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1、东莞市南方汽车博览有限公司东莞市南方汽车博览有限公司DONGGUAN NANFANG MOTOR EXPO Co., LTD投资南博投资南博“星时代娱乐广场星时代娱乐广场”项目项目可行性研究报告可行性研究报告发展商：樟木头南方汽车博览有限公司发展商：樟木头南方汽车博览有限公司营销策划：南博商业广场营销策划中心营销策划：南博商业广场营销策划中心2005 年年 6 月月目目 录录第一章第一章 概述概述1. 项目的基本情况项目的基本情况 32. 项目与项目所在地简介项目与项目所在地简介1）项目所在地（市场消费环境）简介项目所在地（市场消费环境）简介 32）南博商业广场简介南博商业广场简介 43）项目
2、业态的选型项目业态的选型 5第二章第二章 项目的可行性分析项目的可行性分析1.1.市场的可行性分析市场的可行性分析1 1） 东莞娱乐市场行业现状东莞娱乐市场行业现状 552 2） 南博娱乐广场的发展方向南博娱乐广场的发展方向 772. 项目的五大优势项目的五大优势 73.项目的市场调查研究项目的市场调查研究 8第三章第三章 项目招商方案项目招商方案 10第四章第四章 经济效益分析经济效益分析 1. 投资概况投资概况 112. 利润估算利润估算 113. 财务效益分析财务效益分析 12第五章第五章 结论结论 13南博商业营销策划 第 3 页第一章第一章 概述概述一、项目基本情况一、项目基本情况1
3、、项目名称、项目名称：南博娱乐星时代广场（南博商业广场一楼）南博娱乐星时代广场（南博商业广场一楼）2、项目发展商：东莞市南方汽车博览有限公司、项目发展商：东莞市南方汽车博览有限公司3、项目法定地址：东莞市樟木头镇莞深莞惠公路交汇处、项目法定地址：东莞市樟木头镇莞深莞惠公路交汇处4、项目执行时间：、项目执行时间：2005 年年 5 月月2004 年年 8 月月二、项目与项目所在地概况二、项目与项目所在地概况1、项目所在地（市场消费环境）简介、项目所在地（市场消费环境）简介东莞市樟木头镇是东莞房地产发达、商贸业兴旺的名镇，素有“小香港”之称。近年来，樟木头镇吸纳了 500 多家外资企业投资建厂，同
4、时也吸引了大批香港人在此安家置业。据了解，樟木头镇目前已吸引外资 60 多亿元，30 多家房地产商合作开发了 128 个项目。而 15 万香港人在此定居，更是带动了樟木头镇商贸业、物流业和电子信息产业的发展。目前樟木头镇已建成高层楼宇 240 栋，面积 750 万平方米，在香港推出花园楼盘 80 多个，成为全国房地产楼盘最多、外销最大的镇区。数据显示，每年该镇大约有 100 万香港人到樟木头度假，是该镇常住人口的 5 倍。这批香港人大部分在樟木头已拥有自己的物业，也圆了他们一生的梦想。目前，房地产已经成为樟木头镇的龙头和支柱产业。同时，抓住口岸通关便利等因素，提高“小香港”城市品牌的知名度，优
5、化了居住创业环境，以此带动当地经济和消费业的发展。随着经济的不断快速发展，第三产业成经济增长点。据了解，目前樟木头走的是外向房地产发展的路子，成为镇区经济发展的成功典范。在经济定位方面，樟木头镇强化其区域中心的地位，迅速发展成为信息汇展中心。2003 年，镇政府大力调整经济结构，推动产业结构优化升级，提高综合实力。首先，调整优化城乡结构，加快城镇化建设进程，提高城镇化水平，突出发展第三产业；重视发展中小企业，发展具有国际竞争力的大公司大企业集团，提高企业整体实力。近年来，樟木头镇的民营经济和第三产业迅速发展壮大，成为樟木头镇经济又一个新的增长点。2003 年开始启动的 12 项重点工程，也正在
