实际情况安排市劳动部门维修、服务人员外部培训确保每年该类人员10%以上达到中级技工登记证
46、书7保安人员队列、体能、擒拿格斗及消防知识培训每年确保十五天以上公司治安保卫全体员工内部培训熟悉清洁卫生范围和职责8劳动安全卫生培训一天公司全体员工内部培训熟悉、了解劳动安全卫生知识9消防技能训练及演习三天有关协作单位管理处全体义务消防员内部轮流培训掌握消防技能知识和实战能力 6.各项专业物业管理制度健全、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础及保证。为了充分在国都发展大厦今后的管理中按照怡高理念及模式进行管理，使之达到既定的水准，怡高根据国都发展大厦的实际情况，结合杭州市物业管理的行业法规制定了完善的管理规章制度。以下所列有关物业管理中各类管理规章制度，怡高将随时准备接受查验。(1)公
47、共制度： 业主公约 交通、车辆停放管理规定 消防安全管理规定 电梯使用管理规定 休闲娱乐场所管理规定 商铺管理规定 房屋装修管理规定 大厦治安管理规定 大厦绿化与环境卫生管理规定 精神文明建设公约(2)行政/人事管理： 物业管理员工奖惩条例 物业管理员工岗位职责 保安岗位职责 办公环境管理规定 档案管理制度(3)保安管理制度： 保卫部门奖惩条例 保安行为规范 保安廉洁守法准则 保安日常规范用语 保安交接班操作规程 出入登记操作规程 大堂保安操作规程 巡逻保安操作规程 车库出入口保安操作规程 监控系统管理制度 消控中心管理制度(4)消防管理制度： 消防设备管理 消防设备操作规程 消防设备维修保养
48、规程(5)工程管理制度： 工程部岗位职责 弱电设备维修保养规程 供配设备（设施）动作管理规程 供配电维修保养规程 供配电设备突发事故应急措施 给排水设备操作规程 给排水设备维修保养规程 给排水设备突发事故应急措施 中央空调设备突发事故应急措施 电梯设备突发事故应急措施 物资管理制度 工程部安全操作规程（6） 突发事件应急操作规程 火警应急处理方案 初中期火灾应急处理方案 大厦煤气泄露应急方案 电梯困人应急处理方案注: 以上主要管理制度详见附件一“制度汇编”7. 争创“全国优秀示范住宅小区”实施计划(1)总体规划怡高的物业管理理念是处处为业户所想，以自身品牌和规范服务，用好业户支付的每一分钱，使
49、全体业主和用户享受到物有所值的服务。在整个物业管理过程中，充分尊重和听取发展商和大多数业主和用户的意见和建议，使整个物业体现较高的物业管理水平。1) 实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案、内部管理制度，外部公约守则等；2) 入住率达50%后成立小区业主委员会，并明确物业管理公司与业委会的责、权、利关系；3) 管理人员进行严格的上岗培训，培训率达100%；4) 房屋外观完好、整洁，房屋完好率达98%以上，装修房屋的不危及房屋结构与他人安全；5) 水电等设施保养良好，运行正常；6) 污水排放通畅，交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车现象；7) 绿化率达到绿化办的要求，花坛、
50、树木配置得当，无破坏、残踏花木现象；8) 实施24小时保安值班制度，小区内无重大火灾、刑事和交通事故。(2) 实施方案1) 准备阶段为了更好的准备创“国优”，确保各项工作有条不紊的进行和各项计划的顺利实施，建立公司的领导小组，负责各部门的相互协调与沟通，以确保各项工作的真正落实，同时对此次活动进行宣传，使小区的全体业主和公司的全体员工能够齐心协力的完成创建活动。2) 实施阶段对照“全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则”，进行公司内部的自我评分，通过自我评分发现存在的问题，并落实有关人员进行限期整改和跟踪检查。然后邀请管理部门和业主代表以及总公司管理人员进行复查，以确保问题的整改和工作的不断完
51、善，最终达到公司的质量目标。3) 迎检阶段在以上的基础上，公司将按摸拟检查的内容对小区的创“国优”工作进行最后检查，并立即整改问题。同时将按要求准备申报资料，及时上报市房管局物业处，随后作好迎检工作。(3) 各项服务指标的承诺序号指标名称国家评分指标投标指标管理指标的承诺1房屋完好率98%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2房屋零修、急修及时率98%100%接到维修通知15分钟内到现场，及时完成并建立回访档案记录。3维修合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。4管理费收缴率98%100%按照规
52、定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民，用之于民。5绿化成活率95%98%落实责任人养护，并由物业主管监督执行，以确保公共绿化绿地无破坏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。6保洁清洁率99%99%落实责任人进行日常保洁工作，并由物业主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。7道路完好及使用率90%99%落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保道路完好、畅通。8雨水井、污水井完好率100%落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。9排水管、明暗沟完好率100%落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保排水管理畅通无阻、无塌陷。1
