北京亚洲花园项目商务计划书

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1、亚洲花园项目亚洲花园项目 商务计划书商务计划书北京泰诚实业发展公司北京泰诚实业发展公司北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司20052005 年年 1111 月 1515 日Page 2 of 51目目 录录第一章第一章公司简介公司简介第二章第二章项目介绍项目介绍一、一、 项目背景二、 现已有批准文件第一节第一节 项目建设地理条件项目建设地理条件一、位置及规划范围二、用地现状三、周边环境及控规条件第二节第二节 项目规划建设方案项目规划建设方案一、项目建设内容二、方案构思三、 功能布局四、 消防设计五、项目经济技术指标六、项目规划特色第三节第三节 环境保护环境保护 第四节第

2、四节 项目建设方式与进度项目建设方式与进度一、 建设方式二、 分期开发三、 拆迁计划Page 3 of 51四、 建设计划进度安排第三章第三章 市场分析市场分析一、北京宏观环境分析二、北京房地产市场形式分析三、项目目标市场环境分析四、项目目标市场的设定第四章第四章 销售计划及策略销售计划及策略一、 销售价格定位二、 目标客户定位三、 入市时机规划四、 广告策略五、五、 销售工作安排第五章第五章 投资说明投资说明一、资金筹集方案二、投资概算三、项目用款计划四、投资形式五、投资退出方式与计划第六章第六章 风险分析与控制风险分析与控制一、政策风险二、市场风险三、竞争风险四、管理风险Page 4 of

3、 51第七章第七章 管理管理一、基本思路二、公司经营班子设置及分工三、公司各部门职责第八章第八章 财务经营测算财务经营测算第九章第九章 结论结论北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司Page 5 of 51第一章第一章 公公 司司 简简 介介北京富宏房地产开发有限责任公司是一家从事房地产开发经营的股份制公司，成立于 2001 年 2 月，注册资本 6000 万元，共有三个股东：中关村建设开发股份有限公司占股权 50%；福建三木集团股份有限公司占股权 30%；华通实业总公司占 20%股权；公司本着“诚信为本，理性经营，务求实际，稳步发展的宗旨和目标，紧紧依托大股东单位中关村

4、建设开发股份有限公司在首都房地产市场中拼搏并逐步开始占有一席之地。经过公司高层反复论证和不懈努力，几年来公司将亚洲花园项目从原占地 1.3 公顷不断扩容至 4.43 公顷，建筑面积从原 5.1 万平方米扩至目前的 26.1 万平方米，使该项目增值潜力不断提升，为进一步开发建设打下了坚实的基础。然而，利润往往与风险并存，公司在扩大该项目建设规模的同时也产生了巨大的资金压力。面对困难，公司坚持以诚信为本，以人文为根，以理性经营为基点，以求真务实的作风，积极拓展工作思路，深入细致开展工作。为适应市场的规律，使公司更加稳健发展，达到多赢的目的，现诚邀天下有识之士及公司携手共同打造“亚洲花园”精品地产项

5、目。第二章第二章 项项 目目 介介 绍绍一、一、 项目背景项目背景2008 年北京奥运会的开展，给北京市的经济带来了巨大的商机。为了搭上奥运东风，加快北京城市建设步伐，促进首都经济发展，改善人北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司Page 6 of 51民的居住条件，北京富宏房地产开发有限责任公司在北京东城区王家园地区开发建设集商贸、商务酒店、公寓、写字楼、住宅、于一体的地区中心综合性项目亚洲花园项目。二、现已批准文件二、现已批准文件北京市发展计划委员会、北京市建设委员会关于开发建设亚洲花园项目建议书（代可行性研究报告）的批复 ，京计投资2003121 号。北京市规划委员

6、会规划意见书 ，2002 规意字 2778 号。建设综合勘察研究设计院北京亚洲花园规划设计方案一 ，2003年 4 月。土地出让管理处关于延长地价水平的审定通知书 。北京规划委员会“亚洲花园”项目设计方案审查意见，2004 规审字 0455 号。（6）北京市城中村整治指挥部办公室“关于研究涉及市属企业城中村整治会议纪要。 （2005、7、5）（7）北京市土地整治储备中心“政府土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单” （2005102 号）第一节第一节 项目建设地理条件项目建设地理条件一、位置及规划范围一、位置及规划范围亚洲花园项目位于东城区东二环东侧，工体北路南侧，紧临港澳中心、亚洲大酒店

