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1、关于住房保障并轨管理的探讨关于住房保障并轨管理的探讨一、前言 住房保障问题关系到千家万户，是人民群众切身利益之所在。解决城镇中低收入家庭住房困难问题是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐稳定的迫切需要。住房保障工作的开展，改变了过去完全由市场供给的“单轨制”，逐渐转化为低端有保障、中端有市场、高端有约束低端有保障、中端有市场、高端有约束的住房供应体系。从目前情况看，在住房保障实施过程中，住房供应结构还不能满足所有符合条件家庭的需求，逐步实现保障房形式并轨管理，充分利用政府、社会力量，共同解决住房困难的实际问题。二、住房保障体系建设趋于明朗近年来，通过强化政府的住房保
2、障职能，积极推行多种形式的住房保障，统筹解决城镇居民住房困难问题，初步建立起较为完整的住房保障制度体系。住房保障工作基本实现了应保尽保，但在实际操作过程中，仍存在一定问题，主要表现在：一、适合中低收入家庭需要的小户型租赁住房短缺，一些困难家庭领取了租赁补贴，但无法在市场上租到合适的住房，没有真正解决实际住房困难；二、部分居民虽有多套住房，但目前尚未形成鼓励居民出租多余住房的政策环境，加之区位、配套等问题，多余住房很难转化为城市住房租赁市场的现实房源；三、新就业人员和进城（外来）务工人员阶段性住房支付能力弱，住房困难问题比较突出。为解决城市中低收入家庭、新就业人员、进城（外来）务工人员的实际住房
3、困难，积极适应住房保障新的形势变化，全面提升住房困难家庭的生活品质，认真研究政策，力求在实现公共租赁住房和廉租住房并轨管理、经济适用房和拆迁安置房并轨管理上实现突破；在调整住房供应结构，增加公共租赁住房房源，缓解政府资金压力上实现突破；在征收安置（有形市场）与商业开发（无形市场）两个市场接轨上实现突破。三、在廉租住房和公共租赁住房并轨管理上实现突破（一）传统廉租住房、公共租赁住房存在的问题廉租住房租金补贴是指政府对住房困难且符合申请条件并经批准的家庭按标准发放的现金补贴，由其到市场上租赁住房。廉租住房、公共租赁住房实物配租是由政府主导，提供政策支持，限定户型面积、限定供应对象和租金标准，面向符
4、合条件的不同群体出租的保障性住房。廉租住房主要解决城市低收入群体的住房困难；公共租赁住房主要解决城市中等偏下收入住房困难家庭，以及新就业人员、进城（外来）务工人员等群体的阶段性住房困难。但从操作层面分析，租金补贴虽然在退出保障方面有一定的优势，但由于市场上符合条件的房源有限，享受补贴的家庭很难找到合适的房源。公共租赁住房（廉租住房）是政府提供的现房，但当享受保障家庭的经济状况发生改变，不再符合保障条件后，很难让其退出。（二）创新租赁型保障房并轨管理机制解决上述问题较为理想的方法，就是实现公共租赁住房和廉租住房并轨，即在具体操作中设定不同的收入、住房申请条件，对不同的保障对象进行分层次补贴，从而
5、实现市场定价、租补分离、分档补贴、梯度保障。并轨后，两类保障房统称为租赁型保障房。1房源筹集。房源筹集主要有三种形式：一是政府自建、收购的保障房源；二是向社会发布房源征集公告筹集的房源；三是符合条件的保障对象根据自身的工作和就医、就学等需求，到市场上租赁相应的住房。2分档补贴。政府根据申请人的家庭收入水平和困难程度，分档给予租金补贴，原则上是家庭收入越低，补贴越多。政府补贴直接划入出租人的账户，专项用于支付房租。承租人只需补足政府补贴金与市场租金的差额部分即可入住。3运营管理。为提高运营效率，运营管理主体可以与建设主体相分离。政府可以组建专门的保障性住房租赁管理公司，主要负责租赁型保障房房源筹
