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1、海南房地产与城镇化概况和思考 第 1 页 共 19 页海南房地产与城镇化建设概况和思考一、海南概况海南位于中国的南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。是中国的第二大岛屿，是中国唯一的热带滨海省份，海岸线长达 1528 公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占 5060%，与世界著名的如迪拜、巴厘岛、夏威夷等相媲美。海南省有 3 个地级市：海口、三亚和三沙；6 个县级市：文昌、琼海、万宁、五指山、东方、儋州；10 个县及自治县；1 个目前在全国唯一享受保税区政策的国家级开发区：洋浦开发区。二、海南的社
2、会经济发展相对全国其它省区来说，海南的经济总量很小，2012 年居全国倒数第四位，仅排在宁夏、青海和西藏之前。海南省 2012 年的 GDP 按各市县 GDP 汇总数据为 2579 亿元1，其中海口和三亚两个中心城市合计为 1151 亿元，占全省 GDP 的 44.6%；GDP 超过100 亿元的分别有儋洲、澄迈、文昌、琼海、万宁、东方和临高，这 5 市 2 县合计为1003 亿元，占全省的 38.91%；其余 8 县 1 市 2012 市各自的 GDP 均不到 100 亿元，合计为 424 亿元，占全省的 16.4%，其中五指山市最低，为 16.58 亿元。海南的财政收入一直占 GDP 的
3、30%左右，这一方面说明政府在国民经济中的主导作用非常强，超过了其它省区；另一方面也说明海南的税收和各种行政收费仍然很高。从海南欠发达的省情考虑，海南省委省政府认为，现阶段海南的当务之急是努力扩大投资，增加投资对经济总量的贡献率。在 2013 年的海南省政府工作报告中明确表示要继续推进“项目建设年” 。这已经是海南连续两年设立“项目建设年” 。（一）海南发展规划2006 年 4 月海南省政府批准实施海南城乡总体规划 2005-2020 ，提出要把海南全省当作一个城市来规划建设。2011 年 3 月，海南省发布海南省十二五规划纲要（全文） ，主要阐明省委、省政府未来五年推进国际旅游岛建设发展的战
4、略意图和工作重点，作为政府履行职责的重要依据，具体规划出如何逐步把海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。（二） “大企业进入，大项目带动”战略成效显著海南从 2005 年开始实施“大企业进入，大项目带动”战略。中海油在已对琼投资 100 亿元的基础上，又投资 84 亿元建设海南液化天然气站七及配套电厂。中远集团海南房地产与城镇化概况和思考 第 2 页 共 19 页计划投资 100 亿元，在港口、物流、航运、修船、博鳌亚洲论坛会址等五方面与海南合作。中信集团计划 10 年投资 100 亿元建设海南神州半岛。中核集团和华能集团合资建造海南昌江
5、核电工程，总投资近 190 亿元。截至目前，共有 105 个投资 1 亿元以上的龙头型大项目在海南落户，总投资额达 308 亿元。（三）洋浦经济开发区21992 年 3 月，经邓小平同志亲自批示，洋浦经济开发区被国务院批准设为国家级开发区。洋浦港为国家一级开放口岸，处于东亚和东南亚国际海运主航线中心，是中国唯一实行保税区政策的国家级经济开发区。现在区内有 100 万吨木浆、800 万吨炼油、燃气电厂等大型龙头项目。洋浦港可停泊 30 万吨的油轮。目前洋浦规划以现有 69 平方公里范围为基础，新增居民安置区、围填海区域和发展预留用地等共计约 120 平方公里，其中建设用地 115 平方公里。20
6、30 年，洋浦经济开发区将产生城市人口 25 万人，其中本地人口 9 万人，外来人口 16 万人。洋浦开发区的定位：1、具有国际航运和物流中心承载能力的枢纽港；2、石油及天然气储备中转基地；3、石油化工产业基地；4、制浆造纸及纸制品一体化加工产业基地；5、其它重要产业现代临港装备制造产业基地。洋浦开发区近期用地控制如下：1基本原则：（1）公共设施用地大部分建筑高度控制在 50 米以内，局部不超过 100 米，容积率 1.53，绿地率 25%40%进行控制；（2）居住建筑建筑控制在2450 米范围内，宅基地住宅楼控制在 3 层以下，容积率 0.51.5，绿地率不低于35%进行控制；（3）工业建筑
