长三角区域经济一体化下的商业地产

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1、长三角区域经济一体化下的商业地产崔 霁在全球经济一体化浪潮推动下，区域经济一体化势不可挡。一个国家内的区域 经济一体化，即以一个经济中心城市为核心形成的大城市群的区域经济协同发 展，更是当今世界各国经济发展的普遍现象。在中国以上海为核心的长江三角 洲大城市群、珠江三角洲大城市群、京津冀区域大城市群，都是改革开放进程 中造就的区域经济发展的成果。现今大城市群的区域经济正在朝着联动、互补、 一体的方向整合，他们必将进一步发挥高度的聚集辐射综合功能，成为中国经 济发展最活跃的因素和强大动力，并对全球经济发展产生影响。 在长三角区域经济一体化的背景下，十六个城市保持着经济的高速发展，越来 越紧密地联系

2、在一起。近几年，以上海为龙头的长三角房地产市场蓬勃发展， 同时带动了商业地产的发展，而伴随上海商业房产热的兴起，其他的城市也加 快了商业地产前进的脚步。一、长三角商业地产发展的特征 1、长三角商业地产发展空间巨大 长三角城市群相比我国的其他两大城市群在经济总量上大约是珠三角和京津冀 的总和。无论按人口平均，还是按土地面积平均，长三角城市群都是经济产出 效率或集约化程度最高的区域。并且拥有良好的基础设施、发达的科技教育和 日趋完善的政策环境，成为国内外投资者关注的“热土”，特别是跨国资本正大 举向长三角地区转移。在这样的背景下，发展商业地产是有支撑力的。 （1）世博会是长三角商业地产发展的机遇

3、世博会的召开为上海未来的会展经济积累下极其宝贵的展馆资源，实现上海会 展经济中心地位。其独特的综合品质，决定了会址有望超越浦东陆家嘴地区， 成为上海商业地产高地。上海世博会预计将吸引 7000 万人次参观。届时，上海 的宾馆酒店将供不应求，客流必然会向上海周边城市分散，这样就带动长三角 城市群的旅游和商业地产的发展，为长三角经济发展作出巨大贡献。 （2）交通便利是长三角商业地产发展的基础 在几年前，上海与长三角的交通主要是沪宁和沪杭两条高速，而这些都是大城 市之间的交流，处于点到线的交通模式，而随着长三角各大桥的开通，那就达 到了线到面的连接，实现了长三角地区交通的网络化。杭州湾大桥及苏通大桥

4、 的开通，使得上海与苏北等地的交通更为便捷，而便捷的交通能够带动经济、 文化、旅游等各方面交流，提升了长三角的综合竞争力，同时便捷的交通也是 长三角商业地产发展的基础，有助于技术流、人才流和材料流的流通等。 （3）经济迅猛增长是长三角商业地产发展的条件 长三角经济迅猛的增长，商业规模迅速扩大，长三角地区地方的生产总值占了 全国的五分之一，06 年长三角地区人均可支配的收入上涨了 12.9%，长三角区 域人群收入的提高、消费人群的集中，形成了区域效应，商业盈利状况趋好。 07 年在长三角 16 个城市，实现零售规模 14 万多亿。长三角地区在全国保持领 先，具有重要的地位，长三角 16 个城市的

5、零售额占到 16%，现在一部分的大卖场向社区购物方向转变，购物中心进一步突出了休闲娱乐的功能，外资进一步 加速进入，收购兼并成为外资进入长三角的主要渠道。 （4）丰富的旅游资源带动了长三角商业地产发展 长三角是国内宜居区域，大量异地人口的进入促进了商业地产的繁荣，并且长 三角是国内旅游资源丰富的地域，素有中国旅游“金三角”之称。在中国首批优 秀旅游城市中，长三角占了四分之一，区内的 48 个旅游景点几乎占了全国 4A 级旅游景点总数的一半。目前接待的入境旅游者占全国 1/4，国内旅游者占 1/3。大量的游客促进了区域经济，带动商业地产的发展。2、开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势 在商业地产

