新建县房地产市场调研报告

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1、1新建县房地产市场调研报告新建县房地产市场调研报告XX 集团计划在新建县某地块开发房地产项目，我们小组针对该项目对南昌市以及新建县房地产市场进行了全面调查，形成以下调研报告。小组成员：XXX、XXX、XXX，主要职责分工：案头调研（XXX 负责国家及南昌市场部分、XXX 负责新建县市场部分、XXX 负责房地产公司部分） 、实地调研（XXX 负责商场超市部分、XXX 负责休闲场所部分、XXX 负责餐饮宾馆部分） 、统计分析（XXX、XXX 负责）、文字材料（XXX 主笔，XXX、XXX 配合） 。一、南昌市经济发展总体环境调查一、南昌市经济发展总体环境调查（一）南昌处于各大经济圈边缘，经济快速粗

2、放型扩张，但增（一）南昌处于各大经济圈边缘，经济快速粗放型扩张，但增长形势还亟待转型。长形势还亟待转型。南昌经济上属于周边各经济圈边缘，受发达地区的经济辐射较弱。随着各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中”战略的逐渐成型，南昌的未来经济潜力将逐步得到释放。在 2008 年中国城市竞争力报告中，南昌市的综合竞争力排名第 38 位。其中增长指数、效益指数、结构指数排名靠前，规模指数排名中游，效率、质量和就业指数分别排名靠后，体现了南昌经济基础差，城市发展积累不足，目前的增长仍旧停留在粗放型模式上。（二）南昌市经济基础较差，但以其快速的增长开始引起关注。（二）南昌市经济基础较差，但以其快速

3、的增长开始引起关注。南昌市 GDP 在“十五”期间增长迅速，五年年均增长 15%。南昌市人均 GDP “十五”期间持续上升，年均增长率超过 15。2“十五期间”南昌累计完成固定资产投资超过 1300 亿元，比“九五”增加 1000 亿元，占建国以来南昌投资总量的近 70% ；2007 年固定资产投资 520 亿元，是 2000 年的 5.34 倍，五年间年均增长 46%，其增长速度在周边城市中为最高，在全国省会城市中排第二。（三）南昌市消费增速慢于投资增速，消费层次较低，属于典（三）南昌市消费增速慢于投资增速，消费层次较低，属于典型投资型经济的特征。型投资型经济的特征。南昌市社会零售品销售总额

4、 “十五”期间增长平稳，相比之下增长率慢于固定资产投资增速；南昌市零售总额排名在全国位于中下游位置，其占 GDP 的比重在选择的对比城市中靠后，且低于全国平均水平约 6 个百分点，这说明南昌的整体消费市场亟待深入挖掘。851.111007.71390.116501 11 18 84 4. .5 57 718.40%20.60%18.70%17.55%15.50%020040060080010001200140016001800200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP增长率851.111007.71390.116501 1

5、1 18 84 4. .5 57 718.40%20.60%18.70%17.55%15.50%020040060080010001200140016001800200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP增长率近近五五年年南南昌昌市市G GD DP P总总量量 单单位位（亿亿元元）2 20 00 07 7年年南南昌昌及及周周边边对对比比城城市市固固定定资资产产投投资资一一览览表表( (单单位位: :亿亿元元) )48.6%50.3%51.0%47.1%49.7%58.0%58.0%5 51 1. .6 6% %固固投投占占

6、G GD DP P比比例例6141314972 2固固投投增增长长率率排排名名25.738.126.128.326.131.936.448.6固固投投增增长长率率（）88604362.9438.51055820881.4495.3520全全社社会会固固定定资资产产投投资资（亿亿元元）全全国国南南宁宁太太原原武武汉汉郑郑州州长长沙沙合合肥肥南南昌昌城城市市48.6%50.3%51.0%47.1%49.7%58.0%58.0%5 51 1. .6 6% %固固投投占占G GD DP P比比例例6141314972 2固固投投增增长长率率排排名名25.738.126.128.326.131.936.

7、448.6固固投投增增长长率率（）88604362.9438.51055820881.4495.3520全全社社会会固固定定资资产产投投资资（亿亿元元）全全国国南南宁宁太太原原武武汉汉郑郑州州长长沙沙合合肥肥南南昌昌城城市市3南昌市民消费支出比较低，消费主要集中在食品消费，总体消费水平不高。近年来，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足 70，低于近五年全国平均水平（约 75%）5 个百分点以上，消费特征不明显；就消费结构而言，2007 年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为 9%，处于较低端的消费层次。（四）南昌市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局，市

8、中心（四）南昌市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局，市中心商业网点密集。商业网点密集。南昌市老城区为核心的商业中心：以中山路为轴心，两边扩展延伸；大型购物中心聚集；品牌专卖店集中在中山路、胜利路上；发展区域中专业性零售商业；紫金城旅游型商业；赣江新天地娱乐、休闲、餐饮商业。随着商圈一体化，商圈边缘新建项目兴起，商业辐射范围进一步扩大，有形成多核商业中心的趋势。二、二、0808 年房地产市场发展情况调查年房地产市场发展情况调查（一）全国房地产市场总体形势不容乐观。（一）全国房地产市场总体形势不容乐观。52.4%17378南南宁宁36.8%44.7%49.1%42.8%48.9%38.0%3 30