7、、富华大厦及美惠大厦，项目占地约 4.43 公顷，地上总建筑面积 16.5 万平方米，地下总建筑面积 9.58 万平方米，是港澳商圈中最具规模的重要组成部分。场地东临 30 米宽的新中街路，且与工人体育场及城市绿化带相对呼应，南靠 25 米宽的王家园规划路，西侧为 25 米北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司Page 7 of 51宽的东二环辅路，北侧与新中大厦及亚洲大酒店为邻，此地块拟建一包括酒店、公寓及商业群体的大型城市综合体，富宏房地产公司开发的“亚洲花园”项目为综合体中最为突出与重要的部分。二、用地现状二、用地现状项目用地南侧为解放初期建设的危旧平房，约占用地面

8、积的三分之一，多数房屋年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为 7080 年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。三、周边环境控规条件三、周边环境控规条件1、西侧地块用地性质为商业金融用地，现状建筑由北向南依次为：港澳中心，建筑高度约60 米；万泰北海大厦，建筑高度约60 米；富华大厦，建筑高度约60 米。2、东侧地块用地性质为体育用地，现状建筑为工人体育馆，建筑控制高度为 24 米；东北侧地块用地性质为二类居住用地，现状建筑为塔式住宅，建筑控制高度为 60 米；东南侧地块用地性质为二类居住用地，现状建筑为聚龙花园，建筑高度约为 60 米。3、北侧地块用地性质为

9、商业金融用地，现状建筑为亚洲大酒店，建筑高度约为 60 米。4、南侧地块用地性质为二类居住用地，现状建筑为美惠大厦，建筑高度约为 45 米。第二节第二节 项目规划建设方案项目规划建设方案一、项目建设内容一、项目建设内容建设项目内容为：四星级商务酒店、具有星级宾馆服务的涉外公寓、北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司Page 8 of 51智能化写字楼、中高档商业建筑和为置业者提供娱乐休闲的商务会所等类型的建筑产品。二、方案构思二、方案构思1、总体规划布局该项目为城市用地当中较为完整的、成规模的建设用地，新的建设要在这一完整城市片段中楔入庞大的建筑体重，又不破坏周边的城市环

10、境，使该地段在整体城市环建中起到更为重要的作用。2、交通组织酒店及写字楼的入口位于新中街，与亚洲大酒店靠近形成酒店群气氛，公寓住宅入口设置在西侧与南侧，中心绿地为公寓、住宅和写字楼创造了一个绿色景观，人车严格分流，南侧在地下一层、地上二层布置商业步行街，以半地下的空间引导和吸纳商业人流，形成完整和连续的多层步行系统。3、生态空间用地东侧为城市绿带，区内建筑的底部局部与生态广场结合，中心绿洲将绿化引入到建筑群体的核心当中。西区住宅群体围合而成生态院落，形成立体的、交叉的生态绿化体系，充分体现绿化的多样性和系统化。三、功能布局三、功能布局1、建筑组成：本项目主要由酒店、写字楼、商业、公寓、住宅组成

11、，形成一大规模高级花园小区。2、商场：为地上一层、二层和地下一层、二层，尽可能沿街和占满用地，以充分利用土地的商业价值。3、写字楼：与周边道路连接紧密，以利出行交通方便，且不影响公北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司Page 9 of 51寓的出入。4、酒店：环境上与亚洲大酒店相结合，形成酒店群气氛。5、地下停车：地下二、三层为主要停车车库，可停约 1500 辆，地上停车 123 辆，不同分区停车位靠地面标志引导。6、单体造型：建筑单体造型简洁、形体错落有致、跳跃有机的块体，设有风中走廊形成建筑和天空、大气交融的设计。建筑与场地紧密结合，体现现代主义对城市的关注、文脉的