53、0路灯完好率85%99%落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护 。11小区治安发生率1%以下1%以下保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全。12消防设施设备完好率100%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损，正常使用。13火灾发生率1%以下1%以下管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保小区消防安全。14违章发生率与处理率1%以下95%1%以下100%建立巡
54、视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得居发的理解，杜绝违章情况发生，并进行回访档案记录。15住户有效投诉率与处理率1%以下/月95%1%以下/月100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解住户的愿望和要求，满足住户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。16管理人员专业培训合格率80%100%员工分别进行常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，确保培训合格率100%，以保障员工的素质。17维修服务回访率80%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维
55、修服务满足客户的需要。18居民对物业管理满意率95%98%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保居民对物业管理工作的满意。8.社区文化建设构想要创建一个好的品牌物业，除了在硬件设施上的管好养好以外，着重对小区优质精神文明生活的创建将是不可或缺的。根据怡高长久且丰富的住宅物业管理经验，好的社区文化生活将不仅给小区居民带来丰富多彩，内容详实的业余生活以外，更会方便物业管理公司的日常管理操作。故在国都发展大厦的物业管理中怡高设想引入以丰富小区业主业余生活并加强住户与住户之间、住户与管理人员之间交流沟通为目的的社区文化建设模式。(1)制度建立 为了保证国都发
56、展大厦社区文化工作的顺利展开，我们以ISO9002质量保证体系为基础，制定了一套完善的规章制度，如精神文明建设公约、社区文化工作制度、社区文化活动动作流程等以及各种活动场所管理制度。这些制度的建立是管理处服务质量考评的重要依据之一，为社区文化工作的正常动作提供了保证。(2)场地安排 管理处将充分利用小区内的户内外空间（如中央广场、休闲场所、公共绿地、公园等）开展活动，并适时走出小区，充分发挥杭州旅游胜地的优势，把杭州各著名景点作为我们开展活动的大舞台。在出入口、大堂或其它醒目处设置宣传栏、公布栏及完善的标识牌，作为国都发展大厦对内对外的展示窗口，报道活动的动态(3)活动内容A 编印物业通讯怡高
57、将指导和协助物业管理处编印物业通讯（月刊、双月刊），鼓励大厦业主及物业管理人员踊跃投稿，内容包括：大厦最新动态、业主之家、物业管理法律法规问答、大厦服务指南、世界最新物业管理动态、房地产行业动态、物管处人员介绍、小区文化活动公告、室内装修介绍、家庭生活小常识和科普文化知识等。B 定期开展各项比赛怡高将聘请晨操和健身操教练，鼓励业户积极参与全民健身。利用大厦现有的健身设施举办各种竞赛活动，并拿出大厦活动经费，奖励优胜者。开展以个人或家庭的比赛包括：乒乓球、桌球、网球、棋牌、游泳等。C 做好节目布置怡高结合大厦场地和环境，在重大节日，如国庆节、圣诞节、春节、元宵节等有计划地做好节日布置工作，张灯结
58、彩，渲染节日气氛，营造舒适的生活环境和办公空间。D 开展文化娱乐活动怡高将每年制定社区活动计划，开展各种有益于身心健康的文化娱乐活动，包括：嘉年华活动、股票沙龙、珠宝签赏会、剩余物资调剂会、插花辅导班、中秋赏会活动、假日出游、新春茶话会等。9. 便民服务项目及开源节流措施（1） 服务宗旨怡高倡导以人为本的物业管理与服务，接触的业户由于文化修养、社会背景、工作职位、家庭环境等因素，层次必然参差不齐，对服务的要求也不同。怡高提出国都发展大厦业户服务的核心是“使每一位业主享受个性化的服务”。个性化服务宗旨：提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主日常的衣、食、住、行、游、用等方面。首先追求社会效益，其次
59、是经济效益；开展尽可能多的无偿服务，坚持以保本原则，提供力所能及的有偿服务；联系专业服务企业，尽可能多的提供各种类型的服务；明确责任，保证服务项目落实。（2） 无偿服务无偿服务类别编号服务项目家庭服务A01残疾人士特别服务A02临时照顾小孩A03代订牛奶、饮用水A04介绍保姆、家教A05居室装修咨询A06代收公用事业费商务服务A07代订出租车A08代办旅游手续A09代订车、船、飞机票A10代寄代领邮件A11代订报刊、杂志A12临时代为保管小件物品礼仪服务A13代联系举办喜事庆典A14代联系摄影、摄像A15公寓内代购、代送鲜花礼品文化娱乐服务A16提供图书阅览A17组织图书、音像制品交流A18组
