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1、中铁 贵阳一品天下国际商业广场（十二滩项目地块）项目定位及产品设计建议一品天下置业四川一品天下置业项目目录发展背景123项目定位发展构想开发模式4四川一品天下置业项目发展背景城市慨况贵阳是贵州省的省会城市 位于贵州省中部偏北 幅员面积：8034平方公里 户籍人口：430余万人口 属亚热带湿润温和型气候贵阳作为首个国家级“国家森林城市 ”和“国最佳避暑休闲城市”，绿带 环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人 的气候是贵阳的骄傲四川一品天下置业项目发展背景城市概况贵阳市是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游 服务中心。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8
2、034平方公里，市区面积2403平方公里，人口已超过430万人，其中市区人口超过300万人，是贵州省第一特大城市。 四川一品天下置业项目发展背景贵阳市下辖：三县一市七区贵阳市老城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方公里。清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。 金阳区为贵阳市政府驻地位于金阳新区林城东路行政区划四川一品天下置业项目发展背景城市规划贵州市市中心将成为“一城三带多组团，山水 相融合”的空间布局结构，打造“城中有
3、城、城 中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿 带环抱”的城市格局： 一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心 ，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云 等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设 用地约200平方公里，聚集人口约238万。 三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为 城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现 “山中有城、城中有山”的布局特色。 多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的 在主城周边布局4个相对独立的功能组团，即 主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东 部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城周 边组团建设用地约100平方公里，集聚人口约 82万。贵阳市中心城区以老
4、城区为中心，实施“北 拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略。四川一品天下置业项目发展背景城市规划贵州市市中心将成为“一城三带多组团，山水 相融合”的空间布局结构，打造“城中有城、城 中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿 带环抱”的城市格局： 一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心 ，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云 等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设 用地约200平方公里，聚集人口约238万。 三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为 城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现 “山中有城、城中有山”的布局特色。 多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的 在主城周边布局4个相
5、对独立的功能组团，即 主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东 部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城周 边组团建设用地约100平方公里，集聚人口约 82万。贵阳市中心城区以老城区为中心，实施“北 拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略。四川一品天下置业项目发展背景城市交通四川一品天下置业项目项目发展背景城市交通规划一环、二环、三环环城道路及16条放射线路 ， 铺以4条轨道交通，构织成贵阳便捷有序的立 体交通网络。四川一品天下置业项目发展背景城市经济贵阳市近几年的GDP呈现持续上涨的良好局面， 近5年保持良好的上升势头，远超全国平均增长速度。 由于贵阳市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，加
6、快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。 数据显示，07年的GDP增长速度是近年来的最高水平。进入08年后，受到50年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的影响下，增长幅度小幅回落，以能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑。 2010年全年贵阳市GDP总值达到1121.82亿元，较去年增长14.8%。四川一品天下置业项目项目发展背景贵阳市宏观经济研究地区生产总值 人民币1383.1亿元消费品零售 人民币584.3亿元居民可支配收入 人民币19420元同比增长：+17.1%人均消费支出 人民币14300元同比增
7、长：+20.5%同比增长：+17%同比增长：+10.51%同比增长：+106.9%实际利用外资 美元2.798亿元2011年贵阳市的整体 经济表现出了强劲的 经济增长势头四川一品天下置业项目项目发展背景比较经济分析贵阳市在人口数量、地区生产总值等硬性指标上处于西南地区省会城市的末尾，其主要原 因是受到人口数量限制。但第三产业所占比重是五省会最高的，占比达到了53.1%，商娱办市场发展潜力较大。2012年经济参考数据贵阳市成都市重庆市昆明市南宁市GDP（亿元）1383.076854.610011.12509.6 2211.5人口（万人）4391159.83329.81 643.22270.74人
