房地产估价报告范文--抵押1

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1、房地产抵押估价报告估价项目名称 ： 绍兴市区路号大厦房地产抵押价值评估估 价 委 托 人 ：房地产有限公司估 价 机 构 : 绍兴中兴房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）（注册号） 估价作业日期 ：201 年1月 日至201 年 月 日估价报告编号 ：2010第号 目 录目 录致估价委托人函注册房地产估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告 一、估价委托人二、估价机构三、估价对象分析四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期十三、估价报告应用有效期限十四、变现能力分析 十五、风险提示估价技术报告 一

2、、估价对象实物状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析三、估价对象区位状况描述与分析四、市场背景描述与分析五、最高最佳使用分析 六、评估方法适用性分析七、描述与分析测算过程 八、估价结果确定附件 一、估价委托书复印件二、估价对象位置图三、估价对象照片四、权属证明复印件 五、房地产估价机构营业执照复印件 六、房地产估价机构资质证书复印件 七、注册房地产估价师注册证书复印件 八、法定优先受偿权利等情况的书面查询资料致估价委托人函绍兴市张市丝织厂有限公司：受贵公司委托，本公司估价人员对坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底的估价对象进行了实地踏勤，同时调查和收集了大量的相关资料，并遵循独立、客观、

3、公正、合法、谨慎的估价原则，对其进行了评估分析与测算，撰写了本估价报告，现将估价结果及估计过程报告如下：一、估价对象：为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底厂房，建筑面积共计7255.70m2.。二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。三、估价时点：二0一一年八月三十日四、估价作业日期：二0一一年八月三十日至二0一一年九月一日五、估价结果：估价对象在估价时点二0一一年八月三十日上的价格参考为人民币11088480元（大写：壹仟壹佰零捌万捌千肆佰捌拾整）。估价对象评估单价（元）建筑面积（m2）估价净值（元）备注绍兴市张市丝织厂有限公司座落绍兴市灵芝乡张市村大溇底新

4、溇底房地产价值-7255.7014339444减法定优先受偿款5745663.703250964小计11088480 绍兴中兴房地产估价有限责任公司 二0一一年九月一日估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参与本次估价的注册房地产

5、估价xxx、xxx已（或没有）于2012年1月16日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 注册房地产估价师xxx（注册号： ） 签字注册房地产估价师

6、xxx（注册号： ） 签字估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提本估价报告以委托人提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情况，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性；本估价报告未考虑委托估价对象形成过程中的债权、债务问题，也未考虑估价委托人的资信状况；本次估价以估价对

7、象按照房屋所有权证、土地使用证记载的工业用途达到最高最佳使用并能够持续使用为假设前提；根据本报告估价目的，金融机构应在充分考虑如下因素后，根据本报告估价结果合理确定贷款额：在估价对象上设立的法定优先受偿权款额；房地产市场价格波动风险；短期强制处分的不确定性及变现费用；估计对象转让时应缴纳的各项税费；估价对象所有者的金融信用；二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。三、估价中未考虑的因素及估价处理估价结果是为确定房地产抵押贷

8、款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家经济宏观政策发生变化，市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦发生变化。估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价格的影响。四、本报告使用的限制条件本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。本报告使用的有效期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年需重新进行估价。本报告专为

9、委托人所使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。五、其他说明估价结果报告一、估价委托人估价委托人：绍兴市张市丝织厂有限公司二、估价机构估价机构名称：绍兴市中兴房地产评估有限公司地 址： 法定代表人：房地产评估资质级别：暂三级 证书编号：有效期限：联系人： 联系电话： 三、估价对象1、估价对象范围（应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益）为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底绍兴市张市丝织厂有限公司厂房，房屋总层数层，所在层数 层。估价对象土地面积为2404，建筑面积为282388

10、865。2、房地产实物状况：估价对象为整个厂区七幢房屋，幢号32房屋建筑面积为25.20m2，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途门卫，现用途为美容美发店，单层层高3.5米左右，室内装修较好，地面地砖，乳胶漆墙面，水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号33房屋建筑面积为168.50m2，混合机构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途为配电房，现用途小店，单层层高3.5米左右，室内一般装修，成套水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号34房屋建筑面积为1782.20m2，混合机构，房屋总层数为一层，设计用途为车间，现