60、织各种展销活动A19雨天提供雨伞外借服务A20开设棋类活动场所A21开展气功、太极拳培训A22邀请有关小型演出乐队来公寓服务A23建立老年人活动组织，开办老年课堂安全服务A24义务宣传家庭安全用电常识（3） 有偿服务（有偿服务的价格经杭州市物价局审核后实施）有偿服务类别编号服务项目参考价（不含材料费）家电安装维修B01安装灯具20元/套B02安装用电明线0.5元/米B03换镇流器5元/个B04拆换灯管2元/次B05拆换业主入户电源线30元/次（50米）B06拆换业主插座线10元/次B07拆换业主照明线20元/次（20米）B08拆换业主照明开关5元/个B09调试多制式彩电15元/台B10调试组合
61、音响20元/台B11调试收录机、VCD机15元/台B12换门锁10元/套B13换水龙头（4”口径）5元/个B14换门窗玻璃10元/ m2B15木门维修15元/人/小时清洁服务B16清洁地毯3元/ m2B17清洁玻璃5元/ m2B18地板打蜡4元/ m2B19疏通地漏、厕所管道30元/次B20疏通排污管30元/次B21外墙清洗市价B22其它清洁服务20元/人/小时家政服务B23打扫卫生10元/小时B24整理房间10元/小时B25买菜、买早点10元/小时B26做饭10元/小时B27送餐20%餐费B28看护病人10元/小时B29上门收洗衣服（洗衣费另计）5元/次B30钟点工20元/小时健康服务B31
62、健康检查市价B32建立健康档案工本费B33儿童计划免疫档案工本费B34家庭病床市价礼仪服务B35租售鲜花盆景市价B36代接代送客人面议商务服务B3电话市价B38传真6元/张B39打字0.03元/字B40复印0.5元/张（A4）B41洗车1015元/辆B42车打蜡50元/辆B43收发电子邮件10元/次(4)特色服务 开展业户委托的房产租、售代理服务 代办干洗衣物、送净水和送餐服务 代办煤气、电话、有线电视的开通服务 代收代缴水、电、煤气费 代订车、船、飞机票和代办快递服务 代办暂住证、代订酒店客房 代办室内绿化的租售服务 开展房产咨询服务 代送鲜花、礼品服务 代管儿童服务 传真、复印、打字等商务
63、服务 订报服务 家庭财产保险顾问 汽车清洁等(5)物业管理开源节流措施1)节流如怡高在国都发展大厦的招投标中胜出，在正式接管物业后，将审视物业内的电、水、燃油和煤气的消耗情况和各项规章制度，重点检查暧通空调系统的运行状况和设备开启时间，总结和研究各项节能措施，其中包括： 暧空系统的运行状况 及时调整新风的供应量 经常检查和关闭楼层走火梯防火门 按时段关闭照明灯具 平时关闭机房内和部分车库的照明 杜绝跑、冒、滴、漏现象发生根据物业的实际情况及特殊性，制定合理的物业管理人员架构，并按小区的入住阶段及情况实行分解招聘，以求管理人员最精干，人员配备最有效率。在每一财务审计年开始时，怡高均将根据自身的管
64、理经验，制定当年的小区物业管理财务预算案，并在以后的实际操作中实行成本控制计划，对于超出成本预算的部分进行分析讨论，在不降低小区管理质量的前提下，以求将物业管理开支严格控制在预算范围内。2)开源充分利用物业经营用房，并在高质量的有偿服务前提下，增加物业管理费收入，按怡高的模式，尽可能为小区业主谋求数量更多、质量更高的服务。10.智能化系统的日常运行及维护方案(1)智能系统应用怡高介入本物业的物业管理顾问服务后，将根据本物业的智能化系统的功能定位，发挥和利用物业内配置的智能化系统，以达到最佳的工作效率，可具体概括为如下内容： 在人力可防范的范围，以人力防范为主 在人力难以防范的区域，以技术防范为
65、主 充分发挥各种智能系统的作用 制定短、中及长期智能化系统的维护保养制度 利用计算机进行日常的工作和管理 怡高总部IT工程师随时提供技术支援 开展技术练兵，使每位员工熟悉其相应岗位应掌握的智能化设施的操作和管理(2)智能化系统的维护保养方案项目每日每周每月每季半年每年备注1、消防报警系统 系统工作情况检查3 故障点排放、调试3 系统检修保养3 传感器抽测3 消防联动检查3 主机内部清洁3 主机表面清洁32、安保监视系统 系统工作情况检查3 系统检查保养3 摄像机外罩玻璃清洁3 设备机柜表面清洁3 设备内部清洁33、可视对讲系统 系统工作情况检查3 密码锁性能检查3 管理机、门口机性能检查3 紧
66、急按钮抽检3 设备内部清洁34、紧急广播系统 系统工作情况检查3 功放、音源设备检查3 设备清洁35、机房、弱电井道及其他系统 监控中心清洁3 各楼层弱电间清洁3 有线电视系统3 电话系统3 车库收费系统工作情况检查36、卫星电视系统 系统工作情况检查3 卫星接收天线3 卫星接收馈线3 接收器、制转器3 解码器、混频器3 放大器、人配器3 设备内部清洁37、停车场管理系统 IC读卡机3 闸杆系统3 计算机系统38、电子巡更系统 巡更感应器3（3）智能化系统的完备及对资源拓展的思考随着信息网络时代的迅速到来，智能建筑是这一时代的必然产物，它适应了社会信息化与经济国际化的需要，成为21世纪建筑业的
