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1、12第一部分 项目概况 第二部分 市场分析 第三部分 价值挖掘 第四部分 产品建议 第五部分 营销定位 第六部分 营销目标 第七部分 营销策略 第八部分 一期策略总纲3一、项目概况项目地位于湘潭市东北部， 临岳塘区板塘大道(107国道)，紧邻新建的岳塘区政府。距河东主干道芙蓉路约四公里，距长沙约半小时车程。属于长株潭三市融城板块，在湘潭市河东新区未来发展的核心区域内。其具体开发指标数据为：占地面积：82729.79平米，约124亩容积率：1.75建筑密度：30%绿地率：32.55%本案本案岳塘区政府板塘大道板 塘 铺 现 有 人 流 密 集 区4二、优劣势分析1、优势 （1）项目位于湘潭市东北
2、部，是湘潭市进军长株潭三地融城的桥头堡，也是湘潭融城发展的主要方向与核心区域之一，融城战略发展规划的重点所在，可尽享融城机遇与优势。本案5（2）岳塘区新区政府行政中心的建成将带动项目区域快速发展。随着岳塘区新区政府行政中心的建成以及板塘铺周边地区的大面积开发，项目周边地块即将进入快速发展期，政府搬迁所带动的配套设施建设的资源优势也将日渐凸显，区域价值将随之得到极大的提升。6（3）项目紧邻湘潭城市规划发展的内环轴线-板塘大道。这条内环轴线，将湘潭市规划发展的主要城市板块连接在一起，组成了未来城市发展的核心区域，代表着湘潭城市发展的主要方向。本项目正处于这个区域之内，紧邻城市规划发展的内环轴线-板
3、塘大道，区域价值将日益提升。建设路韶山东路芙蓉路湘潭四桥湘潭一桥板塘大道富州路河西九华经济区河东新区本案河东吉安路7九华经济区高新区新材料 工业园昭山旅游经贸 开发区本案（4）湘潭未来产业园区的重点规划区域。项目地所在区域周边集中了多个高新科技、旅游经贸产业园区，是湘潭未来城市经济发展规划的主要区域，代表着湘潭未来经济发展的主要方向。在不久的将来，这里将聚集越来越多的拥有高文化、高收入、高素质的人口群体，这一区域居民的居住水平、对居住的要求将稳步提高。8（5）项目地临近昭山风景区，在三市融城之大城市圈的中央绿化带周边，拥有优良的景观、生态资源。本案9（6）项目地具有极其优越的交通条件。 南北干
4、道：板塘大道 （吉安路） 往北可达湘潭高新区新材 料工业园、昭山旅游经贸开发区 、长沙往南可到湘潭市委市政府 、湘潭德国工业园。东西干道：板马公路 、板五路往东可到火车东站、双马 工业园往西经湘潭三桥，到湘潭 城西商贸区，九华经济区 本案市政府德 国 工 业 园湘潭高新区 昭山旅游开发区长沙 火车东站 双马工业园湘潭三桥 城西商贸区 九华经济区10（7）项目地距离板塘铺社区仅一分钟车程，可共享诸多成熟生活配套设施。金 融： 中国银行、中国工商银行、中国农业银行、农村信用合作社超 市： 步步高超市、心连心超市、金阳超市、华村家电超市社 区： 银海花园（中国虎服饰居住区）、滴水安置区（在建）医疗机
5、构：市三人民医院、板塘大药号、维民大药号、福顺昌医药堂文化教育：岳塘区湘纺小学 、湘潭市第七中学 邮政、电信、其他：板塘铺邮政储蓄所 、中国电信板塘中心营业厅11项目地块平整，便于施工建设，降低了建安成本；项目建筑密度低、容积率低，居住舒适性高；拥有近300米形象面；项目南侧地块整体低于本项目约1.5米，使项目与周边 自然分隔，自成一体。（8）项目自身优势122、劣势项目周边居民住房档次偏低，影响项目所在区域形象；目前项目地周边500米生活圈内配套尚不完善；市场对项目所在区域（板塘铺）是“城市周边小镇”的传统看法、以及目前城区形象“脏乱差”而影响项目形象。133、机会长株潭城市群发展所引来的政
