《2012盐城天和广场项目定位报告(2012-7.23)70p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012盐城天和广场项目定位报告(2012-7.23)70p（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、盐城天和广场项目定位报告Project RecommendationPart 1项目概况项目概况销售概况经济技术指标总用地面积：108674平方米总建筑面积：120265.5平方米地上建筑面积：109999.5平方米其中，商业区：50011.3平方米酒店，办公区：59988.2平方米其中，酒店：29887.9平方米酒店式公寓：10866.4平方米办公：19233.9平方米地下建筑面积：10266平方米容积率：1.01建筑密度：30.26%绿化率：30.83%机动车停车位：433辆其中，地面停车：256辆地下停车：177辆非机动车停车位：457辆 本案规划有五星级酒店及办公楼，高度约100米。
2、整体商业定位于城南科教城大学生客源的休闲娱乐广场酒店式公寓目前尚未定性。2#1#3#4#S项目概况 基本数据本案青年路物流中心行政 中心居住 中心休闲、文 化中心以中南世纪城为首的居住区人口导入属于起步阶段，预计在2-3 年左右宝龙广场、文化建筑目前宝龙广场以完全运营，城市副中心概念 已完全形成市政府、医院等行政配套均已落实p 城南新城规划的文化、行政、居住三大板块均以落实 完毕，城市扩容明显。本案所处的科教城板块仍处于起步阶段N项目概况 地理区位3#楼基本情况 总面积：11253 主力面积：62 93 套数：130套2#楼基本情况 总面积：7287 主力面积：58 、67 套数：98套4#楼
3、基本情况 总面积：5769 主力面积：51 、90 套数：61套1#楼基本情况 总面积：6643 主力面积：59.49 套数：72套2#1#3#4#Sp已推出1# 2# 3# 4#号楼,合计30952 p现持有剩余19059 商业项目概况 商业现状楼栋总套数已售套数剩余套数余量主力面积1#7266627-302#98435631-383#1309040624#61223951、137合计3611612001#楼2#楼3#楼4#楼各楼栋去化统计表2#1#3#去化特征分析1#楼整体去化最少，去化主要集中在内沿街区域。2#楼去化主要集中在东面内铺，三层无去化量，面积大小上无明显特征。3#楼整体去化最
4、好。其中二、三楼基本去化完毕，一楼余量主要集中在临湖面区域。4#楼 余量主要集中在西面双排商铺，余量中二楼均为15 的小面积商铺。4#S 商业街共361套，去化161套，去化率45%。项目概况 销售去化Part 2破冰战略项目分析竞争比较案例借鉴未来客群竞争格局宝龙城市广场中鹰龙湖1号凤凰汇中南世纪城老城 新城 交界 线n 区位选择：城南新城板块，整体区位属性相类似，具备可借鉴意义n 项目选择：在售带商业项目，或未来有商业体量推出n 属性选择：相对较为成功个案，对项目提供借鉴方向竞争格局 个案位置项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局本项目处于城南最边缘项目名称产品形态面积销售情况概况宝龙城市广场住
5、宅、商业、 写字楼、酒店 式公寓总面积：48万方 商业面积：20万几近售罄含15万平高档住宅，5万平米的特 色商业街，6.5万平米的国际公寓， 1.5万平米的四星级酒店、15万平 米国际化大型商业街（包括五星级 国际影城、百货、超市等金鹰龙湖1号购物、娱乐、 餐饮总面积：48万方 商业面积：6.4万共85套，销售 率97%， 月均 去化套数20套滨湖街区式商铺，以购物、娱乐、 餐饮为一体的大型商业中心，地上 两层地下一层，1F层高5米，2F层 高6米。目前金鹰奥莱城（国际名 品折扣城）已率先入驻凤凰汇住宅、酒店式 公寓、商业办 公总面积： 商业面积：3.5万2012年底开盘商业属于集中性商业方
