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1、建湖森达地块策略简报目录一、建湖概况1、地理位置2、交通3、经济发展4、规划5、小结二、建湖房产概况1、板块格局2、当前市场供应状况3、发展趋势4、购房群体分析5、代表性楼盘6、小结三、项目地块分析1、地块现状2、地块指标3、地块四至4、地块SWOT分析5、地块分析小结四、项目建议1、项目总体定位方向建议2、项目住宅商业配比建议3、项目户型配比建议一、建湖县概况建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬33163341，东经1193312005。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万。建湖人文底
2、蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。 1、地理位置建湖县交通便利，目前高速已经全线贯通。至京沪高速公路25公里、宁靖盐高速公路10公里、盐淮高速公路3公里、沿海高速公路15公里，至连云港200公里、南通港200公里、射阳港70公里，新长铁路贯穿建湖县城、至盐城民用机场30公里。 车程至上海约3小时，属于上海3小时经济圈。车程至盐城约半小时，至南通约1.5小时。2、交通2009年全年经济发展情况如下：全年实现地区生产总值20
3、0.5亿元，同比增长14%；全社会固定资产投资134亿元，增长35.6%；规模以上工业增加值83.4亿元，增长15.9%；财政收入26.4亿元、一般预算收入13.1亿元，分别增长46.4%、46.9%；注册外资实际到账8739万美元，增长30.7%；社会消费品零售总额67亿元，增长20.6%；城镇居民人均可支配收入13984元，农民人均纯收入7615元，分别增长13.3%、11.4%。3、经济发展建湖规划：（1）“一区三园”上岗产业园创建于2007年，位于盐城市区北侧204国道上冈段，规划面积10平方公里，建设以纺织服装、机械、物流为重点的产业园，接受沿海开发和盐城大市区的辐射。产业园区位优势
4、独特。新老204国道贯穿南北，串场河、通榆河、黄沙港三水交汇，通江达海，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速和新长铁路交通便捷，物流发达，具有得天独厚的有利条件。4、规划高新产业园高新产业园依托于城南新区，东起西塘河，西至建宝复线，南起盐徐高速，北至镇南路，规划用地面积约12.6平方公里，盐徐高速公路傍高新产业园而过，交通十分便捷。建湖县城主要往西向南发展，以高新产业园为核心的城南新区的建设符合大势所趋，新区的开发建设将对完善整个县城的城市框架，促进城市化进程起到积极作用。民营创业园创建于2004年2月，园区总体规划面积为6000亩，建设标准厂房1000幢，吸纳500家企业进园投资创业，总投资30个
5、亿，经济总量达百亿，税收超亿元。计划建成全省乃到全国有较强影响力的特色工业集中区。园区南起盐淮路，北至新长铁路，东起建高路，西至建宝路。新长铁路横贯全境，驱车10分钟可直入盐淮徐高速公路。经济开发新区成立于1992年6月，正式启动于2001年5月，2006年4月被批准为江苏省级开发区，区域面积15.3平方公里，规划工业用地面积约10平方公里，总人口2.5万人。开发区交通十分便捷，纵贯全境的新长铁路，北与陇海线相接，南与沪宁、宣杭线相接，在建湖设有站点。东邻204国道，驱车半小时抵达盐城机场，可直飞韩国、北京、广州、温州等地。驶进京沪、盐淮徐、宁靖盐、沿海四大高速公路交汇的入口仅需5分钟。距南通