9、 0. .5 5% %零零售售总总额额占占G GD DP P比比例例162109181 19 9零零售售总总额额在在省省会会城城市市中中排排名名67177384.031098706.68743.43324.393 30 07 7. .4 49 9消消费费品品零零售售总总额额（亿亿元元）全全国国太太原原武武汉汉郑郑州州长长沙沙合合肥肥南南昌昌城城市市52.4%17378南南宁宁36.8%44.7%49.1%42.8%48.9%38.0%3 30 0. .5 5% %零零售售总总额额占占G GD DP P比比例例162109181 19 9零零售售总总额额在在省省会会城城市市中中排排名名67177

10、384.031098706.68743.43324.393 30 07 7. .4 49 9消消费费品品零零售售总总额额（亿亿元元）全全国国太太原原武武汉汉郑郑州州长长沙沙合合肥肥南南昌昌城城市市2 20 00 07 7年年南南昌昌及及周周边边对对比比城城市市消消费费品品零零售售总总额额一一览览表表( (单单位位: :亿亿元元) )2 20 00 07 7年年南南昌昌城城镇镇居居民民消消费费支支出出构构成成居居住住 9 9% %教教育育文文化化娱娱 乐乐服服务务 1 12 2% %交交通通和和通通讯讯 8 8% %医医疗疗保保健健 7 7% %家家庭庭设设备备用用 品品7 7% %食食品品 4

11、 45 5% %衣衣着着 9 9% %杂杂项项商商品品和和 服服务务 3 3% %408 年前三季度,全国完成房地产开发投资 21278 亿元,同比增长26.5%,相比 2007 年 31.8%的增幅,明显回落。一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌。二、三线城市大部分成交量同比去年降五成左右 ，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了 70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在 80%左右。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过 20%,市场低迷程度进一步加重。（二）南昌市房地产情况。（二）南昌市房地产情况。08 年 1-12 月南昌市共推出非工

12、业土地 53 宗，总面积约 6463亩 。 08 年，其中新建县共出让土地 1 宗，面积约 65.48 亩，占全年土地出让总量的 1%。成成交交面面积积：与与0 07 7年年上上半半年年相相比比，成成交交面面积积平平均均下下降降5 52 2. .1 1% % 成成交交均均价价：与与0 07 7年年上上半半年年相相比比，成成交交均均价价平平均均下下降降2 23 3% % 1 10 00 0 % %3 34 4% %2 24 4% %1 1% %9 9. .6 6% %3 39 9. .8 8% %2 20 0% %2 21 1% %3 3. .1 1% %比比重重6 64 46 6 3 32 2

13、1 19 97 7 2 21 15 57 72 26 65 54 4 8 86 61 18 8. .8 89 92 25 57 74 4 3 36 61 12 27 75 5. .6 61 13 35 53 3 2 26 61 19 98 85 5成成交交面面积积(亩亩)5 53 32 21 11 16 66 61 13 31 14 41 10 0宗宗数数( (宗宗) )合合 计计朝朝阳阳 洲洲 版版块块新新祺祺 周周 版版块块新新建建 版版块块城城南南 板板块块湾湾里里 板板块块京京东东 板板块块红红谷谷滩滩 板板块块市市中中 心心 板板块块板板块块1 10 00 0 % %3 34 4%

14、%2 24 4% %1 1% %9 9. .6 6% %3 39 9. .8 8% %2 20 0% %2 21 1% %3 3. .1 1% %比比重重6 64 46 6 3 32 21 19 97 7 2 21 15 57 72 26 65 54 4 8 86 61 18 8. .8 89 92 25 57 74 4 3 36 61 12 27 75 5. .6 61 13 35 53 3 2 26 61 19 98 85 5成成交交面面积积(亩亩)5 53 32 21 11 16 66 61 13 31 14 41 10 0宗宗数数( (宗宗) )合合 计计朝朝阳阳 洲洲 版版块块新新祺

15、祺 周周 版版块块新新建建 版版块块城城南南 板板块块湾湾里里 板板块块京京东东 板板块块红红谷谷滩滩 板板块块市市中中 心心 板板块块板板块块507 年 1-12 月 25266 套，成交总面积 289.5 万，07 年月成交均价 4230 元/，平均每月均销售 2105.5 套/月，24.1 万/月。08 年 1-12 月 17782 套，成交总面积 179 万，08 年月成交均价4705 元/，平均每月均销售 1481.8 套/月，14.9 万/月， 08 成交套数同比减少 30%，成交面积同比减少 38.2%。成交均价同比上涨11%。08 年南昌市楼盘价格跌幅依次为象湖板块 22.6%

16、，红谷滩板块19.8%，红角洲板块 19.2%，新建县板块 14.1%。（三）中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。（三）中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。2008 年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央与南昌市政府都出台了不少政策。中央政府方面：创十年以来最大幅度的降息；4 万亿投资拉动内需；金融国九条出台；松绑 70/90 等政策；银行贷款利率 7 折优-8.90%-16%-17.10%-15%-8.60%-15.40%-22.60%-20%-14.10%-19%-6%市市区区京京东东莲莲塘塘朝朝阳阳洲洲湾湾里里青青山山湖湖象象湖湖新新城城红红谷谷滩滩新新建建红红角角洲洲凤凤凰凰洲洲市市区区京京东东莲莲塘塘朝朝阳阳洲洲湾湾里里青青山山湖湖 象象湖湖新新城城红红谷谷滩滩新新建建红红角角洲洲凤凤凰凰洲洲6惠。南昌市政府方面：对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到 1%；免征印花税和土地增值