11、用途超市，室内装修较好装修，地砖地面，乳胶漆墙面，层高4.2米左右，水电卫配套设施齐3、估价对象房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，持有房权证绍自始字第01463号房屋所有权证记载，房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，房屋坐落绍兴市灵芝乡大溇底新溇底，幢号32，混合结构，建筑面积25.20m2，总层数为一层；幢号33，混合结构，建筑面积168.50m2，总层数为一层；幢号34，混合结构，建筑面积1782.20m2，总层数一层；幢号35，混合结构，建筑面积5130.80m2，总层数三层；幢号36，混合结构，建筑面积77m2，总层数一层；幢号37，砖木结构，建筑面积52m2，总层数一层；幢

12、号38，混合结构，建筑面积20m2，总层数一层。持有绍市集用（2008）字第41号集体土地使用证，用途为工业用地，使用权类型租赁，使用权面积5663.70m2，终止日期为2013年9月21日。4、房地产区位状况：经实地踏勘核定，估价对象地处绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底，其东至越西路，南至道路，西至张市村，北至张市村，估价对象的土地实际开发程度为五通一平，位于绍兴灵芝镇张市村，距离洋江西路500米路，位于越西路延伸段上，距绍兴市区10分钟车程，距杭绍甬高速公路绍兴出入口15分钟车程。交通便利，区位优势明显。四、估价目的为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二0一

13、二年一月十日。为完成估价对象实地查勘之日 。（估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意）。六、价值定义估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。七、估价依据1、国家法律法规；（1）、中华人民共和国城市房地产管理法；（2）、中华人民共和国土地管理法；（3）、城市房地产转让管理规定；（4）、城

14、市房地产抵押管理办法；（5）、中华人民共和国担保法。2、技术标准、规程、规范（1）、房地产估价规范【GB/T 50291-1999】；（2）、城镇土地估价规程（国标GB/T 18508-2001；（3）、房地产抵押估价指导意见。3、委托方提供的相关资料：（1）、国有土地使用证复印件；（2）、房屋所有权证复印件。4、估价人员现场踏勘及调查了解的相关资料。5、本估价机构掌握的房地产市场相关资料八、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1、遵循合法原则。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

15、2、遵循最高最佳使用原则。所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 3、遵循替代原则。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。4、遵循估价时点原则。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价

16、格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。5、遵循谨慎原则。在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。九、估价方法根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。市场法是在同一供求圈内选取三个以上与估

17、价对象条件相似的成交实例并于之比较，对实例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，选取收益法为第二种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点客观合理价格或价值的方法。房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值房地产估价师知悉的法定优先受偿款。十、估价结果1. 估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥ 元（人民币 元整），法定优先受偿款为￥ 元（人民币 元整），估价对象的抵押价值为￥ 元（人民币 元整），单价。 十一、估价

18、人员注册房地产估价师：xxx； 注册号：注册房地产估价师：xxx； 注册号：十二、估价作业日期年月日至年月日十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为一年，即从年月日至年月日止。十四、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（一）通用性：估价对象房屋为租赁工业厂房，通用性较差。（二）独立使用性：估价对象为整个厂区的房屋，独立性较好。（三）可分割转让性：估计对象整体性较强，使用功能分割将使用功能减损，故可分割转让性较弱。（四）快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速

19、变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变相价值为市场价值的40%50%。（五）变现时间、费用、税金：在当前市场条件下，估价对象变现时间长短以及变现费用、税金的种类、数额与处置方式和营销策略等因素有关。在变现过程中，变现成本较高，要支付诉讼费用（按财产价值分段最高为4%）、执行费用（一般为0.1-0.5%）、估价费用（分段累计，最高0.42%）、拍卖费用（最高5%）、营业税及附加（5.6%）、印花税（0.05%）以及交易手续费等其它税费。由于估价对象较容易处理，评估人员预测变现时间约为6个月至9个月，变现的费用及税

20、金约为20%。（六）变现清偿顺序：抵押无折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：1、实现抵押权的费用；2、主债权的利息；3、主债权。十五、风险提示说明（一）本次估价结果是估价对象于估价时点的房地产状况及估价时点的房地产市场状况下地价值，因时间变化，估价对象的状况和房地产市场状况都可能发生改变，从而对估价对象的价值产生相应影响。（二）未来估价对象所在区域的环境质量、城市规划、功能定位、市政建设、交通状况、使用状况等因素发生变化而导致房地产抵押价值减损。（三）估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减