12、追寻和人文的情感。7、住宅公寓户型设计：户型设计强调适宜性，不同户型之间可以相互组合，灵活分割，多种功能可以同时得到满足，建筑的标准化模块和使用的灵活性共同作用于建筑产品的开发和使用。四、消防设计四、消防设计1、外部：沿建筑外围设置环形的消防车道，高层住宅、酒店和办公楼均保证有四分之一的外墙面落地，以满足消防的要求。另沿地形周边设置室外消火栓。2、内部：商场部分采用中央自动喷淋系统，沿共享空间周边及共享长廊两侧设有防火卷帘，消防分区控制在 4000 平方米以下，以满足消防规范的要求。酒店和办公楼均设有消防楼、电梯，并采用中央自动喷淋系统。高层住宅设有剪刀防烟楼梯，以提供两疏散口，每单元两住宅电

13、梯中至少有一部为消防电梯。3、结构部分：本工程由商场、酒店、写字楼和公寓四部分组成。地下一层层高 4.2 米，其结构型式为框架结构。酒店组群地上 17 层，建筑面积约 6 万平方米，其结构型式为框架剪力墙结构。写字楼主体分别为 7、15、17 层，建筑面积约 2.84 万平方米，其结构型式为框架剪力墙结构。住宅、公寓主体地上分别为 11、14、17 层，建筑面积 8.36 万平方米，北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司Page 10 of 51商业建筑面积 1.35 万平方米。其结构型式为框架剪力墙结构。以上各部分之间均用变形缝分开，地下室底板及地下外墙体变形缝用橡胶止

14、水带连接，止水带构造为活动止水带，以便老化失效后更换。4、设备部分空调、通风设计：本工程总建筑面积约为 26.119 万平方米。空调冷源为冷水柜，空调热源为蒸汽锅炉，兼供酒店生活用水。空调系统按高、低设置。冷却塔设在裙房顶层。空调风系统按每栋建筑的功能要求分别设置。酒店部分客房用风机盘管加新风系统，娱乐及会计室、宴会厅用全空气系统。写字楼用变风量系统，商场全部采用全空气系统。公寓按分体空调或户用中央空调预留电量。给排水设计：室外给水，由市政直接供给，从不同方向引入 2 根DN300 给水管作为水源，生活及辅助用水量。最大用水量约为 5000 立方米/日，最大小时用水量约为 700 立方米/小时

15、。室内给水设计：室内分区供水，地下三层地上三层为市政直接供水，419 层为高压区，采用加压供水，设生活、消防合用水池及加压泵房。酒店、公寓集中供应热水。排水设计：本工程采用雨、污分流制，室内采用污废分流，污水经化粪池处理后排入市政污水管，废水直接排入污水管，地下室车道及消防电梯积水坑均由潜水泵排入室外。本工程酒店、写字楼、公寓楼、商业、裙房等屋面雨水及室外雨水经收集后排入市政雨水管道。消防设计：消防用水量：室外消火栓 30 升/秒，内消火栓 40 升/秒（火灾延续时间按 3 小时）,室内自动喷洒用水量 26 升/秒（火灾延续时间按 1 小时） 。消防水系统：室外消火栓利用市政消火栓，写字楼、酒

16、店、商场均按“高规”要求设室内消火栓及自动喷淋系统。公寓部分设室内消火栓。北京富宏房地产开发有限责任公司北京富宏房地产开发有限责任公司Page 11 of 51防排烟设计：写字楼、酒店、商场及公寓的防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室均设置加压送风系统。地下车库、地下设备用房、地下超市及中厅均设置排烟兼排风系统及补风系统。具体按“高规”执行，地下车库防火分区不得大于 40000 平方米，防烟分区不得大于 2000 平方米。5、电气部分广场用电是属一级负荷，两路 10KV 市电引入广场内。广场分为酒店、写字楼、公寓三个用电负荷中心，在各自所在部位的地下室设一座 10KV 变电室，容量均为 1600KVA2。建筑物内设电话总机房，由市话电缆引来。设卫星电视接收无线，并自办节目，电缆送至各用户。为了提高建筑物管理水平及节能需要，建筑物内设楼宇自动化系统。为确保城市广场各部门（宾馆、商场、写字楼、住