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1、商业地产发展历程与管理具体条件的差异，北美洲、欧洲、澳州和亚洲国家的购物中心有各自不同的发展模式，其中大致可以分为两类，即以美国为代表的郊区发展模式和以英国为代表的城市市区发展模式。.城市郊区发展模式在郊区发展模式中，购物中心最初立足于城市郊区，石油危机之后被迫转向城市市区，经历了从郊区到市区的过程。美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国最初优先发展郊区购物中心。在北美国家，城市郊区拥有大量廉价土地，高速公路交通发达，汽车普及率高，城市郊区化明显。因此，购物中心以郊区中高收入居住区和高速公路交叉点为立足点，因为这里服务人口密集，购买力强，汽车交通方便。而澳州国家，由于地广人稀，结合草原新城建设，其
2、购物中心主要出现在新城市区或郊区空旷地上。郊区购物中心依据规模可以明显地分为邻里中心、社区中心、区域中心等，除邻里中心之外，它们的共同特点是需要大片的郊区用地才能运转。 邻里中心作为基本的购物设施，在许多国家的郊区居住区中大量存在。50 一 70 年代，郊区社区中心在美国非常盛行，在加拿大、澳大利亚、新西兰和日本等国也相当具有代表性。澳州的郊区发展与美国有相似之处，因此社区中心普遍存在，它们大多与高速公路网有关，或者为郊区居住区服务。日本的社区中心与郊区铁路网关系密切，它们大多建于 70 年代的东京和大阪郊区或卫星城。区域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的开发。美国城市周围的环路建
3、设为区域中心提供了选址机会。在日本、加拿大、澳大利亚和南美城市，区域中心的发展模式也大致相同，只因各自地方特色的差异而有所变化。与美国相比，日本土地资源昂贵，实际投资费用也高得多，因此土地利用率比美国高得多，以多层区域中心为主，停车场配置率较低，这是由于郊区的公共交通比较便利，所以乘私人汽车购物者比例较低。购物中心主要集中在车站附近或者新城中心，像美国那样距城市市区很远的购物中心非常少。超级区域中心特别依赖于大面积的郊区用地，因此主要出现在美国和加拿大。.城市市区发展模式以英国为代表的欧洲国家出于防止城市无限膨胀的需要，通过立法保护郊区的城市绿带，因此购物中心发展之初就立足于城市市区。 英国购
4、物中心的发展速度明显超过欧洲其他地区，第一阶段主要结合城市重建和更新进行。战后，英国城市无论是否受到战争破坏，旧的城市结构已经破旧，也不能适应汽车的需要。城市街道汽车交通堵塞，商业街购物和服务交通混杂，人车混流，环境非常恶劣。为了改善这种状况，保障购物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市结合城市更新建成了第一批购物中心。第二阶段主要在新城新建商业中心区中建设购物中心。第三个阶段是运用封闭式购物中心大面积更新城市市区。欧洲国家普遍实施了疏散人口计划。50 年代，瑞典等许多欧洲国家实施新城计划，并结合郊区社区开发建设购物中心。虽然新城开发为购物中心在城市边缘地区的发展提供了机会，但是欧洲郊区区
5、域中心的建设仍然极为有限。1981 年美国有 1350 家区域中心开业，而在欧洲仅有 75 家。由于在高速公路交叉点上发展区域中心遭到规划部门的反对，因此欧洲城市的购物中心主要出现在原有城市结构中，这种城市市区发展模式相当典型。.两种发展模式的融合80 年代以前，英国的郊区区域中心非常少，80 年代以后，这种状况有所改变，区域中心已经逐渐从城市市区解脱出来。继 1976 年布伦特克罗斯(The Brent Cross)建成开业之后，1986 年，第一个真正的郊区区域购物中心在盖茨黑德(Gateshead)开业。英国开发商追求这种典型完美的北美式购物中心。就在此时，美国的开发商却已经把开发目光转
6、向城市市区。在 80 年代以前，在美国城市市区开发购物中心是难以想像的，而今天，许多购物中心都扎根在城市市区。在英国和美国两个具有代表性的购物中心建设舞台上出现了不同的趋势，其郊区发展模式和市区发展模式出现了相互融合的趋势。什么是连锁摩尔购物中心？连锁摩尔购物中心以菲律宾 SM SUPERMALL 集团为代表。连锁摩尔购物中心的特点为：由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至 70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深(宽度最宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。深度最深由无数各类品牌专卖店、
7、 专业的不同行业主题大卖场实现。)，定位于家庭（全家/全客层），能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。连锁购物中心可解决购物中心的招租难题， 可迅速实现购物中心的全面开业， 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。 大型购物中心比百货公司更需要良好的管理， 位居连锁大型购物中心 SHOPPING MALL（销品贸）业世界第三、亚洲第一的菲律宾 SM PRIME（SHOEMART）集团经营的 SM SUPERMALL 连锁超级购物中心通过增加自营面积很好地解决了经营管理难题。SM SUPERMALL 的单体商场在 15 至 20 万平方米，其中自营的面积超过 60%
8、， 包括自营的连锁 SM 百货公司（分 SM HOMEMART 家品、SM APPLIANCE 家电、SM服装、SM STATIONERY 文具等多个连锁的专业分公司； 不是分部门！这种构架的好处是： 各“SM 部门公司“更专业、招商更方便、形象更统一， 缩短了租赁招商的时间， 便于摩尔的迅速开业。而且促销力度更强大、商品成本更低。发展到一定阶段，各“部门公司“还可以上市筹资。）、 SM SUPERMARKET 大卖场、SM CINEAX 多厅影城、 SM TOYKINGDOM 玩具大卖场等专业子公司；而出租的面积仅 40%左右， 如快餐店、小吃城、专卖店、电子游戏城、五金大卖场等。 SM P