6、开发的潮流中，很多的开发商是由住宅起家，从而转向商业地产的 开发投资，并且大多是跨区域投资，即走出自己所诞生和发展的土壤，到其他 的城市开发投资。上海的几大开发商就在长三角等地大肆拿地，如复地、绿地、 大华等，可见开发商跨区域转战商业地产将成为长三角商业地产发展的趋势。 主要基于以下几个原因： （1）商业地产能有效拓展行业发展空间 从行业发展空间的考虑，各种迹象表明，中国房地产业的成熟期即将到来，进 入成熟期的房地产的发展空间将会大幅萎缩，作为这个行业中的大型企业，就 必须提前考虑到产业转型问题。而发展商业地产正是发扬房地产企业优势的成 功转型，同时成为拓展发展空间的有效手段。 （2）享受资产

7、价格升值和土地升值的双重利润 房地产开发利润是一次性的，现在房地产开发企业相对来讲利润比较丰厚再加 上这几年房价高企，大家都在批项目，但房地产的利润只是一次性的不会再持 续。随着全球人口的增加和资源的减少，资产价格在今后会长期处于一种上升 的趋势。但是这种资产价格升值的利润对于房地产住宅开发企业来说是享受不 到的，因为大部分住宅是短期产品，开发完进行销售，住宅资产价格的升值收 益者更多的是购房者，而如果战略性的持有商业物业，那么除了每年可以收到 稳定的租金外，还能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。 （3）避免住宅开发中激烈的行业竞争 中国现在约有 4 万家房地产企业进行住宅开发，竞争非常

8、激烈，尤其土地的招 拍挂制度出台后，有些地块要经过几十轮的竞价，如上海的新江湾城 D1 地块， 屡次竟价，最终楼面价达到 2 万/平方米，这已经超过了该区域的房价。商业地 产相比住宅地产竞争没有那么激烈。截至到 2007 年，全国从事商业地产的企业 不到 200 家，而这 200 家中，目前大部分都局限在本区域内开发，跨区域开发 的商业地产公司寥寥无几。 （4）长三角二三线城市商业地产投资成热点 上海成熟、领先的国际化商业地产开发模式对周边城市的商业地产开发产生了 一定的促进作用，促使整个长三角商业地产不断得到提升。据浙商房产研展部 的数据统计：目前，一线城市商业地产的投资回报率在 6-8%，

9、二线城市商业地 产的投资回报率在 10-12%，而三线城市，如果能在城市中心区域拿到优质的商 业物业，其投资回报率将超过 12%。从商业地产的发展模式上看，上海的商业 地产发展相较其他城市更加国际化，吸引了众多跨国企业进驻，对商业地产的 需求量也较大。长三角的二三线城市紧随一线城市经济步伐的脚步不断加快， 城际之间的外溢性开发投资已经成为一种趋势，随着长三角城际交通的成熟，长三角地产互融性会更强，将会更快推动二三线城市的经济发展。 3、长三角商业地产的发展以专业市场为特色 （1）长三角是纺织专业市场最密集和最活跃的地方 近年长三角的新老市场竞争趋以激烈，中国轻纺城、东方丝绸市场、四季青服 装市

10、场等老市场依旧统领市场，新兴市场则分布在老市场周边。新的经营模式、 经营理念以及涵盖的多种功能的专业市场的推进速度有所加快。一些新市场， 如鹏欣国际家纺中心、上海服装城、宿迁泗阳县的“上海纺织城”、苏州吴江市 盛泽镇的“国际纺织城”项目、扬州高邮经济开发区内的“国际服装商贸城”、无 锡的新世界国际纺织服装城和东方国际轻纺城、南通中国苏通轻纺城等均采用 全新的经营模式，促使老市场也加紧升级步伐，例如中国轻纺城联合市场和时 代广场开业，常熟招商城等老市场也投入巨资进行改造。 （2）专业市场向规模化和批发功能方向发展 国内的商品交易市场越来越向专业化市场方面转换，专业市场也越来越向批发 市场转换，专

