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1、 2009 年 7 月南京房地产市场研究报告南京市房地产板块和片区划分说明南京市房地产板块和片区划分说明根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙西、河西、江宁、江北八个板块，具体板块及其片区划分如下所下表：附表：南京市房地产板块片区划分说明附表：南京市房地产板块片区划分说明板块板块行政区行政区城东城东含玄武区、白下区的东部，栖霞、秦淮的小部分区域。东至绕城公路，南至中和桥路，西至大明路、明城墙，北至龙蟠路、宁镇公路。城南城南含雨花台区、秦淮区的东南部，以及白下区桐桥的小部分区域，与江宁区接壤。东至中和桥路，南至江宁地界，西至凤台南路，北至中华门段明城墙。
2、城中城中覆盖了玄武区、下关区、秦淮区、鼓楼区和白下区，以及新街口、湖南路商圈和建宁路中央门地段，位于南京市规划主城区的中片。城北城北含栖霞区，另外含下关区的北部区域。城北板块位于建宁路龙蟠路宁镇公路以北。仙林仙林包含栖霞区、江宁区的部分区域。东至七乡河，南至江宁地界，西至绕城公路，北至宁镇公路。河西河西位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东。江宁江宁外秦淮河以南，含江宁区全部江北江北长江以北，含浦口区、六合区2009 年 6 月南京房地产市场研究报告南京易居房地产研究中心 南京市汉中路 89 号金鹰国际 31 楼 C1 座 02566670211 1一、城中板块一、城中
3、板块关键字：房荒来袭，需求火爆关键字：房荒来袭，需求火爆城中楼盘有独特的地段优势，抗跌性很高，而高端豪宅一直是较好的投资产品。进入 6 月特别是 7 月以来，随着改善型需求和投资型需求的涌入，南京楼市被一再热炒。在通货膨胀预期增加的背景下，城中高档物业成为资金的避风港，投资性需求的进入进一步推动高档住宅成交量的上升。目前城中已处于供应高峰末期，存量消化殆尽，涨价风潮再次蔓延。 1 1、供应、销售情况、供应、销售情况 数据显示，2009 年 6 月 26 日-7 月 25 日，城中板块上市量为 1.80 万平方米，与去年同期的零上市形成鲜明对比。销售量本月达到 6.35 万平方米，为 2008
4、年至今最高水平。 表表 1-1:1-1: 20092009 年年 7 7 月城中板块商品住宅供应、销售情况月城中板块商品住宅供应、销售情况上市上市销售销售面积面积面积面积(万万 m2m2)同比同比(%)比例比例(%)(万万 m2m2)同比同比(%)比例比例(%)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八区23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城中1.80/3.886.35183.486.45数据来源：易居 CRIC2008 系统图1-1：城中商品住宅上市、销售面积逐月走势01234567808-7 月8月9月10月11月12月09-1 月2月3
5、月4月5月6月7月单位：万平方米单月上市量单月销售量2009 年 6 月南京房地产市场研究报告南京易居房地产研究中心 南京市汉中路 89 号金鹰国际 31 楼 C1 座 02566670211 2数据来源：易居 CRIC2008 系统 2 2、供销对比情况、供销对比情况本月单月供销比为 0.28。本月推出的长江路九号二期，与上一期开盘时间间隔近两年，蓄水也近一年，为数不多的 117 套房源尚未公开亮相已经消化过半。图1-2：城中板块单月供销比走势0123456709-7 月8月9月10月11月 12月 09-1 月2月3月4月5月6月7月单月供销比数据来源：易居 CRIC2008 系统7 月份
6、城中板块累计供销比为 0.95，与上月持平。2005 年之前出让的土地因拆迁周期加长和打击囤地政策使得城中近两年出现供应高峰，而 2005 年之后土地出让剧减则带来后市供应的断档。当前城中已处于供应高峰末期，存量消化殆尽图1-3：城中板块商品住宅累计供销对比050100150200250至08.07至08.08至08.09至08.10至08.11至08.12至09.01至09.02至09.03至09.04至09.05至09.06至09.07单位：万平米0.000.200.400.600.801.001.201.401.60累计上市量累计销售量累计供销比注：至 09 年 7 月为 2004 年
7、4 月至 09 年 7 月的累计数据 数据来源：易居 CRIC2008 系统3 3、价格走势、价格走势2009 年 6 月南京房地产市场研究报告南京易居房地产研究中心 南京市汉中路 89 号金鹰国际 31 楼 C1 座 02566670211 3城中多个项目已经进入阶段性“清盘”阶段，譬如观城、凯润金城、融寓、金陵尚府、金鼎湾等楼盘，或整个项目接近尾声，或一个销售节点结束，而价格却依然坚挺上涨。09 年 7 月份城中板块商品房成交均价 16576 元/平方米，比上月大涨接近 2000 元，目前城中新街口一带的楼盘已纷纷突破 2 万大关。随着拆迁成本上升和供应稀缺溢价，地价和房价将进一步上升。图1-4：城中板块商品住宅销售均价逐月走势400060008000100001200014000160001800008-7 月8月9月10月 11月 12月 09-1 月2月3月4月5月6月7月单位：元/平方米成交价格数据来源：易居 CRIC2008 系统4 4、市场结构分析、市场结构分析120-144120-
