房地产项目开发全程策划流程框架

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1、第一篇：市场研究报告第一篇：市场研究报告一、 市场调研目的(一)通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解佛山市商业市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的规划提出建设性建议，合理规划地块，明确项目定位，准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。(二)根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。二、 市场调研的作用 (一) 有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； (二) 有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； (三) 有利于企业制订正确的营销策略

2、； (四) 有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 三、 市场调研程序 (一) 调研准备阶段 1、确定调研目标 2、初步情况分析(二) 正式调研阶段 1、 确定资料来源 2、 确定资料收集方法 3、 调查表及调查问卷设计 4、 抽样调查 5、 现场实地调查(三) 结果处理阶段 1、 资料整理分析 2、 编写调研报告四、 市场调研方法 （一） 调研方法 1、全面调查法 2、重点调查法 3、抽样调查法（二） 资料收集方法1.二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集 二手资料的收集程序 a) 首先应确定需要什么资料。 b) 第二步工作是项目方可提供的二手资料。

3、c) 第三步工作是项目外部进行搜寻。 d) 第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。e) 最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二 手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料1、二手资料的来源 a) 内部来源：本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料） 、企业 内部专家。 b) 外部来源 组织机构，包括图书馆、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业 公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。 文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、 综合性工具书。 电脑数据库、互联网、企业外部专家、营销调研公司2.商业

4、资料获取方法：向市场调研公司购买 3.本案原始资料的收集方法： a)按调查对象划分：实行重点调查和抽样调查 b)按采用的调查方式不同：采取访问法：面谈调查 留置调查电话 调查；观察法：直接观察法 间接调查法五、 房地产市场调研的内容 (一) 宏观投资环境调查 1、 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、 地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动 的开展。2、 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总 体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投 资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易

5、状况、居民消费结构、居 民储蓄和信贷情况等。 3、 社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗 习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相 对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会 生产力发展而发生一定程度的变化。(二) 城市商业房地产市场概况 1、 一级市场土地出让情况（主要是商业地产） ，包括土地出让数量及其规划用 途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、 全市主要发展商开发情况，包括开发量、竣工量、潜在开发项目； 3、 当地房地产业相关政策法规。 4、 全市商业地产施工面积、竣工面积、销售面积、招商及经营情况、空

6、置面 积及结构； 5、 商业格局分布，区域规划、发展趋势与潜力、个案竞争能力； 6、 可比个案的经营情况，经营特色，招商情况，业态功能定位，配套服务及 个性化服务特色； 7、 其它地域商业物业中值得借鉴的个案类型、经营情况；(三) 目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、 消费者行为调研 消费者包括佛山地区商品购买者的消费习惯，本案所处可影响区域购 买者的构成及他们的消费习惯。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层 与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与消费倾向、 消费方式、喜好、购物动机、购买特点等。 2、 市场需求容量调研 需求容量，是指本案周边的市场需求容量。只有有支付

7、能力的需求， 才是现实的市场容量。(四) 项目基本状况调查 宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、 地形、地貌、水文地质条件） 、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、 土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；(五) 项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水 平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配 套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平。 其中竞争对手调研又包括竞争对手所提供产品与服务的种类、租赁形 式、经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、

8、开 发规模、产品定位与特色、品质、成本、价格、营销水平、经营状况、创 新能力与发展新产品的动向。(六) 项目开发策略建议 1、 市场细分与目标市场调研； 2、 产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；3、 开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。(七) 营销策划和营销推广、招商执行等相关的市场调研 1、 宏观经济环境研究 2、 市场供需与竞争对手动态调研 3、 消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见 和要求，客户满意度调研； 4、 本案产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺 陷和不足，产品市场竞争地位分析

9、，本案产品的核心商圈、辐射商圈，及可 能的市场影响及消费潜力分析； 5、 价格调研，包括：产品最适宜的商品价格档次、该经营类别的租金水平、出 租率、租赁形式及价格；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分 析。 六、 形成报告并提交第二篇：项目开发研究第二篇：项目开发研究项目决策背景及摘要项目决策背景及摘要 （部分信息从市场研究报告中提取）（部分信息从市场研究报告中提取）一、外部环境 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划 与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的

10、地位。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配 套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、 公司对该项目的开发战略，未来几年发展意图、发展规划，以及该项目在公 司发展中的地位，是否可持有并持续发展； 2、 公司经营的需要，资金运作情况及风险，项目合理布局，项目运作中对公司 的品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目运作方向； 第一部分：项目概况第一部分：项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位 置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域

11、位置，与标志性市政设施、建筑 物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心 区域办公/商务/政府的关系） 。 二、 宗地现状 1、 四至范围； 2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷） 、池塘及高压线等 对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、 开工状况等，并说明对项目开发进度的影响； 5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结 构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可

12、利用的构建； 6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河 湖泊等因素分割土地； 7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、 项目周边的社区配套 （一）周边 3000 米范围内的社区配套 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大 影响的工程

13、。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、 教育：大中小学及教育质量情况。 3、 医院等级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、 项目周边环境1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、 周边景观 7、 风水情况 8、 近期或规划中周边环境的主要变化

14、，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 9、 其他 五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响） 。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及 线路成本等。 5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路 成本等。 6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活

15、热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加 的情况。 六、 规划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建 的面积 3、 综合容积率、住宅容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他 第二部分：项目开发前准备工作第二部分：项目开发前准备工作 一、 明确合作方式及条件 1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背 景等 2、 合作方式建议：建后分房（面积） 、建后分销售

16、收入、建后分利润、共同设立 公司等。明确合作各方对分房、分收入的合作方式，分配方式及承担的职责及义务。 5、 提请相关法务公司拟定与合作方式相关的其它法律规定 二、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决） 三、 土地性质变更的评估（部分开发条件有变更需要的） 1、 土地性质变更的程序和理由 2、 土地性质变更的政策支持或障碍 3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程 无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失 的可能性判断。六、 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约 合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的 控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分：市场分析（SWOT 分析） （部分内容引自