8、均GDP（元）31505.015910230065.1393016.28168.35城镇居民人均可支配收入1942023932219552196620622第三产业产值（亿元）733.73383.43623.81214.6 1058.9第三产业所占比重53.04%49.36%36.2%48.4%47.88%城镇居民储蓄余额（亿元）1521.04594570462615.651581.03消费品零售总额584.32861.33415.91271.71073.2四川一品天下置业项目项目发展背景城市经济第一产业：蔬菜种植成为农民增收的支柱土地的贫瘠和农村人口的不 断外流，使得第一产业不断低迷。第二产
9、业：贵阳的六大支柱产业有 1、铝工业，2、装备制造业，3、药业和食品 ，4、石化业，5、卷烟业，6、高新技术产 业。由于基础建设投入的增加，能源、矿 产、制造为首的实体产业均出现不同程度的增 长。 第三产业：旅游业、物流业的高速发展居民在吃喝玩乐上的消费不断增加， 使得第三产业得到进一步强化，服务业全面 呈现发展抬头趋势。是贵阳市经济的主要支柱四川一品天下置业项目发展背景城市研究及宏观经济研究总结贵阳综合实力增强，经济实力稳步增强城市基础建设及辐射力增强现代服务业发展机遇极佳2011年贵阳市经济稳步健康发展，GDB增长率你中西部地区排行第一、增幅达 17.1% ，其中高新技术产业共完成工业总产
10、值501.2亿元，占全市规模以上工业总产值的34.8%，比“十 一五”末提高近18个百分点；第三产业产值达 733.7亿元。强劲的经济增长势头，预示着贵阳市经 济未来的增长潜力。城市交通、运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。 吸引外资的能力不断增强。从产业结构来看，第三产业有2005年的45.89%增至53.1%，物流业和旅游业将增长速 度有望提升。四川一品天下置业项目发展背景城市研究及宏观经济研究总结消费能力提升，消费习惯改变金阳区城市发展潜力巨大项目发展具有极佳机遇随着收入水平的提高和生活条件的改善，贵阳居民的生活方式在不断变化，消 费方式多元化趋势明显，居民
11、生活不仅限于基本生活层面上，开始追求高的生 活品质和精神层面的关注。金阳区是贵阳市级领导机关所在地，市级体育中心位于新区南部，市级文化中心 位于新区中部，未来的贵阳大学城位于新区西部，高新科技工业园为主新区东南 部，是园林式可持续发展的新区，是贵阳市新城市形象的标识。项目位于金阳区东北侧，与政府中心相距200余米，与十二滩水库隔湖相望的是 贵阳市区内唯一的高尔夫球场，将为项目提供大量稳定的政务、商务、休闲的高 端消费人群贵阳房市之商业状况及未来发展趋势调研伴随着贵阳经济的快速发展，商业形态正逐渐从传统零售商业向现代多元化商业过渡并 发展贵阳市商业发展过程商业发业发 展过过程商业业早期发发展明代
12、经济贸易中心的 确立，商业坊市形成 ，清代72行商业格局现现代商业发业发 展 1990年-20世纪初，本地零售业 开始进入贵阳核心商 业街，如：智诚等， 形成现代商 业复兴的第一步多中心商业发业发 展 21世纪大型零售集 团如百盛集团，大 卖场 沃尔玛、家乐 福等，专业 零售苏 宁、国美等相续进 入 贵阳市场开创了贵 阳商业多中心发展的 格局，也形成了新型 业态 的发展趋势多元化商业发业发 展 随着近年来大体量综 合体入市，如亨特广 场等项目以及特色商 业项 目本项目进驻 ，贵阳市的商业发 展迎来了现代多元化 商业全面复兴，商 业地产进 入高速发 展期商业业态从传统百货及专业零售向特色商业及大
13、型综合现代商业快速升级从百货大楼到shopping mall商业版图的变迁记录，贵阳商业结构发生裂变多点开花的商业布局使得贵阳商业正在摆脱传统物理格局-由地段所形成的商圈定义，朝着一种“无中心”轨迹发散智诚诚百货货传统传统 百 货货国美 苏苏宁 沃尔玛玛 家乐乐福 大润发润发专业专业 零 售星力 国贸贸广场场 百盛 新大陆陆现现代百货货 开AA国际动漫 连锁 花果园特色商业 水街特色商 业业亨特城市广场 恒峰步行街 鸿通城 碧园花城 金源时代购物中心城市综综合体 贵阳市商业业态发展贵阳房市之商业状况及未来发展趋势调研贵阳房市之商圈分析传统中 心商圈金阳世纪 城商圈中天会展 商圈省政府花果园 商
14、圈大营坡 商圈水东路 沿线商圈传统商圈及沿城区 环线的新兴商圈传统商圈分析贵阳传统商圈划分：“喷水池+紫林庵大十字路段”商圈、“大西门市西路”商圈、大南门商圈划分标准：时间、业态、档次、消费群差异、居民对商圈的认知度贵阳商业发展早期，传统城市布局形成的中心商业地段，先天的商业氛围带动商户自发聚集形成以中档百货、零售为主，家电、通讯卖场、批发等专业市场、餐饮休闲散铺为辅的“喷水池、紫林庵、大小十字、大西门-市西路、大南门等五大商圈为核心的传统沿街商业格局贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析20“喷水池+紫林庵大十字路段”商圈百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过20万平方米新兴业
15、态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化，主要为超市、专卖店、专业店、便利店等 新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、互相竞争的商业格局大型商业综合体逐步引入 。百盛龙港店已出现“超市+百货”的新型业态组合，其商业规模及业态辐射能力尚未超出传统百货业态典型物业百货商城国贸广场、智诚名店、南国花景购物中心、东方华仔、百盛龙港 店、百盛鲜花店、时代广场、老百货大楼、百货大楼、德龙港名店专业卖场国美电器喷水池店、苏宁电器喷水池店、国鼎家电喷水池店、中意 电讯喷水池店、红华家电大十字店、万卷书城、艾维时尚体育用品 卖场、互动体育用品卖场餐饮必胜客喷水池店、德克士喷水池店、德克士小十字店
16、、肯德基大十 字店、肯德基时代广场店、欢乐比萨娱乐百花剧场、雅迪尔国际商务会所、芝加哥夜总会、世纪星光电影城传统商圈分析贵阳市传统商业格局分析21“喷水池+紫林庵大十字路段”商圈档次 与消费群：本商圈为贵阳市高、中档零售商业最集中区域，包括贵阳唯一的高档百货智诚名店和最具影响力的中高档商业的代表国贸广场和百盛龙港店商圈内中档以上商业占据了贵阳市大部分的中高零售市场消化能力，消费群包括贵阳中、高收入阶层及外地来贵阳的商务、旅游人士贵阳规模最大的传统商圈的地位使其集中了数量最多的新兴商业（如家电和体育用品专业店）和餐饮娱乐场所，此类商业面向社会各阶层传统商圈分析22经营情况：一层商铺基本无空置喷水池周边200米内空置较低省府路以南区域多个百货完全空置或多数空置项目位置楼层景天成商铺喷水池附近，合群路1F新大陆数码广场中华南路，本商圈南 端1F2F3-4F贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析23“喷水池+紫林庵-大十字路段”商圈总体评价：贵阳第一零售商圈的地位将得到进一步加强
