《浅谈物业与物业管理公司》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈物业与物业管理公司（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、浅谈物业与物业管理公司浅谈物业与物业管理公司摘要：随着我国市场经济的快速发展，房地产行业的快速崛起与迅猛发展，使写字楼，住宅楼，公共商业大楼的日常管理问题的大量涌现，因此，物业管理公司就随之大量出现。伴随着物业的发展物业管理公司出现了许多问题，如物业管理企业的责任，物业管理企业物业管理权，物业管理合同中企业责任，物业管理企业相关的法律问题，物业管理费，物业纠纷，以及与业主和业主大会的关系等。关键词 物业 物业管理 企业责任 物业服务合同 物业管理权 法律问题分析 物业管理费 一、物业与物业管理的相关概念一、物业与物业管理的相关概念人类社会的工业化、科技革命带来了城市的膨胀与发展，高超的现代化建
2、筑技术已把城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务。（一）（一） 物业的概念物业的概念物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类可供居住和非居住的房屋及与之相配套的设施，市政、公共设施、房屋所在的建筑地块与附属的场地、庭院。（二）（二） 物业的特点物业的特点第一，使用的长期性。物业使用寿命的长期性，从构成物业的基础的土地来看。土地对房地产开发来说，具有可以永续利用的特点，从所开发的物业使用的期限一般可达几十年乃至上百年，土地使用权出让最高年限如下：居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，
3、商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为 50 年。第二，位置的固定性。物业空间位置的固定性，由于土地具有不可移动性，所以建筑物空间方位、位置的确定性。第三，建设的长期性与投资的高额性。物业开发建设周期比一般的商业生产周期要长的多，从土地征用到“七通一平”即通路、通水、通话、通电、通有线电视、通地下排水管、通管道煤气， “一平”即平整土地，到施工、安装、再到竣工验收和交付使用一般要一年或更长时间。物业开发建设需要大量的资金。第四，价值上的保值性与增值性。一般来说，随着时间的推进，物业表现出明显的保值性和增值性。这是由于生产力的发展，人口的增加、对土地需求的增加，而土地面积的相对稳定
4、性决定的。第五，形式上的多样性。世界上没有两个完全的物业。我国各个地方的建筑风格各有不同，南方为了防台风建的比较低，北方为了便于融雪常把屋顶建的尖些。第六，受政策影响大。物业关系到国计民生、社会稳定等重大问题，对物业的使用、支配，任何国家都有一些限制。政府通过法律和政策对土地的开发、使用、转让加以限制。政府还可以行政征用权对任何物业实行强行征用。（三）（三）物业管理的概念物业管理的概念物业管理（Property Management） ，一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理
5、就是我国物业管理条例第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。 （四）物业管理的性质（四）物业管理的性质物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下三种性质。第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管公司实施管理和提供服务
6、是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理关系的有偿性。第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。（五）物业管理企业（五）物业管理企业物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合服务。（六）物业管理企业的特点（六）物业管理企业的特点物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主体。
7、它有着与其它经济主体不同的特点：第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算，自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用，以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样，是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房（1999）261 号物业管理企业资质
8、管理（试行）办法规定：“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核，并由此设定不同等级的物业管理企业。第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开展特色服务，还可代理有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果，同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务
9、对象即是辖区内全体业主委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监
10、督。（七）物业管理的类型（七）物业管理的类型第一，委托服务型物业管理。房地产开发企业将开发建成的房屋分层、分单元出售给用户，一次性收回投资和利润，并委托物业管理公司对房屋进行日常的管理完善其售后服务。第二，自主经营型物业管理。房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是将产权留给自己，然后交给下属的物业管理公司，或为该栋房屋专门组建的从事租赁经营的物业管理公司，有物业管理公司进行经营，通过出租活动收取租金，回收投资。（八）物业管理的基本原则（八）物业管理的基本原则1、业主自我管理与专业管理相结合的原则2、社会化管理、企业化经营的原则3、统一经营、综合管理的原则4、合理竞争的原则5、依法管理与服务的原
11、则6、服务第一、为业主着想的原则(九九)物业管理的目标物业管理的目标物业管理的指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨，就是要在物业管理的全过程中突出“服务”两个字，管理也是一种服务；以经营为手段，就是在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过多种经营活动，解决物业管理中各项经费开支问题；以效益为目的，就是以经济效益、社会效益、环境效益、心里效益为最终目标。物业管理企业的经营方针是“以业养业” 、 “一业为主、多种经营” 、 “保本微利、服务社会” ，不以牟取高额利润为目的。以经济效益、社会效益、环境效益、心理效益为最终目标，是物业管理的性质所决定的。（十）我国物业管理
12、的作用（十）我国物业管理的作用1、创造优美、安全、舒适、和谐的环境2、方便居民的生活3、延长物业寿命，使物业保值增值4、克服“重建轻管”的思想5、有利于吸引外资，促进对外开放二、物业管理企业的责任分析二、物业管理企业的责任分析物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，谨慎合理地处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的权利义务关系的合同物业管理委托合同
13、。物业管理可依据不同的标准作不同的分类（一）物业管理企业作为受托人，根据是否经过特别法律委托而承担的责任第一，日常管理服务责任，它是物业管理企业提供的经常性管理和服务，可以包括：日常养护和维修。即对物业及各种设施舍，设备进行经常定期的保养和维修，使其处于良好的可使用状态；安全保卫，即由企业安全保卫人员对物业辖区的人身和财产安全实施保护工作；清洁绿化，即由清洁人员定时、定点地收集和清运垃圾废物，打扫卫生，对居住环境进行绿化，为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境；物业维修，更新费用的帐务公开，并接受为主及业主管理团体的监督。及时处理业主投诉；其它业务。 第二，特约服务义务、物业管理企业根据业主的临
14、时或特别需要提供的服务。如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票，代为购物等特约服务；为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了物业管理企业经营的灵活性和服务的便民性，此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。 （二）物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任第一，物业的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工
15、验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责；对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。第二，物业的使用管理责任。对业主合理使用物业专用部分进
16、行监督。主要是对业主入住物业前，对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房屋，应向物业企业提出申请、填写装修申请表，按照约定的时间、方式办理装修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为，随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为，及是否合理利用相邻他方专有物业进行监督管理；对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国城市新建住宅小区管理办法第十四条明确规定，房地产产权人和使用人违反下列行为之一的，由物业管理司予以制止，批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。一是擅自改变小区内土地用途的；二是擅自改变房屋，配套设施用途、特征、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；三私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部分乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，明确了物业企业对物业及使用人合理使用物业共用部分进行管理。 三、物业管理费三、物业管理费物业管理费是指“物业管理单位接受物业产权人，使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮，整治服务及提供其它与居民生活相关的服务收取的费用”
