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1、嘉定茹水路地块土地报告 区域概况及地块周边配套 土地市场分析 项目类比定价 产品建议 竞品市场分析序号地块名用途土地面积 （）建筑面积 （）容积率成交总价 （万元）溢价率成交楼板价成交日期开发商1嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块普通商品房85,018.60153,033.501.815609439.70%102002011-6-9上海泰路实业发展有限公司,好世投资 （香港）有限公司2嘉定区德园路以东、金通路以北地块普通商品房37,489.4067,480.901.86512032.20%96502011-6-9上海同济房地产有限公司,同济大学建 筑设计研究院（集团）有限公司3嘉定区德园路以东、
2、金迈路以北地块普通商品房71,620.60128,917.101.812510032.90%97042011-6-9上海亨盛置业有限公司,新加坡明峰投 资私人有限公司4嘉定区大型居住社区城北基地霍城路 以东、安平路以北地块普通商品房90,013.10180,026.2021119160.30%62172011-1-26上海万科房地产有限公司5嘉定区大型居住社区城北基地霍城路 以东、安平路以南地块普通商品房77,180.20154,360.402959210.20%62142011-1-26上海合景房地产开发有限公司6嘉定区双单路以南、云谷路以西地块 （E23-1、E23-4）商住42,662.
3、1098,122.802.3313000.70%31902011-1-21绿地地产集团有限公司7嘉定区永盛路以东、纬六路以北地块商住办42,662.10106,655.302.593858103.70%88002011-1-21上海骏丰置业发展有限公司8嘉定区平城路以南地块商住办41,357.0082,714.002620360%75002011-1-21上海绿洲投资控股集团有限公司9嘉定区永新北路以西、纬一路以北地 块城镇混合住宅用地31,710.8038,053.001.296201.10%25282011-1-6上海绿洲投资控股集团有限公司10嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地 块城镇混合
4、住宅用地133,473.90133,473.901701000%52522010-12-30上海隽翔房地产开发有限公司,上海国 际汽车城新安亭联合发展有限公司,上 海外冈房地产经营有限公司11嘉定区真南路以南、走马塘以西地块住宅用地79,165.90197,914.802.51934500%97742010-12-30绿地地产集团有限公司12嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块 （E06-1、E06-5、E07-2）商住办88,414.60110,518.301.256020080.30%54472010-10-20上海合景房地产开发有限公司13嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块 （A09-01、A
5、09-02）商住办41,895.4067,032.601.66100182%91002010-10-20上海新城万嘉房地产有限公司15嘉定区外冈老镇政府地块商住7,961.6014,330.901.86490171.80%45292010-1-20上海财富兴园置业发展有限公司2010年1月至今嘉定区土地出让情况知名开发商进入嘉定，对区域市场前景非常看好老城嘉定区土地出让情况南翔新城 地块名称地块面积/万成交时间容积率楼板价开发商4号地块9.02011-1-262.06217万科5号地块7.72011-1-262.06214合景7号地块4.22011-1-212.58800骏丰8号地块4.120
6、11-1-212.07500绿洲9号地块3.12011-1-61.22528绿洲13号地块4.22010-10-201.69100新城本地块1.2-1.56000（起始价）？本地块近一年半来嘉定区内新出让土地集中在嘉定北部和 11号线附近本地块位于嘉定老城区的劣势位置，未来将面临较大竞争压力梧桐语老城区以公寓产品为主，地块紧贴保利梧桐语，将 形成直接竞争换乘三、四号线换乘二号线嘉定西站地块区位地块位处外环以外，嘉定区老城区 内，距离11号线嘉定西站6.2公里轨交十一号线轨交十一号线本地块6.2公里嘉定西站和政路嘉 戬 公 路茹水路保利梧桐语本地块地块基本参数地块 公告号地块 名称四至 范围土地
7、 用途土地总 面积建筑 面积规划指标 要求容积 率建筑 密度20110810 4嘉定区茹水 路以东、嘉 戬公路以北地块 东：嘉泉 花园 南：嘉戬 公路 西：茹水 路 北：嘉乐 东润舒庭商住12301.4 18452.11.540%嘉乐东润舒庭嘉泉花园地块与梧桐语项目呈现L型排列，位于梧 桐语东侧，总建面1.8万方，土地体量过小地块四至北：嘉乐东润舒庭东：嘉泉花园西：茹水路保利梧桐语嘉 戬 公 路茹水路保利梧桐语本地块嘉乐东润舒庭嘉泉花园地块三面临近住宅小区，茹水路将梧 桐语与本地块分隔南：嘉戬公路河道地块现状保利梧桐语本地块荒地荒地地块目前仍然处于荒地，西北面 的水系资源可供利用地块绿化集中部
8、分天然河道茹 水 路河道周边配套嘉戬公路橙浏中路百合花幼儿园易购便利店宏村生活广场地块周边配套不完善，主要还是依附南门商 业街，距离4公里左右南门商业街本地块澄浏中路南门商业街嘉戬公路总结2、地块所处区域配套不足且较低端，缺乏市场认知度3、地块体量过小，难以形成一定规模1、土地出让主要集中在老城区，但本地块所处位置优势不明 显，未来将面临较大竞争压力公寓整体市场嘉定区公寓供求走势图 (5.1-7.23)供应量集中在五月份，后期以消化前期供应为主，成交均价保持稳定地块距地铁较远，导入外区客源难度较大，竞争压力主要来自老城区内部公寓竞品分布嘉乐东润舒庭 均价：16307 装修标准：2500-300
