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1、XXXX 项目市场研究计划书项目市场研究计划书我们深感荣幸有机会谨呈本计划书予贵方，目的是期望能藉此机会让贵方认识我们对本项目进行研究的目标、内容、方法、时间和一般程度，以此作为双方讨论议题的起点，并有助于深入评估双方合作的方式。本计划书分为以下几个部分：第一部分 研究目标第二部分 研究内容及方法设计第三部分 报告内容第四部分 工作时间计划第五部分 服务费用与支付方式第六部分 项目组结构第一部分第一部分 研究目标研究目标在双方前期沟通基础之上，我们试提出本次市场研究的工作目标，并希望能够在执行前得到进一步完善和修正。1、了解别墅居民的购买决策过程及其影响因素，描绘目标消费群结构及其社会经济特征
2、；2、了解目标消费群对别墅类住宅的户型、面积、功能属性、景观环境以及配套设施等方面的个性化需求，为完善产品定位提供决策依据；3、测试消费者对别墅类住宅价格接受水平，提出价格制定策略建议；4、了解目标消费群的别墅使用习惯、消费动机、媒介接触习惯等，以及对项目区位的认知和态度，为营销策略的制定提供决策支持；5、分析珠三角区域内典型别墅的产品及营销策略特征，给出本项目市场定位及营销策略的可借鉴建议；6、了解本项目商业环境，分析消费者商业配套需求，为本项目商业设施定位提供决策支持。第二部分第二部分 研究内容及方法研究内容及方法1 1、宏观环境研究宏观环境研究1-1、 研究内容：1-1-1、房地产市场供
3、求概况深圳房地产市场发展状况描述深圳别墅市场供求现场分析龙岗别墅市场供求现场分析房地产市场未来供求趋势预测1-1-2、国家及地方政府与房地产相关的政策法规对别墅开发和流通的政策法规国家金融政策/货币政策/利率/房地产按揭政策等政府关于商品房在金融、市政规划等方面的政策法规别墅开发的政策导向1-1-3、城市规划及片区规划城市规划特点及片区规划地块周边道路、交通及市政规划地块周边远景规划1-2、 研究方法：1-2-1、实地考察项目地块及周边地块1-2-2、对政府相关部门或行业管理机构有关官员进行深度访谈1-2-3、收集当地历史文献资料，如统计年鉴，城市或片区规划图案等2 2、别墅业主定性研究别墅业
4、主定性研究2-1、调查方法：深圳访谈2-2、调查区域：深圳市2-3、样本量：20 份（四季花城 Townhouse 业主 5 份，中海怡翠 Townhouse业主 5 份，关内 10 份）2-4、调查对象：符合市场调查常规过滤条件别墅业主年龄在 30 岁以上购买决策人/主要参与决策者2-5、调查内容（访谈提纲）2-5-1、购买时所考虑的因素2-5-2、对现有别墅内部功能和形式评价2-5-3、对现有别墅外部及环境评价2-5-4、对配套设施评价2-5-5、对周边环境评价2-5-6、购买决策过程及影响因素2-5-7、对本项目的建议2-5-8、别墅业主特征3 3、潜在消费者定量研究潜在消费者定量研究3
5、-1、调查方法：封闭式结构问卷预约面访3-2、方法说明： 根据样本条件要求，事先甄别、预约被访者，访问员上门以问卷形式访问。 在被访者预约方面，一是我司联络员通过各种途径预约被访者，二是采用“滚雪球”的办法预约，即访问成功一个被访者后，通过其介绍其他被访者，再预约访问。3-3、调查区域：深圳市3-4、样本量：100 份（横岗镇 30 份，龙岗区 30 份，关内 40 份）3-5、调查对象：符合市场调查常规过滤条件 深圳市私企业主、股份制企业股东、三资企业的外方代表及技术专家、企业高级管理人员/高级技术人员、证卷金融保险业管理人员等 年龄在 25 岁以上 家庭总收入（包括各种可得收入）30 万以
6、上 未来 13 年内购买各类别墅类住宅的可能性大于零 家庭购买决策人/主要参与决策者3-6、调查内容（调查问卷设计提纲，执行前准备问卷）3-6-1、内部功能和形式需求 住宅户型空间形式（四拼别墅、联排别墅、独立别墅等） 住宅户型结构 住宅建筑面积（需按各类型分别调查） 功能布局（各功能空间的布局，包括各层功能区、阳台、楼梯、卫生间等）3-6-2、外部及环境需求 建筑设计（风格、外墙颜色、材料、窗户形式、屋顶等） 园林景观设计风格、主题、康乐设计等3-6-3、配套设施需求 社区生活配套设施（商业服务设施、体育运动设施、教育设施、医疗设施） 停车位 智能化设施及水平 小区会所 中央空调 直饮水、太