7、可根据相应的工艺生产要求及行业标准进行高度控制，原则上采用上下限方法进行弹性控制，上限控制在 1.2 左右；（4）仓储用地和港口用地内开发容积率较工业用地上下限分别降低。2具体土地规划规划工业用地共 48.3 平方公里，集中布置在西部滨海地区和开源大道之间南北长 12 公里，东西宽 7 公里的地区；规划仓储用地 9.4 平方公里；规划居住用地 772.9公顷，考虑 12-16 万人的居住。中学按每 56 万人配置一所，服务半径为 1000 米左右，用地规模为 45 公顷，共规划设置中学 3 所。规划公共服务设施用地 403.8 公顷，包括行政办公用地、商业金融用地、医疗卫生和教育科研用地。洋浦
8、近期将建设的项目主要如下：1工业项目石化产业：海南炼化 60 万吨 PX 项目、2000 万炼油扩建工程暨 120 万吨乙烯项目、汉地阳光三期、海南逸盛 210 万吨 PTA 和 100 万吨 PET 和中卡合资的 150 万吨乙烯等石化项目；油气储备：中海油 LNG、中石化成品油保税库以及国投孚宝、华信、中汇、海航等一批油气储备项目；浆纸及下游产品项目：海南金海 100 万吨化学漂白木浆和25 万吨磨木浆、160 万吨造纸二期、2 个 18 万吨生活用纸和下游的纸制品等项目；其海南房地产与城镇化概况和思考 第 3 页 共 19 页他主要项目：修造船和热电联供项目。2港区建设洋浦港 10 万吨
9、公共航道疏浚、小铲滩多用途码头、海南炼化码头和金海浆纸码头扩建工程、LNG 码头、石化功能区 2 个化学品公共港池及 2 个 30 万吨原油码头等港口设施的建设。3重要基础设施项目修建北部第二出口通道，即洋浦大道，修建工业区和东部生活服务区主要道路；完成洋浦大道与腾洋路、嘉洋路和瀚洋路交叉口的渠化工程；筹建洋浦第二供水水源和扩建自来水厂，推进污水处理厂和污水干管的建设；建设适应洋浦发展的输配电工程；积极推进开发区工业公用工程和管廊的建设。4生活服务区建设搬迁安置 31 平方公里内和近期建设项目(如石化功能区)范围内居民；以公寓楼和宅基地的形式，在东部集中成片建设居住区和配套设施。5给水、污水工
10、程规划规划扩建洋浦自来水厂，供水能力达到 15 万立方米/日。新建石化园区的工业水厂，供水能力 30 万立方米/日，一期规模 10 万立方米/日。根据洋浦总体规划布局，将规划区划分为 2 个污水处理系统。南片污水系统：扩建现状污水处理厂，处理规模达到 15 万吨/日，中水回用规模达到 6 万吨/日，预留用地 10 公顷；北片污水系统：规划建设 1 座工业污水处理厂，处理规模 20 万吨/日，中水回用规模达到 10 万吨/日，预留用地 15 公顷。三、海南与东盟中国东盟 1991 年建立对话关系以来，双边贸易快速增长，双方互为重要贸易伙伴。目前，中国东盟自由贸易区已全面启动，由中国和东盟 10
11、国组成、接近 6万亿美元国民生产总值、4.5 万亿美元贸易额的区域，已步入零关税时代。海南岛地处中国最南端，东盟各国距离最近，具有地缘、地理方面的优势。距欧亚海上国际主航线仅 55 公里，是泛珠三角经济圈与东盟经济圈海上运输的交汇点。同时，海南与东南亚在血缘、亲缘方面还有着紧密联系，东南亚各国也都有很多海南商会。因此，海南是面向东盟的桥头堡，地理优势甚至优于云南和广西。海南与东盟的联系、合作应先于国内其它省份，抢占在东盟开拓发展的先机，占据领先地位。东盟是海南第二大贸易伙伴，2010 年全年贸易总额为 14.3 亿美元，同比增长 31%。贸易量的大幅提升，必然导致双边投资额的增长。截至 201