6、快速、优质、高效建设中，必将顺利推进整个樟木头城市化水平的全面提升。城乡居民收入继续增加，人民生活水平进一步提高。据抽样调查资料显示，全年城镇居民人均消费性支出 15446 元，比上年增长 8.9%。其中，娱乐文教服务支出 2812 元，上升 9. 6%；随着东莞市委、市政府提出要实施新的文化发展战略，打造文化新城的宏伟目标，樟木镇紧紧围绕打造文化新城的这一个战略目标，在经济发展的同时，樟木头镇精神文明建设及文化建设也取得辉煌成就。樟木头镇已逐步建设成为文化观念先进、文化个性突出、文化设施一流、文化教育发达、文化精品纷呈、文化氛围浓烈的文化高地。这为南博娱乐广场奠定了坚实的文化消费物这为南博娱
7、乐广场奠定了坚实的文化消费物质基础质基础。2南博商业广场简介南博商业广场简介南博商业广场于二 00 二年经东莞市政府与樟木头镇政府立项重点打造的大型工程项目，是政府投资百亿全力打造小香港的十二项重点工程之一。南博商业广场占地面积 60000 平方米，建筑面积 45000 平方米，三层单体建筑，附设有大型停车场，四周园林绿化环绕，是一座按现代风格设计建造而成的宏伟商业广场，也是目前广东省唯一的超大型集汽车博览销售、饮食酒楼、俱乐部、娱乐休闲、商务写字楼、商务酒店、桑拿、沐足、美容等等为一体综合性商业广场。自二 00 三年七月开业至今，南博在当地政府以及社会各界人士的关心支持下得到了迅猛的发展，并
8、成为了一个带动樟木头经济发展和东莞市东部（山区片镇）辐射力最强的龙头企业，南博的整体平均每年营业销售额达 3.5 亿元人民币。南博商业营销策划 第 5 页3项目业态的选型项目业态的选型现根据专业市场研究公司数据显示，以及南博商业广场的整体业态规划，广场一楼适合规划成中高档次的综合娱乐城，适合酒吧、迪斯科、演艺城、健身院、游戏厅、美容院等入驻经营。整个商业广场配套设施齐全，并拥有超大型（1000 个车位）免费停车场。南博露天商业广场约 9000m适合做各种夜市平价市场、特价市场、小商品批发市场、产品展销会等。第二章第二章 项目的可行性分析项目的可行性分析一、市场的可行性分析一、市场的可行性分析1
9、 1东莞娱乐市场行业现状东莞娱乐市场行业现状东莞，常住人口超过 800 万左右，占地面积 2645 平方公里，南接深圳，北靠广州，公路密度全国第一。以国际性制造业为主的外源型经济是当地国民经济的支柱和核心产业。东莞是中国最大的国际性制造业基地之一，是全球重要的电脑配件生产基地，因此，东莞有了“世界性品牌加工车间”的美称！东莞市辖 32 个镇（区） ，经济发达，居民生活富裕，娱乐、消费行业兴旺，城镇建设超速发展。据统计，东莞市（包括各镇区）四、五星级酒店 30 多家，在国内地级市场中位居第一；三星级以下具相当规模的带有夜总会的酒店共有 206 家（而酒吧的数量则以千计） ，酒店分布的密度在全国来
10、说也是名列前茅。在当地的来外来投资中，港商占 58.6%，台商占 29.2%，值得一提的是，东莞是台商在大陆地区最大聚集地，有20 多万人在此投资办厂、工作生活；超过 20 多万香港同胞长期工作、生活在东莞。据东莞市台商协会会长介绍，这些同胞在这里工作生活的同时，也把他们当地的一些娱乐、生活、饮食习惯带到了东莞，东莞夜场喝白酒的习惯就是由台商引进的。如果娱乐市场能够给予这些客户以别具特色的吸引力和周到的服务，则这一市场潜力非常巨大。 随着东莞地区全面建设文化新城的步伐进一步加快加深，已初步形成文化娱乐消费常态化的大环境，东莞市民也逐渐改变以往那种有钱不知道何处花的况状，更多的市民开始寻求有品味
