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1、侯 2011.101中国海油大厦管理中心总经理中国物业管理行业协会常务理事英国皇家特许测量师学会中国区新闻发言人欧美同学会青年委员副会长剑桥大学中国校友会秘书长欧美同学会理事留英分会秘书长侯国强主讲人：清华大学学生领导力协会顾问21 物业行业的现状和发展趋势 2 物业行业的困境和实施资产管理的意义 3 物业资产管理的真实涵义 4 国外物业资产管理模式及案例 5 物业资产管理结构性分析及盈利模式创新思维 6 物业资产管理中的创新思维 7 物业资产管理项目的经营与运行目录 contents3物业行业的现状和发展趋势第一章4据统计，2008年物业服务企业在管房屋建设面积达125.5亿平米，比2004
2、年增长335%，年均增速为44.4%。物业服务领域： 住宅，办公，工业， 医院，学校等多种业态1、物业管理现状分析2004年2008年年增长率2008年较2004年增长率37.5亿平米125.5亿平方米44.4%335%5-来自全国第二次经济普查结果2009 2、物业服务企业数量情况2008年末，我国物业服务企业58，406个，较2004年增加84%。从区域发展看，东部31231家，西部11110家，中部9761家，东北6304家。2010年底，估计达到6万个。6-来自全国第二次经济普查结果2009 3、物业管理从业人员情况区域物业管理从业人员分布情况区域物业服务企业从业人员增长情况2008年
3、末，物业服务企业从业人员250.1万人，比2004年末增加106.7万人，增长74%。 （2010年底，约为350万人）如果包括清洁，绿化，秩序维护等专业外包人员， 约为500-600万人。物业从业人员比例情况7区域物业管理从业人员分布情况区域物业管理人均产值2008年末，全国物业管理主营收入2076.7亿元，比2004年增长204.5%。 高于旅游产业和体育文化产业。4、物业管理主营业务收入情况物业主营业务收入情况8人均年产值图表物业行业的趋势1、行业发展迅速，成为社会稳定和谐的重要力量 2、大型的跨地域公司将不断发展，其中民营企业将 越来越发挥重要作用 3、业主和社会的认可度将不断增强 4
4、、行业的专业化水平将不断提高 5、企业竞争不断加剧，资产管理将决定企业成败9物业行业的困境和实施资产管理的意义第二章10l快速发展：近6万家企业，600万人员人均盈利能 力为2000元。l竞争加剧：企业抗风险能力降低l运营成本及人工成本不断增加：对流行的包干制 收费模式造成巨大冲击l收费标准低：难于提高和调整l业主的要求和需求发生变化l业主的维权意识不断增强1、物业管理的困境和瓶颈l员工流动性更强l保洁、保安、工程、维保服务管理专业化l市场化的物业企业面临着生存危机11外部环境内部环境中国部分省市法定最低工资标准z2、物业管理的局限性传统的物业管理：四项基本内容保洁服务绿化服务设备管理安保服务
5、123、物业管理企业规模和效益：由于物业管理的局限性，影响企业发展，没有规模效益。国内：收入几个亿国外：收入几十亿美元4、资本运作没有平台，融资能力欠缺135、国外物业管理公司的冲击行业名称公司LOGO简要介绍仲量联行仲量联行是专注于房地产领域的专业服务企 业。在亚太地区开展业务超过50年。公司在 亚太13个国家拥有77个分公司，员工总数超 过20,800人。世邦魏理士世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉 矶，是“财务500强”和“标准普尔500强” 企业，为全球最大的商业房地产服务公司。戴德梁行戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有 11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务 。第一
6、太平戴维斯高力国际Savills于1855年成立，具有悠久的历史传统 与超群的增长态势。公司一直不甘落后，引 领业界之先，目前已在全国各地设立了200 家办事处。高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司 及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户 提供最全面的专业物业服务。14第三章物业资产管理的真实涵义15定义一：资产管理包含一个投资的要素，跟物业的投资有直接的关系。从投资的角度来理解，物业资产管理：-确定投资战略，重新定位资产，调整租赁期限对应业主市场，实施租户挽留战略。 三个阶段：买入持有出售资产管理：就是基金公司在买入资产后在出售以前管理的工作16定义二：资产管理是以物业管理为操作平
7、台，由物业服务企业开展实施，并利用物业管理的系统网络、专业服务模式以及在获得客户方得需求及委任后对其物业、客户、信息等资源进行整合管理与统筹并最终获得经济效益的系列活动。17定义三：物业管理企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值；物业资产管理是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续的保值增值18定义三：物业管理企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值；物业资产管理是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续的保值增值19 定义四：物业资产管理是指接受资产所有人得委托，依照其委托 授权，对受委托物业资产进行运作管理，以实现资产保值 增值。20定义五：你如何定义资产管理的涵义
8、？212、国内物业资产管理的现状与发展趋势(1) 物业资产管理渐成共识(2) 多元化经营和“以客户需求为导向”的服务探索和盈利模式在不同企业 呈现出生命力(3) 国内物业资产管理尚处于探索阶段(4) 缺乏国际化视野、人才储备不足(5) 趋势：l学习借鉴能力不断增强l复制、创新能力不断增强l逐渐发展、呈现迹象l物业管理资产管理l人才不断丰富l社会环境 2223第四章国外物业资产管理模式及案例Some Differences between China & Mature Markets【成熟与中国市场之间的区别】24模式：物业购置及进入分析前期物业管理涵义：保洁、 保安、绿植服务、设备设施银行、财