12、0 年底，马来西亚在海南投资设立企业 157 家，合同利用外资 3.78 亿美元，其中 2010 年同比增长 220%；印度尼西亚在海南投资设立企业 26 家，合同利用外资 1294 万美元，其中 2010 年实际利用外资同比增长 450%；新加坡在海南实际投资 4504 万美元，其中 2010 年实际利用外资同比增长 593%。海南省计划到 2015 年初步建成背靠华南、面向东南亚的现代物流体系，海南房地产与城镇化概况和思考 第 4 页 共 19 页成为连接中国南方地区与东盟的经贸枢纽，实现与东盟各国经济的紧密合作关系。海南面向东盟的两大基础性物流项目正在加紧建设。一个是总投资 70 亿元人
13、民币的洋浦港油品码头及配套储运设施工程，这是第一个服务于中国南部和东盟国家的原油和成品油储运基地，总体建设规模为 30 万吨级泊位 2 个、10 万吨级油码头泊位2 个、5 万吨级油码头泊位 2 个以及 500 万立方米的油品储罐。另一个是位于海南岛西部东方市八所港、建设总面积 54.03 公顷的东方边贸城项目，目前已完成了规划工作。这个项目是海南推动国际旅游岛建设、融入中国东盟自由贸易区的重点项目。项目前期建设目标是利用八所港水果进口指定口岸的特殊政策，建成东盟热带水果的集散地，辐射大陆市场。除此之外，海南省十二五规划纲要明确提出重点建设洋浦、海口、八所、三亚、清澜等港口，加强港口基础设施和
14、集疏运体系建设，尽快形成功能完善、配套齐全的港口格局。四、国际旅游岛2010 年 1 月 4 日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 。作为国家的重大战略部署，海南计划在 2020 年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。 国际旅游岛的战略定位：1、我国旅游业改革创新的试验区；2、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；3、全国生态文明建设示范区；4、国际经济合作和文化交流的重要平台；5 、南海资源开发和服务基地；6、国家热带现代农业基地。3目前，海南已获得中央针对国际旅游岛的专项投资 158.9 亿元，中央财政给予海南国际旅游岛建设的专项补助资金全部到位，6 个民族自治
15、县被纳入国家兴边富民行动计划，专项补助资金全部到位。五、海南房地产（一）海南房地产基本格局海南的房地产发展区域按特色和政府规划具体可分为五个区域：北部（泛海口区域） 、南部（泛三亚区域） 、东部（东海岸沿线） 、西部（西海岸沿线）以及中部（五指山、保亭、琼中等地） 。泛海口地区的西海岸长流片区及西线辐射区域（盈滨半岛）为一线海景房集中片区，集中了万科、富力等国内一线房产开发商，销售对象主要针对岛外高端投资、度假需求以及休闲运动（高尔夫）等高层次需求。这个区域里将建成海口马村港扩建二期汽车客货滚装码头和国际邮轮母港，是海南十二五规划的重点基建项目之一。泛海口地区的中心老城区及东部片区以多层次为主
16、，是外地人居家养老和本地人群刚性需求的主要选择区域。泛三亚区域以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方向延展,形成目前的“七湾一区” 。海南房地产与城镇化概况和思考 第 5 页 共 19 页该泛三亚区域各湾区因为定位不同，销售对象有很大差异。原来以东北藉购房者为主，现在所占比例逐步下降，高端购房者以北京、上海及江浙区域为主，有部分重庆以及西北的高端群体。泛三亚区域内的项目价格主要取决于海景资源，按照观海程度及距海距离，价格有很大差异。东线滨海度假是继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。以东线高速为串联，借助政府规划以及优越条件，将自然资源转化为地产资源。重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘、潭门）和万宁两地。其中琼海市以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产；万宁市主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源的海岸地产