6、集、申请家庭房源需求调查和日常运营管理，按市场机制运营。（1）政府自建、收购的房源。由租赁管理公司进行统一的日常管理。（2）向社会征集的房源。保障性住房租赁管理公司和市场房屋出租人应建立长期稳定的租赁关系，签订长期租赁合同，并通过媒体、网络公布房屋位置、租金等信息。由符合条件的保障对象提出租赁房屋申请，经审核后允许其租赁房屋，并由保障对象与房屋出租人签订合同。（3）保障对象自行租赁的房源。保障对象可以根据实际需要自行租赁房屋，在签订合同后，需要到租赁管理公司进行备案。（三）并轨后的好处并轨管理后，实现了租赁服务和政府补贴发放的平行操作。一是充分调动了社会的闲置房源和社会资金，减轻了政府建设保障
7、房的资金压力；二是体现了公平原则，承租人困难程度不同，补贴程度也不同；三是政府对保障对象进行动态保障，有利于根据保障对象收入水平的变化，适时调整补贴金额。保障对象的经济、住房条件得到改善，不再符合保障条件的，可以及时清退，完善了退出机制。四、在经济适用房和拆迁安置房并轨管理上实现突破（一）传统经济适用房销售存在的问题保障房主要分为两类：一类是经济适用房，一类是拆迁安置房。造成经济适用房滞销和拆迁安置房需求持续旺盛的主要原因：一是城市中低收入家庭无力一次性付清房款，又很难通过银行贷款实现购房意愿，大多数住房困难家庭最终还是领取住房租赁补贴，没有从根本上解决住房困难；二是按照有关规定，经济适用房购
8、买未满 5 年不得上市交易，满 5 年上市交易时，需上缴一定比例增值收益，这样可能导致购房人出资却无法享受到经济发展带来的相应增值，从而影响了保障对象购买经济适用房的积极性；三是近年来，城市大规模开展城市棚户区危旧房改造征收工作，被征收家庭房屋刚性需求较大，加之房地产市场销售价格逐年攀升，选择购买拆迁安置房的被征收家庭越来越多。（二）创新购置型保障房并轨管理机制考虑到让住房困难且有一定购买能力的家庭能够买得起经济适用房，有效化解经济适用房和拆迁安置房的供需矛盾，可将两类不同类型的房屋在销售的基础上实施并轨管理。对不同情况的家庭，采取分档销售、梯度保障方式，即：鉴于拆迁安置房可以上市交易，可将拆
9、迁安置房价格作为基础，符合经济适用房条件的家庭可以以更低的价格来购置，其价格占拆迁安置房价格的比例为个人产权份额，购买价格与拆迁安置房价格之间的差额为政府产权份额，以量化政府产权的方式作为并轨的基础，并轨后两类房源统称为购置型保障房。1房源筹集。保障性安居工程小区依照统一标准建设，出售之前不定性，根据购房人的家庭收入、住房等情况，确定房屋价格以及政府产权部分，适量调整各类房源数量，避免出现房源供给不均衡现象。2分档销售。政府依据收入及住房困难程度，对保障对象进行分档管理。经济适用房价格、拆迁安置房价格由物价部门会同住建部门根据项目位置等条件进行确定，经济适用房价格与拆迁安置房价格差额部分量化为
10、政府产权。3上市交易。为切实增加居民收入，让更多符合条件的家庭享受到经济发展带来的相应增值，购置型保障房取消 5 年上市交易的限制，可以直接上市交易，销售价格按照届时的市场价执行，产生的经济收益按照个人和政府产权份额比例分成。购房人获得收益退出住房保障范围，其家庭成员均不再享受任何保障。购房人经济条件改善后，可以根据自身条件逐步购买政府产权份额。为鼓励购房人尽早拥有完全产权，购房人 5 年（含）内购买政府产权的，购买价格按合同时点的拆迁安置价格结算；5 年后购买政府产权的，按届时房屋市场评估价格结算，取得完全产权。（三）并轨后的好处购置型保障房房屋产权量化后，一是可以核定产权份额，明晰政府、个
11、人权利关系；二是申请家庭可以根据自身的经济条件购买房屋的产权份额，有利于调动保障对象的积极性；三是减轻了政府的财政负担，也容易形成退出机制；四是既能保护购房人的合理投资（购房实际出资）利益，又能防止住房保障过度转化为财富，消除牟利空间。五、在打通租赁型保障房和购置型保障房上实现突破租赁型保障房与购置型保障房在一定条件下可以相互转化，根据保障对象的实际情况，运用适当的保障方式，进行灵活管理。1租赁型保障房转化为购置型保障房。为实现“住有所居”到“居者有其屋”的保障新突破，政府建设、收购的租赁型保障房，在承租人居住满一定年限仍符合住房保障条件，且本人有购房意愿、自愿购买的情况下，可以按照购置型保障
