温州龙湾项目城市分析报告

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1、 Page 2龙湾区龙湾区龙湾区u位于温州市东部，瓯江入海口南岸，是温州市三大城区（鹿城区 、瓯海区、龙湾区）之一，距离温州市区16km，上海440km，杭 州340km，宁波240km，金华220kmu龙湾区户籍人口为33.75万人，常住人口为74.93万人u四大国字号金名片：中国制笔之都、中国合成革之都、中国不锈 钢无缝钢管生产基地、中国五金洁具之都u主要产业：合成革、不锈钢、水暖洁具、制笔、皮鞋、民用电器 、食品机械、精细化工、紧固件、阀门等440km240km340km220km上海杭州金华宁波温州三大主城区一、城市简介一、城市简介 城市分布图城市分布图 龙湾概况龙湾概况 街道人口街道

2、人口 交通状况交通状况 政府规划政府规划 Page 3政府规划 五大 功能区行政区划辖区 面积 （k ）常住 人口 (万人)户籍 人口 (人)农民人 均纯收 入（元 ）支柱产业龙湾 中心区永中街道46.6412.8471,69715,102不锈钢、合成革、铜材 、医疗器械、阀门瑶溪街道24.487.2131,64711,666皮革、化工、铸造高新技术 产业 开发区蒲州街道7.096.7521,54013,909制笔、紧固件状元街道14.158.5128,09013,468皮鞋、拉链和紧固件空港 新区海滨街道 28.387.0029,97114,893人造革、鞋业、化工、 不锈钢、阀门永兴街道3

3、1.685.2836,36215,970阀门、鞋革、管件、铸 造、五金、电器滨海 开发区海城街道14.705.2231,91613,379水暖洁具、民用电器、 五金标准件、石化仪表 、塑料化工沙城街道37.436.3038,02115,122以食品机械为龙头，五 金、阀门、民用电器、 人造革为辅天河街道23.185.1826,76012,531畜牧、蔬菜、水产养殖瓯江口 新区灵昆街道30.052.1621,54512,014农业、服装、电器、家 具、眼镜、建材沙城街道 38021人 非农2618人天河街道 26760人 非农1881人瑶溪街道 31647人 非农6552人状元街道 28090人

4、 非农13956人灵昆街道 21545人 非农1322人海滨街道 31916人 非农2810人永中街道 71697人 非农15917人永兴街道 36362人 非农2733人蒲州街道 21540人 非农11235人海城街道 29,971人 非农4,296人u龙湾区陆域面积282.8k，下辖10街道，常住人口74.93万人，户籍总人口33.75万人，非农人口6.33万人u龙湾中心城区（永中街道、瑶溪街道），常住人口约20.05万人，户籍人口约10.33万人，非农人口约2.25万人龙湾区人口一览表（2010年）高新技术产业开发区 （蒲州、状元） 常住人口约21万人龙湾中心区 （永中、瑶溪） 常住人口

5、约20万人滨海开发区 （天河、沙城、海城） 常住人口约17万人瓯江口新区 （灵昆） 常住人口约3万人空港新区 （海滨、永兴） 常住人口约12万人数据来源：2010年温州统计年鉴、温州市统计局第六次人口普查温州经济开发区常住人口8.49万人一、城市简介一、城市简介 城市分布图城市分布图 龙湾概况龙湾概况 街道人口街道人口 交通状况交通状况 政府规划政府规划 Page 4一、城市简介一、城市简介 城市分布图城市分布图 龙湾概况龙湾概况 街道人口街道人口 交通状况交通状况 政府规划政府规划 永中街道 常住人口12.8万人 户籍人口7.2万人瑶溪街道 常住人口7.2万人 户籍人口3.2万人u万达2km

6、辐射范围包括龙湾中心城区（永中街道、 瑶溪街道）u常住人口约20.05万人，户籍人口约10.33万人2kmPage 5一、城市简介一、城市简介 城市分布图城市分布图 龙湾概况龙湾概况 街道人口街道人口 交通状况交通状况 政府规划政府规划 甬台温高速公路永强机场瓯海大道机场大道永强大道滨海大道灵霓线交通规划： 77省道，已于2011年动工建 设，计划于2014年底完工 沿海高速公路，已于2011年 11月动工建设，计划于2015 年建成通车。 城市快速路：起于滨海大道与 机场大道的交叉口，止于灵昆 镇，计划于2012年7月开工建 设，2015年完工 温州机场T2航站楼：于2011 年11月动工，