21、损。（四）估价报告使用者应该遵循谨慎原则，对估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况进行调查，合理使用评估价值，充分关注在估价对象上设立的法定优先受偿权和估价对象处置时快速变现能力及费用对房地产抵押价值的影响，确定合理地贷款额度。（五）由于房地产抵押贷款周期较长，且房地产市场状况具有动态变化的特点，估价报告使用者在抵押期内应关注对房地产行情产生影响的各种因素，关注房地产市场行情和法定优先受偿款的变化，定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。（六）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点有：市场风险、房地产周期风险、政策性风险等。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经

22、济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析估价对象为整个厂房七幢房屋，幢号32房屋建筑面积为25.20，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途门卫，现用途为美容美发店，单层层高3.5米左右，室内装修较好，地面地砖，乳胶漆墙面，水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号33房屋建筑面积为168.50 ，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途为配电房，现用途为小店，单层层高3.5米左右，室内一般装修，成套水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况

23、良好，系完好房，幢号35房屋建筑面积为5130.80，混合结构，房屋总层数为三层，设计用途综合楼，现用途为超市及车间，单层层高5米左右，室内装修较好，地面地砖，乳胶漆墙面，水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房.幢号36、37、38房屋建筑面积分别为77 、52 、20 ，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，现用途为附属用房，室内一般装修，使用及维护状况良好，系完好房。估价对象所占土地坐落灵芝镇张市村，其东至越西路，南至道路，西至张市村，北至张市村，其使用权面积为5663.70，用途为工业用地，使用权类型租赁，土地形状为规则的长方形，地势平坦，地基承载力较均一，

24、宗地基础设施条件完善，已达到通路、通给排水、通迅、通电、通给、场地平整。二、估价对象权益状况描述与分析 估价对象房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，持有房权绍自始字第01463号房屋所有权证记载，房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，房屋坐落绍兴市灵芝乡张市村大溇底，幢号32，混合结构，建筑面积25.20 ，总层数一层；幢号33，混合结构，建筑面积168.50 ，总层数一层；幢号34，混合结构，建筑面积1782.20 ，总层数一层；幢号35，混合结构，建筑面积5130.80 ，总层数三层；幢号36，混合结构，建筑面积77 ，总层数一层；幢号37，砖木结构，建筑面积52 ，总层数一层；幢号

25、38，混合结构，建筑面积20 ，总层数一层。持有绍市集用（2008）字第41号集体土地使用证，用途为工业用地，使用权类型租赁，使用权面积为5663.70 ，终止日期为2013年9月21日。三、估价对象区位状况描述与分析 估价对象地处绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底，其距离洋江西路500米路，位于越西路延伸段上，距绍兴市区10分钟车程，距杭绍甬高速公路绍出入口15分钟车程。交通便利，区位优势明显。 (一)位置状况：估价对象坐落于绍兴市灵芝乡张市村，东至越西路，南至道路，西至张市村，北至张市村。（二）交通状况：厂区南大门临越西路延伸段，距绍兴市区10分钟车程，距杭绍甬高速公路绍出入口15分钟车程。（

26、三）环境状况：属于绍兴灵芝镇张市村，随着周边房屋的拆迁，评估对象的中心位置越趋明显，周边房屋出租率高。（四）外部配套设施状况：该厂房基础设施完备程度已达五通一平，即通路、通给、排水、通迅、通电、场地平整，周边其基础设施完备，公共配套设施完善。四、市场背景描述绍兴是首批中国历史文化名城之一，是著名的水乡、桥乡、酒乡、书法之乡，是蔡元培、鲁迅、周恩来的故乡，毛泽东主席称绍兴为“鉴湖越台名士乡”。绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256平方公里，人口434万，其中市区面积339平方公里，人口64万。绍兴历史悠久，是首批国家级历史文

27、化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。经测算，2011年，绍兴市国民生产总值（GDP）3291.23亿元，同比增长10.5。全年财政总收入426.45亿元，地方财政收入239.69亿元，同比增长22.1%和24.0%，市区人均GDP突破1万美元。 自然资源方面：绍兴境内河湖密布，水资源总量为58.8亿立方米，可供养殖的淡水水面1.7万公顷，拥有耕地面积167千公顷。具有开发潜力和开采价值的矿产60余种，其中硅藻土储量为全国第一。人力资源方面：全市有专业技术人员25万人。绍兴文理学院等6所高等院校、31所中等职业学校及43所高级中学，每年向社会提供专本科毕业生1.5万人