67、发展主流。建设智能大厦、智能小区与智能住宅的主要目的是提高人们的工作、居住质量，给人们带来多元化信息和安全、舒适、健康、便利、节能、娱乐的工作和生活环境。国都发展大厦集商务、办公、酒店式居住为一体，以宽带接入网、综合布线及现场总线网络为数据传输平台。大厦采用了多项智能化子系统，设置了消防控制中心、摄像监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、停车场管理系统、卫星电视接收系统等。通过国都发展大厦智能化现状和上述具体要求来看，本大厦的智能化系统虽以技术先进、配置全面，在新建楼盘中居较领先地位，但仍有许多功能需要完善，为使国都发展大厦在智能化方面更上一层楼，我们将通过一段时间的努力，从以下几方面加经完善
68、：1） 抓好各住户家庭网的建设，从第一位入住户装修开始，就要求能按照发展的眼光，把家庭智能网先预埋好，使家庭具有：紧急报警、煤气报警、红外线或门磁报警，埋设足够的信息插座（电话、电视、网络），必要时预埋家庭设备、电器控制线等等，这将有利于家庭智能化的深化、发展和实施。2） 设置物业管理计算机软件平台，建好内部局域网，尽快使业主联网，尽早完善物业管理子系统，建立资源管理库：房产资料、住户管理、维修管理、投诉管理、收费管理及社区服务管理，真正做到小区资源共享和远程服务。3） 在楼宇设备智能化方面：根据大厦供配电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备的配置情况，逐步增设控制线路及控制元件，使大厦主要设
69、备纳入监控管理。11.物业管理承诺和措施(1)物业验收和移交阶段内容物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，以管理和使用者的角度，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙和物业公司安保上岗为标志。在国都发展大厦的物业验收和交接工作中，怡高将按如下程序进行：1)物业验收条件物业要验收和移交，必须满足以下首要条件： 施工单位自查合格； 工程监理验收合格； 提供被验收物业设施的竣工图(若尚未完成竣工图，应提供最终的施工图； 提供被验收物业的操作说明、保养手册和其它有关技术资料； 提供与承包商
70、、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款； 提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料； 提供必要的专业技术介绍和培训； 提供所有测试、检验和调试报告； 清洁被验收的场地、设备和机房。2)政府有关职能部门验收政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门到物业进行验收： 施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门； 政府有关职能部门安排验收； 政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单； 施工单位整改完成后，通知有关政府部门在此验楼，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明；3)拒绝验收和移
71、交的范围对如下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业： 工地和交付物业不能有效隔离； 机房不能独立封闭； 有重大施工缺陷； 有影响业户入住的未完工程； 有危及使用人安全的物业； 为危及操作人安全的设备。4)物业单元内设施的验收和移交管理公司代表(或发展商代表)、监理及施工单位共同参与验收，交接以接收单元钥匙为标志： 管理公司向发展商及施工单位申明：验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收； 验收时由施工单位代表和监理签名确认住宅单元验收交接表； 管理公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过； 记录水、电和煤气表具读数； 验收妥当后
72、，须将大门锁好，钥匙交管理公司有关负责人保管在一预备好的钥匙柜内；所有钥匙须标示有关单元的号数； 管理公司预备一记录簿以记录和登记日后钥匙外借和使用情况，包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及管理人员定期入内巡查等。5)公共区域的验收和交接管理公司代表(或发展商代表)、监理及施工单位共同参与验收，交接以管理公司安保正式上岗为标志： 管理公司向发展商及施工单位申明：验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收； 验收时由施工单位代表及监理签名确认公共区域验收交接表； 管理公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过； 有关门钥匙须
73、交有关负责人，并统一摆放在指定的地点。6)各种机房的验收及交接管理公司代表(或发展商代表)、监理及施工单位共同参与验收，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志： 管理公司向发展商及施工单位申明：验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收； 对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收； 验收时由施工单位代表及监理签名确认机房验收表； 验收时由施工单位代表及监理签名确认设备验收表 管理公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过； 有关门钥匙须交有关负责人，并统一摆放在指定的地点。7)绿化的验收及交接管理公司代表(或发展商代表
