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1、 暑假社会调查报告暑假社会调查报告20112011 年年 7 7 月月 2525 日日题题 目目郴州市消费者购房行为调查报告系系 部部工商管理系专专 业业工商管理班班 级级工管 0922学学 号号090212099学生姓名学生姓名周乐指导教师指导教师职职 称称教授郴州市消费者购房行为调查报告调查目标(黑体四号) ：通过调查消费者者对当前房价水平、价格 变化以及购房者对未来房价预期等的调查，分析购房者对郴州市当 前房价的看法和判断。调查消费者的购房能力和购房需求，分析消 费者在这次房价上涨中扮演着怎么样的角色。综合分析解决房价虚 高的现象。 调查时间(黑体四号) ：2011 年 7 月 15 至
2、 2011 年 7 月 25 调查对象(黑体四号) ：郴州市各大楼盘销售点 调查方式(黑体四号) ：采用问卷调查的方式，共调查了 108 份样 本，其中有效的有 100 份。 据国家统计局郴州调查队提供的对郴州房地产销售价格测算的 指数显示：2011 年前 5 个月，郴州市新建住宅销售价格同比分别上 涨 7.4%、7.7%、8.3%、5.8%和 6.6%；环比指数在 2%和-2%之间波动。 二手房销售的态势更加强劲，价格同比分别上涨 4.7%、6.7%、8.5%、13.8%和 14.5%；环比分别上涨 0.5%、2.2%、2.8%、4.9%和 0.7%。一方面销售价格继续攀升，另一 方面销售数
3、量大幅增加，根据对郴州市房产局的调查资料显示：一 季度，市城区新建商品房销售面积接近 50 万平方米，同比增长 168.56%；商业用房销售面积近 3 万平方米，同比增长 283.33%；其 他用房销售面积 0.35 万平方米，同比增长 75%。别墅、电梯房、多 层房均价分别为 5441.18 元/平方米、3614.29 元/平方米、2706.13 元/平方米。近期，恒大华符开盘的期房叫价超过 5000 元/平方米， 有些面积大，楼层和位置较好的房价超过 7000 元/平方米，但前来 看房和订房的人仍然络绎不绝。面对如此疯狂的房价购房者又是才 取怎么样的态度呢，观望抑或跟进？买房如此火爆是房地
4、产商的诡 计还是房屋的刚性需求旺盛？购房者真的有能力承受如此高的房价 吗？本文希望通过调查购房者对当前房价水平、价格变化以及购房 者对未来房价预期等的调查，分析购房者对郴州市当前房价的看法 和判断。问卷设计我们的调查只为帮您在最合适的价格买到您最想买到的房郴州市消费者购房行为调查问卷1、您的姓名 _ 2、您的年龄 A 2030 B 3040 C 4050 D 50 以上 2、您的收入情况 A 10002500 B 25004000 C 40006000 D 6000 以上 3、您能承受的房屋价格 A 2000-3000 B 3000-4000 C 4000-5000 D 5000 以上 4、您
5、对现在的房价有什么看法 A 比较高 B 很高 C 不是很高 D 适中 5、您认为未来一年的房价情况是 A 稳步上升 B 有所下降 C 基本持平 6、您认为政府的政策对房价产生的影响 A 没有看出来 B 有影响 C 影响不大 D 没有影响 7、您买房的目的是 A 结婚用房 B 改善住房 C 给子女买房 D 投资理财 E 工作需 要 F 孩子上学 8、您支付房款的方式 A 一次性支付 B 商业贷款 C 其他谢谢您的支持!调查数据的整理及分析 一、 消费者房价预期分析： 1、消费者对现在房价的看法和对未来房价的预期消费者对郴州现在房价的看法41.00%39.00%17.00%3.00%0.00%5.
6、00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%比较高很高不是很高，适中不高从上表看出，39%的消费者认为郴州现在的房价很高，41%的消费者认为郴州现在的房价较高，17%的消费者认为房价适中，还有 3%的消费者认为郴州房价不高。总体来说，占 80%的消费者认为现在郴州的房价偏高，房价存在虚高的现象。消费者未来房价预期43.00%33.00%24.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%稳步上升有所下降持平状态系列1在普遍认为房价虚高的情况下，消费者
7、对房价未来的预期各不相同。43%的消费者认为房价会继续稳步上涨，33%的消费者认为房价会有所下降，224%的消费者认为房价在未来一 年内会基本持平。 2、政府政策对消费者预期的影响政府政策对消费者房价预期的影响28.90%26.50%24.40% 20.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%现在还看不出来有影响影响不大没有影响系列1上表显示，仅有 26.5%的消费者认为政府政策对房价产生了影响，28.9%的消费者没 有看出来，24.4%的消费者认为影响不大，更有 20.2%的消费者认为政府政策对房价没有影 响。 综合上面三个图表分析：
8、在消费者普遍认为郴州市现在房价虚高的情况下，43%的 消费者认为房价会继续上涨，其他大部分人的理由都是认为：政府政策对房价的影响不大 或者没有影响。而 33%的消费者认为未来的房价会下跌，他们的理由是认为：政府的政策 会对房价起到降温的作用。2、消费者购房能力和购房需求分析购房者的年龄构成0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%20-30岁30-40岁40-50岁50岁以上系列1上表显示，购房者的年龄构成多样化，而以 20 到 40 岁占大多 数。其中 20 到 30 岁的占 40%，30 到 40 岁的占 36%。4
