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1、武汉的房租税：征，还是不征？武汉的房租税：征，还是不征？ 湖北省武汉市几乎每年都在强调房屋租赁税，但全市超过 40 万套出租房，每年主动 备案不足 2.8 万户，征收房租税几乎形同虚设 春节假期刚过，租住在武汉市武昌区竹苑小区的姚芸便从老家赶回武汉，由于租赁的 房屋到期，她必须在月底前找到新住处。然而，令她郁闷的是，年前已经看好的地段的房 屋年后月租金突然涨了将近 100 元。 而姚芸碰到的房屋租金上涨的情况并非个例。武汉市从今年开始，将启动房屋出租备 案全覆盖，并征收房屋租赁税。像姚芸一样的租房一族担心这将拉升房租价格，让本就不 宽裕的租客“雪上加霜”。 租客伤不起，租房要缴税租客伤不起，租
2、房要缴税 为了省钱，姚芸经常关注武汉市房租价格的变化，以便能住上条件不错、价格合适的 房子。今年，武汉启动房屋出租备案全覆盖的消息让她有些担心。“备案后就要缴税，这 个税估计还是要算到我们这些租房人的头上。” 她查了资料发现，武汉市 1997 年就颁布了城市房屋租赁管理办法，开始实行商 品房备案制。这一办法在 2011 年 3 月修订后规定，实行协议租金的住宅房屋出租人，应当 自签订房屋租赁合同之日起 30 日内，到社区（村）出租房屋综合服务管理机构申请办理房 屋租赁登记备案手续。 按照这个规定，房东备案后需根据不同综合税率缴纳相关房屋租赁税。其中，个人出 租住宅月租金 5000 元以下的，税
3、率 4%，非住宅月租金 5000 元以下的，税率为 6.1%。租金 收入越高，税率越大，最高达 15.7%。 目前，武汉主城区住宅平均月租金已经接近 2000 元，按此价格计算，一套房子仅房 屋租赁税一项，每月就得多交接近 100 元。 顺驰置业武汉有限公司的置业顾问易江表示，租房税的实施会在一定程度上推动租金 的上涨，因为房东会用涨租金的方法将这一税收直接转嫁到租客头上。尤其是 1500 元以下 的房屋，市场需求大，将成为涨价的“主力军”。 房东要缴税，租客多交费，这让租房一族大呼“伤不起”。租住在武汉市石牌岭社区 的张慧娟算了一笔账后感慨：“租金涨得比工资还快，让我有些吃不消，要考虑换个条
4、件 差点的房子住了。” “羊毛出在羊身上，最后肯定是我们这些租房人承担。如果强制备案缴税，在哪儿租 房都一样，房子总归还是要住。”刚毕业的李斌说，面对房东转嫁税收，只能“逆来顺受” 。 采访中，相当部分的出租屋主坦言，征税后将首先保证自己的收入不减少。武汉吉家 房地产经纪服务有限公司的资深经纪人肖亮说：“房东也没有办法，现在哪个行业都是把 税加到消费者身上。就像去餐厅吃饭，开发票税收要算在顾客头上，如果不要发票就给打 折，开了就没折打。把房租税转嫁给租户也理所当然。” 政府很无奈，征收频遇阻政府很无奈，征收频遇阻 房东要交税，租客来“埋单”。很多租客很关心房屋备案后缴纳租赁税什么时候开始 的，
5、全国有多少城市的租房族要负担这份税收，实际缴纳情况又是什么样。 地税部门表示，“房屋租赁税”其实是一种民间说法，税收法律法规中并没有这一名 词。房屋租赁行为所涉及的相关税收，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产 税、印花税、城镇土地使用税、地方教育费附加和个人所得税。 “出租房屋备案的主要目的是加强监管。”武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处 处长刘震说，由于缺乏对出租房的备案记录，房屋租赁市场存在较大的管理漏洞，近年来 不仅在交易环节纠纷不断，而且还存有不小的安全隐患。 他说，私下租赁行为往往不采用格式合同，由房东起草，租户的利益得不到保障。比 如近年来频频反映房东在合同期内擅自提高
6、租金，或者提前终止合同，租户往往只能被动 接受。 另一方面，租房市场管理的缺失还可能引发安全隐患。比如有些房东为了经济利益， 将一套房屋分割成若干间出租，破坏房屋原有结构。备案缴税有利于加强对市场的管理。但是，租房税在实际征收的过程中却频频遭遇阻碍，主要是因为房屋备案“困难万千 重”。武汉市房管局统计数字显示，往年武汉房屋租赁备案率一般只有 2 万套，主要集中 于企事业单位的租赁行为；去年新房屋租赁办法实施后，备案率有了明显提升，达到 7 万 套。2010 年该市对全市的租赁房屋进行粗略摸底，总数大约 30 多万套。 为了提高备案率，武汉新修订的办法甚至规定，出租人不履行登记备案义务的，由房