74、)、监理及施工单位共同参与验收，交接在一年质保期满后交接： 管理公司向发展商及施工单位申明：验收只集中在可见的外观、造型和数量，对植物的根基、是否有病虫害等不作验收； 验收时由施工单位代表及监理签名确认绿化验收表(表式将根据花木情况制定)； 验收后管理公司仅协助浇水工作，其他养护工作由承包商完成； 承包商需及时补种坏死的苗木； 管理公司需保护绿化不受人为损坏。8)关于物业设施的质保期质保期是施工承包商和供应商对其施工和产品的质量进行一定时间免费维修保养，质保期限以发展商与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准： 物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始起计； 质保期内根据需要，承包商或供
75、应商应承担保养责任； 对贵重的设备在质保期内不要自行维修； 发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长； 质保期内应确定紧急召唤时间； 发展商支付工程尾款，需经管理公司会签； 对业户入住时间与物业竣工时间有差异的质保维修，发展商应承担相应的维修费用。9)将物业交付业户使用管理公司代表发展商将物业交付业户使用，填妥物业单元交接表，按以下程序交付：工作经办部门内容备注拟好交付使用 通知书物业部及财务部通知交楼日期需要文件及收据应付款如管理按金、管理基金、管理费上期或其它税费需律师批阅，部分应付款项目需向发展商证实核实合约已公证物业部及发展商需预备一份记录列出已公证文件及有关之缴楼款记录需发展商在交付
76、使用前提供资料物业清洁清洁部确保水箱清洁、楼梯及其他公共地方大洗已完成须使业户满意确实初步翻修完成物业部及工程部按初步验收的翻修记录，检查翻修是否完成如有未妥善的地方再向施工单位申明加装保护板工程部保护公共大堂、云石及其他公共地方在装修期免受损害遗失和损坏后，及时补好临时收楼处的预备物业部、 工程部及 行政部确实所有钥匙匙柜及有关表格文件已预备好确实文件及办公用具已准备好若管理处已建成，可在管理处用户手册及其他文件，并签署防火协议书物业部及 行政部确实有关之用户手册之内容妥当；管理守则及装修手册印刷好并预备派发给各业户；准备好翻修表格及其中协议书或申请表格在交收时使用约住户公约制定用户手册及其
77、他文件和表格布置保安工作保安部检查物业之出入口及比较容易被贼人闯入或匿藏的地方设立巡逻及站岗确保物业内部安全根据需要按排额外安保(2)业主和用户装修和违章施工管理为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修期间对公众和环境的影响，怡高将在物业管理的筹备阶段即制定完整的二次装修管理制度，并在二次装修阶段，督促业户严格执行。发现违章行为，及时制止和记录，必要时请求政府有关职能部门出面解决。国都发展大厦今后业主和用户的装修管理可在如下图表中看出通过工程部审核，同意开工，工程、安保人员进入二次装修监管程序*单元二次装修管理程序安保24小时巡逻工程人员日常巡逻装修许可证装修单元有装修许可证，施工人员有
78、施工/出入证，装修内容、范围与审核批准的装修平面图相符装修平面图补办装修手续，现场查核，修改图纸，补办审批手续安保24小时巡视工程人员日常巡视无图、无证施工 情况与图纸不符 可以继续施工施工人员持证出入、装修施工材料及垃圾有序装运、消防安全、易燃物品监管、成品保护、防物损监管、制止及处理违章施工行为装修秩序技术把关有无破坏承重结构，有无损坏公共设施，不影响外立面及公共区域外貌，施工行为不影响相邻单元，符合施工质量规范，避免产生今后隐患安保巡视发停工整改通知，拍照留证，通知业主及施工负责人巡视时发现当场制止、通知管理处情况不严重情况严重影响重大违规施工 影响不大工程巡视停止一切施工，要求业主或施
79、工单位作出恢复原状，承担隐患后果的承诺书确认恢复原状施工队进行恢复修缮，装修工程视情况是否继续进行继续施工同意改正拒不改正监管重点装修进程把关重点清场，禁止施工人员进入小区，按政府法规和管理公约向业主和施工队进行规劝，必要时通过政府部门进行处理晚间噪声、振动、垃圾装运敲墙分隔承重结构、地面负荷、管道井公共设施、材料、垃圾装运管线布置施工质量规范公共设施地砖面砖防水处理消防安全、外立面设备安装打孔、外立面、外观消防安全、漏水漏电铺木地板对预埋管线有无损及易燃品消防安全、通风粉刷油漆外观外貌同意改正装修完工、清洁、客户入住(3)物业治安防范管理根据人防加技防的原则，国都发展大厦的治安防范工作将主要
80、由两部分工作组成，即： 保安部工作职责 技防硬件设施设备的维修保养工作1)保安部工作保安部是专职安全保卫工作的一个重要部门，又是国家公安部门授权行使若干执法权利的一个基层组织。保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，就没有业户。如一个物业给业户产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无的之矢。国都发展大厦保安部在工作中即要贯彻谁主管，谁负责的原则，又要贯彻群防群治的原则，通过培训和宣传教育，让每一个员工都树立优质服务离不开安全的意识，严格执行管理处、本部门、本班组、本岗位的安全责任制时时处处