11、业批发市场的数量、营业面积逐年上升，成交额大幅上涨，而综 合市场则逐年萎缩。一方面，规模大的专业批发市场不断发展壮大和随着交通 的改善不断增强辐射范围，另一方面，中小企业和经营者随着经济的快速增长， 所提供的产品规模也在迅速扩大。长三角地区专业市场如义乌中国小商品城、 绍兴中国轻纺城等，作为年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场，它们将 发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。而规模化的发展， 又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向批发辐射功能，并逐渐把 销售的末端留给零售商业和小型市场，散、乱、脏、差的中小批发市场将逐渐 减少和搬离市区。 （3）专业市场逐渐趋向细分化和

12、专业化 市场竞争的日趋激烈，将迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于 畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争 优势。这将导致市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集 中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营， 获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势，这必然是相当多的商品交 易市场的发展方向，在长三角等地区已可以明显看出。除了传统批发市场外， 许多只是内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒 店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等，在长三角已发展成为非常 专业、规模庞大的产业集群链专业批

13、发市场。 （4）专业市场将向品牌化和优质化的产品集散地转变 过去一提到专业市场，就容易与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场 表现更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量 的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市 场中存在。近些年开展的百城万店无假货向专业市场延伸的活动，目的就是提 高专业市场中经营商品的质量和诚信，在专业市场中逐步杜绝假冒伪劣商品， 树立专业市场的新形象，将更加重视规划设计和品牌推广，千店一面、毫无特 色的局面将改变。一些注重品牌化、连锁化、优质化管理的规范专业批发市场 竞争力和辐射能力将不断加强，将兼并和淘汰一批管理不

14、规范、市场环境和秩 序混乱的中小市场。4、长三角多业态零售体系趋向合理化长三角区域零售市场几乎涵盖了目前所有的主流业态：百货店、超市、大型超 市、便利店、购物中心、专业店、专卖店、折扣店等一应俱全，立体式的结构 互为补充、错位发展、差别经营，使得长三角多业态零售体系趋向合理化。 （1）中外大型零售企业加快区域市场的战略布局 长三角地区零售业的外资进入之多、速度之快，在全国乃至世界范围内都很少 见。据不完全统计，国际零售业 50 强中的 70已经进入长三角地区。外资的 进入加剧了区域零售业的竞争程度，也产生了示范效应，促使大型内资零售企 业向兼并整合的模式转变。 （2）高端品牌经营成为商家提升竞

15、争力的新亮点 商品种类、品牌的增多一方面迎合了近年来长三角地区不断增长的消费需求， 另一方面也对区域的消费层次和消费结构产生影响。尤其是一些国际一线品牌 的大量入驻，既提高了区域零售市场的国际化程度，也使高档品消费成为区域 零售业发展的新亮点。 （3）商业网点规划促进现代商业有序发展 为了确保城市各区域间、市场各业态间的均衡有序发展，商业布局、商圈规划 成为长三角地区众多城市零售业发展的热点。尤其是一些发展潜力较大的中小 城市，摒弃了原先那种业态越全越好、网点越多越好的态度，按计划有选择地 开发商业，避免了同业态的重复建设、网点资源的闲置与浪费。二、长三角商业地产存在的问题 1、仓促上马，盲目

16、投资，导致空置量增加 许多的投资商看到了长三角商业的商机，而进入了长三角商业地产领域，某些 城市商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海的商业地产已经达 到 3000 万平方米，人均 1.68 平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、 纽约的水平，现在上海商业的零售面积每年净增量在 400-500 万左右。这种现 象，不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。其中有一些业态定位不明确的项 目，占 68%，投资的盲目性，影响了商业地产建成以后招商和营运，导致空置 量上升，也可能对市场流通秩序产生了不良的影响，还有很多大型物业在建设 的时候，没有跟周边环境进行配套，造成了资源使用不经济。2、市场定位模糊，忽视项目策划，缺乏竞争力 市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。 项目的市场定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨。搞商业地产必须项目未动， 策划先行，不能只重形象，重景观建设，重概念炒作，重广告宣传，忽视商业 地产需要全程策划、全程风险防范。只要建设规划设计形象，不要商业运作策 划，缺乏事前风险防范意识的商业地产，往往造成好看不中用，商铺用不起来， 最终