9、RIME 连锁购物中心集团旗下拥有 20 家 SM SUPERMALL 连锁摩尔，总摩尔面积超到 300 万平方米（包括在建中的多家摩尔）。 并曾多次获得欧美财经杂志的“亚洲最佳管理奖“，其业绩年年大幅度增长，其总资产在菲律宾各大公司中排名前十位。 简介部分连锁摩尔购物中心： 菲律宾的 SM SUPER MALL 集团（自营 SM 百货公司、SM 超市、SM 影城、SM玩具反斗城大卖场、SM 美食城）和 ROBINSONS 集团（自营 ROBINSONS 百货公司、ROBINSONS 超市、ROBINSONS 影城、ROBINSONS 玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的 THE MALL 集团
10、（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和 EXTRA 超市）。 注：所有的业态均可以连锁经营，包括超级购物中心和高级百货商店。CHAIN MALL、CHAIN STORE。连锁只是 1 种经营模式， 连锁不是 1 种业态；所有的业态包括 MALL 购物中心均可以连锁经营。在摩尔内可包含所有的连锁业态和业种。 目前菲律宾 SM（SHOEMART）集团已在厦门投资开设了 1 家 17 万平方米的“SM 城市广场“ 超级购物中心；但可惜由于厦门 SM 是以其总裁（施至成先生）的私人名义投资的（不是 SM PRIME 投资的）， 故该超级购物中心内未引入其连锁的 S
11、M 百货公司、SM SUPERMARKET 大卖场，而只引入其连锁的 SM CINEAX 多厅影城。百货公司租给了台湾来雅百货、大卖场租给了美国沃尔玛。国内购物中心也应该学 SM 集团的模式，走连锁购物中心之路。菲律宾的 ROBINSONS 连锁购物中心集团也是采用这种模式。 （目前上海华联和上海友谊也正在探索着走连锁购物中心之路。上海华联目前兼备了连锁快餐店、便利店、超市、大卖场、家电专业店、百货 6 种业态；而其首家大型购物中心将在杨浦区五角场开始建造。深圳铜罗湾广场、好又多、乐购也在采用这种模式。）北美摩尔的发展与简介Mall 全称 Shopping Mall，音译“摩尔”全称“销品贸”
12、，意为大型购物中心，起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，属于一种新型的复合型商业业态，不同的消费群体和男女老幼都会从中得到选择和满足。（Mall 原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林阴道”，意指在 Mall 里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林阴道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典，还有另外一个新解释：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”摩尔（MALL），特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺的商业中心或加盖的林荫道商业街，它集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，成为都市的精华区。
13、 ) 注意： 摩尔 SHOPPING MALL 不是一般意义上的购物中心 SHOPPING CENTRE， 摩尔的面积至少要 10 万平方米以上。沃尔玛在美国称为 WALMART SUPERCENTRE， 但沃尔玛不是摩尔。摩尔是所有连锁业态商家的大集合， 沃尔玛可以入驻摩尔内，但沃尔玛在摩尔内最多只占五分之一的面积。一、摩尔的起源和美国摩尔的发展严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到 20 世纪 20 年代初期由西尔斯罗巴克（Sears, Robuck 面积占全部的 92.54%。七十年代达峰值。进入二十一世纪，发展势头明显减弱。 表 2：美国人均 GDP 和较大的购物中
14、心建造年代、面积 2、美国购物中心的发展是在二十世纪 60 年代开始起飞，当时美国人均 GDP 是 5000 多美元。当 70 年代人均 GDP 已超过 1 万美元时，美国购物中心发展达到顶峰。*：GDP data is from:US Bureau of Ecomomic Analysis “Current-Dollor and Real Gross Domestic Product“ 2003.1.30* Population data is from:US Census Bureau “Statistical Abrstract of the United States 2002“三、
15、美国购物中心的地域分布表 3：2001 年美国各州、区购物中心人均销售额和人均拥有面积州 名 总人口 （千人） 销售额 （美元） 人均销售额（美元） 购物中心总面积（GLA） 人均拥有面积（GLA）佛罗里达 Florida 16,397 112,467,308,948 6,859.02 452,443,442 27.6特拉华 Delaware 796 5,303,321,888 6,662.46 22,847,282 28.7康涅狄格 Connecticut 3,425 22,743,151,132 6,640.34 97,575,197 28.5科罗拉多 Colorado 4,418 27,
16、542,048,306 6,234.05 107,432,287 24.3亚利桑那 Arizona 5,307 29,170,100,008 5,496.53 134,234,419 25.3马里兰 Maryland 5,375 29,425,758,700 5,474.56 131,792,267 24.5维吉尼亚 Virginia 7,188 37,766,577,567 5,254.11 177,472,593 24.7堪萨斯 Kansas 2,695 13,583,328,799 5,040.20 59,832,497 22.2路易斯安那 Louisiana 4,465 21,843,371,911 4,892.13 86,200,108 19.3德克萨斯 Texas 21,325 102,529,342,916 4,807.94 384,605,658 18.0密苏里 Missouri 5,630 26,638,943,811 4,731.61 117,905,103 20.9田纳西 Tennessee 5,740 27,004,886,749 4,704.6