81、做好治安消防工作。2） 保安部的职责保安部的职责是： 严格执行国家公安部门及物业管理公司关于治安保卫和消防的方针、制度、规范、标准； 做好治安消防的宣传培训教育； 检查落实管理处内部关于保安工作的各项制度； 对物业实施治安消防监控； 做好公开和秘密的治安管理； 查处在所管理物业发生的案件、事故； 协助查控有关可疑人员及被通缉的案件； 实施对员工的某些纪律检查； 整理和保管好本部门档案资料，抓好本部门人员的业务培训，完成物业管理处负责人和上级保安部门交办的其它任务。保安部门的目标是实行全天候、全方位的保安消防体系，维业户提供优质高水准的保安服务。3)保安管理方案国都发展大厦之保安部内治安保卫和消
82、防两大部分，人员有保安主管、领班和员工，实行垂直领导、分级管理制。保安部从部门主管到员工，将大都既做治安保卫工作，又做消防工作。根据以上，在对国都发展大厦的治安防范工作，怡高拟采取如下安保方案： 小区实行24小时安保管理。 管理处将在大厦及车库出入口等重点部位设岗，24小时专人守卫。 建立小区内部24小时安保巡逻制度。 根据人防加技防的原则，采取先进可靠的保安技防措施，包括电视监控系统、门对讲系统等。 对小区保安人员进行专业培训。 根据小区分期建设及分期各区间的分隔特点，按实际需要配备保安人员数量。4)技防硬件设施设备的维修保养工作此方面的工作将主要由物业工程部承担，对技防弱点设备的维护及保养
83、请参考后面相关章节。(4)物业的清洁、灭虫和绿化管理1)国都发展大厦小区清洁的基本标准国都发展大厦住宅小区环境卫生管理标准如下：(参见建设部颁发的全国城市文明住宅小区达标考评实施细则)： 设有责任划分明确、奖罚制度健全的专业队伍管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。 经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。 环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、必要保洁设备、休息室等。 小区内不能有违章建筑，不能未达到国家或地方规定的污染物排放。 小区道路达到“五不”“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾；路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙
84、根净。2)国都发展大厦的小区绿化及灭虫管理A. 绿化绿化环境是一个优美住宅环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象。 根据怡高的管理理念，小区的绿化养护将外判由专业绿化养护公司进行，由专业绿化养护公司承担每天的浇水、修剪养护树木花草工作。 管理处将根据小区绿化初始设计的目的，从整体上控制好绿化设计效果并能得到充分的实现。 每月物业项目管理处将对整个花园绿化工作进行检查，并根据检查标准进行评分。B. 灭虫管理小区的灭虫主要包括两个方面，即住宅大楼室内环境中将影响到人体健康的灭虫，如老鼠、苍蝇、蟑螂及蚊子等；影响小区环境的花草病虫害。在物业小区业主入住后，怡高将外判请专业灭虫公
85、司采用专门药剂执行此项工作。12. 房屋及公用设备设施维修养护计划房屋及公用设备设施长期保持完好的状态，对物业的保值升值意义重大，怡高将制定短、中及长期工程设施维护保养制度，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关的管理制度进行落实，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具有一专多能的技术人员。(1) 建筑和设施维修养护计划除电梯由电梯安装单位进行维护保养外，怡高将根据物业配置的建筑、设施和设备情况，培训工程技术员学会正确操作和保养。对所有的设备建立台账，详细记录机电设备的运行和维修情况，建立短、中及长期物业设施保养制度，并严格执行。公司总部工程人员，将定期进行检查和监督，发现不维护保养不到
86、位或完善之外，及时指正。（2） 维修养护主要工作内容和范围主要工作范围内容经常性工作公共区域、公共设施、机房巡视、操作、调试、记录计划性工作公共区域、设施、客户收楼、装修、入住保修监督、养护、更新、节能整改、装修管理报修处理客户自用设施、公共设施自行修理、外聘修理计划外工作突发事件、小项目整改、改善急修、改造、增建(3)各设施设备维修养护计划1) 强电设备系统保养计划项目每日每周半月每月每季半年每年1、商用变配电设备 柜外清洁3 柜内清洁3 变压器遮栏内清洁3 变压器表面清洁3 检查、紧固接线端子3 高低压柜柜外表面上蜡3 低压柜输出开关回路绝缘检查3 联络开关性能检查3 失电报警器性能检查3
87、 操作电源自切功能检查3 运行参数检查、记录3 商用站环境清洁32、民用供/配电设备 各设备控制箱/柜至负载绝缘检查3 各设备控制箱/柜接线端子检查紧固3 各设备控制箱/柜内外清洁3 各常、备用设备切换运行3 二次启动控制箱性能检查3 各自动切换装置性能检查3 航空障碍灯自控性能检查3 诱导灯放电检查3 公共照明电源开关箱接线端子检查、紧固3 公共设备电表读数记录3 公共设备配电系统参数记录3 公共设备电表/配电柜接线端子检查、紧固3 公共设备电表/配电柜内清洁3 公共设备配电间清洁3 楼层强电间内设备接线端子检查、紧固3 楼层强电间内电箱环境清洁3 住户供电系统检查2) 给排水、消防水设备系