28、、中等职业学校毕业生2.4万人、普通高中毕业生3.5万人；还有2282所成人教育、培训学校每年对近百万从业人员进行再教育和技术培训。各类人才总量超过50万人。市场资源方面：依托本地轻纺、领带服饰、珍珠等产业优势形成的专业市场十分繁荣，全市有各类商品交易市场383个，其中年成交额超10亿元的市场有11个。绍兴中国轻纺城是亚洲最大的纺织品集散中心，2011成交额488.43亿元。绍兴是中国投资环境金牌城市之一。全市形成了“一小时经济圈、二小旅游圈”；浙赣、杭甬铁路和沪杭甬、上三、杭金衢、甬金等高速公路贯通境内。绍兴可与世界上所有国家和地区通邮、通迅。绍兴电力局在全国供电系统中第一个建立ERP系统，

29、成为全国首批“国际一流供电企业”。绍兴城市供水水质达到欧共体饮用标准。绍兴污水处理总能力达到135万吨/日。但近年来国家针对房地产市场进行了多次宏观调控，致使房地产成交量及价格双双出现下行趋势，消费者观望态势明显增强。绍兴楼市也不例外。而2011年绍兴楼市供应量没有明显减少，使得2011年绍兴市区商品房市场出现供大于求的现象。其中，1-5月，绍兴市区商品房市场新推楼盘并不多，但到了6月，月供应量达到1525套，中高档楼盘的销售形势逐渐下滑，众多中低价位楼盘则显示出政策环境下的优越性，刚需购房者成为该时间段的主力军，袍江新区楼盘热销，据绍兴市房地产信息网年终统计数据显示,2011年，成交均价在5

30、000-12000元/平方米以下的刚需型商品住宅销售2350套，占全年绍兴市区商品住宅总销售量的56.8%。五、最高最佳利用分析最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。估价对象位于绍兴灵芝镇张市村，为选择估价对象作为工业厂房利用提供了前提条件，据房权证绍自始字第01463号房屋所有权证、绍市集用（2008）字第41号集体土地使用证记载，房屋设计用途为车间、配电房、门卫、土地用途为工业用地、则估价对象作为工业用地使用符合合法原则的要求，结合对估价对象所在区域环境和房地产市场的调查和预期分析，确定估价对象作为工业用房持续

31、使用为最高最佳使用。六、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据房地产估价规范和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用成本法和假设开发法进行估算，估价方法适用性分析见下表： 估价对象特点1估价对象位于 ，法定用途与现状用途均为 ；评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值可选估价方法市场法收益法假设开发法成本法基准地价修正法估价方法定义将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正或调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值预计估价对象未来的正

32、常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格是否选取不选取不选取选取选取不选取估价方法选择理由估价对象为在建工程，所在区域交易实例少，且该类交易一般不公开，难以获取其交易情况。估价对象为在建工程，目前状态无法获取收益。估价对象为在建工程，具有投资开发或再开发潜力的房地产，适合选

33、取假设开发法估算估价对象的客观合理价格。估价对象为在建工程，主要由土地费用、土建工程费用、机电安装费用及装饰装修工程费用组成，而这四部分的费用可通过测算其重新购建价格和折旧得出。估价对象法定用途及现状用途均为商住，非宗地评估，不适合用基准地价修正法估算其客观合理的价格。七、估价测算过程1、采用现行市价法市场法是根据替代原则，根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。运用市价法评估按下列步骤进行：a、搜集交易实例；b、选取可比实例；c、建立价格可比基础；d、进行交易情况修正；e、进行交易日期修正；f、进行区域因素修正；g、进行个别因素修正；h、求出比准价格。

34、其基本公式如下：V=VIb（1+交易情况修正系数）（1+区域因素修正系数）（1+个别因素修正系数）（1+交易时期修正系数）式中：V待估资产价格； VIb与待估房地产同类用途同一地段的交易实例的价格；a、选取可比实例根据评估人员进行的市场调查和本公司掌握的市场信息，通过对估价对象非住宅近期发生过交易的类似房地产进行收集整理分析，根据地段相似、结构相同、用途一致、相间相近的原则，从本公司掌握的房地产交易资料库中挑选出三个交易案例作为可比实例。 可比实例情况分析表比较因素待估对象实例1实例2实例3地址马臻路胜利东路中兴北路解放大道与凤西路交叉口交易价格13500元/14000元/12000元/交易双