6、港、连云港190公里，行程1小时40分钟。开发区四周环水，周边航道为3-5级，通航能力300-500吨。（2）城南新区综合商务区 以建湖行政中心南移为依托，以双湖公园、体育中心、文化中心建设为契机，着力引进五星级酒店、超级大卖场、品牌专卖店，高起点精心打造集购物、休闲、商务为一体，功能完善的综合性区域商业中心。建湖县城南新区是正在规划建设的城市发展新区，是建湖未来的行政、体育、文化中心和新兴产业集聚区。建湖的交通比较优越，可以全程高速至上海、苏州、南通、徐州等城市；建湖的经济在稳步增长，市民的收入也在同步增长，实际购买力在逐步增强；“一区三园”的规划运行，使建湖的经济获得长足的发展助力；城南新
7、区成为建湖重点规划的区域，也将会成为建湖房产发展的热点区域。5、小结二、建湖房产概况由于建湖城市的规划，目前建湖的房产呈现两大板块格局。老城区板块。老城区板块由于建成的年代比较久远，重新规划发展的难度大，大部分楼盘的品质均不高且规模较小，但近年来随着外省市开发企业的进驻，在老城区边缘区域，新开发了一批品质较高、规模较大的楼盘，如位于老城区东面农工商房产开发的“英郡”、老城区西面江苏泽园房产开发的“理想城”等；城南新区板块。城南新区由于目前正在兴建公共建设，如医院、体育馆、110指挥中心等，未来县政府也将搬迁至新区，未来的新区将会成为建湖新的行政文化中心。伴随新区的兴建，目前房地产业开始步入开发
8、阶段，目前已有“双湖壹品”在建。1、板块格局2009年住宅销售情况：商品房销售总量为60.49万平方米（ 5844套），同比增长261.57%，其中住宅销量56.54万平方米（5250套），同比增长273.45%，整体销售状况较佳。2009年销售区域分布情况：县城商品房销售量占全县商品房销售总量的 92.47 %，占绝对比例。2009年商品住宅的面积消费结构基本稳定，8090平方米的二房、110120平方米的三房户型是市场热点。2009年商品房销售价格：商品住宅的销售平均价格为2956元/平方米，其中住宅均价为2671元/平方米。目前市场供应情况：在当前宏观政策背景下，目前全县大盘可售房源较少
9、，但全县商品房待售面积达到25.61万平方米，整体供应量仍比较充足。2、当前市场供应状况城南新区的区位较佳。距离建湖高速路出入口只有6公里，交通动线便捷；从当前建湖县的规划来看，城南新区将会成为建湖新的行政文化中心，共建配套设施更加齐全，特别是县政府的搬迁，将会带动周边相关配套产业的发展；城南新区属于新规划的区域，容易打造成高品质的住宅产品；从上述综合各方面的情况来看，城南新区将会成为建湖房产发展的热点区域，也将是房产发展的必然趋势。3、房产发展趋势目前建湖县市场购房群体主要有以下特征：特征描述：目前占市场主流的普通楼盘购房群体主要以农村进城购房、结婚购房、为孩子读书购房、外出务工回乡购房等群
10、体为主；部分高收入群体，如政府公务员、私营业主、教师、医生等以改善性需求为主；分析：从整体市场成交情况看，主要以刚性需求为主，投资客户基本没有；受购买力限制，普通大众能够承受的总价有限，无法因为项目产品品质而无限制提高购房预算；部分高端客户会考虑去盐城市区甚至外市购房。4、市场购房群体分析发展商：江苏泽园房地产开发有限公司 景观设计：杭州绿野建筑景观设计有限公司 景观规划：杭州建业建筑设计事务所 全程营销：汇丰行地产投资机构 项目规划：泽园理想城由58栋建筑和沿街商铺组成，其中53栋为多层建筑，6栋为沿街小高层建筑。小区总建面积210000平米，容积率1.8,绿化率40%。5、代表性楼盘泽园理
11、想城关键词：老城区板块、大盘销售状况：当前销售的为理想城2期尾盘，目前销售率为90%以上，销售均价为3780元/平方米；目前三期正在建设中，预计2011年将会推向市场。当前市场热销户型是110平方米左右的三房和90平方米左右的二房。分析：优势：紧邻建湖双语小学，作为建湖县最好的一所小学，建湖双语小学在建湖具有非常大的影响力，本项目作为邻双语小学最近的楼盘，无疑具有非常大的优势；本地开发企业的影响力。泽园理想城是由建湖本地开发商开发建设，已经开发了建湖县几个比较深入人心的领军楼盘，如泽园现代城等。由于前期开发项目品质还不错，该发展商在建湖也形成了一定的品牌口碑。同时该发展商凭借着本土开发商的优势