88、统保养计划项 目每日每周半月每月每季半年每年二年1、消防、喷淋系统 消防、喷淋泵渗漏水检查3 消防、喷淋泵过滤器清洗检查3 消防、喷淋泵空载运行3 消失检箱检查3 喷淋放水阀检查3 消火栓启动泵检查3 喷淋放水启动泵检查3 消防、喷淋系统压力检查、记录取录3 水击警铃试验3 各设备清洁3 消防喷淋设备外表清洁3 设备及管道油漆32、给水系统 给水系统工作情况检查3 各上水泵轴承加油3 管道过滤网清洗3 各泵油位检查3 上水泵阀片、轴承拆洗检修3 砂罐反冲清洗3 各蓄水池进排水阀检查3 各楼顶水箱、阀门流位检查3 变频增压泵工作情况检查3 变频增压泵拆洗检修3 楼层减压阀检查调整3 系统渗漏水检
89、查3 水箱清洗33、污水处理系统 系统工作情况检查3 系统管道、阀门渗漏检查3 设备房、设备清洁3 排风机过滤网清洁30 排风机轮箱油位检查3 压滤器油位检查3 加药缸搅拌机齿轮加油3 污泥处理缸搅拌机齿轮加油3 粗隔栅传动链清洗加油3 平稳池电机汲水口检查、清除杂物3 污泥泵变速轮清洗加油3 系统设备大修保养34、集水井、雨水井排水系统 各潜污泵工作情况检查3 液位控制系统检查3 集水井清洁3 下水管、水渠清洁3 排水系统管道检查33） 空调设备系统保养计划项 目每日每周半月每月每季半年每年1、中央空调 各机组工作情况检查3 各出风口测温3 各机组电流测量3 清洗滤网32、送排风系统 运行工
90、况检查3 轴承加注黄油3 坚固件检查3 正压风机系统3 启动检查3 紧固加油3 各层风阀、风口检查34） 其他设备系统保养计划项 目每日半月每月每季半年每年1、电梯系统332、会所设备33、大厦健身设备3第五部分计划成本预算书1 首二年物业管理收入预算案 单位：人民币元预计每年物业管理收入汇总表序号收费项目收费标准每月收入每年收入一、物业管理费收入1写字楼物业管理费收入（按23838m2*85%测算）3.8769969239522发展商写字楼空置补贴费用（按23838 m2*15%测算）3.8*70%95121141443公寓楼物业管理费收入（按8000 m2*85%测算）2.51700020
91、40004发展商公寓楼空置补贴费用（按8000 m2*15%测算）2.5*70%2100252005商场物业管理费收入（按14000 m2*70%测算）4.5441005292006发展商商务空置补贴费用（按14000 m2*30%测算）4.5*70%13230158760二、营业用房租金收入1物业管理经营用房（按183 m2*1.5元/天测算）1.5823598820三、其它收入1车位管理费用收入（按地下100个*60%测算）1006000720002发展商车位空置补贴费用（按地下100个*40%测算）100*70%2800336003物业管理顾问费5000元/月（按5个月测算）500010
92、4212500预计每月和每年物业管理支出： 18098521718202 首二年物业管理支出预算案(1) 物业管理支出汇总单位：人民币元预计每月物业支出汇总表序号支出项目测算依据每月支出每年支出1管理、服务人员工资及附加附表一435405224802清洁卫生费附表二170742048883办公费固定资产折旧费附表三1028123364年度递延资产折旧费附表四1577189245公用设备、设施维修及保养附表五162621951446绿化管理费附表六6200744007保安管理费附表七172002064008法定税费附表八105801269609酬金（管理费）附表九904910858810其它费用
93、支出（社区活动费用，不可预见费）附表十57870694440预计每月和每年物业管理支出1803802164560三.物业管理费收支盈亏1预计每月和每年物业管理收入18098521718202预计每月和每年物业管理支出1803802164560预计每月和每年物业管理收支盈余或亏损6057260单位：人民币元物业管理支出预算附表一：管理、服务人员工资及附加序号部门职 位月薪标准福利标准人数月薪津合计年薪津合计1经理室物业经理3000120014200504002经理室文秘150060012100252003经理室接待110044011540184804经理室出纳120048011680201605
94、管业部物业主管220088013080369606管业部管理员100040057000840007管业部消控值班80032044480537608管业部会所管理员80032022240228809工程部工程主管2200880130803696010工程部维修技术员1500600121002520011工程部维修技术员1000400342005040012工程部高压配电值班800320444805376013工程部风冷热泵空调值班8003203336040320物业管理人员每月薪金和福利支出共计：2843540522480编制说明：1. 正式职工的的福利为：标准薪金的40%，其中包括养老金23%