35、方情况及交易目的正常正常正常正常交易时间2011-62011-62011-62011-6交易房地产状况现房预售预售预售交易方式、付款方式1次1次1次1次房地产用途办公办公办公办公区域因素商业等级二级二级二级三级产业聚集规模、商业繁华程度很繁华,人流量大较繁华,人流较大很繁华,人流量大一般,人流暂不大基础设施、公共设施完善程度很完善较完善很完善一般交通便捷程很便捷一般很便捷一般公共配合齐备齐备齐备一般自然条件状况很好很好很好很好环境质量、周围景观一般很好很好很好城市规划限制好很好很好很好个别因素临街状况、地势临街状况好临街状况好临街状况好临街状况好建筑物新旧程度9成新全新全新全新装修情况简装毛胚

36、毛胚毛胚设施设备齐备齐备齐备齐备平面布置合理合理合理合理工程质量好好好好建筑结构钢混钢混钢混钢混楼层2 、4均价均价均价朝向向南均价均价均价b、交易情况修正交易情况修正主要是排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。所有被选可比实例均为正常情况下进行，故其交易情况修正系数为1。c、交易日期修正交易日期修正是指将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可比实例的交易日期均为现在的预售价，故其交易日期修正系数为1。d、区域因素修正区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，市政规划限制等影响房地产价

37、格的因素。区域因素修正系数表比较因素待估对象实例1实例2实例3交易价格13500元/14000元/12000元/区域因素商业等级100产业聚集规模、商业繁华程度100基础设施、公共设施完善程度100交通便捷程100公共配合100自然条件状况100环境质量、周围景观100城市规划限制100小计100e、个别因素修正个别因素修正的内容主要包括：临路状况，基础设施完备程度，规划管制条件等。个别因素修正系数表比较因素待估对象实例1实例2实例3交易价格13500元/14000元/12000元/个别因素临街状况、地势100建筑物新旧程度100装修情况100设施设备100平面布置100工程质量100建筑结构

38、100楼层100朝向100小计100f、测算比准价格： 可比实例实例1实例2实例3可比实例单价13500元/14000元/12000元/交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正101/100101/10075/100个别因素修正100/100100/10095/100修正后单价13599元/14140元/8426元/平均比准单价12055元/取整12000元/三个可比实例与估价对象均有较强的可比性，且以上三个比准价格差距在合理范围之内，因此采用三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的评估价格，即估价对象评估单价（

39、1873元/+1763元/+1677元/）3=1771元/。2、收益法估价人员对估价对象所在区域同类性质的房地产市场情况进行调查，本次估价参考周边商业出租情况及该区域价格变化趋势，运用收益法分析，估算并预测估价对象开发完成后作为商业物业的售价。求取年租金收益经实地查勘估价对象现状及对其附近房地产租、售市场调查，采用市场法求取估价对象商业物业的平均客观月租金。（与市场法一样略）通过市场法的测算，结合目前的市场状况及未来市场的分析预测，经过专业谨慎的分析，综合确定估价对象首层商业物业平均客观月租金为471元/，空置率为10%，并保持不变，则其年租金有效收益Z为：Z471（110%）1250868（

40、元/）求取年净租金收益a、维修费维修费按房屋重置价的2%计算。根据调查、分析绍兴市同类物业客观市场工程造价水平，确定估价对象房屋重置价按3511元/计算，即维修费35112%7022（元/）。b、管理费目前绍兴同类物业出租管理费一般按租金收入的一定比例计算，据估价对象情况，本次评估取租金收入的2%，即管理费508682%101736（元/）c、保险费保险费按房屋重置价的02%计算。根据调查、分析绍兴市同类物业客观市场工程造价水平，确定估价对象房屋重置价按3511元/计算，即保险费351102%7022（元/）d、房产税、营业税及其他税费房产税12%、营业税及其他税费563%，即房产税50868

41、12%610416（元/）营业税及其他税费50868563%28638684（元/）则各项费用总额7022101736702261041628638684l，076（元/）（取整）e、押金年收益 据市场调查并结合评估师工作经验，本次估价取两个月的租赁押金，押金年收益4712225%212（元/）。f、年净租金收益 租金净收益的计算，就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用，即年租金净收益A为：A5086810762124032（元/）报酬率Y的确定采用累加法确定报酬率，累加法的一个细化公式为：报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率a、无风险报酬率，选用同期

42、中国人民银行公布的一年期商业银行存款年利率；估价时点中国人民银行公布的一年定期存款年利率为225%，故无风险报酬率取225%。b、投资风险补偿率，根据估价人员调查行业相关情况，并结合估价人员的专业分析，认为商业物业投资风险补偿率的取值范围在0%8%，而影响投资风险补偿率主要因素有投资周期风险、退出损失风险、竞争能力风险、投资规模风险、收益稳定性风险、市场规模和成熟程度风险、市场失衡的可能性风险、政策风险等。估价人员通过对这些影响因素赋予一定的权重，对各项因素根据高、中高、中、中低、低5个层次赋予分值，先求取加权平均分值，最后利用内部插值法得出投资风险补偿率，由上表得出投资风险补偿率为302%。

