《南京市市管直管非住宅公房租金改革》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京市市管直管非住宅公房租金改革（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于加快推进南京市市管直管非住宅公房租金改革工作情况的关于加快推进南京市市管直管非住宅公房租金改革工作情况的调研报告【摘要】南京市公房管理中心主要职责是由南京市住房和城乡建设委员会授权承担南京市市管直管公房管理工作。自1993年至2011年，南京市直管非住宅公房执行的是宁政发1993117号文件的定价租金标准，租金标准低，和市场租金相差较大。为将直管公房租金逐渐向市场化引导，推进直管非住宅公房租金改革，南京市公房管理中心做了大量艰苦细致的工作，并总结了新鲜经验，找出了存在的问题，研究提出了对策建议。一、我市直管非住宅公房租金改革工作基本情况长期以来，我市直管非住宅公房执行的仍是宁政发19931
2、17号文件制定的定价租金标准（1.06-15.25元/m2月） ，租金标准低。2000年，为贯彻省物价局、原省建设厅相关文件精神，市物价局与原市房产局曾联合向市政府行文请示，建议对直管非住宅公房租金标准进行适当调整，但由于当时正值我市国有企业改制的高峰时期，综合考虑各种因素，市政府决定暂缓租金调整工作。至此，近二十年来，我市直管非住宅公房租金标准一直未作调整，和市场租金相差较大。例如中央商场总营业面积约为6.3万，其中直管公房面积约为1.7万，位于商场1-4层裙楼内，为商场内黄金铺位，租金标准却仅为15元/月，与该地段近450元/月的市场租金相比，差距巨大。再如山西路百货大楼总营业面积约为1万
3、，其中直管公房面积约为0.38万，位于商场1-3层，虽已实行协议租金，但仅为16元/月，和近400元/月的市场租金相比，相差达20多倍。我们也曾多次试图以调整中央、山百大型商场租金为突破口推动租金市场化改革。按政策规定，根据宁政发1993117号文件，商场改建前原有出租面积应维持定价租金，扩建后新增的面积可实行协议租金，租金增幅应在原租金的6倍以内，最高可达月租金50元/月左右。虽然这与市场租金差距仍然很大，但承租人还是无法接受。以中央商场为例，我们在其部分房屋改建时，按规定要求对新增加的面积实行协议租金（约占商场内公房总面积的12%） ，但商场拒不接受，后经多次协调，这部分新增面积租金终于有
4、了象征性调增（达到原租金的3.5倍，约为40元/月） 。之后，我们还曾想再次调租，但均无功而返。2012年，中央商场还通过市商务局提请市政府，提出以很低的价格购买其所承租的直管公房产权。随着改革开放的不断深入，我国社会主义市场经济的逐步建立和完善，直管非住宅公房存在的租金政策明显滞后、租金标准严重偏低、管理成本不断加大、转租现象日趋严重等问题越发突出。2011年，根据市政府要求，市住建委、市物价局联合组织对国内部分城市、省内兄弟城市的直管非住宅租金情况进行了专题调研、充分论证，并向市政府写了专题报告。报告指出，我市的直管非住宅公房租金标准，仍是20年前制定的定价租金标准，显然与现在的市场租金水
5、平相差甚远；现在的法律法规文件也已明确，非住宅公房不再是福利性公房，其租金应受市场调节；我市的租金标准水平也明显落后于省内外其他兄弟城市。2011年底，市住建委、市物价局联合下文出台了直管非住宅公房租金改革实施意见 （宁建物字20111374号） 。新政策规定：除行政机关、全额或差额预算事业单位、文教卫生事业单位、居委会、农贸市场、民政部门所属的福利性企事业单位等一些公益性单位所承租且自用的直管非住宅公房，暂维持宁政发1993117号文件租金标准不变外，其余直管非住宅公房均实行协议租金。协议租金以市场租金为基础，由租赁双方协商议定。与此同时，市纪委也组成专题调查小组来市住建委和我中心调研直管公
6、房管理工作，并在2012年第1期的纪检监察要情中明确指出：由于未进行市场化改革，我市直管非住宅公房租金明显偏低，严重背离市场价格，国有资产流失严重。随后，杨卫泽书记就该文批示“积极改革，堵塞漏洞” ，原市政府主要领导也作了批示“国有资产如此管理，亟须解剖问题原因” 。为落实好上级对直管非住宅的工作要求以及市委、市政府领导的批示精神，堵塞国有资产管理漏洞，确保国有资产保值增值，我们加快推进非住宅租金改革工作。2012年初，我们组织人员向全体承租户宣传租金改革政策并听取意见，同时积极与承租户接触、商谈，拟以市场租金为基础，双方协商议定租金标准。经过大量的工作，有少部分经济状况较好的承租户接受了市场
7、租金，也有极少部分选择了退租，但绝大部分承租户以房屋为计划经济产物、企业困难等等原因拒绝调增租金或只愿调增极少量租金，以致我市的非住宅租金改革工作收效甚微，进展十分缓慢。二、相关司法案件情况为使租金改革工作得以向前推进，确保国有资产保值增值，对极不配合的承租单位，我们尝试通过诉讼的途径来解决，希望以此在行业中起到导向作用。自2013年5月起，我们分别在秦淮、玄武、鼓楼三个区人民法院向部分承租户提起诉讼4例（其中1例上诉至市中院） ，向南京市仲裁委申请仲裁2例，以积极寻求司法部门的大力支持。现除1例因双方当事人最终形成和解后由我们撤诉，其余5例均以我们的请求被驳回结案。归纳分析，具体如下：除一例