95、，公积金9%，大病统筹6%，失业保险金1%，工伤保险金0.4%及雇主责任险0.6%等。2. 物业管理处的日常财务和人事由浙江分公司负责。单位：人民币元物业管理支出预算附表二：清洁卫生费序号项目月度支出年度支出1清洁公司承包内容：清洁人员12名，服装及劳保用品、工具、日常垃圾袋、灭虫药品等。120001440002外墙每年清洗一次：24245m2*1元/ m22000240003生活水池一只：每年清洗一次300吨*8元/吨20024004门前三包费约1200 m21000120005垃圾清运费458户*60元/年*60%1374164886商场14000 m2约4000元/年+化粪池2只*200
96、0元5006000合计：17074204888编制说明：1. 根据我公司管理经验，通过市场化招标聘请专业化保洁队伍，可以达 到保洁要求，同时降低运行成本。单位：人民币元物业管理支出预算附表三：办公费固定资产折旧费序号项目数量单位单价金额1办公家具若干150002对讲机（含充电器和电池板）6部2000120003打卡钟及卡板1套260026004复印机1台12000120005传真机1台180018006电脑（品牌机）2台6200124007打印机1台200020008保险箱1只120012009电话机7部150105010照相机1架85085011印刷品若干300012计算器等耐用文具若干10
97、00合计：64900说明：折旧费按平均年限法、固定资产的平均使用年限按5年，残值率以5%，计算年折旧费为12331元，每月1028元。单位：人民币元物业管理支出附表四：年度递延资产折旧费序号项目数量单价金额年摊销额（元/年）1管理用房装修40000100002空调3台40001200030003电锤1台260026006504电风扇6台1006001505砂轮切割机1台8008002006电焊机1台100010002507吸水吸尘器1台4000400010008铝合金梯4把2008002009垃圾周转车6辆15090022510管道疏通机1套3000300075011其它维修工具若干40004
98、000100012其它消防保安用品若干600060001500合计：7570018925说明：年摊销额18925元月摊销额1577元 单位：人民币元物业管理支出附表五：公用设备、设施维修及保养费序号项 目月度支出年度支出1写字楼电梯保养3台3000360002公寓楼高层电梯保养2台1600192003商场电梯保养5台2500300004监控系统、可视对讲系统25030005监控录像带42盒*32元11213446消控报警系统、防排烟、楼层灭火器1000120007卫星接收系统年检及维修25030008供配电系统年检及维修50060009照明灯具灯泡及线路维修10001200010供排水系统、变
99、频泵、阀门维修550660011公共场所设施修缮30003600012风冷热泵空调系统维修500600013智能化管理系统维修500600014室外下水管道疏通50060001510台电梯装修搬运期间保护、公共场地通道保护100012000合计:16262195144单位：人民币元物业管理支出预算附表六：绿化管理费序号项目月度支出年度支出1绿化公司承包室外1450 m2绿化养护工作内容：成活率95%以上，自备工具1200144002室内所有电梯厅部分公共场所、会所植物摆放100盆大、中、小型，定期轮换，圣诞节、春节、国庆、五一植物布置等。500060000合计：620074400说明：根据我司
100、管理经验，通过市场化招标聘请专业化的绿化队伍，可以保证绿化成活率，降低运行成本。单位：人民币元物业管理支出预算附表七：保安管理费序号项目月度支出年度支出1保安公司承包保安工作内容：保安队员18名，确保物业安全专业培训，专业车辆管理，经常与公安部门联系。保安管理费：18人*100元/月1800216002保安队员18人：18人*800元/月144001728003保安制服费：18人*400元/年60072004保安物品消耗：对讲机电池更换，保安器材更换30036005保安消防训练费1001200合计：17200206400单位：人民币元物业管理支出附表八：法定税费 序号项目月度支出年度支出118
101、3 m2经营房租金8235元*12%房产税988118562月物管收入180980元*5.3%税费9592115104合计：10580126960单位：人民币元物业管理支出附表九：酬金（管理费）序号项目月度支出年度支出1月物业管理收入180985元*5%计提9049108588合计：9049108588单位：人民币元物业管理支出附表十：其它费用支出序号项目月度支出年度支出1公共财产险按六千万元财产投保测算2600312002第三者责任险72086403年度财务审计费40048004会所配套设施及易耗品5000600005自来水费（绿化、共厕、清洁、生活）3000360006公用电费（电梯、水泵
102、、通风、照明、物管）270003240007电话费150元*7台1050126008手机：经理200元/月、主管150元/月*2BP机50元/月*4700840092名主管10月进场全体员工提前二个月培训提前一个月进场，保安、清洁提前一个月50006000010员工制服600元/套*28人/年14001680011节日布置费（彩灯、摆设等）10001200012行政办公杂费（印刷业主手册、装修手册等）15001800013社区活动费（业主委员会筹备、业主联谊会）25003000014物业管理费不可预见费50006000015所有设备机房、办公室等制度上墙操作流程图上墙制作100012000合计5787069444087Colliers Jardine Property Services
