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1、建筑房地产开发成本核算问题？建筑房地产开发成本核算问题？成本核算程序一般分为以下几个步骤：（1）生产费用支出的审核。对发生的各项生产费用支出，应根据国家、上级主管部 门和本企业的有关制度、规定进行严格审核，以便对不符合制度和规定的费用，以及各种 浪费，损失等加以制止或追究经济责任。（2）确定成本计算对象和成本项目，开设产品成本明细账。企业的生产类型不同， 对成本管理的要求不同，成本计算对象和成本项目也就有所不同，应根据企业生产类型的 特点和对成本管理的要求，确定成本计算对象和成本项目，并根据确定的成本计算对象开 设产品成本明细账。（3）进行要素费用的分配。对发生的各项要素费用进行汇总，编制各种
2、要素费用分 配表，按其用途分配计入有关的生产成本明细账。对能确认某一成本计算对象耗用的直接 计入费用，如直接材料、直接工资，应直接记入“生产成本-基本生产成本”账户及其有关的 产品成本明细账；对于不能确认某一费用，则应按其发生的地噗或用途进行归集分配，分 别记入“制造费用”、 “生产成本-辅助生产成本”和“废品损失”等综合费用账户。（4）进行综合费用的分配。对记入“制造费用”、 “生产成本-辅助生产成本”和“废品损失” 等账户的综合费用，月终采用一定的分配方法进行分配，并记入“生产成本-基本生产成本” 以及有关的产品成本明细账。（5）进行完工产品成本与在产品成本的划分。通过要素费用和综合费用的
3、分配，所 发生的各项生产费用的分配，所发生的各项生产费用均已归集在“生产成本-基本生产成本” 账户及有关的产品本明细账中。在没有在产品的情况下，产品成本明细账所归集的生产费 用即为完工产品总成本；在有在产品的情况下，就需将产品成本明细账所归集的生产费用 按一定的划分方法在完工产品和月末在产品之间进行划分，从而计算出完工产品成本和月 末在产品成本。（6）计算产品的总成本和单位成本。在品种法、分批法下，产品成本明细账中计算 出的完工产品成本即为产品的总成本；分步法下，则需根据各生产步骤成本明细账进行顺 序逐步结转或平行汇总，才能计算出产品的总成本。以产品的总成本除以产品的数量，就 可以计算出产品的
4、单位成本。 编辑本段房地产开发成本核算程序 房地产开发成本的 核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最 终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺 序。其一般程序是：序。其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发， 如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象， 设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊
5、改造或小区开发，就必须科学地确 定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位） ，因为许多直接开 发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本 核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年 甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算 资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内 容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进 行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。（1）在项目开发中发生的各
6、项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即 借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算 对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户 和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企 业会计制度规定， “
7、开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营 特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发 生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应 单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：（1） “4301 开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生 的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发 生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完 开发项目
8、的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、 “房屋开发”、 “配套设施 开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行 明细核算。（2） “4302 开发间接费开发间接费”账户账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包 括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账 户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入 开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的 单位、部门（分公司）设置明细账户。按现行的房地产开发企
9、业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损 益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企 业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如， 为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对 象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚 假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账 户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。4、按已完开
10、发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、 “分期收款开发产品”、 “出租开发产品”、 “周转房”等账户，贷记“开发产 品”账户。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本， 以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽 视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支 付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售） ，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决 等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题， 本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决 算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通 常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的 影响。