7、管部门责令限期补办；逾期不办理的，对自然人处以 1000 元以下罚款。尽管如此，武汉市 仍然无法实现租房备案全覆盖。 事实上，个人出租房屋税是全国各地征收的一大薄弱环节，即便是发达城市的发达商 业区，征收个人出租房屋税招数用尽，依然收效甚微。 “许多房东认为，出租房屋是个人行为，没必要去备案。”21 世纪不动产经纪有限公 司经纪人彭仲说，再加上备案后平均税率超过 10%的税负，很少有房东主动在签订合同后 备案。 在武汉房屋租赁最密集的地区之一汉正街，一半以上住户都是房东。由于房东们不主 动申报，税务部门不得不采用“守株待兔”的方式来盯房东，为了证实租金的真实金额， 都要询问隔壁几家租户，来判断
8、真假。 除了房东的不“配合”，租房信息也很难收集。武汉市房管局相关人士告诉半月谈记 者，该市房屋租赁市场的管理职能交由各区房管站承担，每个房管站大约 3 到 10 个人，全 市专业房管人员不到 200 人。在 1998 年前专业的房管人员能够承担对租赁房屋的管理，但 随着住房商品化，以及城镇化加速，租赁市场迅速扩大，旧有的网络无法承担对如此庞大 市场的管理。 另一方面，每个街道、社区都有 1 至 2 人的流动人口出租屋协管员负责出租房管理。 但是，协管员偏向于对流动人口的监控，对出租房管理有畏难情绪，不愿主动上门登记出 租房情况。每次开展普查，不少是协管员在办公室里自己登记的，并没有一家一户地
9、核查。降税负、调结构、建保障房降税负、调结构、建保障房 易江建议，征收房租税可适当降低标准，设立减、免税门槛。这样既容易实施，又能 避免“一刀切”问题。 中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，应该降低房屋租赁综合税率，让租赁双 方愿意为更好地维护各自权益支付税负成本。“可以借鉴国外登记备案率高的经验。”他 说，一方面利用法律规定，租赁双方只有到政府相关部门登记备案，双方所签合同才具有 法律效力；另一方面，给房屋备案时，收取较低费用，让房东和租客有备案的意愿。 湖北省社科院研究员冯桂林说，管理办法的出发点是为了规范房屋租赁市场秩序，减 少安全隐患，控制房租价格水平，打击恶意涨价等行为，不应该成
10、为促使房租上涨的又一 “推手”。 当前，许多城市相对失衡的租房供需结构也催生了租金的上涨。随着城中村、旧城改 造加快，便宜成套的房子仍在继续减少，低端房源少但需求量大，中高端房源供应量大而 需求少，租客们只能选择租金更高的房屋。 从事房屋租赁服务的武汉城欣都市安家房屋置换有限公司经理彭国龙表示，要降低房 租需要盘活租房市场，充分利用市场机制，增加普通租赁住宅的供应。比如通过降低租赁 环节税收、征收房屋空置税、政府提供租房补贴或奖励等措施，鼓励人们把手中的闲置房 屋用于出租，由此才能稳定房租价格。 冯桂林呼吁，政府应该加大廉租房、公租房的建设，并根据租房人群的实际困难，提 供相应的补贴。“只有房
11、租保持平稳，租房者住得顺心，房屋租赁市场才会健康，管理办 法才能奏效。”冯桂林说，房屋租赁市场是个整体，只有建设、管理到位，租房族才能 “租得起”。 编后编后房租税推行宜审慎房租税推行宜审慎 往更深一层探讨，房屋租赁税到底该不该征？征多少？怎么征？这一系列问题仍有讨 论余地。除了武汉，上海、深圳、沈阳等多个城市今年也纷纷出台或修订了房屋租赁管理 办法，但征收之路无一不是频频遭阻，招数用尽而收效甚微。地方政府及房管部门每每拿出国家税法或地方法规作为开征房租税的依据，即使这些依据于法站得住脚，也要完善细 则，审慎推行。 哪些该享受减免税？税率定多少合适？如何有效防范租金“水涨船高”损及租客利益？
12、这些显然都需要周密考量，岂一个“征”字了得？况且，在具体征收方式上，供养一大帮 人员，有事没事地紧盯民宅入户征税，不仅摊大了行政成本，而且效率低下，还极易诱发 矛盾，影响城市的和谐稳定。 群众利益无小事，尤其是房租税的开征涉及众多城市和多方利益博弈，开征应当建立 在条件具备、时机成熟的前提下，才能做到阻力可控，效果可期。应由利益主体和政府部 门多方协商、充分讨论，最终取得共识，找到平衡之策。 前不久，正当坊间对房租税扩围议论纷纷之际，西安市政府有关方面明确答复称，目 前当地没有展开摸底调研，尚不具备启动实施条件；合肥也表示，该市城市房屋租赁管理 办法虽已完成对相关政府部门内部征求意见，但还要向市民广泛征集意见，然后才出台。 新一届中央政府正大力推进和深化行政体制改革，其中重要取向就是要打造民本政府、 服务政府、法治政府、高效政府。在这种背景下，很有必要给相关城市提个醒：开征房租 税绝不可草率跟风，时机尚不成熟的则宜缓行！