43、c、管理负担补偿率，根据估价人员调查行业相关情况，并结合估价人员的专业分析，认为管理负担补偿率的取值范围在0%4%，而影响管理负担补偿率主要因素有管理难易程度、管理对价值的影响程度、管理的成本费用水平、专业性等。估价人员通过对这些影响因素赋予一定的权重，对各项因素按高、中高、中、中低、低5个层次赋予分值，先求取加权平均分值，最后利用内部插值法得出管理负担补偿率，由上表得出管理负担补偿率为19%。d、缺乏流动性补偿率，根据估价人员调查行业相关情况，并结合估价人员的专业分析，估价对象拟建成建筑物为通用性物业，在市场上能自由出售，处于活跃市场状态，不受管制，考虑这些因素判定缺乏流动补偿率为16%。e

44、、易于获得融资的优惠率，根据估价人员调查行业相关情况，并结合估价人员的专业分析，估价对象作为房地产或土地易于获得金融机构的抵押贷款支持，考虑此项因素，易于获得融资的优惠率取05%。f、所得税抵扣的优惠率，根据估价人员调查行业相关情况，并结合估价人员的专业分析，估价对象并未能获得所得税抵扣的优惠率，故不考虑所得税抵扣的优惠率。根据公式：报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率报酬率Y225%302%19%16%05%0%827%（取整）求取收益价格根据委托人提供的国有土地使用权 （1998）086号 则土地使用年限自该日期起，（其中：住宅：70年，商业：40

45、年，综合：50年）。项目开发期为1年，建设期为05年，假设商铺建成后可全部租出，则剩余收益年限为272年。根据公式，所以估价对象商业物业单价V为：VA/Yl1/（1Y）n4032/827%1l/（1827%）27743139（元/）（取整）3、成本法a.确定重置成本该房屋混合结构、1-4层、平均层高4米，根据绍兴市房屋重置完全价标准，结合评估对象的实际情况，按重置成本法评定估算：项 目实际状况价格（元/）结构混合结构860门窗铝合金门窗钢质大门80屋面平屋顶、隔热层85楼地面混凝土水泥地面现浇楼板、花岗岩地面100墙体标准砖砖墙，内外墙高级涂料80水电卫水电65其他调整事项层高标准3米，实际4

46、米80合 计1350确定重置成本为1350元/。b.成新率:综合成新率=完损等级打分法成新率60%+使用年限法成新率40%按完损等级打分法测算评估人员实地勘察了评估对象,并结合厂房的结构、装修、设备、维护保养状况,测算其成新率为:项目实际状况项目得分权数(%)成新率(%)结构完好868879.2装修完好85108.8设备完好8421.72合计*10089.72成新率为89.72%。、使用年限法该楼于2007年建成，估测其经济使用年限为50年，尚可使用经济年限45年。成新率=尚可使用经济年限/经济使用年限100%=45/50100%=90%。综合成新率89.72%60%+90%40%=89.83

47、%，取整90%。所以估价对象单价为=重置成本综合成新率八、估价结果确定：通过上述两种方法的分析计算，其结果略有差异，我们认为收益法的取值依据及评估结果更为可靠，故本次取收益法权重为70%，市场法权重为30%作为最终评估结果，则评估值为：42151757830%44491929270%437949178（元）5、求取估价对象房地产抵押价值估价对象房地产抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值房地产估价师知悉的法定优先受偿款假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值=单价面积本次评估知悉的法定优先受偿款有 （无）法定优先受偿款=工程款+抵押贷款额=估价对象房地产抵押价值本估价机构根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎等估价原则，按照估价程序，通过市场调查研究，选用科学合理的估价方法，经过评估测算，并结合长期积累的估价经验与对影响房地产价格各项因素进行分析，综合确定估价对象在估价时点上的价格参考为人民币11088480元（大写：壹仟壹佰零捌万捌仟肆佰捌拾元整），单价。 附件委托方的身份证明文件或营业执照复印件估价对象的位置图估价对象周围环境照片估价对象内部厨房、卫生间及房间的照片，每个房间一张照片，有估价人员与勘察现场的照片权属证明文件法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录估价中引用的其他专用文件资料估价人员和估价机构的资格证明等10/23