《淮安市商业地产问题分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《淮安市商业地产问题分析（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、- 1 -淮安市商业地产问题分析一、淮安市商业地产概况淮安商业地产自北向南有苏北大市场、布匹市场、汇通市场、食品城、五金市场、金马广场、乐园女人街、中央新亚、金鹰、财富广场电脑城、电子市场、联盛国际广场、喜来乐商贸城等等商业地产，其总面积约为 150 万平方米，所分布位置，几乎皆是在淮安市的主街道，小营广场、汽车北站、广海广场和汽车南站都在的为人们便利生活起着重要作用。但是，与此同时，在市场接近饱和的情况下，各个商业地产的销售额都是不是那么尽如人意，都在苦苦支撑着，并非像人们所想象的那样挣得盆钵瓢满。所谓商业地产是指包括购物中心、大卖场、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批
2、发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的 SHOPPINGMALL 三种业态。商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点，对各个商圈主业态、模式进行分析，并结合项目的本身情况进行综合评析，以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要非常专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。从开发的角度来看，就可以从规划、开发流程、利益三大层面进行
3、比较；从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。商业地产与住宅地产相比，有三个区别，八个不一样。（一）三大区别1规划区别 多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么“的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难。进驻的商家不理想的结果。 2开发流程区别通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营 者、消费者的利益，所需平衡的地
4、方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。 商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，- 2 -包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标 客户细分，商铺升值潜力等等方面的分析 3利益关系区别 与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，因此，商业 地产开发要权衡“四角恋爱“的利益关系。每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾-商业地产的利益参与者更为复杂; 商铺是：“发展商-投资客-经营商家-消费者“这样一个完整
5、的结合体。 商业项目需要一个培育期：商业项目的前期调研定位规划招商运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3 年 调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整。(二) 八个不一样1商业的价值首先是体现在地理位置上的，要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。对于住宅来讲，地理位置选择的弹性较大。 2目标顾客不一样。住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白 领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类 是商业的投资者。经营户又可以细分主力经营户等。 3功能、用途不一样。住宅
6、的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等。 4消费环节不一样。 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住。而商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、 装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。 5对物业的要求不一样。 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷
7、载、电梯等都有很细致的要求，任何方面都有可能影响商业地产项目的生存。 6产品的设计不一样。 住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样。 7销售、营销不一样。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接；而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要- 3 -考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。 8 投资回报的形式是不一样的。 商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住宅的投资
8、回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。二、淮安市商业地长市场存在的问题（一）市场定位过程中盲目追求大体量、高档次商业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。在住宅市场，几乎所 有的开发商都在为这个社会塔尖上的少数富人在盖房子，多数老百姓与这些高档住宅是不沾边的。目前在北京，高端住宅的销售也开始面临巨大的困难，房子卖不动了。一方面是老百姓无房可买，一方面是大量高档住宅卖不出去，住宅市场出现了严重的结构性失衡。造成这种失衡的主要原因在于土地供给的市场化和外部市场的以富人为中心的消费结