6、策、发展规划上的多项利好条件。岳塘区政府搬迁的带动作用。区域板块的快速发展将极大地提升区域价值，拔高项目形象。湘潭楼市整体价格偏低，目前尚无绝对领袖楼盘，项目价值有巨大挖掘空间。板塘铺区域楼市处于起步阶段，拥有极大的发展潜力。如项目规划的产品属湘潭首创，将可填补市场空白，拥有独占优势。144、威胁2008年国家对房地产市场管理更加严格，各项宏观调控政策的出台将给项目的操作带来一定的隐性难度。湘潭市开发量逐年增加，项目面临巨大的市场竞争压力。项目所在区域市场价值尚未被挖掘，消费者的认可度尚有待提高。15第一部分 项目概况 第二部分 市场分析 第三部分 价值挖掘 第四部分 产品建议 第五部分 营销
7、定位 第六部分 营销目标 第七部分 营销策略 第八部分 一期策略总纲16一、湘潭房地产市场呈现出快 速发展的态势主要指标数据2005年2006年2007年上半年房地产开发投资/23.6412.59房地产开发投资同比增长率/41.3%37.8销售面积(万) 74.1166.455.97销售面积同比增长率-21%124.60%/预售面积(万)77.57165.6977.03预售面积同比增长率 73.17% 113.6%/2006年，湘潭房屋销售面积和预售面积实现了成倍增长，这表明，即使在国家宏观调控的大背景下，湘潭房地产市场潜力仍然是巨大的，随着整体经济形势的不断看好，湘潭房地产市场也呈现出快速发
8、展的态势。17二、河东新区是湘潭房地产开发投资的重点区域2007年三季度湘潭市累计销售商品住房2793套，其中岳塘区销售商品住房1803套，雨湖区销售商品住房990套。2007年三季度商品住房销售均价1802.39元/,与上季度均价相比上涨11.08%。其中岳塘区均价1933.88元/，与上季度末均价相比上涨11.98；雨湖区均价1581.08元/，与上季度末均价相比上涨6.94。 18三、湘潭商品房销售价格稳步 上涨湘潭的房地产市场价格在最近三年保持着稳步上涨的态势，其销售均价也从2005年的1212.9元/上涨至2007年11月份的1904元/。19岳塘区商品房销售价格整体高于雨 湖区20
9、从以上数据可以看出，120-144的户型面积是目前湘潭房地产市场的主力推售及成交户型，且呈现出供销两旺的态势。144的户型面积则呈现出供不应求的态势。四、120-144的户型面积供销 两旺144的户型面积供不应求21小高层 高层多层别墅五、在售住宅物业主要分布在河 东新区，2006年之后开发的项目 以小高层/高层物业为主。河东新区市委周边区域湘潭一桥周边区域湘潭一桥至三桥周边区域别墅+多层多层+高层河西雨湖区政府周边区域2007年2007年2007年2005年2007年2006年2007年2006年2007年2007年2005年2004年2006年2006年2006年2006年2006年200
10、7年2006年2006年2006年2006年 2004年2007年2005年2007年 2006年2006年2006年2007年2006年2006年2007年2005年2005年2007年 2005年2006年2005年2006年22河东新区新市政府周边的项目以小高层和高层物业为主，仅金桥书香庭院有少量多层。近郊项目均为别墅类物业为主。锦绣湘江逸墅庄园金桥书香庭 院 东方名苑中地凯旋城纳帕溪谷本案别墅多层/小高层别墅小高层/高层目前已面市楼盘中，具有一定规模（占地面积超过 150亩）、项目形象较好的住宅项目主要分布在河东新区新市政府周边，另有部分项目分布于近郊区域。其中： 春满江南多 层23竞