7、预计2015年完 工，建成后年旅客吞吐量可达 1300万人次 S1线轨道交通：西起温州南火 车站，止于瓯江口新区一期。 串联瓯海中心、中心城区、龙 湾中心与瓯江口新区，并预留 向洞头延伸条件。已于2011年 11月动工建设，计划于2015 年完工S1：桐岭温州南温 州站温州大道奥 体中心永强机场 灵昆沿海高速公路77省道灵昆大桥u龙湾区是浙南闽北的海陆空立 体交通枢纽温州永强机场、温州港万吨级 码头、金温铁路货运终点站、 灵昆大桥甬台温高速公路，快速道路有 机场大道、瓯海大道、滨海大 道、永强大道Page 6l 半岛工程由灵昆大桥、灵昆连接公路、浅滩工程、洞头五岛相连工程及状元岙深水港区五 大

8、“构件”组成，涵盖水利、围垦、交通、港口等建设，它把洞头本岛和温州市区 陆路紧密相连，是温州继金温铁路、珊溪水利枢纽等工程后的又一重大基础设 施l“1650”大都市区空间结构：“一主二辅五组团” 一主：中心城市（含主城区、永强副城区） 二辅：瑞安、乐柳二个辅城区 五组团：为上塘、洞头、半岛、藤泽和桐浦组团主城区永 强 副 城 区l 瓯江口产业集聚区区内温州港、温州机场等交通枢纽，是温州融入长三角、对接海西区的前沿阵 地，具有发展成为温州对外开放战略门户的优势 温州港是浙江距离台湾最近的港口，名列全国25个沿海主要港口和首批对台开 放的63个港口之一 温州机场是东闽北浙中南的枢纽机场，机场飞行区

9、扩建后将可开通国际航线， 真正成为辐射浙南闽北的航空枢纽中心瑞安 辅城乐柳 辅城温州大都市区温州“1650”行政区划 调整(2015年) 1指一个主中心（ 温州大都市核心区 ） ：鹿城、龙湾、 瓯海、洞头、瓯江 镇和上塘镇 6是指6个副中心： 乐清、瑞安、平阳 、苍南、文成、泰 顺的城区 50个区域型中心镇温州中心城区瓯北镇鹿城区瓯海区龙湾区七都岛洞头县随着温州1650行政区划调整，温州城市的东移，基础设施的建设，龙湾成为温州十二五规划发展重点区域一、城市简介一、城市简介 城市分布图城市分布图 龙湾概况龙湾概况 街道人口街道人口 交通状况交通状况 政府规划政府规划 Page 7衔接温州“165

10、0”大都市总体空间架构，把握温州 城市东移的战略机遇，以龙湾城市中心区为核心 ，沿瓯江、沿海加快空间整合与拓展，形成城市 化与工业化对区域经济发展的“双轮驱动”。按照“ 一心集聚、两带拓展、五区联动”的总体格局促进 空间优化l 一心集聚：城市中心区，范围包括瑶溪、永中 。以城市中心区作为龙湾城市集聚发展的核心 ，确立在瓯江口新区的中心地位，逐步建成“五 大中心”行政管理中心、商业中心、金融商 务中心、文化娱乐中心和品质生活中心l 两带拓展：“滨江优化、沿海开发” 滨江经济带：蒲州、状元、瑶溪、温州工业园 区、海滨围垦区等。龙湾高新技术产业和现代 服务业的集聚带 沿海产业带：灵昆、永中、永兴、海