6、式，整体业 态定位于休闲娱乐、服饰餐饮为主 导中南世纪城酒店式公寓、 公寓式办公、 餐饮、专业市 场、 hoppingMall总面积：280万 商业面积：70万2013年开盘引进欧尚、UME影院等主力店竞争格局 个案介绍项目分析竞争比较案例分析竞争格局目前商铺存量较少，可售量基本集中在明年入市项目短期之内处于竞争空白时期一层商铺售价周边住宅单价月均去化套数去化率 宝龙国际广场24000-360005000-550032套目前只有2套 ，去化率超过 98% 金鹰龙湖1号沿街25000-30000 内街2000020套仅剩2套， 95%以上 凤凰汇未知，预计在20000左 右/中南世纪城未知，预计
7、20000- 25000/商铺与普通住宅价值比超过4:1，商铺价值得到完全认可在售商铺去化速率较快在高价值比的前提下，商铺依然保持较好去化，产品与价格均受市场认可目前商业仍然销售势头良好项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局p辨析竞争优劣 p明晰项目不足p寻求突破与机遇现象本项目处于城南最边缘项目短期之内处于竞争空白时期目前商业仍然销售势头良好尚余200套存量商铺房源需去化盐城高等师范学校 学校创建于1941年共121个班级， 6500名学生.目前是江苏省规模最大、 专业最多的一所师范学校盐城交通技师学院 创办于1978年，规划总建筑面积19 万平方米。近期生源目标：全日制在 校生达4000人，年培
8、训成人继续教 育专业人才1000人，培训汽车驾驶 员1万人。盐城纺织职业技术学院 办学近50年来学院建筑面积20万平方米 ，仪器设备总值7000多万元，资产总值 5亿多元，师生员工近万。盐城机械技术学院 学校创办于1958年，占地531亩，师生 规模8000人。开设高职机电、中职数控 、电工电子等五个专业主入口S在建体育馆项目分析项目区位p 其他项目基本处于住宅区内,而项目虽然缺乏居住氛围,但周边八所高学府约8万师生，其中项目四有4所,约师生3万人,人文氛围浓郁p在建体育馆未来将带来更多阶段性人流项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析项目产品p 1#2#3#4#1-3层全6米挑高项目,高附加
9、值产品特性尤为突出引入外部活水水源，项 目内打造强势水景景观独特步入式步行街设置，商铺 独立但又相互联系，富有情趣p纯水景步行商业街，独特的商业业态为未来商业增加情趣.项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析 主力店家p 项目目前主打每年8%的投资回报率，包租三年，整体性价比较高，.但直接抵扣房价内.p 目前主力店仅肯德基一家，缺乏其他主力店，不能形成群聚效应, 无法对客户构成直接触动.n 肯德鸡面积一般在200平米-300平米, 面对整体50000平米的商业而言,显然远远不足.项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析 营销展示p 市区售楼处人流无法到达,缺乏聚客地点.p 目前户外只有一块,项
10、目信息难以传达本案市区售楼处被建军路道路围墙完全包围，展示效果基本无法达到n 项目现场包装较为简单，临路两侧设置高围墙，其余均为2米围墙，部分区域没有围墙n 楼体广告与道旗广告均缺失p 现场包装无法展示项目商业成熟氛围和潜力前景,无法形成购买冲动.p缺乏适度引导和现场销售氛围营造,导致整体展示性和昭示性效果较弱项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析 客群定位以中南世纪城为主导的住宅客以中南世纪城为主导的住宅客群，保守估计体量超过群，保守估计体量超过500500万万方，未来将导入方，未来将导入1010万万住户，预住户，预测测20152015年人口导入完成年人口导
11、入完成住宅客户大学园区 项目四至包围学校生源超过项目四至包围学校生源超过3 3万万人，周围人，周围8 8所高校生源超过所高校生源超过8 8万人万人学校教师集中在项目北侧的专家公寓学校教师集中在项目北侧的专家公寓内，人群体量接近内，人群体量接近50005000人人西侧的物流中心产业人员，客西侧的物流中心产业人员，客群体量达到群体量达到1.51.5万万左右左右基于本案的独特地理区位，未来客群构成较为丰富，涵盖高中低三个层级项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局距离项目最近，且目前已经形成稳定规模数量，可 直接被天和广场所利用核心客源重要客源偶得客源尚未成规模，但随着3年的商业培育，住宅 客群也随之庞大，