11、争对手锁定直接 竞争 对手间接 竞争 对手区域 其它 楼盘突破、提升价值以产品优势提升价值 抢占市场空白点逸墅庄园锦绣湘江阳光山庄金侨书香庭院新景家园观天下建鑫城市广场 春满江南 城郊香樟园纳帕溪谷 中地凯旋城 东方名苑24竞争对手规划示意图金侨书香庭院逸墅庄园东方名苑纳帕溪谷中地凯旋城25竞争对手项目在规模上 占有一定的优势26水景主题、欧/美建筑风格是多数大盘的主要推广内容。产品形式以别墅、小高层、高层为主。项目名称建 筑 形 式景 观 设 计 特 色锦绣 湘江独体别墅、双拼别墅、 联排别墅、花园洋 房意大利风格的纯水岸别墅社区。引入水城威尼斯的设计 理念，中心是一个占 地近2.7万平米的
12、湖，社区整个围绕 中心水系布局。 逸墅庄园 联排别墅、双拼别墅、 独立别墅 建筑设计 以古典欧美建筑风格为主，保持原有山林水体，打造坡地别墅。 金桥书 香庭院 以高层为主、多层为辅 七米架空走廊 ，超大景观带 ，利用地形高差，设计 多层次立体水系。 东方名苑 以小高层为主。 参考欧式希腊风格，在园区里布置雕塑、门廊等 纳帕溪谷以小高层为主 以纳帕溪谷为蓝 本，打造南加州原生态的坡地生活 中地凯旋城 一期为11-18层小高层 强调法式风情，一期屋顶均参照卢浮宫的建筑外观27竞争对手主力户型为：三居（110-150 ）、四居（160-180）别墅（200-500）28竞争对手在售楼盘价格： 普通多
13、层 1800元/ 小高层/高层 2200元/联排别墅 2500元/双拼别墅 3400元/独栋 5500元/竞争对手即将入市楼盘： 小高层/高层 约3000元/29逸墅庄园东方名苑中地凯旋城纳帕溪谷金侨书香庭院锦绣湘江2007年2008年12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月2月 3月 4月 5月 6月2008年第1、2季将是 锁定竞争楼盘的入市高峰期竞争对手入市时间表30市场启示湘潭房地产市场呈现出快速发展的态势。河东新区是湘潭房地产市场开发投资的重点区域。湘潭住宅房地产市场价格整体呈稳步上涨的态势。120-144的户型面积供销两旺， 144的户型面积
14、供不应求。在售住宅物业主要分布在河东新区， 2006年之后开发的项目以小高层/高层物业为主。水景主题、欧/美建筑风格是多数大盘的主要推广内容。产品形式以别墅、小高层、高层为主。退台式洋房资源稀缺！31第一部分 项目概况 第二部分 市场分析 第三部分 价值挖掘 第四部分 产品建议 第五部分 营销定位 第六部分 营销目标 第七部分 营销策略 第八部分 一期策略总纲32核心价值挖掘 项目紧邻新岳塘区政府行政中心，属区政府板块的中央位置，尽享政府板块带来的配套与资源优势，区位价值不可比拟。项目所处湘潭市东北部，正是湘潭市进军长株潭三地融城的主要方向与核心区域。这里是湘潭市未来的规划发展的主要方向与区域
15、，也进入了长株潭三市融城大发展、甚至是国家中部崛起整体规划发展的战略之中。未来的发展前景极为看好，区域价值将得到极大的提升。1、区府中央，融城方向332、湘潭住宅和经济产业发展的核心区域。九华经济 区高新区新材 料工业园昭山旅游经 贸开发区本案34（1）项目周边路网通畅，交通条件极为优越。（4）项目拥有三百米沿街形象面。 （2）项目建筑密度低、容积率低，居住舒适性高。（3）项目用地平整，便于规划，有利于施工。3、项目自身的价值35项目核心价值提纯区府中央，融城方向湘潭住宅和经济产业发展 的核心区域项目自身价值三大核心价值决定了项 目的高端形象、中高端 市场的定位方向36第一部分 项目概况 第二部分 市场分析 第三部分 价值挖掘 第四部分 产品建议 第五部分 营销定位 第六部分 营销目标 第七部分 营销策略 第八部分 一期策略总纲37一、项目产品定位竞争背景 湘潭湘潭房地产市场呈现出快速发展的态势。河东新区是湘潭房地产市场开发投资的重点区域。湘潭住宅房地产市场价格整体呈稳步上涨的态势。120-144的户型面积供销两旺， 144的户型面积供不应求。在售住宅物业主要分布在河东新区，2006年之后开发的项目以小高层/高层物业为主。38项目产品定位竞争背景
