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1、土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。具体为： （一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。（二）对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。（三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。总之，开征土地
2、增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。二、纳税人土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按条例的规定照章纳税。三、征税范围根据规定，凡转让
3、国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税只对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据中华人民共和国土地管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是只对转让房地产并取
4、得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。这里的“赠与”指如下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。四、计税依据土地增值税
5、的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 要确定增值额，必须把握住两个关键要素：第一个要素是转让房地产所取得的收入；第二个要素是计算土地增值税的扣除项目金额。（一）转让房地产收入的确定 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入，一般是指纳税人转让国有
6、土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入。实物收入的价值，一般要通过财产评估（市场交易法）来确定。其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。（二）扣除项目的确定1、基本扣除项目按条例及细则规定有以下四项：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，地价款包括：以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付
7、的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）房地产开发成本房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计
8、、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （3）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发
9、费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10%计算扣除。财务费用中的利息支出扣除，分两种情况: 凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10%计算扣除。上述规定的具体含义是: 凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，房地产开发费用=利息+ (取得土地使用权所支付的金额+房
10、地产开发成本金额) 5%， (注:利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)10%。 （4）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税。教育费附加、地方教育附加也可视同税金扣除。允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让
11、房地产环节缴纳的印花税。 2、房地产开发企业扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计 20%的扣除。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，不得加计扣除。3、转让旧房及建筑物扣除项目旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。转让旧房的扣除项目分三种情形：（1）通过房地产评估机构确定旧房及建筑物评估价格的，扣除项目包括：旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金以及旧房评估费用。其中，旧房及建筑物的评估
12、价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。与转让环节缴纳的税金指转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育附加。（2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目包括：按经税务机关确认的发票所载金额每年加计 5%计算的金额、与转让房地产有关的税金。其中，每年的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。比如，29 个月的为两
13、年，31 个月的为三年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基数。（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。若纳税人是单位，则按转让收入的80%-95%作为扣除项目的金额；若纳税人是个人的，按转让收入的 1%-1.5%计征土地增值税。五、税率土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为 30%，最高税率为 60。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。 在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为 4 个
14、级次：即增值额未超过扣除项目金额 50的部分；增值额超过扣除项目金额50，未超过 100的部分；增值额超过扣除项目金额 100，未超过 200的部分；增值额超过扣除项目金额 200的部分，并分别适用 30、40、50、60的税率。 土地增值税 4 级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额 50的部分，包括 50在内，均适用 30的税率。六、应纳税额的计算应纳土地增值税税额的计算分三步：第一步，先计算增值额，增值额=转让房地产收入额-扣除项目金额；第二步，计算增值额与扣除项目金额之比，增值率=增值额/扣除项目金额；第三步，计算土地增值税税额。计算
15、土地增值税税额可按照分级逐级距计算或查表法计算。（一）分级逐级距计算。如果增值额超过扣除项目金额 50以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。（二）查表法计算。查对四级超率累进税率表，然后按计算公式求出应纳税额。增值率未超过 50的，应纳税额=增值额*30；增值率超过 50%，未超过 100%的，应纳税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%；增值率超过 100%，未超过 200%的，应纳税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%；增值率超过 200%的，应纳税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%。七、税收优惠1、条例规定的免税
16、。有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%；(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。2、细则规定的免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满 5 年及以上的，免征土地增值税；居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值税。从 2008 年 11 月 1 日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。4、以房地产进行投资、联营的暂免税。以房地产进行投资或联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用此项免税规定。5、合作建自用房暂免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。6、个人之间互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当