12、，在当地政府机构中也形成了很深的人脉资源，其开发的项目常常被作为典型楼盘，在政府层面进行宣传。劣势：项目整体规划布局呈现兵营式的布局，非常普通，没有亮点；项目所属的河西区域不属于建湖规划的重点区域，未来的升值空间受到非常大的限制。开发商：农工商房产全程营销：同策咨询项目规划：项目规划总建筑面积30万平方米，目前开发的是一期15万平方米。一期共有27栋多层、5栋小高层组成。目前一期第一、第二批房源开始交房，当前在售的是第三批房源，当前销售均价为3800元/平方米，目前整体一期的销售率达到85%以上.农工商新世纪花园关键词：老城区板块、大盘、品牌开发商分析：优势分析：品牌开发商开发在当地属于知名大
13、盘，市场接受度较高；楼盘品质较佳，无论是整体规划、园林设计，还是建造的品质，均属于建湖县一流；劣势分析：区位较差，距离老城区中心1.5公里；不属于未来建湖规划发展的重点区域，未来的升值空间有限。投资商：上海仕盟集团开发商：江苏建业房产规划设计：上海雅思景观设计：上海现代集团全程营销：风行今日地产营销机构项目规划：项目总建筑面积22万平方米，分两期开发，一期规划为独栋、双拼别墅、多层公寓，二期规划为小高层公寓，当前在售的为一期别墅。一期共规划有66栋独栋别墅（面积在300-450平方米之间）、22套双拼别墅（面积在240-270平方米之间），5栋多层公寓（面积在150平方米左右的四房）。双湖壹品
14、关键词：城南新区板块、大盘、高端楼盘销售动态：目前一期主要在售独栋别墅与双拼别墅，多层公寓尚未发售。目前独栋别墅剩余8套左右，双拼别墅剩余15套左右。销售价格：独栋别墅销售均价10000元/平方米，双拼别墅销售均价9000元/平方米，多层公寓目前对外报价4600元/平方米。分析：优势分析：位于城南新区，规划待发地理位置佳，紧邻双湖公园，周边环境优美；面对高端客户，产品具有一定稀缺性劣势分析：整体采用兵营式的布局规划，与项目的品质与售价不匹配；别墅户型设计非常普通，没有亮点。目前整体房产呈现两大板块格局，但城南新区将会成为未来发展的热点区域；目前在售的代表性楼盘总建筑规模均超过20万平方米，建湖
15、县房产已经开始迎来大盘时代；在售的代表性楼盘在规划设计非常普通，户型设计缺乏亮点，整体房产开发仍处于相对比较低级的阶段；房价增长相对比较缓慢，2007年底的价格一般在2600-2800元/平方米，目前的市场销售价格一般在3500-3800元/平方米之间，受购买力影响，整体价格增长幅度不大。5、小结三、项目地块分析项目地块位于湖中南路、森达路，目前为江苏森达鞋业有限公司总部大楼及厂区、宿舍、仓库等。1、地块现状2、地块指标编号占用部门地号权证 用途面积（）终止日期实际 使用年限1本部501424商业综 合用地56332.32054-3-2447.252本部501429综合用地49456.3204
16、7-3-3040.253森星车间501428商业综 合用地12390.22054-3-2447.254努捷利501427商业综 合用地110002047-3-3040.255努捷利501421商业综 合用地19898.52046-9-3039.756南宿舍501422单住4725.32077-5-1570.427北宿舍501423单住3598.12077-5-1570.428职工食堂501426商业用地848.72047-5-1540.429职校501425教育用地6376.42057-5-1550.42合计164625.81245937681地块编号地块红线范围3、地块四至项目西侧为当地居民私房和老式公房，项目东侧为雷诺时装、中国农业银行等；项目南侧为民房。项目北侧为新建小区。项目四周整体感官比较凌乱，特别是项目的西侧与南侧，需要有比较大的力度进行