12、虽然距离项目一定距离， 但可通过引导而被本案利用学生及教师客群周边住宅客群物流区客群 目的性消费将被本案所吸引，属 于偶得性客源显而易见，现在的学生教师客源及未来的住宅客源将构成本案的核心客源项目分析 客群定位p先天条件较优，教育人文氛围,具备先机优势p后期运营存在若干不足，导致销售滞缓现象商业体量：20万方销售情况：售完业种：集中性商业+休闲式步行街业态：餐饮、服饰、休闲娱乐、 卖场超市宝龙国际广场金鹰龙湖1号商业体量：6.4万方销售情况：仅剩2套业种：集中性商业+商业街业态：购物、娱乐、餐饮商业体量：3.5万方销售情况：未开，年底出售业种：集中性商业业态：目的性商业，以休闲娱乐 与餐饮为主
13、导商业体量：71万方销售情况：2013年出售业种：集中性商业、沿街商业 、社区底商、业态：餐饮、专 业市场、Shopping Mall凤凰汇中南世纪城宝龙及金鹰已售商业主要是BLOCK街铺后续凤凰汇及中南商业供应主要以集中性商业为主，含少量住宅底商本项目滨水步行街形式具有更多风情化打造地空间竞争比较 竞争产品项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局所引进的主力店品牌距离辐射范围宝龙国际广场自住经营 SHOOPINGMALL， 大量品牌主力店聚集成为新城核心商业，辐射 10公里范围生活圈金鹰龙湖1号金鹰奥莱城依托奥莱城快速去化其他 商铺，辐射5公里生活圈凤凰汇未知/未知，依据业态体量决定中南世纪城欧尚、
14、UME影院利用商业带动快速去化住 宅项目，成为区域标杆， 符合3公里生活圈宝龙、金鹰、中南项目依托强势商业主力店，成功烘托整体项目价值，对周边业态带来一定的价值认知，从而快速去化相关物业宝龙、金鹰、中南项目依托强势商业主力店，成功烘托整体项目价值，对周边业态带来一定的价值认知，从而快速去化相关物业,竞争项目主力店无论是辐射范围还规模皆在本项目之上,本项目在未来竞争中胜出需升级主力店,形成聚集效应竞争比较 主力店家项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2F：5米1F：6米金鹰龙湖1号宝龙国际广场3F：3.9米2F：3.9米1F：3.9米凤凰汇2F：4.2米1F：4.2米中南世纪城2F：4.2米1F：4
15、.2米在售产品中，带挑高项目不多，仅金鹰龙湖1号一个个案层高较高且仅为一层挑高本项目1-3层全六米挑高独一无二竞争比较 竞争产品项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目投资回报率宝龙国际广场第一期小部分带三年回报8%，后续沿街商铺 不带租金回报销售金鹰龙湖1号不带投资回报率凤凰汇未售，但基本不会采用投资回报率中南世纪城明确未来将不带投资回报率除宝龙一期以外，其余商铺在销售中均不采用投资回报销售手段。本项目目前的3年每年8%抵扣房价性价比较高竞争比较 销售模式项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局竞争比较本案情况区位基本处于住宅区内，客群相对固定处于城南最大居住开发区内，且四 周被大学包围，客源相对丰富商
16、铺受欢迎程度宝龙与金鹰去化较快，市场接受度 较高口碑良好商铺价格认知区域内住宅价格在25000上下浮动 ，本案一层折后价在14000左右商铺形态集中性商业为主导，部分辅以沿街 商业步行商业街，且内部带强势水景资 源商铺层高基本为标准层高，仅金鹰一个个案 一层6米，两层5米一二三层全为6米挑高层高经营形态以主力店为品牌号召力，不带投资 回报，去化良好仅一家主力店，带24%投资回报率营销包装/本案的项目包装整体较弱通过竞争个案点对点分析与自身项目比较，得出项目机会点与突破点项目突破点：1、引入能够吸引人气且增强投资者信心的主力店2、运用项目特殊的科教园地段优势，充分挖掘教育资源及得天独厚的人文环境3、项目整体定位，形象重新包装，给投资者明确的项目运作方向4、重新选择售楼处位置，树立良好展示面，保证销售过程中的人气及眼球度项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目商业定位以及景观定位参考相似点：滨水商业街道位于科教城周边新建社区相似点：景观公园临近体育馆,靠近国际学校常州国