12、房的有关规定，购买一定的产权份额，购买份额一般不低于 60%，政府产权部分仍按一定的租金标准收取租金。保障对象如按届时经济适用房价格购买，经济适用房价格与拆迁安置房价格的差额部分量化为政府产权；如按届时拆迁安置房价格购买，获得完全产权，退出保障范围。2购置型保障房转化为租赁型保障房。购买购置型保障房且符合经济适用房条件的中低收入住房困难家庭，因特大疾病、伤残、特殊变故等原因，家庭经济状态十分困难，经医疗、民政等部门核准后，可申请向政府出售所购的购置型保障房。为了实施救济，政府按届时拆迁安置房价格收购，出售房屋后的家庭仍符合住房保障条件的，可继续住在原房屋中，购置型保障房转化为租赁型保障房。租赁
13、型保障房与购置型保障房相互转化，创新供给、配置机制，灵活选择保障方式，打通由租到有的产权通道，建立保障性住房可租可售、租售并举的新制度，既保证了租赁型保障房房源，也有利于调动保障对象的积极性，把政府在住房保障中的无限责任转化为有限责任，有效解决了保障性住房退出难的问题。广西保障房建设力争广西保障房建设力争“五个确保五个确保”近日从全区保障性安居工程建设中期推进会获悉，为如期保质保量完成保障房建设任务，下半年广西保障房建设要力争“五个确保”：确保开工率、确保竣工率、确保完成扶贫攻坚目标、确保质量安全不出问题、确保信息公示公开。 自治区住房和城乡建设厅负责人介绍，对保障房项目已报审、报建的要尽快完
14、善项目招投标手续，确保今年 24.1 万套保障房按时开工，9 月底 100%开工。对正在建设中的项目，要确保资金链的延续，力争今年竣工 12 万套以上。质量方面，严格实行全过程监管，大力推行“过程把控”、“内部防控”和“社会监控”的质量监管措施，坚决做到依规办事、按章操作。对保障性住房质量问题采取“零容忍”态度，只要发现问题一律严肃查处，绝不手软。为方便群众及时了解情况，各市要在政府网站上公示保障性住房的项目信息，进入保障性住房分配阶段，要及时公布保障性住房分配及入住家庭情况，确保分配的公开、公平、公正。今年，乡镇中小学教师、农民工、卫生院职工等住房困难人群被纳入住房保障范围，各地应加大针对这
15、批困难人群的周转公共租赁住房建设，尤其要加快中小学教师产权型保障房住宅小区建设，力争到“十二五”期末，基本解决我区乡镇小学教师住房困难问题。广西保障房建设引入社会监督广西保障房建设引入社会监督广西通过定期主动公开项目信息，引入社会监督，以促进保障性住房建设的快速健康发展。这是记者 5 月 29 日从全区保障性安居工程建设中期推进暨劳动竞赛总结表彰会上获悉的。 自治区住房和城乡建设厅厅长严世明说，随着保障性安居工程项目建设的不断推进，保障房相关政策、项目落实情况、工程建设进度、竣工套数、巡查情况等要向社会公布，对已申请保障性住房的住户也要按照规定进行公示，主动接受社会各界监督。与此同时，将建立一
16、个与群众沟通和交流的平台，定期主动公示信息的同时，广泛听取群众意见，以促进保障性住房建设的快速健康发展。 目前，广西保障性安居工程项目库信息系统已投入试运行，逐步实现动态管理。自治区住房和城乡建设厅还下发了关于信息系统使用考核等通知，要求各市县每月对项目进度进行 2 次更新，每月对考核不合格的市县或部门进行通报，自觉接受社会监督。 记者从会上了解到，目前全区保障性安居工程项目建设总体进展顺利，截至4 月 25 日，2012 年全区保障性安居工程项目已开工建设 50083 套（含新增租赁补贴 3136 户），开工面积 359.67 万平方米，完成投资 50.41 亿元。但会议同时透露，受土地、机制等因素影响，目前部分地方保障性安居工程项目开、竣工进度还较为缓慢。下一步，自治区将加大信息公开力度，每月对各市开工竣工情况进行排名，通过定期通报、社会监督等方式促进项目建设。棚户区改造方面民资享受与国企同等政策棚户区改造方面民资享受与国企同等政策鼓励民间投资的“非公新 36 条”细则于 6 月 30 日正式收官，住建部保障房项目接过了细则发布的最后一棒。 日前，住建部、发改委、财