11、滨、沙城 、天河、海城。龙湾“十二五”重点开发区域，是 城市化与工业化互动发展的主阵地，是推进龙 湾产业升级的新平台l 五区联动：空港经济区、高新技术产业开发区 、南部综合商住区、瓯江口新城起步区和大罗 山生态旅游区高新技术产业开发区瓯江口新城起步区空港经济区大罗山生态旅游区南部综合商住区城市中心区龙湾区发展以“城市中心区（瑶溪、永中）”为核心，周边分布开发区、旅游区、商住区、经济区等瑶溪永中滨江经济带沿 海 产 业 带一、城市简介一、城市简介 城市分布图城市分布图 龙湾概况龙湾概况 街道人口街道人口 交通状况交通状况 政府规划政府规划 Page 8二、城市环境二、城市环境 城市印象城市印象

12、住宅情况住宅情况 商业办公商业办公 餐饮文化餐饮文化u龙湾区的住宅主要 有私宅、商品房等 形式u其中，私宅、普陀 商品房主要集中在 老城区（即永中路 、罗东街附近）,二 手房均价15,000- 23,000元/平方米u而高档新盘集中在 龙湾区政府附近（ 未来城市中心）， 均价在20,000- 30,000元/平方米， 有万科、万达、绿 城等国内知名开发 商开发的楼盘u其他街道、乡镇中 心新盘均价在 10,000-20,000元/平 方米不等普通住宅 私宅 集中区 （老城区）高级商品房新建住宅集中区 （未来城市中心）万科龙湾花园 龙湾城市中心区 27000元/平方米绿城海棠湾 龙湾城市中心区 2

13、5000 元/平方米 万康御园 龙湾城市中心区 30000元/平方米绿城海棠湾 25000元/平米万科龙湾花园 27000元/平米万康御园 30000元/平米万达广场 37000元/平米Page 9二、城市环境二、城市环境 城市印象城市印象 住宅情况住宅情况 商业办公商业办公 餐饮文化餐饮文化万达广场 建面约38.6万平米，其中商业总面 积27万多平米，停车位约2200个 项目由商业步行街、大型购物中心 、影城、KTV、超市大卖场、商 务酒店、写字楼等组成 集购物、餐饮、文化、娱乐、商务 、休闲等于一体的龙湾区商业u以传统的沿街商铺为主，缺乏大型聚客点，目前正在新建 的万达广场不仅大大改善龙湾

14、区的商业氛围，而且是未来 龙湾区城市中心u沿街商铺主要分布在永中路、罗东街，主要有耐克、李宁 、浪漫一身、奥康等品牌以及本土自营品牌龙湾区办公u以事业单位、政府机关为主（集中在城市核心区）u银行以沿街店面为主,同时有较多的企业厂房、自用办公楼XXXXX XXXXX永中瑶溪区政府电信传统商业街龙湾片区内最核心繁华的商业 区块，集中了国内各大品牌服 饰，如耐克、安踏、李宁、红 蜻蜓、浪漫一生、简等，商业 街南北长度约800米，主要沿 罗东街分布万达距罗东街1.4kmPage 10二、城市环境二、城市环境 城市印象城市印象 住宅情况住宅情况 商业办公商业办公 餐饮文化餐饮文化商业街Page 11二、

15、城市环境二、城市环境 城市印象城市印象 住宅情况住宅情况 商业办公商业办公 餐饮文化餐饮文化u龙湾区餐饮主要以本土餐馆、海鲜酒楼、小吃为主u同时也有KFC、多美丽、华莱士、咖啡厅等西式快 餐和简餐，目前集中分布在老城区附近u待营业的万达广场将改变龙湾餐饮文化匮乏这一格 局（目前签约商家有星巴克、哈根达斯、麦当劳、 万岁、真牛、石山水、华馨园等，意向商家有KFC 、DQ、大丰收、汉拿山、鑫客家等）多美丽 至今，全国200家， 其中温州55家店， 加盟和自营店肯德基罗东 2010.10.13开业 201152WPSA:19.5万元 2012P4WPSA: 21.5万元 SSTC:106%Page 12三、总结三、总结 数据对比数据对比 城市城市NWPNWP 结论结论xxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx万达广场 二期住宅一期S1温州-龙湾 （设奥体站）M市民 中心文化 中心龙湾区 政府越 秀 学 校区图 书馆公安局新龙 公寓 入住率 82%万康锦绣城 天鹅湖酒店 江锦家园 万康财富广场绿化万科 龙湾花园绿城