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1、成套（非成套）住宅成套（非成套）住宅标标准准样样本房屋本房屋设设定要求定要求说说明明住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；2. 应是混合结构的多层建筑中的标准层（一般是一层），卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用 10 年）；4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述条要求在拆迁
2、项目范围内设定“标准样本住宅”；5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。6. 住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合 5 层标准层10 年一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施普通室内装修。普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等。建筑面积7087M2分摊占地权属及证照情况 产权，证照齐全独独门门院落住宅院落住宅标标准准样样本房屋本房屋设设定要
3、求定要求说说明明1. 应为独门院落的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；2应为 2-3 层小住宅楼房建筑，混合结构，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3. 房屋为中等套型及功能，成新为八成新（已使用 10 年）；4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的独门院落作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅
4、”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。6. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一间三层混合二等10 年一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施普通室内装修。普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等。建筑面积140-175M2分摊占地权属及证照情况 产权，证照齐全住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表交易情况修正系数（交易情况修正系数（K1） ）由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取 100.交易日期修正系数（
5、交易日期修正系数（K2） ）该系数可根据物价、房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。房屋房屋实实体因素修正系数（体因素修正系数（K31、 、Ki31） ）1.住宅结构因素修正系数 p1表钢混结构砖混结构砖木结构简易结构结构类型 一等二等一等二等三等 四等一等二等三等一等 二等系数取值110-114 106-110102-10698-102 94-98 90-94 97-101 92-96 85-91 79-85 74-792.住宅成新因素修正系数 p2表待估房屋 成新 样本房屋三成以 下四成五成六成七成八成九成及以 上八成新73-8075-8379-8885-9390-9795-10310
6、0-1083.住宅朝向因素修正系数 p3表修正因素北西东一 间 朝 南两 间 朝 南三 间 及 以 上 朝 南取值范围9698991001011024.住宅功能修正系数 p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、平面布置等因素综合确定套型等级一等二等三等四等五等系数取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，设计较为合理，内部功能布局明确，有独内部功能布局较为凌乱，设施内部功能布局凌乱，房间比较不满足上述要求的独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅立的厨卫设施不全分散 注：有关说明Ki31的取值范围应该界于 80120 之间；可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。. 实体因素修正系数采用计算方式为：K310.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4或 Ki310.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4