9、务管理增值管理 （ 项目及建筑物）物业处置推出包括租约管理，租约续订， 维护保养，处理租户投诉并 解答相关问题，租约终止及 租约提前终止，安排人住和 退租，押金收取及退还，维 护业主权益。现金流和租金，应该编制预 算，并由相应的执行，收取 租金和其他的管理费用，缴 纳保险，避免风险，然后就 是帮助业主完税。如何将整栋楼或整层楼有一个整体的 规划，进而提升租金水平和收入；对 管理项目的建筑和设备设施的寿命进 行预测；接受委托两年或者三年的物 业做资本支出的预算，包括其他支出 和税费等支出物业处置策略及代理安排， 尽职调查协调、物业处置， 买卖交易及交接管理，代缴 税款，净利汇出，协助通过 散售、
10、整售形式处置资产， 以及通过房地产信托基金、 首次公开招募、发行商业流 通票据等形式的退出机制。 25管控流程：Control Flow ChartAsset Manager财务管理 业绩基准Financial Evaluation & Pertormance Benchmarking全权物业管理Property Management In sight市场研究Review Market Trend持续租赁 提高收入Enhancing Revenue262、国外成熟市场与国内市场差别市场差别市场差别租期国内市场：23年 国外市场：510年租金国内市场：以天计算，不调费 国外市场：以年计算，每年调
11、费担保国内市场：3个月租金 国外市场：银行担保27国外物业资产管理案例一：第一太平戴维斯的中国之“道”第一太平戴维斯（Savills）从1899年进入大陆市场以来从零开始已经创办了120家合资企业，合作方大多是拥有优质资源的地产商。第一太平经过不断进行前瞻性思考，预测趋势，最重要的是，思考这一趋势变化对客户和我们业务本身所带来的意义。l 前言:l 公司背景:第一太平戴维斯1855年在英国成立。公司进入大陆市场则是在1989年。28l 第一太平戴维斯的核心竞争力:第一太平戴维斯的核心竞争力为：品牌和人才。品牌：人才：l 第一太平戴维斯的物业资产管理核心竞争力:1、住宅业务比例要继续下降2、物业整
12、体解决方案的服务商。3、合作的对象一定是开发商。4、第一太平戴维斯的投资部门，能够为开发商解决资金问题，可以保障租客的优质；在全 球所有网络，能够为客户带来最高的价值。 29五大行资产管理的方向 仲量联行：参与物业管理，租售代理，前期策划 高力国际：零售、招商 戴德梁行：高端物业代理，房产评估 世邦魏理仕：高端物业特征：五大行很少涉及普通住宅。 30以某国外公司为例Advisory ServicesAdvisory Services Corporate Investment Valuation Research & Analysis Agency ServicesAgency Services
13、 Tenant Representation Landlord Representation Investment Office/Residential/Industrial/RetailCorporate ServicesCorporate Services Lease & portfolio administration Transactional Management & Implementation Asset ServicesAsset Services Project Management Facilities Management Property Management Leas
14、e Management国外物业资产管理案例二：31资产管理与服务模板（咨询服务）（代理服务）（企业服务）（物业资产管理）Asset Services资产管理服务内容32Scope of Scope of ServicesServices 服务范围服务范围Properties Properties & Facilities & Facilities ManagementManagement（物业设施设备管理）（物业设施设备管理）Help/Service Desk, Accounting Services, Budgeting, PurchasingLease Administration an
15、d Portfolio ManagementOperating Expense Audits33Building Operations & MaintenanceBuilding Operations & Maintenance（建筑运营与维护）（建筑运营与维护）Technical & Building AuditHVAC Operation & Maintenance, Energy ManagementAdministration of all building sices contracts Consulting ServicesConsulting Services( (咨询服务咨询服
16、务) )Property & Facilities Management Operations AuditsOperations Set-Up TrainingPolicies & Procedures运营风险指租户维护不好，可能会影响到大厦的整体经营。翻新风险提升企业竞争力，提高运营效率，35年进行翻新财务风险： 是否有充足的资本和足够的现金流信任危机： 是否能得到客户授权和委托3、资产管理的风险控制344、资产管理的切入点【上海老商城案例】上海南京路有个商城，原来是一个比较老的商场，后来有一个外国基金买下了商场，那首先对这个商城进行改造，重新定位，改造成为一个面向年轻人的时尚商城，还有就是引进一些主题店，利用主题店吸引其他的客人，这是资产管理的重新定位； 355、资产管理的客户在资产管理领域，客户是谁？l 资产管理的服务对象更多的是境外、境内的房地产公司，其次是境内和境外的基金