11、有格凋的综合娱乐休闲场所。但根据市场研究数据显示，至目前为止，尚缺少娱乐界的领军品牌，尤其缺乏有品味有格调的综合性娱乐场所，这为南博娱乐广场提了广阔的市场空间与巨大的发展前景。同时，南博大型娱乐广场的出现，将彻底颠覆娱乐界原有的市场格局。针对此项研究结果，世联房地产顾问公司的策略研究员张先生指出，剧烈的社会经济变革中，人们的生活方式和观念发生了很大变化，一方面，在基本的生活需求得到满足后，娱乐休闲作为提升生活品质的重要消费被越来越多的人认同；另一方面，中国人传统上即把“吃喝玩乐”作为业余消遣的一种方式。从过去的“朋友请客”到越来越个性化的娱乐消费选择，尽管在放长假期间的特定时段娱乐饮食服务呈现
12、了供不应求，但第三产业的服务供应商（包括旅行社、餐饮及娱乐机构）正面临如何满足不同消费者的需要以扩大市场的紧迫问题。认真研究不同消费群的娱乐休闲需求，明确自身的目标市场和服务定位，集中有限的资源在细分市场上，根据顾客需要进行娱乐服务的组合设计，借助口碑效应竖立自己的品牌，当是东莞地区娱乐餐饮服务供应商面对激烈的市场竞争下未雨绸缪之良策。 根据市场调查资料显示，东莞娱乐的同质化的后果是将竞争引向以价格竞争为主的恶性竞争。在东莞娱乐这块既大又快速膨胀的蛋糕下，要在短期内大幅提升营业额，如果是靠低价位和大幅提高推广预算，最终效果将是不可预测。整体来说，东莞尚缺少定位较高品位出众的综合性娱乐场所，这无
13、疑为南博商业广场一楼“娱乐星时代广场”提供了一个得以讯速成长的空间。所以娱乐定位只有尽可能差异化，使其与其他娱乐品牌形成某种差异（品位等因素） ，以区别于其他娱乐场所，建立强势品牌，才有机会长南博商业营销策划 第 7 页期赢得市场。谁能准确定位，创建品牌，谁就会占据有利的竞争地位。南博娱乐广场正是基于这一特点而准确定位的。2 2南博娱乐广场的发展方向南博娱乐广场的发展方向南博商业广场的定位是：娱乐、集美食、演艺、休闲购物、汽车博览销售、商务办公、商务酒店等为一体的互动经营项目，从定位上已跳出传统娱乐项目的单一化，形成了明显的差异与特点。现已入驻的各大项目都在盈利经营发展中。根据市场需求，一楼的
14、娱乐广场较合适打造中高档次，较高品位的娱乐演艺场及适合酒吧、迪斯科、演艺城、健身院、游戏厅、美容院等入驻经营。二、项目的五大优势二、项目的五大优势业态优势业态优势：互动项目，南博商业独领风骚！：互动项目，南博商业独领风骚！2003 年 5 月，从第一个国际汽车品牌入驻南博，到四星级的商务酒店入驻，至今已包括南博汽车城、南博娱乐美食城、南博商务酒店、南博商务写字楼、南博沐足中心、南博海鲜大酒家、南博法国俱乐部、南博购物娱乐城八大项目已陆续建立。南博商业广场的主题定位是集娱乐休闲，文化演艺、世界各地的美食为一体的综合商业城。演艺娱乐，美食人间；聚天下之美食，集人间之欢乐，百花齐放，相互争辉，相互凝聚，相互带动，必将成长为东莞乃至广东地区商业地产之典范。品牌优势品牌优势：与知名品牌共舞的时尚阵地！：与知名品牌共舞的时尚阵地！南博商业广场通过其支柱项目“南方汽车博览中心”前期强势的媒体投放，独具匠心的整合传播，已在消费者心中，树立了良好的知名度与美誉度。其它已入驻项目经过历时两年时间的运营，已耗资数百万元投入举办各类的大型宣传、广告活动（包括多次的新闻发布会、汽车展销会、2004