9、0保利湖畔阳光 均价：14832日月光伯爵天地 均价：15017新城悠活城 均价：14683 装修标准：1500新城西尚海 均价：15010盘古天地 均价：15585中信泰富又一城 均价：15865绿地秋霞坊 均价：16733老城板块新城板块嘉宝紫提湾 均价：15219高层高层小高层、高层高层高层低层、小高层、高层多层 小高层高层高层轨道11号线保利梧桐语 均价：16330高层本地块嘉定老城区目前市场放量价格为100以下100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-210210-220220-
10、230230-240240-250250-260260-270270-280280-290290-300300-310310-320320-330330-340340-350350以上总计 占比60以下59592.5%60-7031727125171733%70-80451142721101193172269 11.3%80-902161831389522844182925122556 23.4%90-10011140186916818614342439641822609 25.7%100-1101151048292023121185%110-1201241112852212421004%12
11、0-1304361294421127331121014%130-140222871212231418684112431130 5.5%140-1501143152532201317211691122692210284 12%150-160262633220.9% 160-1702224100.4%170-18014221100.4%180以上22111111928 1.2%总计6563160 252350 206 12085174 120 124 679811557335323101010131727702329 2374100% 占比2.7%2.6% 6.7%10.6%14.7%8.7%5%
12、 3.6% 7.3% 5% 5% 2.8% 4% 4.8%2.4%1.4%2.2% 1% 0.4%0.4%0.4%0.5%0.7% 1.1%2.9%1% 1.2%100%/面积总价嘉定区竞品产品线价格构成分析（5.1-7.23）公寓市场跑量以80-100的小户型为主， 总价段集中在120-150万房型面积段()供应成交成交比总价2R89.3932618.75%145.95万11532928.12%187.80万 137-1383239.4%223.72万 4R169.6-171.66857.35%277.61万 合计1642314.02%保利梧桐语解析梧桐语100平米以下的小户型产品占比仅仅只
13、有 19.5%，而目前嘉定区公寓市场跑量以80-100 的小户型为主。梧桐语成交情况表181920小户型过少与总价过高使得项目无法放量和政路嘉 戬 公 路茹水路保利梧桐语本地块嘉乐东润舒庭嘉泉花园地块面临问题：u地块三面被居住项目围绕，与居住项目紧贴，间隔较近， 地块位置较压抑 u1.8万方建面，体量过小，开发商开发难度较大，开发项目 无法形成小区规模地块较难吸引其他开发商前来开发地块对于保利梧桐语的优势：u借助本地块，可以与保利梧桐语项目的产品、规划、配套 进行互补，从而改进项目自身弱点。 u本地块开发成本较低，可以借助梧桐语自身的售楼处，工 作人员，从而节约项目成本。拿下地块能够与梧桐语项
14、目进行互补，提升项目品质地块价值分析针对本地块属性，我们给出三种产品方案！方案一和政路嘉 戬 公 路茹水路保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉泉花园公寓别墅两栋小高层公寓小高层公寓产品与梧桐语公寓产品形成重叠， 无法形成有利的产品互补，无法提升项目产品品 质。不推荐方案二公寓别墅纯花园洋房目前梧桐语项目内无花园洋房，纯花园洋房能够与 梧桐语形成产品互补，能提升项目自身产品品质。但由于地块大小限制，纯花园洋房无法最大限度利 用容积率，使得建筑面积流失。不推荐和政路嘉 戬 公 路茹水路保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉泉花园花园洋房方案三公寓别墅小高层公寓+花园洋房花园洋房能够与梧桐语产品形成互补， 能提升项目自身产品
15、品质。另一边的小高层公寓也能最大限度利用容积率，使得 建筑面积得到有效利用。推荐花园洋房和政路嘉 戬 公 路茹水路保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉泉花园产品定位方向：面积紧切成交主力段产品与项目产生互补总价确保市场竞争力与保利梧桐语项目产品互补定位 ：细节落实：加强保利梧桐语小面积产品，使得产品面积段切入市场主流产品落实：基本型：功能型 产品比例为 7：3本案项目产品建议：物业类型户型面积()户型配比小高层公寓 + 花园洋房3R1W9070%3R2W12030%类比定价-公寓指标权重日月光伯爵天地嘉乐东润舒庭新城悠活城本地块打分加权得分打分加权得分打分加权得分打分加权得分 地段108807707707
16、70 交通10880770770770 环境207140714071407140 配套208160714071407140 产品力207140612081609180 开发商品 牌20816061201020010200 总计100 760 660 780 800 价格基数 15000133071633016324推导价格157861612917056修正系数= 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系數本产品售价 = 可比案例成交价格修正系数【注】嘉乐东润舒庭为精装修房，3000元/装修标准，因此扣去装修价格，毛坯价格为13307元/根据以上推导，本案项目公寓产品预计价格为：16324元/类比定价-花园洋房参考个案物业类型面积段单价新城金郡公寓9014000元/花园洋房11517000元/公寓与花园洋房的价格系数比为1：1.2本案公寓系数比本案花园洋房16324元/1：1.219589元/花园洋房预计价格为19589元/