9、0 到 50 岁的 占 19%，50 岁以上的只占 5%。消费者月可支配收入39.00%29.00%27.00%5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%3000-40002000-30001000-20001000以下上表显示，大部分购房者的月可支配工资水平在 10004000，3000 到 4000 的最多占39%，2000 到 3000 的和 1000 到 2000 的分别占 29%、27%，1000 以下的只占 5%。消费者买房需求38%22%14%18%3%5%结婚用房 改善住房 给子女买 投资理财
10、工作需要 孩子上学从表中可以看出，消费者的购房需求主要来自于：结婚用房、改善住房、给子女买房、投资理财 4 个部分。其中结婚用房占 38%、改善住房占 22%、给子女买房占 14%、投资理财占 18%。工作需要和孩子上学只占 3%和 5%。从上面数据来看市场的刚性需求很旺盛，但投资理财的购房者有部分比例在一定程度上增加了房屋的需求推动了房价上涨。从下表可以看出，68%的消费者采取商业贷款的方式支付，24%的消费者采取一次性支付的方式，8%的消费者采用公积金贷款等方式。消费者购房的付款方式68%24%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%商业贷款一次性支付其他消费者房价承受范围
11、42361660510152025303540452500-35003500-40004000-50005000以上从上表可以看出，42%的消费者房价承受能力在 2500-3500，36%的消费者房价承受能力在 3500-4000 之间，当前电梯房的均价为 3614.29 元/平方米，在消费者房价的承受能力之内，但是存在虚高的成分。 调查总结调查总结: : 从消费者的购买需求、工资水平、房价承受从消费者的购买需求、工资水平、房价承受能力来看，近期消费者的刚性需求旺盛，正常的购房需求能力来看，近期消费者的刚性需求旺盛，正常的购房需求占大多数，投资和投机需求的比例并不高，同时房地产商占大多数，投资
12、和投机需求的比例并不高，同时房地产商的房源充足。二三线城市的房价热，和房价上涨的消息，的房源充足。二三线城市的房价热，和房价上涨的消息，引起消费者的恐慌心理。于是，部分购房需求的消费者贸引起消费者的恐慌心理。于是，部分购房需求的消费者贸然跟进，导致形成郴州市房屋成交量火爆的局面，而交易然跟进，导致形成郴州市房屋成交量火爆的局面，而交易量的上升又导致房屋数量的相对不足，开发商乘机提高房量的上升又导致房屋数量的相对不足，开发商乘机提高房价。房价上涨又引起更多的消费者恐慌，深怕房价继续上价。房价上涨又引起更多的消费者恐慌，深怕房价继续上涨，使得预期在一年后买房的消费者以及一些看到利润空涨，使得预期在
13、一年后买房的消费者以及一些看到利润空间的投机和投资消费者跟进楼市。多米诺骨牌效应加上消间的投机和投资消费者跟进楼市。多米诺骨牌效应加上消费者的羊群效应继续推动房价的上涨，造成了房地产市场费者的羊群效应继续推动房价的上涨，造成了房地产市场火爆、房价虚高的现象。火爆、房价虚高的现象。关于房价虚高问题的原因及建议：关于房价虚高问题的原因及建议：在上文的调查显示，郴州市的房价存在虚高的现象，在上文的调查显示，郴州市的房价存在虚高的现象，略微超出了略微超出了 42%42%的消费者的房价承受能力。如何才能使得房的消费者的房价承受能力。如何才能使得房价在一个正常的水平呢？下面是笔者的一些分析和建议：价在一个
14、正常的水平呢？下面是笔者的一些分析和建议：1 1、政府应加强对土地买卖的监督和管理，规范开发商的行为。今年一季度，郴州土地交易价格同比上涨27.3%，涨幅比上季度高9.2 个百分点；环比上涨9.6%，涨幅比上季度高8.5 个百分点。其中，居住用地价格同比上涨 36.3%、环比上涨 16.6%；工业用地价格同比上涨11.2%、环比持平；商业营业用地价格同比上涨17.7%、环比持平。后期土地价格还将有不同程度的上涨。 （资料来自市国土局）土地价格的上涨必然导致房地产商的开放成本增加，开发商必然通过涨价来获取更多的利润。同时钢筋、水泥、涂料、建材等原材料的价格上涨也进一步增加了开放商的开放成本，推动
15、房价上涨。政府应加强对土地买卖的监督和管理，规范开发商的行为。2 2、加大土地供应，同时 加强对房地产行业 开发商行为 的管理。整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动，对违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘销售等违规行为，应加大处罚力度。2011 年，我市城区初步确定的商品住房用地供地计划为3787 亩，纯住宅用地计划270.1 亩。而由于国家严格控制占用耕地及严格住房用地审批制度的实施，去年一些上报省里的土地指标仍然没有获得批准，土地供应量与城市建设土地需求量相比不匹配。由于土地需求指标和缺口大，土地交易价格上涨。价格上涨导致房地产企业成本过高，房价水涨船高。（信息来自郴房网）3
16、、给消费者提供正确的参考信息，使得消费者的购买行为更加理性。市场上消费者的欠理智行为也推动了房价的上涨，房价上涨导致的消费者恐慌心理，导致市场的房屋需求量上升，进而导致房源的紧缺，为开发商的涨价提供了充足的理由和契机。4、加强 政府政策的 工作 效率 ，正确落实中央的房地产政策，加强保障性住房的建设。上文的调查数据显示，仅有 26.5%的消费者认为政府政策对房价产生了影响，28.9%的消费者没有看出来，24.4%的消费者认为影响不大，更有 20.2%的消费者认为政府政策对房价没有影响。可见政府在政策的落实上，缺乏力度和工作效率。郴州新报 2011 年 1 月 15 日，头版报道“今年将新建保障性住房 4.8 万套”，正文中叶提到，2010 年全市新建（筹建）保障性住房 16 万套。也就是说，2010 年和2011 年两年的时间就共建了 20.8 万套保障性住房，还不包括以前建的。那我来算算数，20.8 万套，每套就算只住两个人，就是 41.6 万