9、构，开发商按照市场释放的信号进行开发，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，以富人为中心的消费信号引导开发商不断涌入高端 住宅市场，其结果就是高端市场的供过于求，物极必反，按照市场无形的手的引导，最终就是市场的失灵，走进市场的死胡同，中国的住宅市场今天就是这样一种局面。现在，同样的现象开始在商业地产市场蔓延，最突出的问题一个是追求大体量，一个是追求高档次。大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是找死！商业地产土地成本的要求又迫使开发商追求市场定位的高档次以实现经济效益最大化，但这种脱离市场需求的高档次同样会把开发商带入陷阱！北京
10、高档住宅有一半是被投资房产的人买走的，因为在一个住房价格不断快速上涨的市场，人们对后市有一个不断上涨的预期，所以才热衷于房地产投资，所以这样的市场是有泡沫的；但商业地产市场，即便有商铺投资者介入，这个产业链最终的买单者一定是消费者，商家要靠消费者真实的消费需求支撑，而真实的消费需求是很难产生泡沫的。目前在北京以及很多城市的商业地产市场，商业物业的闲置已经成为一个非常突出的矛盾，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给，大量商业地产的供给 都是无效供给，商业地产的供求方面存在着严重的
11、结构性失衡。如果说，住宅市场还可以靠投资者泡沫支撑的话，商业- 4 -地产市场靠谁支撑？靠愚昧的商铺投资人？当这些商铺投资人被斩尽杀绝之后还靠什么支撑？例如红星美凯龙, 一般人都会认为， “好货不便宜” 。但从进驻红星美凯龙这笔生意来看，却不见得如此。在收取费用方面，红星美凯龙并不手软。以诺贝尔塞尚仿古砖为例，189 平方米店面，每月店面租金成本 25 万元左右，加上用工成本，每月运营费用不下于 35万元，其中 71%是租金成本。有经销商表示，经营成本给商家经营带了很大压力。 “虽然2012 年初给予商户租金上的折扣，但商户已经对卖场失去信心，即使减租也无法挽留商户。但进驻淮安店的商家们看来，
12、红星美凯龙收取了商户的租金和管理费，但在运营管理上并未尽到其应尽的责任。某建材品牌经销商林先生表示，他入驻红星美凯龙琶洲店时，由于淮安一带没有用户基础，用户口碑也需要积累，生意一直不好，需要卖场和商家共同努力才能越做越好。 “不过，除了提供场地以及卖场的响亮品牌，红星美凯龙几乎无作为。 ”他举例称，卖场入口处的绿化带任其荒芜，顾客必经之路的一侧由简陋的铁皮铺搭，与该品牌定位不符外，也给顾客带来一种不安全感。林先生所说的绿化带、铁皮，记者近日走访红星美凯龙琶洲店时发现依然如故。 “与其他品牌卖场相比，红星美凯龙在促销政策上也没有给予入驻商户应有支持。 ”商户们指出，他们所在的家具品牌不但进入了红
13、星美凯龙，还进入了其他家居品牌工厂批发城等卖场，这些卖场联合商家举办促销活动时，通常会按一定比例与商家分担促销成本，但红星美凯龙的促销活动却让商家承担大部分甚至全部促销成本，让商家难以从促销活动中获益。 （二）业态组合中的主力店一定要选国际大品牌有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨 头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。目的在于拿沃尔玛们当“托儿” ，利用他们 的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补” ，这是典型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛们可不是廉价的“托儿” ，
14、开发商要想利用世界商业巨头当“托儿” ，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金！某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本。北京的某商业项目，为了招 LV 进驻，开出了八年免租金的条件！如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补” ，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话：“店大欺客，客大欺店” ；另外一种“堤内损失堤外补”的措施，就是利用产权- 5 -式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通
15、过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。万达的一代、二代商业广场，就是这么做的，但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患，沈阳、长春等地的万达商业广场都因此引起与商铺投资者的纠纷，万达被商铺投资者以商业欺诈告上了法庭。所以，开发商在招商中，万达的订单式开发模式是值得学习的，与世界商业巨头的战略联盟也是有价值的，但万达早期过分依赖世界商业巨头做主力店反过来过度盘剥小商户和商铺投资者的模式是需要反思的。当我们看到引入这些商业巨头对商业地产开发的价值的同时，也要警惕由于引入这些商业巨头给我们带来的巨大风险。硬币总是有两个面儿，所有的事物都是辩证的，凡事过犹不及，关键是尺度的把
16、握，中庸之道也许才是我们的最佳选择。 （三）重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益开发商做商业地产，重销售、轻招商、轻运营的原因在于，一是我们的金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款，要求开发商以销售回款做为还款保障，以不动产做为抵押和担保，开发商迫于资金压力不得不走以销售为主的路子；二是过去做住宅开发时形成的习 惯和思维定势也是以卖为主，一卖了之；三是以运营为主的商业地产开发模式已经超出了开发商的经营范围和核心能力，开发商不能也不想靠长期运营获得收益。但以卖为主的商业地产开发模式与商业地产本身的运作规律存在着巨大的冲突，除了沿街商铺、社区商铺、写字楼和高层公寓的底商以外，多数综合性商业物业体量规模都非常巨大，远非一般个人投资者所能承受，而商业机构，出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑，基本都是采取租房经营的方式，而基本不会买房经营，所以开发商靠出售变现的方式走不通了。前两年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售，但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境，实践证明这条路也
