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1、我国房地产金融风险及其防范我国房地产金融风险及其防范摘 要：伴随着城市化进程的发展，我国的房地产业同时也快速发展起来，房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，具有高风险的特征、高收益的特征。房地产金融作为房地产业发展的重要要素，对我国经济的发展起到重要作用，规范的金融风险防范可以促进房地产业的持续发展。本文将从我国房地产金融的现状出发，研究房地产金融风险产生的原因，提出风险防范的对策。关键词：房地产；金融风险；原因；防范对策一、我国房地产金融的现状从 1988 年起我国许多银行开始陆续设立与房地产金融有关业务，到目前为止，已形成了全国性的金融服务网络和管理体系，在制度、机构、人员和设备等方
2、面都有了一定基础，建立了一整套体系，开辟了个人住宅储蓄存贷款、资金拆借等融资渠道，同时提供了结算、咨询、委托代理等多功能服务。但我国房地产金融体系不够成熟，金融服务明显滞后于房地产业发展的需要，存在诸多问题。（一）房地产金融体系不够完善健全的房地产金融市场体系不仅包括房地产一级市场，同时也要包括以证券化为主要手段的二级市场。而在我国的房地产金融一级市场，只有银行体系在支撑着整个房地产金融行业，同时资本市场与国外相比也处于相对落后的地步，从而使一级市场很难为房地产金融的快速发展提供金融支持。除此之外，我国的房地产二级市场正在处于酝酿阶段，2005 年 4 月出台了信贷资产证券化的公告。同时，从我
3、国住房抵押贷款的发展情况看，基本上已经形成了一定的运作模式，但是同发达国家比较，不管是规模上还是管理上，都存在着很大的差距。目前商业银行住房信贷的发展重点是如何在符合中国国情的基础上借鉴发达国家的经验进行创新，不断扩展我国的房地产消费市场。与此同时我国的公积金制度随着住房制度改革和住房商品化的不断进行，在经营管理上也出现了一些问题和需要完善之处。（二）单一的融资渠道我国的房地产业主要以银行信贷资金为主，股权融资和债券融资比例过小，除此之外，几乎没有其他的融资方式。首先，房地产业本身没有成立属于自己行业的金融机构。行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持。其
4、次，由于现阶段并没有形成适用于房地产特殊需要的完整的金融模式，在我国目前的城市化过程中，也很难进一步保证房地产业的良好发展。最后，我国商业银行的改革还不到位，也引起了我国房地产金融融资渠道单一的问题。（三）我国房地产金融创新缓慢目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，明确规定了金融机构的经营范围，这在一定程度上限制了我国房地产金融创新的发展。我国房地产金融创新工具品种少，融资渠道狭窄，从而是银行流动性风险问题更加突出。此外，我国房地产消费信贷处于刚起步阶段，无论是利率，还是还款方式都存在一定问题，很难满足不同层次的消费者需求。在我国，因为居民收入过低从而无力承担贷款中比例过高的首期付款，
5、缺乏对未来还款能力的预期，利率水平过高，还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等各种原因,使得中低收入居民的住房难以得到提高。我国的住房抵押贷款证券化开始于 2005 年底，中国建设银行为其首笔 30.17 亿元的住房抵押贷款证券“建元个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团，这也是迄今为止的唯一一款 MBS 产品。而且产品创新主要表现为引进吸收性的多，原创性的少，同质化现象严重等特点我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下几方面因素的制约：一方面是银行盈利模式单一，对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道；另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产，违约率非常低，
6、银行缺乏将其证券化出售的动力。另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全，也阻碍了金融创新的进一步发展。1(四) 房地产金融业本身具有风险房地产投资具有长期性、地域性、周期性、政策相关性、高收益的投机性等特点，从而使得房地产金融具有一定的风险性。由于我国近几年房地产业的快速发展，房地产投资成为能够带来丰厚利润的行业。越来越多的开发商通过房地产金融进行投机活动来赚取高额利润。与此同时，这进一步加快了房地产的投资活动，使得房地产金融市场泡沫严重，增加了房地产金融市场的不稳定性。同时，房地产金融配套法规不够健全，金融部门虽有部分资金进入房地产领域，且多为账外违规经营，这也进一步加剧房地产金融风险。二、房
7、地产金融风险产生的原因（一）房地产金融风险形成的内部原因1.缺乏合理的融资机构，融资渠道单一。近年来，随着房地产业的迅速发展，在利益的诱惑下，很多企业加入房地产市场，但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少，多数企业的融资渠道还是以银行贷款为主。据相关统计房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款1 张长全 罗 莉我国房地产金融创新的路径探讨基于次贷危机爆发后的思考 【J】市场研究也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。目前，我国国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特点。房地