7、阳能系统 物业管理及费用3-6-4、装修标准偏好 交楼标准 公共空间装修标准 外墙材料3-6-5、周边环境需求 对周边环境关注的因素 关注因素的重要性评价3-6-6、购买决策过程及影响因素 购买者/决策者/决策模式 购房决策影响因素及其影响程度3-6-7、购买可能性测试 置业目的（投资、自用、出租等） 置业首选区域 置业首选片区 购买总价/单价接受/首付款额度/付款方式3-6-8、片区认知与评价 片区认知 片区周边环境评价 片区交通条件评价 片区配套设施评价 本项目的意见及建议3-6-9、个人及社会经济特征 家庭结构 职业/职务/所处行业 收入来源及分布 家庭支出构成 家庭耐用品拥有情况3-6
8、-10、生活方式 投资及理财态度 个性和爱好 业余时间支配方式 媒体接触习惯4 4、商业环境及商铺需求研究商业环境及商铺需求研究4-1、研究目的：分析商业项目投资者和经营者对商业项目的需求特点，了解片区内商业分布情况及典型别墅商业设施特点，为本项目商业定位提供借鉴。4-2、研究内容4-2-1、片区内商服物业普查 商业分布 商铺形式 经营业种 经营方式 商铺面积4-2-2、现有别墅区商业设施特点（在现有别墅调查中会涉及本部分内容） 基本情况 整体商业规划布局 商业经营模式 附属商业设施/公共设施数量及分布 业种及业态分布情况4-2-3、商业投资者/经营者研究 选择购买/租赁商铺的影响因素 本项目
9、商业物业价值的评价 本项目开发商业物业的业种业态判断 商铺格局规划设计建议 投资购买/租赁经营的可能性 购买价格及付款方式4-3、研究方法4-3-1、商业普查：片区内实地考察4-3-3、商业投资者/经营者：商铺投资者或经营者深度访谈 在高档住宅区购买或经营商铺 投资者 5 人；经营者 10 人5 5、现有别墅调查现有别墅调查5-1、调查目的：分析典型别墅产品特征，使项目产品定位有所借鉴5-2、调查区域：深圳市、东莞市、广州市5-3、调查对象：别墅5-4、调查方法：实地考察5-5、调查重点： 总体规划设计特点及周边环境 建筑、园林景观设计 功能布局 配套设施 物业管理 营销策略分析（目标市场定位
10、、价格定位策略）第三部分第三部分 研究成果研究成果通过深入细致的市场研究，形成下述报告，将成为项目营销策略制定的重要依据，也是下一步工作的前提。1 1、 XXXX 项目市场研究报告项目市场研究报告内容包括： 消费者研究 商业环境及商铺需术研究 典型别墅研究2 2、市场调研报告附件、市场调研报告附件 全部问卷复印件 全部访谈笔录复印件 XX 项目市场研究报告电子版第四部分第四部分 执行时间执行时间1、项目共需时 25 天，各部分时间安排如下： 合同签定，计划书确认 调查问卷等工具设计修改 3 天 实地执行 15 天 资料整理及数据处理 2 天 分析研究报告 5 天2、以上项目调研时间包括周末休息
11、日，但不包括国家法定节日。3、项目执行时间安排表（具体内容乙方提交）第五部分第五部分 服务费用服务费用一、总费用1、XX 项目市场调研总费用为 X 万元。2、已包含所有的费用，包括调查费用、工作人员差旅费用等。二、支付方式1、合同签定之日，即支付总费用的 50，即 X 万元。2、在提交项目研究报告后 7 日内，支付余款 X 万元。三、各项费用明细表（具体内容乙方提交）第六部分第六部分 项目组结构与职责项目组结构与职责为保障项目顾问服务的稳定性，持续性和协调管理能力，我公司将派遣项目组提供服务。项目组主要成员结构包括：项目总监：负责把握项目进度，及时协调项目各阶段工作，解决项目实施中出现的问题。项目经理：负责协调项目内外关系，制定项目整体计划，具体指导市场研究方案的制定与执行，处理好项目中可能出现的各种突发事件，保证项目按计划进度进行。研究员：负责市场研究工作，包括方法设计、组织实施、分析研究工作，主持定性研究的深度访谈工作，分析调查结果。数据分析员：负责调查问卷的录入及统计工作，分析定量调查结果。督导：负责访问员管理，主持实地调查工作，监控调查问卷质量。项目组人员安排、成员简历。