8、仲裁案例中我中心提起的请求为“变更双方之间的租赁合同，要求对方按照市场租金标准支付租金” ，其余请求均为“解除双方之间的租赁合同，要求对方立即迁让涉案房屋” 。我中心主要认为：双方签订的租赁合同均已到期，对方一直使用涉案房屋至今，依据合同法第232条、236条规定，双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系，我中心有权随时解除合同；且根据2011年底出台的调租政策，我中心多次要求双方重新商谈、签署租赁合同，但对方均不理会，对方的行为违反了调租政策的要求。故我中心提起的请求符合法律和政策规定。承租方的主要辩诉理由为：双方之间的租赁合同并未终止，其从未拖欠房租，也不存在任何违约及未履行协议的行为；其取得
9、公有房屋是历史形成，是国家分配，是具有福利性质的计划性公房，转租也是维持目前已下岗和在职员工社会统筹费用及生活费用的支付，并不是谋求其他利益；且根据调租政策规定，涉案房屋应当实行协议租金，应由双方协商解决，但中心从未与其进行协商，是中心单方制定的房屋租金， “市场价”过高，没有市场依据，明显不合理，故其不予认可。长期以来，计划经济体制形成的直管公房具有鲜明的特殊性。一是来源复杂，既有国家代管的私人房产、对私改造的房产，也有政府新建、没收和收购的房产，还有无主和产权不清的房产。二是社会认知没有转变，依然停留在计划经济时期，主要表现在：社会普遍认为直管公房具有浓重的政策性和福利性；在涉及到直管公房
10、的民事诉讼案件中，法院及承租户仍坚持在计划经济时期福利型、分配制模式下讨论问题等。三是法律依据不足。随着前几年国家对公房管理政策相继废止，公房管理无章可依，一些房地产法律法规又明确指出不适用于直管公房管理。如当我们与承租人就租赁价格产生纠纷而诉至法院时，法院也往往因直管公房的特殊性，将直管公房承租人视为弱势，或不受理，或不立案，或以牺牲直管公房产权人的利益调解结案。四是推进阻力大。客观上，非住宅承租户不少是派出所、幼儿园等机关事业单位，大部分是原国有企事业单位改制后的民营或股份制企业，改制企业人员负担较重，企业发展艰难。主观上，我们也有担心租金调整过快，影响社会稳定，往往在得不到法院支持的情况
11、下，管理缺乏有效的手段和措施。五是老旧公房所占比例较大。如市管直管公房中超出设计使用年限的老旧砖木结构约5万平方米，占总量的17%，各区县所管的住宅房中，老旧公房所占比例更大。通过这两年来我市开展的非住宅租金改革工作情况来看，究其深层次的原因，我们认为：一是改革配套措施不健全，承租户认知没有转变，误认为直管非住宅公房是政策性和福利性房屋，如定价租金长期应远低于市场租金，房屋遇拆迁时能获得最高60%的拆迁补偿款，且事实上存在永久性承租权，不少承租人已理所当然地将所承租的公房作为其资产的一部分，当起了“二房东” ，从中谋取高额转租利益，同时也不相信司法部门会对调租工作有较大实质性支持。二是部分司法
12、机关虽然已逐渐认识到，从政策角度我们向承租户收取市场租金是合法合规的，但往往因直管公房的特殊性，且承租户大部分为改制企业或困难企业，考虑到维稳、调增租金难度大等因素，最终未对调租工作作出大的实质性支持。四、我们的做法为进一步推进租金改革工作，我们在对各区试点单位诉讼结果进行归类总结分析的基础上，及时研究有效对策。针对上述判决（仲裁）文书中我方败诉的原因，我中心已向各直管非住宅公房承租户发函，告知其在收到函后限定日期内来洽谈及签订新的房屋租赁合同，并声明，其如未在函定日期内来，我中心即解除与其租赁合同，且将向其主张租赁合同解除后的房屋占用费（参照市场价格标准）以及要求迁让房屋等权利。与此同时，我
13、们努力采取各种措施，分类推进租金改革，保证直管公房租金收入总体平稳，力争直管非住宅租金收入有所调增。1、对原计划经济时代承租户由于企业重组或发展，我们积极谈判，争取退租房源后，再以市场租金招租，不但提高了租金，也增加了将来征收的补偿。如戴家巷6号房屋，建筑面积957.4，原由南京烟草公司承租作仓库使用，年租金仅为5.4万元。在新一轮租赁谈判中，我们坚持执行市场租金为基础的协议租金，烟草公司不能接受，最终提出了退租申请。随后，我们按50万元左右的年租金向社会公开招租。今后如该处房屋被征收，我中心作为承租人还可获得100%的征收补偿款，这样极大地保证了国有资产的保值增值。2、对非公益性单位承租的直管非住宅公房，未实行协议租金的，在原租金基础上增长一倍以上，合同期限为一年；已实行协议租金的，在上年度租金基础上上浮10%以上，合同期限为一年；重点以转租且获利丰厚的承租单位为试点，加快诉讼试点工作。3、对市场经济时期直管非住宅公房（主要是重置公房） ，采取向社会公开招租的办法，由市场来确定国有资产应得的租金收益。下一步，我们将在住建委直接领导下，和法院等部门协调沟通，提请各部门在处理直管公房案件时，充分考虑我们公房管理部门担负的工作职责，宣传以合同法约束房屋租赁行为，并以此作为处理租赁纠纷案件的司法导向，以推进非住宅公房租金改革工作顺利实施。