8、产投资项目由于回收期长、投资金额大等特征，通常开发商的自有资金不能够满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源渠道。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。2因此，商业银行直接或者间接造成了房地产市场面临的多重风险，一旦房地产市场产生金融风险，就会给银行带来逾期贷款的危机。2.房地产相关金融机构风险意识相对薄弱。由于缺乏有效的房地产业融资监管手段与措施，同时商业银行治理结构、内部控制，经营管理等方面存在一些不足，使得房地产相关金融机构易受到房地产市场良好发展趋势的诱惑，只顾眼前利益，而忽略了长期经济活动的风险及利益关系，从而引起房
9、地产信贷迅速增长，加剧了房地产的金融风险。3.信息不对称，房地产业的宏观调控落实不到位。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象经常发生，容易产生了“道德风险”这在很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理计算贷款人偿还能力及贷款的风险，难以对贷款人信用进行评估，导致房地产金融风险加大。此外，在房地产业的发展过程中，由于宏观调控政策没有落实到位，造成金融机构受到房地产业的影响，加剧了银行的流动性、安全性和收益性的风险。（二）房地产金融风险形成的外部原因首先，国家经济方针、政策和法律、法规等方面的变化，会造成整个房地产金融市场的环境发生变化，从而影响整个房地
10、产市场的未来趋势的走向，严重影响房地产金融风险的变化。其次，国际经济的环境变化会引起汇率变化，本国经济环境变化主要反映在存、贷款利率上的波动，很大程度上影响开发商对房地产投资及房地产信贷信息理解及掌握和投资投机的动力，导致房地产金融风险的加剧，加大了房地产金融市场的不稳定性。3三、我国房地产金融风险防范对策（一）寻求更加广泛的融资方式 我国的商业银行要在掌握防控风险的条件下，发放土地储备贷款，强化对土地资源的宏观调控力度，加强对优秀开发企业的筛选，通过发放项目储备贷2 薛建改 谈房地产金融风险防范与制度创新 【J】 财经视线商业时代 （原名 商业经济研究 ） 2011 年 27 期 3薛建改
11、谈房地产金融风险防范与制度创新 【J】 财经视线商业时代 （原名 商业经济研究 ） 2011 年 27 期款等方式，重点扶持一些实力雄厚、信誉度高、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节、引导市场向规范化方向发展。再次基础上，开发商和相关金融机构要不断寻求各种新的融资方式，拓展融资渠道。在地产金融创新方面，信托具有财产隔离功能、政策规避功能、避税功能等，日益成为一种主要的金融工具。将银行资产量大、信托具有灵活性的优势相结合。同时，建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种，拓展融资渠道。（二）要谨慎进行房地产金融创新
12、，持续推动房地产金融监管创新。首先，房地产金融创新主要表现在房地产抵押贷款工具的创新，进一步推进房地产抵押贷款证券化。房地产资产证券化既有利于改变我国证券产品比较少的现状，拓宽广大居民投资渠道，同时有有利于参与的各个市场主体投资活动的进行。其次，要积极推进房地产金融监管创新，借鉴国际先进的理论与管理经验，重新确立的监管理念、方式、目标以及评价标准，逐步建立起统一、高效、全方位的房地产金融监管体制。不断完善房地产金融监管措施和手段，更好地体现房地产金融监管的高效率和政策上的灵活性，确保房地产金融体系持续健康运行。再次，建立稳定的联系机制，保证监管政策的统一，有效识别防范和化解房地产金融的系统风险
13、，保持房地产金融系统的长期稳定性。最后，商业银行应准确把握房地产市场周期性变化规律，进一步加强调对市场周期性矛盾的解决，避免造成社会资源浪费，有利于进一步优化社会资源配置，有利于正确把握住房金融的经营策略（三）建立社会信用体系，提高防范意识与能力。从目前我国房地产业抵押贷款的发展趋势来看，住房抵押贷款将越来越被人们所接受，将在房地产贷款中占有较高比重，所以应加快我国个人信用体系的建立，这有助于银行及时、准确的掌握贷款者信息，并及时对贷款人的信息情况进行有效审查，从而降低我国房地产抵押贷款的风险。另外，对于主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款限额要求，遏制“假按揭”等违规行为的发生。（四
14、）建立和完善住房金融风险防范与控制机制房地产金融风险常表现融资投资风险和抵押贷款风险。防范和化解融资投资风险,首先要注重融资投资前可行性分析,然后拓展房地产融资渠道,加强管理回收投资,最后还要大力发展房地产保险和担保,实现风险转移和损失补偿。对于抵押贷款风险,则要完善房地产抵押贷款的法律条文,建立个人信用制度,银行应对抵押贷款事先严格审查,事后跟踪监管,建立房地产抵押贷款保险制度。4保4 李 芯 我国房地产金融存在的问题与建议 【J】银行实务 2007 年第 1 期险资金相比其他资金具有比较稳定、数额巨大、运用周期长的特征，比较适合投资于房地产产业开发，进而有利于增加房地产开放商的投资规模。保险资金投入房地产是一个拓宽融资渠道有效途径之一，应借鉴海外经验，从而推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。参考文献：1 束庆年.对美国次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考J.南方金融,2008(9).2 李瀚 张正琰. 我国房地产金融发展及其风险问题分析J 财金之窗.2014 年 2 月3 蔡德荣 潘军.住房金融创新研究.东北财经大学出版社.4 易宪容. 房地产与金融市场 M. 社会科学文献出版社，20075 张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨J.区域经济研究,2009(1).
